🔑 Квартир посуточно больше — конкуренция сильнее

Число объявлений в разделе краткосрочной аренды на Циане продолжает увеличиваться. За последние 12 месяцев цифра выросла на 24% до 512 тыс. лотов. Так быстро база не растёт ни в одном из сегментов рынка.

Главная причина — выход на него инвесторов, купивших квартиры на первичке в период дешевой ипотеки. Таких помещений в 2025 году — уже более 40% от всех новых объявлений.

Рост предложения стал опережать рост спроса — конкуренция за бронирование все выше. Для успешного ведения бизнеса всё важнее становится уже не только качество самих объектов, но и их место в поисковой выдаче.

💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

🌇Новых новостроек вдвое меньше

В 1 полугодии 2025 темпы вывода новинок на первичном рынке (корпусов, где фактически стартовали продажи) - почти в 2 раза меньше, чем в период действия льготной ипотеки.

Дорогое проектное финансирование, жесткость банков при рассмотрении заявок на него, осторожность самих девелоперов существенно снизили поступление нового предложения. 

Сегодняшние запуски смогут обеспечить лишь 30-32 млн кв. м многоквартирного жилья с прогнозным сроком сдачи в 2028 году (при 45-50 млн кв. м в предыдущие 3 года). Цель в 120 млн кв. м жилья в год даже с помощью статистики по ИЖС становится все менее достижимой.

От дефицита пока защищают слабый спрос, большие объемы нереализованных остатков и ожидания балансировки рынка после начала цикла снижения ставки ЦБ.

💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

✅ Однушки на вторичке стали формально доступнее

От 44 до 178 среднегородских зарплат нужно в 2025 г. для покупки однушки на вторичном рынке — разброс в 4 раза. Наиболее доступное жильё в Новокузнецке, Кемерово, Тольятти и Ижевске, наименее — в Сочи, Севастополе, Махачкале и Москве.

Формально показатель (везде, кроме Иркутска) за последний год повысился, т.к. зарплата росла быстрее стоимости квартир — на 14% и 6% соответственно.

Реальная доступность для большинства покупателей определяется не только уровнем цен и доходами, но и размером ипотечной ставки, а по этому критерию ситуация сейчас хуже, чем в предыдущие годы.

💬 Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

💵 Год без льготной ипотеки

За 12 месяцев, прошедших с даты отмены программы «ипотека с господдержкой», рынок новостроек потерял чуть более трети спроса, на столько же снизил темпы вывода новинок, сохранил рост цен на уровне инфляции и вернулся по доле ипотек к цифрам 6-летней давности.

Драйверами продаж были программы с рассрочками, точечные скидки и покупатели с живыми деньгами.

Сейчас основные надежды связаны с разворотом политики ЦБ. Это и вернет спрос на ипотеку по рыночным условиям (как минимум, со стороны тех, кто рассчитывает на рефинансирование) и приведет на рынок держателей депозитов.

Ключевые риски для отрасли — высокие ставки для эскроу-счетов (выше 15%) и ощутимое замедление экономики.

💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

🌆 Посуточная аренда в домах с историей

На рынке краткосрочной аренды квартиры в дореволюционных домах встречаются редко. Их доля впредложении обычно не превышает 1–2%, а неплохой выбор есть лишь в 10–15 локациях. Явное исключение – Санкт-Петербург: здесь такие лоты составляют треть всего рынка.

Часто для туристов такие квартиры – способ прикоснуться к другой эпохе. Они расположены в исторических районах, рядом с главными достопримечательностями, а иногда даже сохранили детали старинных интерьеров – высокие потолки, лепнину, арочные окна, винтажную мебель или узорчатые полы.

Всё это создаёт особую атмосферу, которую трудно найти в типовом жилье.

Правда, за счёт удачного расположения ставки в таких квартирах во всех локациях кроме курортных выше, чем в среднем по городу.  

💬 Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

💵 Цены на вторичке стоят, спрос падает

В мае 2025 г. в Москве было заключено 8,8 тыс. ДКП (-23% к апрелю). Спрос ожидаемо просел из-за длинных праздников, причём, снижение оказалось сильнее, чем годом ранее (тогда было минус 13%).

В годовом выражении цифры почти не меняются (-1%). После отмены льготной ипотеки рынок получил заметную поддержку за счёт перетока активности с первички.

Цены предложения почти не меняются — за год они в реальном выражении даже снизились (рост на 4% заметно меньше официальной инфляции). Но нет и заметных дисконтов — их средний размер (3,5-4%) соответствует показателям стабильного, а не кризисного рынка.

💬 Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

💲 Без льготной ипотеки продажи в миллиониках упали вдвое

После отмены льготной ипотеки спрос на первичке в крупнейших городах РФ снизился на 43%. Сильнее всего — в Самаре, Краснодаре и Красноярске (более чем в 2 раза).

Минимальный спад — в Казани, Нижнем Новгороде и Воронеже (чуть менее чем на треть).

Цены предложения продолжили расти на уровне инфляции (+12%). Причём, от скорости их индексации динамика спроса напрямую не зависит. Рост на 24-26% зафиксирован и в Самаре (с -55% по продажам) и в Воронеже (-32%).

Структура экономики города (высокая доля промышленности и/или доля занятых в  ВПК) на ситуацию с продажами стала влиять слабее. Цифры по Омску, Челябинску, Уфе больше не выбиваются из общих трендов.

💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

💵 Вторичка в Петербурге продается лучше, чем год назад

В мае 2025 г. в Петербурге было заключено 6,9 тыс. ДКП (-16% к апрелю). Продажи на фоне праздников всегда снижаются, но в этом году коррекция оказалась сильнее прошлогодней. На это повлияли и расписание выходных дней и хорошие продажи в предыдущие месяцы (во многих районах осталось не так много ликвидных лотов).

Год к году число ДКП растет (+6% к показателям 5 месяцев 2024 года), т.е. переток спроса с первички продолжается.

Сохраняется медленный, устойчивый рост цен (+3,5% с начала года — это чуть выше, чем в большинстве крупных городов), объём предложения — почти не меняется на протяжении всего года.

Активность по предоставлению скидок — умеренная (типовой дисконт на уровне 3-3,5%, что позволяет достигать комфортных для большинства продавцов сроков экспозиции (95-100 дней).

💬 Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики
 
#аналитика
Циан для профи

🌇 Московские новостройки ждут снижения ключевой ставки

В июне 2025 в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 8.7 тыс. ДДУ в новостройках (-1% в месячном выражении, -51% в годовом).

С поправкой на число рабочих дней в первом месяце лета можно говорить о снижении спроса относительно показателей весны этого года на ~13%.

Продолжает расти доля ипотечных сделок (т.е. девелоперы постепенно сворачивают применение рассрочек). Впервые за календарный год остались без изменения цены предложения (до этого они уверенно росли на 1-1,5% в месяц).

Нулевая динамика большинства индикаторов — отражение перехода части покупателей в «режим ожидания» (в расчёте на заметное снижение ключевой ставки на ближайших заседаниях ЦБ и возврат условий по ипотеке к разумным цифрам).

💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

🌇 Спрос на новостройки Петербурга упал при стабильных ценах

В июне 2025 на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области было заключено 3.5 тыс. ДДУ (-13% к маю и -54% к прошлому июню). В абсолютном выражении это близко к минимумам последних лет. Заметную часть спроса у новостроек региона в этом году «забрал» вторичный рынок (где продажи пока даже лучше прошлогодних).

Как и в Московском регионе, продолжила расти доля ипотеки и замедлилась индексация цен. Стабилен и объём активного предложения.

Рынок (даже сильнее, чем в Москве) остаётся в сильной зависимости от решений ЦБ (и по ключевой ставке, и по регулированию рассрочек).

💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

📊 Размер ипотечного кредита вновь растёт

За последние 5 лет средний размер ипотечного кредита в РФ увеличился в 2 раза (как в сегменте новостроек, так и на вторичке). Стремительный рост наблюдался в 2020-2021 г. (как реакция на удорожание жилья), затем почти три года суммы займов оставались стабильными — в диапазоне 3,5-4 млн рублей.

В 2025 г. показатель вновь растёт. Причины:

⏺️ стала увеличиваться доля займов по рыночным условиям, среди
которых нередки кредиты с большой суммой, но быстрым погашением.
⏺️ стало больше сделок по «комбо-ипотеке» на новостройки, которая
позволяет объединять условия льготных и рыночной программы, увеличивая
лимит.

💬 Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

🌆 Коммуналки уходят в прошлое: где в Москве ещё можно купить комнату в 2025?

Комнаты в коммуналках — исчезающий вид жилья. В 2025 году на них приходится всего 2,5% объявлений на вторичке.

Где больше всего осталось? Не в центре, а в бывших рабочих кварталах — Бирюлёво, Орехово-Борисово, Южнопортовом, Текстильщиках, Перово. Это наследие системы распределения жилья для рабочих советских заводов: ЗиЛа, АЗЛК, КМЗ и других.

Почему их сейчас реже выкупают? В отличие от жилья в доходных домах в ЦАО (где их массово расселяли ещё в 1990-е), на окраинах нет смысла объединять комнаты — ремонт и перепланировка, скорее всего, не окупятся.

Цены растут: +5% за последний год, как и на обычные квартиры.

А вы бы купили комнату в коммуналке как инвестицию? ✅

💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

✅ Компактные квартиры дорожают быстрее

За последние 5 лет «квадрат» на вторичном рынке Москвы в среднем подорожал на 43%.

Темпы роста оказались неравномерными: чем меньше площадь квартиры, тем сильнее увеличилась стоимость. В лотах метражом до 30 кв.м. цены выросли на 69%, свыше 100 кв.м. — лишь на 22%. Такая закономерность сохраняется и на трёхлетнем, и на годовом интервале.

Компактные квартиры традиционно более популярны, поэтому увеличивать их стоимость проще:

⏺️ при снижении доступности жилья в первую очередь растет интерес к наиболее дешевым предложениям – студиям и однушкам;
⏺️ квартиры небольшого метража чаще приобретают для сдачи в аренду или для перепродажи, чем просторные варианты;
⏺️ за счёт своей доступности их чаще покупают в качестве первой недвижимости.

💬 Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

✅ Упавший спрос возвращают самолётами

Загрязнение северо-восточной акватории Черного моря нефтепродуктами кардинально изменило рынок посуточной аренды российских курортов.

В первую половину лета в городах Краснодарского края спрос заметно упал (кроме приазовского Ейска), тогда как в Крыму вдвое вырос. Сильнее там увеличились и ставки (+27% против +16%).

Поддержку туристическому бизнесу на Черноморском побережье Кавказа окажет открытие аэропорта Геленджика.

Если туда получится наладить регулярные рейсы, то это упростит изрядно усложнившуюся после 2022 года логистику и вернет часть туристов, выбравших для отдыха другие локации.

💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

🔔 Высокий сезон пока ниже прошлогоднего

На рынке долгосрочной аренды квартир в Москве начался сезонный пик спроса. Родители студентов ищут жильё к началу учебного года, офисные работники — перед стартом бизнес-сезона, а арендодатели пересматривают прошлогодние условия.

Пока ставки увеличиваются медленнее. C конца мая однушки стали на 5% дороже, а двушки на 7%. Год назад цены росли быстрее — +9% за 1,5 месяца.

Причины:
⏺️ прекращение гонки зарплат и охлаждение экономики
⏺️ отсутствие негатива на рынке новостроек (в отличие от прошлого лета с его отменой льготных программ)
⏺️ кратно больший объем предложения (21 тыс. лотов против 10 тыс. квартир год назад)

💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

🔑Обеспеченность жильём различается в 2 раза

На одного жителя сейчас приходится более 29 кв. м. Обеспеченность растёт – это следствие и рекордных вводов последних лет и депопуляции. В сочетании с уменьшением площади квартир в новостройках тренд, во многом, искусственный.

В ближайшие годы он замедлится, т.к. новых ЖК запускается меньше, а цифр по ИЖС может не хватить на компенсацию снижения в МКД.

Межрегиональные различия двукратные:
⏺️ максимальные показатели (35 кв. м +) в областях Центральной России и Северо-Запада с убылью населения (в т.ч. за счет брошенного жилого фонда в сельской местности)
⏺️ минимальные цифры (15-20 кв. м) – в субъектах РФ с миграционным приростом жителей (где темпы нового строительства не успевают за фактическим ростом населения)
⏺️ а также в республиках Северного Кавказа и юга Сибири с неполным статистическим учетом части строений

💬 Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

💵 Минус 39% — итоги года без льготой ипотеки

За последние 12 месяцев застройщики продали 477 тыс. квартир по ДДУ. Это на 39% меньше чем в июле 2023-июне 2024, когда спрос стимулировала «безадресные» льготные кредиты.

Среди крупных рынков лучшие результаты в Бурятии (из-за роста доходов части жителей), в Крыму и Калининградской области (за счёт межрегиональных сделок), Хабаровском и Приморском краях (благодаря дальневосточной ипотеке).

Хуже всего к новой реальности адаптировались регионы с центрами в миллионниках, где доходы населения стали расти медленнее, чем в 2023 и 2024 гг.

В «столицах» цифры лучше среднестрановых. Тут и девелоперы проявили больше изобретательности (в части программ с рассрочками)  и интерес к новостройкам устойчивее и при изменениях внешней конъюнктуры.

💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

🔑 Ввод жилья снизился уже не только у девелоперов, но и в ИЖС
 
В 1 полугодии 2025 г. в России введено 52,2 млн кв. м. жилья (-2,4% год к году). Результат — как в 1 полугодии 2023 г., но заметно изменилось соотношение многоквартирных домов (МКД) и индивидуального строительства (тогда было 40 к 60, сейчас 30 к 70).

Объём МКД упал на 4,3%. Рекорды предыдущих лет были обеспечены вводом тех проектов, которые стартовали с началом действия льготной ипотеки.

Снизились и объёмы ИЖС (на 1,6%). Здесь сказалось падение спроса на загородном рынке после перехода на эскроу-счета.

Текущая динамика не укладывается в планы по увеличению объёмов строительства на 1,5-2% в год с целью выйти на 120 млн кв.м.

💬 Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

💼 Бедный выбор на вторичке в Москве привел к снижению спроса

В первом полугодии 2025 в столице было заключено 64 тыс. ДКП. Темпы продаж готового жилья (хотя и остались выше ожиданий участников рынка), но, формально, стали самыми низкими за последние 3 года. Переток спроса из новостроек становится слабее, т.к. часть покупателей перешли в режим ожидания, рассчитывая на снижение ставки ЦБ.

Номинальные цены в январе-июне этого года почти не поменялись (+2%), оставались стабильными как объем предложения (+0.5%), так и дисконты (в пределах 3,5-4.0%).

Заметно изменилась лишь структура лотов в экспозиции — недавних новостроек стало меньше (на них приходилось до 25% прошлой осенью и лишь 16% сейчас). Готовых к продаже квартир в новых корпусах сейчас не так много (т.к. падает и ввод жилья и доля инвесторов среди его покупателей).

💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи

🌇 Застройщики Москвы делают ставку на бизнес-класс

В первом полугодии 2025 г. на новостройки бизнес-класса пришлось 57% от площадей новых ЖК. Предложение в комфорт-классе сокращается, а эконом и вовсе представлен лишь в реновационных домах.

Причины:
🔵на фоне увеличения строительных затрат такие проекты интереснее застройщикам с т.з. их финансовых показателей,
🔵высокая конкуренция вынуждает улучшать качество продукта,
🔵город повышает требования к архитектуре и инфраструктуре новых кварталов.

ЖК бизнес-класса теперь всё чаще появляются в районах, считавшихся ранее непрестижными (Лефортово, Печатники, Богородское, Москворечье-Сабурово, Южнопортовый).

💬 Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики

#аналитика
Циан для профи