Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Разберемся с причинами и вариантами расторжения договора, ведь просто так аннулировать договор не получится.

✳️По соглашению сторон
Этот вариант возможен в том случае, если продавец и покупатель не имеют взаимных претензий. В данном случае обращаться в суд не нужно.

✳️По требованию одной из сторон
Если одна из сторон желает расторгнуть договор, то для этого должны быть веские причины (ГК РФ ст. 450) с нарушениями, несущими значительный ущерб (одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении). В этом случае аннулировать договор можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора по требованию одной из сторон

⚫️Нарушения продавцом:
- продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю;
- продавец передал недвижимость с существенным нарушением требований к качеству — с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

⚫️Нарушения покупателем:
- покупатель вообще не оплатил недвижимость;
- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости.

В договоре могут быть предусмотрены и другие причины для расторжения договора по инициативе одной из сторон.

Как происходит расторжение договора по соглашению сторон

1⃣Нужно составить соглашение о расторжении договора.
2⃣Прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и т. д. (п. 1 ст. 450 ГК РФ и п. 1 ст. 452 ГК РФ).
⚠️Соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено.

Как происходит расторжение договора по инициативе одной из сторон

Сторона, которая хочет расторгнуть договор, первым делом должна сначала попытаться решить вопрос в досудебном порядке, т. е. в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. В случае отказа второй стороны можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если ответ не был получен в срок (указывается в договоре). Если срок не указан вообще, то по истечении 30 дней можно обращаться в суд ( п. 2 статьи 452 ГК РФ).

Если одна сторона все-таки решила обращаться в суд, то нужно:
1⃣Подготовить и подать в суд иск и документы, которые являются основанием для расторжения;
2⃣После участия в судебных заседаниях и получения решения обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору.

Сроки расторжения договора 
При соглашении сторон может уйти около 3–4 недель.
Разрешение спора через суд может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. Но нужно понимать, что если одна из сторон подаст апелляцию, то срок разбирательств увеличивается.

Как узнать историю объекта недвижимости

История объекта, особенно на вторичном рынке, вещь нужная. Она позволяет оценить возможные проблемы и риски, связанные с покупкой объекта.

Как узнать историю перехода прав на объект
Чтобы узнать, кому до этого принадлежала квартира и как часто менялись собственники, потребуется заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект (через Госуслуги или МФЦ).

Сведения, содержащиеся в документе:
⚫️сведения обо всех правообладателях с 1998 года (без указания ФИО и персональных данных);
⚫️вид зарегистрированного права (например, долевая или общая совместная собственность), данные о размерах долей собственников;
⚫️дата возникновения, изменения, перехода и прекращения права собственности;
⚫️документы, на основании которых осуществлялся переход права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарения, решение суда и др.).
⚠️В целях охраны персональных данных полные сведения о правообладателях доступны только владельцу объекта или его представителю.
⚠️ Историю жилья до 1998 года можно узнать только через районное БТИ или в органах местного самоуправления.

Как получить выписку на Госуслугах:
1⃣Перейти по ссылке.
2⃣Выбрать: «Получить выписку из ЕГРН» — «Об объекте недвижимости» — «О переходе прав на объект недвижимости».
3⃣Заполнить заявление.
4⃣Оплатить услугу.
⚠️Стоимость услуги 290₽. Можно оплатить онлайн.

Как проверить квартиру на обременения:
1⃣Перейти по ссылке.
2⃣Выбрать: «Посмотреть основные сведения о недвижимости» — «Указать данные вручную».
3⃣Выбрать нужный объект недвижимости.
4⃣Из всех пунктов выбрать на имеющиеся у вас данные по объекту.
5⃣В самом конце появится графа с обременениями, если они имеются.

Помимо обременений, появятся такие данные, как наименование, кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, этаж, сведения о кадастровой стоимости.

Как проверить нотариальную доверенность на продажу квартиры

Доверенность — это письменное поручение, по которому один человек передаёт другому право официально представлять свои интересы при проведении сделок. В доверенности прописываются полномочия и срок их действия, а сама доверенность по закону должна быть заверена нотариусом.

Доверенность необходимо проверять, т.к. при таких сделках возрастает риск признания сделки недействительной (например, если выяснится, что у доверенного лица не было права на распоряжение недвижимостью).

Доверенность признается недействительной, если:
〰️собственника нет в живых или он признан недееспособным или безвестно пропавшим на момент оформления доверенности;
〰️срок доверенности истек;
〰️собственник отозвал доверенность;
〰️у нотариуса на момент оформления доверенности не было права заверять такие документы;
〰️в документе обнаружены ошибки.

Доверенность должна содержать:
〰️Дату составления;
〰️Срок действия (в случае отсутствия — документ действует в течение одного года с даты выдачи);
〰️Личные и паспортные данные доверителя и доверенного лица;
〰️Адрес и описание объекта недвижимости;
〰️Минимальную цену продажи недвижимости;
〰️Описание полномочий, которые передаются доверенному лицу, а также перечень организаций, в которых представитель может представлять интересы доверителя;
〰️Подписи доверителя и нотариуса, печать.
⚠️ Нужно обратить внимание, есть ли у представителя право на получение средств от продажи. Если нет, то деньги нужно перевести на счёт собственника.

Как проверить подлинность доверенности через интернет:
1️⃣Перейти на сайт единого реестра;
2️⃣Указать реестровый номер и дату удостоверения доверенности;
3️⃣Найти по фамилии в списке нотариуса, который заверил документ.
⚠️Также следует проверить таким же способом доверенность в день сделки.

Новости о недвижимости за неделю (14.10.23-21.10.23)

🛑В 2024 году для владельцев частных домов появится приложение «Госуслуги.Дом», с помощью которого собственники смогут решать жилищно-коммунальные вопросы.

🛑Домклик упростил продажу квартиры в ипотеке Сбера в сделках за свои средства.

🛑В Госдуму внесли законопроект об обязанности застройщиков исполнять рекламные обещания

Предлагается признать публичной офертой любую информацию, которая распространяется застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юрлиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

«Если дом и придомовая территория не будут выглядеть так, как нарисовано в буклете, люди смогут предъявить застройщику претензии», – сказал вице-спикер Госдумы Владислав Даванков.

🛑В Госдуме подготовили поправки, ужесточающие условия покупки жилья с маткапиталом

Теперь при приобретении жилья с маткапиталом будут обязательно задействованы органы опеки и попечительства. Они будут оценивать пригодность жилья для проживания и давать разрешение на сделку с использованием средств маткапитала.

🛑Альфа-Банк выдает ипотеку массово онлайн

Клиент может пройти идентификацию и получить усиленную квалифицированную электронную подпись для сделки с помощью представителя банка.

Выпустить подпись можно и самостоятельно с помощью мобильного приложения «Госключ».

🛑В России появится механизм накопления денег на ипотеку.

🛑Банки теперь обязаны сообщать минимальную и максимальную ставки

С 23 октября вступает в силу закон, который запрещает банкам и МФО рекламировать только привлекательные ставки. 

🛑В России хотят запустить льготную ипотеку для молодоженов.

🛑В Госдуму скоро будет внесен законопроект, согласно которому в ЕГРН будут ставить отметки о том, что квартира приобретена с использованием маткапитала.

🛑Апартаменты не приравняют к жилью, сообщил замглавы Минстроя Никита Стасишин.

«Никто никогда не говорил, что апартаменты будут приравнены к жилью, такого быть не может», – сказал он.

Как купить квартиру на аукционе

Аукцион — это форма торгов, при которой выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Так продают имущество людей и фирм, признанных банкротами, имущество в рамках исполнительного производства, объекты искусства, коллекционирования и недвижимость в том числе. Перед началом торгов каждый лот получает стартовую стоимость (ст. 8 Закона об оценочной деятельности, ч. 2 ст. 89 Закона об исполнительном производстве).

На аукционах цены на недвижимость изначально устанавливают ниже рыночных, чтобы ценам по ходу торгов было куда расти.

Где проводятся аукционы
Аукционы по продаже объектов недвижимости проходят на специальных сайтах. К примеру, можно купить квартиру на аукционе Сбербанка — «Сбербанк-АСТ».

Как квартиры оказываются на аукционе

🟠Банки
Банки, как залогодатели, передают на торги квартиры, которые служили залогом по кредитам.
🟠Компании-должники, в отношении которых введена процедура банкротства или ведется исполнительное производство
Если компания не исполняет требования кредиторов, в отношении нее может быть введена процедура банкротства. Имущество получает оценку аккредитованным оценщиком и передается на аукцион.
При исполнительном производстве пристав выносит постановление о передаче недвижимости на реализацию. После этого он передает имущество на реализацию территориальному органу Росимущества. Далее недвижимость продают в рамках аукциона.
🟠Департамент или управление городского имущества
Часть муниципальной недвижимости город продает, чтобы компенсировать расходы на строительство.

Кто может быть участником аукциона
Участником может любое физическое и юридическое лицо, у которого есть усиленная квалифицированная электронная подпись.

Порядок действий для участия в аукционе:

1⃣Подобрать квартиру.
2⃣Зарегистрироваться на электронной торговой площадке. Площадка указывается в лотовой документации вместе с подробным описанием квартиры и фотографиями. 
3⃣Внести обеспечительный платеж (задаток). На разных площадках он может отличаться. В качестве задатка может потребоваться сумма 2-10% стартовой стоимости лота. 
4⃣Подать заявку на участие через личный кабинет на электронной площадке.
5⃣Принять участие в аукционе.

Как проходят торги
В день торгов в указанное в уведомлении время (отправляется на почту) нужно зайти в личный кабинет на электронной площадке.

О проигрышах организаторы не сообщают, эта информация будет отражена в личном кабинете. А уведомление о победе приходит на электронный адрес. После этого, в течение срока, указанного в документации к торгам, необходимо будет оплатить покупку. Как правило этот срок не превышает 20 дней. После успешной оплаты согласовываются дата и время подписания договора купли-продажи. Затем переход права собственности можно будет зарегистрировать в Росреестре. После этого квартира считается принадлежащей новому собственнику.

Переоформление документов на недвижимость после смены фамилии

Закон не обязывает сообщать об изменении фамилии в Росреестр. Даже после смены ФИО все документы останутся действительными. Но при продаже квартиры могут возникнуть проблемы. К примеру, покупатель будет сверять данные паспорта с выпиской ЕГРН и заметит несоответствия.

Чтобы избежать проблем на сделке, лучше заранее внести изменения в ЕГРН. Если не сделать это сразу, собственник не сможет получить выписку: система обрабатывает заявку автоматически, ФИО в запросе и в данных, содержащихся в реестре, должны быть идентичными. В противном случае, система не обработает заявку.

Что необходимо для смены фамилии
Для смены фамилии нужно обратиться в ЗАГС (без привязки к месту жительства) со следующим пакетом документов:
🔵паспорт;
🔵свидетельство о рождении для несовершеннолетних;
🔵свидетельство о браке (все свидетельства, если браков было несколько);
🔵свидетельство о расторжении брака (нужно, если заявитель хочет вернуть старую фамилию);
🔵подтверждение оплаты госпошлины.

После подачи документов нужно дождаться решения (30 дней - 3 месяца, но обычно делают гораздо быстрее), получить свидетельство о смене фамилии и приступать к замене паспорта, а после — всех остальных документов.

⚠️ЗАГС имеет право отказать в смене фамилии, если новые написаны с ошибками или не соответствуют требованиям (143-ФЗ ст. 58 ч. 1).
Отказ можно обжаловать в суде.

Как внести изменения в ЕГРН
Изменения в ЕГРН вносит Росреестр.

Можно:
1⃣обратиться лично в территориальное управление;
2⃣оформить все через сайт (при наличии электронной подписи; если нет, ее можно выпустить на «Госуслугах»);
3⃣прийти в МФЦ лично.

Договор купли-продажи переоформлять не требуются. Его подлинность подтверждается документами о смене фамилии.

Документы для дачи
При наличии дачи также требуется внесение изменений в ЕГРН. Если дача в СНТ, нужно внести изменения в членскую книжку. Для этого обращаются к председателю или бухгалтеру СНТ.

Документы для управляющей компании
Совсем не обязательно, но желательно уведомить управляющую компанию о смене фамилии. Делается это по большей части для порядка в документах на оплату коммунальных услуг.

Можно написать заявление в свободной форме о необходимости внесения изменений в описание лицевого счета, приложив копии документов, подтверждающих смену фамилии.

Перевод нежилого помещения в жилое

Причины для перевода помещения в жилое:

1⃣Можно будет зарегистрироваться
Так как нежилое помещение относится к коммерческой недвижимости, в нем нельзя прописаться. Если перевести помещение в категорию жилого и зарегистрироваться там, то можно будет устроить детей в сад, бесплатно ходить в поликлинику и т.д.
2⃣Меньшее налогообложение и другая ставка на свет и воду.
Налог на имущество для собственников жилой недвижимости — 0,1% от кадастровой стоимости, а для собственников коммерческих помещений — 0,6–2%. Свет и вода в коммерчески помещениях тоже дороже.
3⃣Льготные ипотечные программы распространяются только на жилые объекты.

Требования к жилым помещениям
Все требования к жилым помещениям зафиксированы в Жилищном кодексе РФ (Постановление Правительства РФ № 47).

Перевод помещения в многоквартирном доме, когда требуется согласие собственников

✅️Когда нужно согласие
Так как все жильцы дома являются собственниками общедомовых пространств, при планировании ремонта или перепланировки необходимо запросить согласие на собрании собственников жилья. Собрание проводится, если перевод затрагивает общедомовое имущество — лестничные площадки, коридоры, лифтовый холл. Или если планируется изменение фасада дома (окно или лестница). Это потребует письменного согласия владельцев всех квартир и, при наличии хотя бы одного отказа, перевод не состоится.

❌️Когда согласие не требуется
В современных новостройках на первых этажах специально проектируются коммерческие помещения, в которых располагаются салоны красоты, фитнес-клубы, магазины.
Такие помещения можно переводить в жилые, не спрашивая согласия собственников квартир.

Как подать заявление на перевод помещения
Документы и заявление на перевод помещения в жилое можно подать через МФЦ или напрямую в местные органы власти.
Дождавшись положительного ответа, можно приступать к перепланировке.

Регистрация жилого помещения
Финальная стадия — согласование проведенной перепланировки и ремонта инженером БТИ. Он будет проверять соответствие ремонта плану.
Важно, чтобы в квартире было все в соответствии с проектом, в противном случае инженер не выдаст заключения до устранения несоответствия.

Далее изменения нужно будет зарегистрировать. Для этого необходимо внести информацию о них в кадастровый паспорт. Для этого обычно заказывают новый паспорт в БТИ.
Готовый паспорт передают в МФЦ или орган, который выдавал разрешение. Сотрудники самостоятельно передадут сведения в Росреестр, и через 15 дней обновленная информация отобразится в ЕГРН.

Банки открыли прием заявок на арктическую ипотеку

Сделки начнут проводить в ноябре, после вступления в силу Постановления Правительства РФ.

Условия будут схожи с параметрами дальневосточной ипотеки:
〰️первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости недвижимости,
〰️максимальный размер кредита - 6 млн рублей,
〰️срок - 20 лет.

Программа распространяется на Мурманскую и Архангельскую области, Красноярский край, Республики Коми и Карелию (частично), Ненецкий и Ямало-Ненецкий автономные округа.