С каждого утюга эта картинка про средний срок ипотеки. И выглядит страшно: типа треть жизни платишь ипотеку и чем это не современное крепостное право.

Несколько мыслей на это счёт.

- На счёт крепостного права не спорю. Очень похоже, особенно если ещё сюда плюсануть потребы на первоначальный взнос и ремонт, а ещё долю заемщиков, которые взяли ипотеку и теперь отдают 80% зарплаты на ее обслуживание. Таких много. И причины у всех разные - обстоятельства или отсутствие мозгов (или то и другое сразу).

- Когда говорят про срок 22 года, то это срок, который указан в кредитном договоре. С учетом роста цен на недвижимость и стагнации доходов, очевидно, что эта цифра должна была расти. При этом реальный средний срок погашения кредита составляет 10-15 лет. И это уже не выглядит так страшно. Хотя, надо отметить, ещё несколько лет назад это срок составлял 7-12 лет.
Причины тому простые:
1. Когда «льготных» ипотек не было, люди стремились быстрее гасить кредиты под 10-18%, это дорого. Сейчас 5-10% и заемщики не видят смысла гасить досрочно, понимая что такие ставки действительно «халява» от государства, и почему бы не пользоваться ситуацией, а потенциальную досрочку инвестировать во что-то другое.
2. Другие набрали кредитов «под завязку» и им просто нечем гасить досрочно. Эта категория, кстати, «любители» брать ипотеки на 25-30 лет, когда покупаешь квартиру себе, а банку - сразу две процентами. Вот и портят тут нам статистику. Понятно, не от хорошей жизни люди влезают в такие кредиты. И именно тут много этих самых «крепостных».
3. Снизилось количество инвесторов, кто берет ипотеку на новостройку на стадии котлована как источник «дешевого фондирования» и продаёт до момента сдачи квартиры (и гасит ипотеку). После реформы долевки окно возможностей тут резко сократилось.

А в целом ипотека на срок более 20 лет - это пи#дец. Гоните в шею тех «экспертов», которые вам советуют брать кредит на максимальный срок.

@contrust24

https://xn--r1a.website/cotlovan_contrust/13443

Так и быть, покажу математическое решение в общем виде.

Сумма "забираемых денег" в реальных ценах образует убывающую геометрическую прогрессию, где a1=50000*0,93=46500, q=0,93. Нужно вычислить, когда сумма превысит 300000. По формуле геометрической прогрессии S=a1*(1-q^n)/(1-q), получаем неравенство: 46500*(1-0,93^n)/0,07>300000.

Упрощаем:
1-0,93^n>300000*0,07/46500
1-0,93^n>0,4516129032
0,93^n<0,5483870968
Дальше можно взять логарифм, если хочется строгое математическое решение. Если без логарифма, то
при n=8 будет
0,93^8=0,5595818097
при n=9 будет
0,93^9=0,520411083

Чуть больше 8 лет в реальных ценах будет отбиваться актив.

РЕАЛЬНЫЕ ДОХОДЫ РОССИЯН СНИЗИЛИСЬ ВПЕРВЫЕ ЗА ПОСЛЕДНИЕ 4 КВАРТАЛА

Росстат в конце апреля опубликовал оценку доходов населения за 1-й кв. В 1-м кв средний размер денежных доходов россиянина составил 36 377 рублей в мес. В номинальном выражении рост доходов немного ускорился: 11.3% vs 8.8% гг кварталом ранее. Но инфляция полностью съела этот рост, утянув реальные доходы в минус.

Общий объём реальных доходов населения в 1-м кв продемонстрировал негативную динамику: -1.0% vs 0.0% гг в 4К21. Реальные располагаемые доходы (за вычетом обязательных платежей): -1.2% vs 0.0% гг в 4К21.

Реальные располагаемые доходы россиян были на максимуме в 2013г. В 2014-17 гг они снизились на 8.4%, потом начали плавно подниматься, сделав паузу (-2%) в 2020г. В прошлом году РРДД были на 5.7% ниже 2013г. В этом году мы ждём провала, как минимум, на 6-7%. По отношению к пиковому 2013г реальные располагаемые доходы снизятся, как минимум, на 12%.

Один жрет мясо, второй - капусту, а в среднем… в среднем, конечно, у всех голубцы.

https://xn--r1a.website/russianmacro/14525

Хуснуллин первым из правительства посетил "освобожденные" территории Донбасса - Мариуполь, Луганск, Волноваху. Вероятно, его отправили туда предварительно прикинуть стоимость восстановления доставшихся городов. Местному руководству в Москве веры нет, правдивых цифр они не назовут, ну а Хуснуллин может более-менее реально оценить, во что России встанет освоение Донбасса.

Но пока это все выглядит не очень убедительно. Трудовых ресурсов у России сейчас немного. Если только не вернутся снова к тем миллионам мигрантов, которых вице-премьер Хуснуллин просил весь прошлый год. Пока он обещает начать строительство быстровозводимых городков, чтобы обеспечить жильем медперсонал и волонтеров в Мариуполе (в "освобожденном" городе почти не осталось целых домов).

Конкретных сумм сейчас никто не называет, но по приблизительным оценкам стоимость восстановления разрушенных городов может составить не менее 12-15 трлн рублей, растянутых по времени на 5-8 лет. И это по минимуму, без учета коррупционной составляющей. Пока что цифра выглядит неподъемной.

С Днем Победы! Никто не забыт и ничто не забыто!

Динамика объема строительных работ в регионах России за январь-март 2022 года. Анализ - в прилагаемом материале.

Минфин ожидает, что ВВП России в этом году упадет на 12%, узнал Bloomberg. Это наибольший спад в экономике страны с 1994 года, указывает агентство. Если этот прогноз сбудется, это сведет на нет экономический рост примерно за 10 лет

#недвижимость #доходы #пузырь #дкп #жилье

Шикарный график, который иллюстрирует пузырь на рынке недвижимости в разных частях света:
▪️Бирюзовые линии - цены на жилую недвижимость.
▪️Коралловые линии - располагаемые доходы.
🔘Да, центральные банки надули пузырь на рынке недвижимости, глядя на Австралию, страшно представить, что будет с залоговыми ценами и балансами банков, которые выдали ипотеку на ценовых максимумах. А что будет с обслуживанием ипотеки в цикле рецессии (рост безработицы).
🔘А на балансах ещё и облигации, которые уже подешевели на 12%.
❗️Властям предстоит решить ещё много вопросов!
@khtfader

Министерство финансов РФ опровергло опубликованную агентством Bloomberg информацию о том, что ведомство якобы ожидает самого масштабного сокращения российской экономики на 12%. И здесь мы снова возвращаемся к теме прогнозов и тому, насколько они вообще уместны в текущей ситуации.

Сейчас в мире настолько неопределенная ситуация, что делать какие-то точные прогнозы (именно 12%, а не 10% или 15%, например, а может быть и +2%), на мой взгляд, невозможно. Поясню свою позицию.

Когда мир находится в статичной ситуации, когда все «идет по плану», – это одно дело, и здесь прогнозы уместны. Когда мир борется с общим глобальным кризисом – тоже понятно. Примерно ясно, что и как будет идти дальше, можно делать предположения и «рисовать» сценарии.

Сегодня степень неопределенности настолько велика, что любой прогноз, сделанный сегодня, может стать абсолютно неактуальным завтра.

К примеру, прогнется или нет Венгрия в контексте нефтяного эмбарго? Этот фактор может очень серьезно повлиять на экономику РФ. Кто возьмется это предсказать? К фундаментальному анализу это не имеет никакого отношения, ибо это – геополитика в чистом виде.

Что будет, если введут дополнительные санкции на российский экспорт? Металлы, удобрения, пшеница, древесина…
Что будет, если, наоборот, часть санкций вдруг откатиться назад? Мы сегодня слишком сильно зависим от того потока информации, который не ослабевает изо дня в день.

Именно поэтому мы не можем хоть сколько-нибудь точно предсказывать сегодня, какой будет завтра, например, инфляция, как сильно изменится ВВП и так далее. Анализировать российские компании тоже сегодня становится затруднительно, поскольку многие прекращают или сокращают публикацию отчетности, сворачивают программы взаимодействия с инвесторами, снижают степень прозрачности.

Продолжаем ждать, когда турбулентность закончится (а рано или поздно это произойдет); тогда подобные прогнозы снова будут вызывать интерес.
А пока живем в условиях неопределенности. Для многих из нас, особенно тех, кто прошел прошлые кризисы, это привычная среда обитания.

#санкции

@bitkogan

🤔Зачем плохие, бесчеловечно маленькие квартиры в жопе мира покупают небогатые, неуверенные в своих доходах люди, в кредит на 20 и 30 лет?

🧐Это особенность национального менталитета, генетически приобретённого из трудного опыта поколений бабушек и дедушек, живших в бараках и коммуналках.
К сожалению, «своё жилье» — это приобретённый не от хорошей жизни идол четырёх поколений россиян.

Выше — статистика аренда vs. владение жильём в странах мира.
Вот☝🏻как выглядят картины моделей проживания в обществах, воспитанных в иной среде и при иных исторических обстоятельствах.
@bevzenkocom

аналитики всех стран, объединяйтесь

Как получить объект доходной недвижимости? Создать или купить?🏡💰

«Конечно же создать» - заявляет международный инвестор Наталия Закхайм.

Это специальная технология получения доходной недвижимости, не прибегая к финансовым затратам. Но как?

Все особенности этой технологии Вы можете узнать в чат-боте👇🏻

https://xn--r1a.website/audiocoaching_nz_bot?start=cotlovan_contrust

Здесь подробно описаны все шаги и критерии отбора доходной недвижимости по технологии, проработанной Наталией Закхайм🤑🔥

По сравнению с мартом, в апреле средний размер платежей по ипотеке сильно снизился.

Особенно это заметно в случае ипотеки на жилье на первичном рынке — если в начале марта россияне в среднем платили 29,1 тыс. рублей в месяц, то в начале апреля эта сумма снизилась до 23,8 тыс. рублей.

На вторичном рынке снижение намного меньше — с 28,4 тыс. рублей в месяц в марте до 27,3 тыс. рублей в апреле.

Сравните эти показатели с теми, что были два года назад — в 2020 году за ипотеку на жилье в новостройке россияне в среднем платили 20,4 тыс. рублей в месяц, а за вторичку и того меньше — 19,4 тыс. рублей в месяц.

так, уважаемые, мы узнали про игры от сбер и умные лампы, которые теперь немного отупели нельзя купить.

ситуация, когда в туалете не работает лампа из-за санкций. китайцы, конечно, воткнули нож в псину (вся эта sber-лампада произведена в китае, отечественный только шильдик sber).

ну и правильно. нефиг дому быть умнее хозяина. пользуйтесь обычным выключателем, уважаемые, и будет вам счастье

Сейчас посмотрел, как прошли майские праздники на рынке недвижимости России.

Пять основных выводов:

🌱 1. Все-таки быстрого восстановления рынка по объемам не будет. Если очищать от сезонности, объем консультаций по ипотеке падает на 30-32% к значениям марта 2022. Но это на 22-24% лучше, чем было в среднем во второй половине апреля. Сейчас, мы считаем, ситуация пошла по умеренно-пессимистичному варианту. Май будет просто жесткий треш с позиции фин.резов, июнь - просто треш, полегче будет в 3 квартале, где ожидаем минус 25-30% в сделках к прошлому году, четвертый - минус 20-25%. Все-таки дело не только в ставках, но и еще в экономических показателях и настроениях.

🌱 2. Реальные цены сделок на недвижимость в России пошли вниз. Это уже просто факт, к концу этой недели предоставим цифры. Но при этом цены предложения все еще росли. Но даже они в последние дни апреля уже колебались. То есть были дни с дневным падением даже цен предложения.

🌱 3. Несмотря на господдержку в 8,7%, брони по новостройкам в майские шли очень слабо. Это настораживает! Все-таки пока вторичка не восстановится - новостройки не полетят. Окончательно в этом убедился! Поэтому девелоперам надо смотреть не на ставку по новостройкам, а на ставку по вторичке.

🌱 4. Многие застройщики все еще в паузе с выходом на новые объекты. Ставки по эскроу все еще большие, а новым застройщикам пока вообще почти не дают или дают по диким ставкам. Это очень плохо, по большому счету, с конца зимы уже три месяца новые объекты на сильной паузе. Это скажется на рынке совсем скоро. Но все-таки, надеюсь, что скоро ситуация прояснится и все, кто планировал входить, войдут в новые проекты.

🌱 5. Шкалящий рост объектов по вторичке в базе данных. Многие поняли, что никакого дефолта нет, а вот падение спроса и цен вполне реальная перспектива. По всей России массово выставляют ранее убранные с продажи объекты, а выбытие, наоборот, резко сократилось.

Купить квартиру в INGRAD с 1 мая можно с выгодой до 9%

Группа компаний «Инград» в период с 1 мая по 12 июня 2022 года предлагает специальные условия на покупку квартир с выгодой до 9%.
Узнать подробности акции и забронировать квартиру можно на сайте девелопера и по телефонам офисов продаж.
В акции участвует более 600 квартир в жилых кварталах девелопера, как в Москве — FORIVER, RiverSky, TopHILLS, «КутузовGRAD II», «Серебряный парк» и «Филатов Луг», так и в Московской области — VESNA, «Миловидное», «Новое Пушкино», «Одинград. Квартал Семейный» и «Одинград. Кварталы Лесной и Центральный».
Для уверенного решения о покупке квартиры, INGRAD предлагает различные программы с комфортными условиями:
— Семейная ипотека от 1,5% или 0,01% на первые 2 года;
— Ипотека траншами со снижением минимального ежемесячного платежа в 5 раз;
— Субсидированная ипотека 5,99% на весь срок без наценки;
— Рассрочка до двух лет на квартиры, машиноместа и кладовые;
— Программа «Настоящий TRADE-IN от INGRAD», в том числе и по военной ипотеке;
— Бронирование квартиры на 3 месяца с фиксацией цены (стоимость брони пойдет в счет оплаты договора);
— Страховка от потери работы — программа «Финансовая стабильность»;
— Помощь в оформлении налоговых вычетов;
Более подробно ознакомиться с программами можно на сайте девелопера — ingrad.ru или у менеджеров компании по телефону +7 (495) 106-16-96.

Схема вывода денежных средств застройщика через подрядчиков и технические компании.

Целью схемы является вывод средств со спец счета застройщика (по 214-ФЗ) на обычный счет для обналички.

1⃣ Застройщик привлекает средства для финансирования строительства по ДДУ на специальный счет, расходы по которому контролируются в рамках Закона 214-ФЗ. В связи с этим, ему тяжело платить на технические фирмы-однодневки для последующего обналичивания.

2⃣ Для этого застройщик со спец счета платит аванс генеральному подрядчику.

3⃣ Генеральный подрядчик осуществляет расчеты с техническими компаниями за выполнение работ (оказание услуг, поставку материалов), либо производит возврат денежных средств компании-застройщику на расчетный счет без специального режима путем проведения операций по фиктивным основаниям (например, в оплату за услуги по координации работы подрядчиков и др.).

4⃣ Далее идут платежи на технические компании через подрядчиков или поставщиков.

5⃣ Технические компании обналичивают деньги.

@tot115fz