Новые законы о недвижимости в августе 2023

📌Конфискованные квартиры
С 4 августа 2023 года вступил в силу закон, согласно которому изъятую у коррупционеров дорогостоящую недвижимость можно продавать на аукционах. На торги будут выставлять жилье, рыночная стоимость которого превышает в два и более раза среднюю цену в конкретном российском регионе. В случае признания аукциона по жилью несостоявшимся в срок до трех месяцев будет проведен повторный аукцион со снижением цены на пять процентов. Если второй аукцион тоже провалится, то следующий будут проводить не ранее чем через шесть месяцев.

📌Защита покупателей
С 1 августа вступил в силу закон, который дополнительно защищает граждан, покупающих квартиры у банкротов. Совершенные банкротом сделки в дальнейшем могут быть признаны недействительными в суде.

Если сделка впоследствии будет признана судом недействительной в ситуациях с покупателями, для которых это жилье является единственным, появляется возможность вернуть деньги, не дожидаясь очереди в реестре кредиторов. Также есть второй вариант. Можно оставить квартиру себе — при условии доплаты до ее рыночной цены. Либо принять участие в торгах при продаже этого жилья.

📌Регистрация недостроев
С 4 августа в России стало проще зарегистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства. Недострои можно оформить без подготовки технического плана на основании декларации об объекте недвижимости. Документ касается проблемных объектов — недостроев, находящихся в федеральной или региональной собственности.

📌Запрет на сделки
С 1 августа 2023 года вступило в силу постановление правительства, которое утверждает новую форму повесток о мобилизации. Согласно документу кабмина, отличие будет в шапке документа: там укажут конкретную дату и время, в которое необходимо прибыть в военкомат, а также номер указа президента об объявлении мобилизации. Тех граждан, которые, проигнорируют повестку и не явятся в военкомат, ждет запрет на регистрацию сделок с недвижимостью, оформление ипотеки и кредитов, использование транспортных средств.

📌Ипотека погибших военных
С 1 августа заработал закон, согласно которому, ипотечные кредиты погибших в специальной военной операции будет гасить уполномоченный орган — ФГКУ «Росвоенипотека». Необходимое условие для погашения жилищного кредита такого заемщика — его участие в накопительно-ипотечной системе обеспечения военнослужащих (НИС).

Источник: РБК-Недвижимость
@chermac
@chermacchat

Наследство и долги

Существуют два основных правила, связанные с наследством. Первое — заявить о своем праве на наследство нужно не позднее чем через шесть месяцев после смерти наследодателя, второе — наследство можно получить только целиком. Самый распространенный вопрос у наследников — какие долги нужно оплачивать?

Какие долги наследодателя придется выплатить

🔻Долг по ипотеке
Если наследодатель при жизни оформил ипотечный кредит, то обязательства по его возврату не прекращаются со смертью и подлежат включению в наследственную массу наряду со всем имуществом.

Исключением является случай, когда наследодатель застраховал жизнь и здоровье заемщика, оформив полис, по которому страховое возмещение получает непосредственно банк с целью погашения задолженности по кредиту или бенефициары (например, наследники) застрахованного лица.

🔻Кредит в банке или МФО
Точно такие же правила распространяются при вступлении в наследство и на денежные кредиты в банках и микрофинансовых организациях. Исключение составляют случаи, когда жизнь наследодателя была застрахована по кредитному договору и страховка покрывает долг.

🔻Долг по ЖКХ
При наследовании жилого помещения (квартиры или дома) гражданин обязан оплатить долги умершего по коммунальным платежам. В то же время необходимо разделять долги, образовавшиеся и начисленные до наступления момента смерти, и возникающие после принятия наследства. Последние не будут включены в наследственную массу. По словам эксперта, наследнику необходимо оплачивать долг из собственных денег, поскольку по закону наследство считается принадлежащим наследнику с момента открытия (то есть, с момента смерти). В связи с этим обязанность наследника по уплате коммунальных платежей считается возникшей с момента смерти наследодателя.

🔻Долг по налогам
Налоги, которые были начислены до момента ухода из жизни наследодателя, являются долговыми обязательствами (транспортный, земельный и НДФЛ) и также подлежат включению в наследственную массу.

🔻Долг при банкротстве компании
На наследника также возлагается обязанность выплатить долг, который возник из-за привлечения наследодателя к субсидиарной ответственности при банкротстве или ликвидации компании. Это разновидность гражданско-правовой ответственности, она наступает в связи с причинением вреда имущественным правам кредиторов.

Какие долги наследодателя можно не платить

🔹Алименты
Наследники плательщика алиментов не обязаны продолжать выплачивать их после его смерти. Но надо помнить, что если у наследодателя при жизни образовалась задолженность по алиментам, то все деньги, которые он был должен на дату смерти, наследнику придется выплатить.

🔹Возмещение вреда
Если при жизни наследодатель причинил вред здоровью кого-либо и должен был выплатить компенсацию, то наследник освобождается от этой обязанности. По действующему законодательству, компенсацию выплачивает только тот, кто причинил вред.

🔹Долг физлицу
Наследник не отвечает по долгу физлицу, который не был оформлен должным образом. Например, договор был заключен в устной форме, а кредитор предъявляет требования на 100 тыс. руб. А при устном договоре сумма не может превышать 10 тыс. руб. Суд может даже отказать рассматривать подобную претензию. С официально оформленным долгом дело может дойти до суда, который будет скорее не в пользу наследника.

🔹Разные штрафы
Наследник также не обязан платить штрафы, которые были выписаны умершему при жизни.

Источник: РБК-Недвижимость
@chermac
@chermacchat

Ипотека с низким первым взносом станет невыгодна

Ипотечные кредиты с низким первым взносом считаются ненадежными - если заемщик не может накопить даже небольшую сумму, то высоки риски, что и кредит станет проблемным. Кроме того, стоимость залогового жилья в этом случае может не покрывать величину задолженности перед банком, что тоже ведет к рискам. В случае возникновения проблем денег, вырученных от продажи жилья, не хватит на покрытие долга.

Ростом числа кредитов с низким первым взносом ЦБ озаботился еще зимой. С мая этого года для банков-кредиторов были установлены надбавки для таких кредитов. "Однако их влияние на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным", - констатируют в ЦБ.
Ипотечное кредитование резко ускорилось и, в основном, опять же за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов. За два года доля кредитов с низким первым взносом, до 20%, выросла на 15 процентных пунктов (до 63%) в сегменте новостроек и на 10 п.п. (до 44%) на готовое жилье. Поэтому, по решению ЦБ, с октября эти надбавки будут повышены до "запретительного уровня": сразу в шесть раз.

ЦБ уже неоднократно предупреждал о рисках на рынке ипотечного кредитования. В частности, предпринимались меры против кредитов с околонулевой ставкой, при которых завышалась стоимость жилья.

После ужесточения политики ЦБ кредиты с низким взносом не исчезли, но получить их стало сложнее из-за уменьшения предложений таких кредитов. При этом застройщики, заинтересованные в продажах, и особенно низколиквидных проектах, настаивают на таких кредитах, а банки идут на это с учетом получения тем или иным способом компенсации от застройщика. Это уменьшает первый взнос и последующие платежи, но значительно увеличивает срок кредитования и поднимает стоимость квартиры выше рынка. Кредиты с низким первым взносом уже не будут распространенными. Но вполне можно ожидать попытки сформировать первый взнос на основе иного кредита, матпомощи или иных схем, разработанных застройщиками.

Такие кредиты часто нерыночные, то есть со скрытой субсидией со стороны застройщиков. Поэтому, скорее всего, в случаях, если банк посчитает возможным договориться с застройщиком, такие кредиты подорожают на уровень до 1 п. п. При этом разница в ставке между стандартным кредитом и кредитом с низким взносом может варьироваться от 1-2 п. п. до 10 и более, многое зависит от кредитной истории конкретного заемщика, его профессии и карьерных перспектив.

Источник: rg.ru
@chermac
@chermacchat