Можно ли продать дом без земли

🔘Если в собственности и дом и земля
Продать дом без оформления земли на нового собственника нельзя. Так как у владельца, который будет пользоваться домом, фактически не получится не пользоваться землей, на которой расположен этот дом. Поэтому право собственности на землю перейдет к новому владельцу вместе с правом собственности на объект недвижимости, который на ней расположен.

Согласно ст. 1 Земельного кодекса «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». Поэтому продать дом без земли, если и земля и дом в собственности, не получится.

🔘Если в собственности только дом
По закону можно продать дом без участка, если дом оформлен в собственность, а земля не оформлена. Как пример, земля в долгосрочной аренде.

В случае аренды к новому собственнику перейдет право пользования участком на тех же основаниях, на которых его использовал предыдущий собственник. Если прошлый владелец пользовался участком на основании договора аренды, то у нового собственника также будет новый договор аренды — его нужно будет перезаключить с владельцем земли. Важно, чтобы в основном договоре купли-продажи недвижимости было отдельно прописано, что земля находится в аренде согласно договору (с указанием его регистрационных данных — номера, даты составления, срока действия).

🔘Если у дома и земли разные владельцы
Если у собственника дома не заключен договор аренды с собственником земли, то первым делом необходимо будет привести документы в порядок. Собственник дома должен будет выкупить участок под ним или же взять в аренду, это зависит от ситуации и особенностей владения. Например, если земля относится к природоохранной территории или является муниципальной собственностью, нужно будет взять ее в аренду.

🔘Если нужно продать дом и оставить часть земли
В такой ситуации нужно обратиться к кадастровому инженеру и произвести межевание земли. Специалист произведет замеры и составит межевой план.

Когда планы будут составлены, их нужно будет поставить на кадастровый учет. Для этого понадобится обратиться в МФЦ с пакетом документов.

Новости о недвижимости за неделю (04.11.2023 - 11.11.2023)

☎️Банки стали вдвое снижать ежемесячные платежи по ипотеке в первый год кредита, рассказали в компании «Этажи».

☎️ВТБ повысил минимальный первоначальный взнос по ипотеке

Готовое жилье – от 15,1%
Строящееся жилье – от 20,1%

☎️Сбербанк расширил действие ипотеки на готовое жилье в залоге у других банков на апартаменты

Теперь клиентам для покупки доступны апартаменты, которые находятся в ипотеке у других банков.

☎️Домклик запустил акцию «Зеленый день»

Клиенты в срок с 09.11.2023 по 30.11.2023 могут подать заявку на ипотеку Сбера и получить скидку до 10% на стоимость квартиры в новостройках у партнёров-застройщиков.

☎️Председатель СФ Валентина Матвиенко призвала при рождении третьего ребенка выдавать семье квартиру.

☎️В Госдуму внесли законопроект о льготной ипотеке по ставке 3% для граждан, которые обеспечены жилой площадью в размере не более 36 кв. м на одного члена семьи.

☎️Полпред президента в ЦФО Игорь Щеголев предложил на федеральном уровне ввести маткапитал на третьего и последующих детей.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, устанавливаемая по утвержденной методике, являющаяся базой для расчета ежегодного налога на имущество. Чем выше кадастровая оценка, тем больше налог. Если расхождение с рыночной ценой объекта большое, кадастровую стоимость квартиры можно изменить.

Как узнать кадастровую стоимость
Чтобы узнать кадастровую стоимость, можно заказать выписку из ЕГРН. Для физических лиц пошлина
составляет 300 рублей.

Помимо Росреестра, можно воспользоваться порталом «Госуслуги» или сходить в МФЦ.

Из чего складывается кадастровая стоимость жилья
Основные параметры:
⁃ Год постройки здания;
⁃ Площадь;
⁃ Расположение;
⁃ Состояние.

Как понять, что стоимость завышена
Сумма в выписке будет информативной относительно рыночной цены вашей квартиры. Сравнив кадастровую стоимость с тем, сколько просят продавцы сопоставимых по площади, расположению, состоянию объектов недвижимости, можно понять, насколько правильна кадастровая стоимость жилья.

Можно воспользоваться услугами оценщика либо произвести свой анализ на основе объявлений о продаже объектов, в которых объекты схожи по параметрам с вашей недвижимостью.

В каких случаях нужно обновить кадастровую стоимость квартиры

🛑Стоимость завышена;
🛑Стоимость занижена;
🛑Есть ошибки в кадастровом паспорте — в этом случае данные для расчета были неверными.

Цена недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой. Если кадастровая оценка завышена в несколько раз, 70% от нее будут далеки от рыночной цены. В этом случае выгодно продать квартиру будет сложно, и сначала кадастровую оценку придется снизить.

Если кадастровая оценка ниже рыночной, то Росреестр может отказать в регистрации такой сделки. Кроме того, могут возникнуть претензии со стороны ФНС, которая может начать подозревать, что участник сделки пытается уменьшить налоговую базу.

Как изменить кадастровую стоимость
Нужно обратиться в отдел по исправлению ошибок учреждения (напрямую, через МФЦ или сайт «Госуслуги»), написав заявление с просьбой проверить достоверность сведений для расчета кадастровой стоимости по вашему адресу (с указанием кадастрового номера квартиры), при необходимости исправить ошибку и провести перерасчет стоимости. К заявлению нужно приложить техпаспорт, кадастровый план. Заявление рассмотрят в течение месяца, на исправление ошибки отведено 60 дней.

В региональных отделениях Росреестра есть комиссии по рассмотрению споров. Но нужно сначала убедиться, есть ли такая в вашем населенном пункте. Это можно сделать на сайте ведомства.

Если она существует, нужно собрать пакет документов:
🛑Выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости (платно);
🛑Отчет об оценке, подготовленный профессиональным лицензированным оценщиком (платно);
🛑Оригинал общегражданского паспорта (его вернут после того, как снимут копию, на приемке документов);
🛑Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН с указанием собственника).

Когда обращаться в суд
Если заявление не приняли или решение отрицательное, следует обращаться за оспариванием в суд. В таком случае необходимо будет нанять юриста.

Понадобятся:
🛑Исковое заявление;
🛑Паспорт и документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
🛑Подтверждение правомерности обращения — выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, заключение профессионального оценщика, решение комиссии Росреестра или отказ ведомства принять заявление о пересмотре.

В конечном счете, лучше сравнить расходы на юриста и переплату по налогу: возможно, отказ от судебного разбирательства обойдется гораздо дешевле, особенно если подходит срок перерасчета кадастровой оценки.

Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

1️⃣Кредит на первоначальный взнос
Так как банки плохо относятся к заемщикам, которые берут кредит на первоначальный взнос, это снижает шанс на получение ипотеки. Помимо этого, такой кредит дополнительно повышает долговую нагрузку.

2️⃣Невнимательное ознакомление с договором
Необходимо проверять договор на опечатки, а также на наличие пунктов, согласно законодательству: предмет договора, информация о недвижимости и её цена, способ расчетов, данные и реквизиты сторон.

3️⃣Передача средств без заключения договора
Любая передача денег требует соответствующих документов. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора — нужно заключать договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

4️⃣Прописанные в квартире
Выписать всех жильцов - прямая обязанность продавца. Очень часто продавцы уверяют, что новый собственник без проблем выпишет старых жильцов из квартиры. Это не так. Особенно, если в квартире прописаны несовершеннолетние.
Иногда продавец в силу обстоятельств действительно не может выписать жильцов. Тогда лучше предусмотреть соответствующие формулировки в договоре купли-продажи.

5️⃣Не проверять долги по ЖКУ
Хотя долги и не переходят на нового собственника, но отключение коммуникаций никто не отменял. Чтобы избежать потерянных нервов, лучше заранее удостовериться, что огромных задолженностей по коммунальным платежам нет.

Госдума в I чтении приняла законопроект, согласно которому с 1 января 2024 года маткапитал будет выплачиваться только:
🟠лицам, имеющим гражданство РФ на момент рождения ребенка, и
🟠в том случае, если ребенок является гражданином РФ по рождению.

Жителям новых регионов (ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской области) маткапитал будет выплачиваться независимо от основания и сроков приобретения ими гражданства РФ.

Новости о недвижимости за неделю (11.11.2023 - 18.11.2023)

🔹В Липецкой области запустили скидку к ставке по IT-ипотеке. Теперь льготная ипотека для IT-специалистов региона доступна под 3%.

🔹В Госдуму внесен законопроект, согласно которому предлагается:

⁃ предоставить право на получение беспроцентного целевого займа на приобретение (строительство) жилья со сроком погашения до 25 лет молодой семье с тремя и более детьми, младший из которых не достиг 18 лет;

⁃ сделать льготную ставку по ипотеке не более 5% молодой семье, где один или двое детей.

🔹 Госдума в I чтении приняла законопроект, согласно которому с 1 января 2024 года маткапитал будет выплачиваться только:

🟠лицам, имеющим гражданство РФ на момент рождения ребенка, и
🟠в том случае, если ребенок является гражданином РФ по рождению.

🔹 Минстрой предложил выделить ипотеку на ИЖС в отдельный проект.

🔹Владимир Путин поручил расширить «Дальневосточную ипотеку»

🔹Альфа-Банк запустил подборщик ипотеки на основе искусственного интеллекта под персональный запрос клиента.

Чтобы получить предложение, нужно:
1. ввести срок, сумму ежемесячного платежа,
2. заполнить короткую анкету на сайте банка.

🔹 ЦБ планирует начать снижать ключевую ставку в 2024 году.

Топ-5 худших фраз при продаже квартиры

1⃣Смотрите быстрее, я спешу
Согласитесь, что в этих словах — отсутствие заинтересованности в продаже и неуважение к покупателю. Если вы не располагаете временем, тогда стоило перенести просмотр на другой день.

2⃣Я никуда не тороплюсь
Для покупателя такие слова — отсутствие гарантий и вашего желания продажи квартиры вовсе. Таким образом вы заявляете, что можете продать ее завтра либо через месяц, а может быть и через год. Продавцы произносят эту фразу, когда думают, что потеряют в деньгах, если поспешат. Но это не так.

3⃣Какая вам разница, почему я продаю квартиру
Задавая вопрос, ответом на который часто является вышеприведенная фраза, покупатель лишь хочет подтвердить серьезность намерений продавца. Здесь лучше быть открытым и рассказать о действительной причине продажи.

4⃣У меня есть другие покупатели, думайте быстрее
Излюбленная фраза с манипуляцией. Если есть другие покупатели, почему они не покупают? Очень плохая тактика - начинать отношения с покупателем с вранья.

5⃣Кому надо, тот и так купит
⁃ говорит собственник в ответ на указанные недостатки. Но незаинтересованный покупатель в большинстве случаев не будет просто так тратить время на выяснение отношений и выявление минусов. Критикующий ≠ незаинтересованный. Здесь лучше сказать другими словами: «Эти недостатки легко можно исправить. Если я это сделаю, будете ли вы согласны на мое предложение по цене/ Вы сможете мне предложить хорошую цену?»

Программы поддержки многодетных семей

⭐️Семейная ипотека
На получение жилищного кредита по программе «Семейная ипотека» имеют право семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребенок или последующие дети. Льготная ставка составляет 6%, а для Дальневосточного федерального округа при рождении ребенка с 1 января 2019 года — 5%.

Также кредит имеют право оформить:
⁃ семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью;
⁃ родители усыновленных (удочеренных) детей. Важное условие — дата рождения одного из детей должна укладываться в срок действия программы (то есть с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года).

⭐️450 тыс. рублей на погашение ипотеки
Эта программа позволяет гражданам с тремя и более детьми получить господдержку на погашение задолженности по действующему жилищному кредиту.

Чтобы получить дотацию, жилье можно приобрести как у застройщика, так и на вторичном рынке, оно не должно иметь обременений, находиться в залоге или быть под арестом.

⭐️Материнский капитал
В 2023 году размер маткапитала зависит от того, какой по счёту ребёнок и когда он родился или был усыновлён:
⁃ Первый ребёнок родился или усыновлён до 2020 года, второй — в 2020 году и позже — 775 628,25 ₽ на второго;
⁃ Оба ребёнка родились до 2020 года — 586 946,72 ₽ на второго;
⁃ Единственный ребёнок родился с 1 января 2020 г. — 586 946,72 ₽;
⁃ Первый ребёнок родился с 1 января 2020 г. — 586 946,72 ₽, и появился второй — ещё 188 681,53 ₽;
⁃ Первый и второй ребёнок родились до 2007 года, третий — в 2020 году или позже — 775 628,25 ₽ на третьего.
В некоторых регионах выплачивают дополнительный региональный маткапитал при рождении ребёнка. Правила и условия зависят от места жительства.

На материнский капитал имеют право:
⁃ женщины, родившие или усыновившие второго или третьего ребенка с 1 января 2007 года;
⁃ женщины, родившие или усыновившие первого ребенка с 1 января 2020 года;
⁃ отцы — единственные усыновители второго и третьего ребенка по решению суда после 1 января 2007 года;
⁃ отцы, которые усыновили первого ребенка по решению суда после 1 января 2020 года.
Если мама ребенка умерла или была лишена родительских прав, то вместо нее получить маткапитал может отец.

❗️Требования к заемщикам:
⁃ наличие двух и более несовершеннолетних детей, либо ребенка, рожденного после 1 января 2018 года, либо ребенка-инвалида, рожденного не позднее 31 декабря 2023 года;
⁃ хотя бы один из родителей (заемщиков) должен быть гражданином России;
⁃ отсутствие другой действующей ипотеки;
⁃ справка о доходах.

❗️Что можно купить в ипотеку многодетным:
⁃ Строящееся жилое помещение (в том числе с земельным участком) у юридического лица (за исключением управляющей компании инвестиционного фонда) в соответствии с законодательством о долевом строительстве;
⁃ Готовое жилое помещение (в том числе с земельным участком) по договору купли-продажи у юридического лица или у построившего (создавшего) это жилое помещение индивидуального предпринимателя, которые являются первыми собственниками такого жилого помещения;
⁃ Готовое жилое помещение (в том числе с земельным участком), расположенное в сельских населенных пунктах на территории Дальневосточного федерального округа;
⁃ Оплатить работы по строительству жилого дома на земельном участке или приобрести земельный участок и оплатить работы по строительству на нем жилого дома по договору подряда.

Аренда квартиры с питомцем

Рейтинг хвостатых по лояльному отношению арендодателей:
1⃣Маленькие животные, живущие в клетках, аквариумах (хомяки, рыбки, попугаи и т.д.). С такими животными, как правило, проблемы минимальны, так как их не видно, не слышно и они не могут принести ущерб.
2⃣Декоративные породы собак. Считается, что такие собаки не агрессивны, поэтому не будут пугать соседей.
3⃣Кошки. Естественно не все кошки точат когти обо все, что угодно, и ходят мимо туалета, но их строптивый характер зачастую отпугивает хозяев квартир.
4⃣Собаки крупных пород. Такие собаки более громкие, сильные, в связи с чем складывается впечатление, что и более опасные для соседей и для квартиры.
5⃣Экзотические животные (еноты, змеи и т.д.) и огромные собаки (мастифы).

Когда рассказать о наличии животного
Есть два распространенных варианта: рассказать сразу по телефону, чтобы сэкономить время свое и собственника, либо рассказать при просмотре квартиры. Лично можно будет наладить контакт, произвести хорошее впечатление, и, возможно, собственник охотнее пойдет вам навстречу.

Скрывать или не скрывать питомца
Конечно же не стоит врать и скрывать животное. У этого есть несколько причин. Первая - собственник может случайно сам узнать про животное, выставить вещи в ваше отсутствие на лестничную площадку и сменить замки. Вторая причина - судебные разбирательства. Если в договоре был пункт о запрете проживания в квартире с домашними животными, собственник может подать в суд за нарушение условий договора.

Как убедить собственника, что животное не несет опасности
Нужно продемонстрировать готовность нести ответственность за своего питомца в договоре.
Для этого можно прописать:
⁃ факт проживания с животным;
⁃ что это за животное, какой породы и клички;
⁃ увеличение страхового депозита;
⁃ материальную ответственность хозяина питомца в случае разрушительного поведения хвостатого.

При личном разговоре также лучше указывать на спокойный характер, воспитанность и неагрессивность вашего животного.

В ранее принятый в I чтении законопроект о маткапитале депутат КПРФ Михаил Матвеев внес следующие поправки:

🔘получатели маткапитала не должны иметь другого гражданства, кроме российского;
🔘по крайней мере один родитель должен быть гражданином РФ по рождению.

Инициатива не затрагивает новые регионы.

Топ-3 ответа, которые поставят мошенников в тупик при продаже квартиры

1⃣Я не дам номер карты до подписания договора задатка

Старая заманчивая схема. Продавец спешит воспользоваться предложением получить задаток на карту, самостоятельно открывая мошеннику все пароли. После чего, вместо получения средств, теряет все деньги со счета.
Сначала стоит пригласить потенциального покупателя на просмотр квартиры, затем предложить подписать договор задатка или авансовое соглашение и только после этого поделиться номером карты (только номером карты, а не пином и не цифрами на обороте).

Можно отпугнуть мошенника, предложив оформить договор предоплаты. Мошенник точно найдёт причину для отказа.

2⃣При передаче денег я воспользуюсь услугами банка

Соглашаясь на передачу денег из рук в руки есть определенные риски. Например, можно запросто остаться без денег, ведь нет никаких гарантий, что покупатель переведёт средства после оформления документов. Также при передаче денег можно обсчитаться и получить меньшую сумму. Согласитесь, пересчитать вручную целую стопку денег возможно, но сложно. А самому проверить каждую купюру на подлинность — из разряда фантастики.
Банк является самым безопасным местом для таких целей.

3⃣Я напишу расписку только на те деньги, которые получил

Ни в коем случае нельзя писать расписку без получения денег. Даже если вы год ждали этого покупателя. Почему? Допустим, покупатель планирует покупку квартиры в ипотеку, не имея при этом первоначального взноса. Без этого банк ипотеку не одобрит. В связи с этим он просит вас написать расписку о получении части суммы за квартиру. Таким образом мошенники получают расписку и затем отказываются от сделки. А продавец в свою очередь вынужден возвращать несуществующий долг по расписке.