Переоформление документов на недвижимость после смены фамилии

Закон не обязывает сообщать об изменении фамилии в Росреестр. Даже после смены ФИО все документы останутся действительными. Но при продаже квартиры могут возникнуть проблемы. К примеру, покупатель будет сверять данные паспорта с выпиской ЕГРН и заметит несоответствия.

Чтобы избежать проблем на сделке, лучше заранее внести изменения в ЕГРН. Если не сделать это сразу, собственник не сможет получить выписку: система обрабатывает заявку автоматически, ФИО в запросе и в данных, содержащихся в реестре, должны быть идентичными. В противном случае, система не обработает заявку.

Что необходимо для смены фамилии
Для смены фамилии нужно обратиться в ЗАГС (без привязки к месту жительства) со следующим пакетом документов:
🔵паспорт;
🔵свидетельство о рождении для несовершеннолетних;
🔵свидетельство о браке (все свидетельства, если браков было несколько);
🔵свидетельство о расторжении брака (нужно, если заявитель хочет вернуть старую фамилию);
🔵подтверждение оплаты госпошлины.

После подачи документов нужно дождаться решения (30 дней - 3 месяца, но обычно делают гораздо быстрее), получить свидетельство о смене фамилии и приступать к замене паспорта, а после — всех остальных документов.

⚠️ЗАГС имеет право отказать в смене фамилии, если новые написаны с ошибками или не соответствуют требованиям (143-ФЗ ст. 58 ч. 1).
Отказ можно обжаловать в суде.

Как внести изменения в ЕГРН
Изменения в ЕГРН вносит Росреестр.

Можно:
1⃣обратиться лично в территориальное управление;
2⃣оформить все через сайт (при наличии электронной подписи; если нет, ее можно выпустить на «Госуслугах»);
3⃣прийти в МФЦ лично.

Договор купли-продажи переоформлять не требуются. Его подлинность подтверждается документами о смене фамилии.

Документы для дачи
При наличии дачи также требуется внесение изменений в ЕГРН. Если дача в СНТ, нужно внести изменения в членскую книжку. Для этого обращаются к председателю или бухгалтеру СНТ.

Документы для управляющей компании
Совсем не обязательно, но желательно уведомить управляющую компанию о смене фамилии. Делается это по большей части для порядка в документах на оплату коммунальных услуг.

Можно написать заявление в свободной форме о необходимости внесения изменений в описание лицевого счета, приложив копии документов, подтверждающих смену фамилии.

Перевод нежилого помещения в жилое

Причины для перевода помещения в жилое:

1⃣Можно будет зарегистрироваться
Так как нежилое помещение относится к коммерческой недвижимости, в нем нельзя прописаться. Если перевести помещение в категорию жилого и зарегистрироваться там, то можно будет устроить детей в сад, бесплатно ходить в поликлинику и т.д.
2⃣Меньшее налогообложение и другая ставка на свет и воду.
Налог на имущество для собственников жилой недвижимости — 0,1% от кадастровой стоимости, а для собственников коммерческих помещений — 0,6–2%. Свет и вода в коммерчески помещениях тоже дороже.
3⃣Льготные ипотечные программы распространяются только на жилые объекты.

Требования к жилым помещениям
Все требования к жилым помещениям зафиксированы в Жилищном кодексе РФ (Постановление Правительства РФ № 47).

Перевод помещения в многоквартирном доме, когда требуется согласие собственников

✅️Когда нужно согласие
Так как все жильцы дома являются собственниками общедомовых пространств, при планировании ремонта или перепланировки необходимо запросить согласие на собрании собственников жилья. Собрание проводится, если перевод затрагивает общедомовое имущество — лестничные площадки, коридоры, лифтовый холл. Или если планируется изменение фасада дома (окно или лестница). Это потребует письменного согласия владельцев всех квартир и, при наличии хотя бы одного отказа, перевод не состоится.

❌️Когда согласие не требуется
В современных новостройках на первых этажах специально проектируются коммерческие помещения, в которых располагаются салоны красоты, фитнес-клубы, магазины.
Такие помещения можно переводить в жилые, не спрашивая согласия собственников квартир.

Как подать заявление на перевод помещения
Документы и заявление на перевод помещения в жилое можно подать через МФЦ или напрямую в местные органы власти.
Дождавшись положительного ответа, можно приступать к перепланировке.

Регистрация жилого помещения
Финальная стадия — согласование проведенной перепланировки и ремонта инженером БТИ. Он будет проверять соответствие ремонта плану.
Важно, чтобы в квартире было все в соответствии с проектом, в противном случае инженер не выдаст заключения до устранения несоответствия.

Далее изменения нужно будет зарегистрировать. Для этого необходимо внести информацию о них в кадастровый паспорт. Для этого обычно заказывают новый паспорт в БТИ.
Готовый паспорт передают в МФЦ или орган, который выдавал разрешение. Сотрудники самостоятельно передадут сведения в Росреестр, и через 15 дней обновленная информация отобразится в ЕГРН.

Банки открыли прием заявок на арктическую ипотеку

Сделки начнут проводить в ноябре, после вступления в силу Постановления Правительства РФ.

Условия будут схожи с параметрами дальневосточной ипотеки:
〰️первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости недвижимости,
〰️максимальный размер кредита - 6 млн рублей,
〰️срок - 20 лет.

Программа распространяется на Мурманскую и Архангельскую области, Красноярский край, Республики Коми и Карелию (частично), Ненецкий и Ямало-Ненецкий автономные округа.

Долги по коммуналке от прошлых собственников: что делать

Лицевой счет — это счет, на котором собирается информация о начислениях за жилищно-коммунальные услуги. Счет оформляется на квартиру, и в данных обязательно должны быть указаны имя и фамилия ответственного лица.
При продаже квартиры обязанность за внесение платежей переходит к новому собственнику, и лицевой счет необходимо переоформить на него. 

Что будет, если не переоформить лицевой счет
1⃣Долги по ЖКУ. Начисления будут продолжаться на «старое» имя, и рано или поздно новоиспеченному хозяину жилья придется их оплатить. Иначе ресурсоснабжающие организации могут приостановить оказание услуг до погашения задолженности. 
2⃣Невозможность участвовать в управлении домом. В частности, нельзя будет голосовать за смену управляющей компании.

Как переоформить лицевой счёт
Чтобы зарегистрировать новый лицевой счёт, необходимо написать заявление в ЕИРЦ или в управляющую компанию, собрав пакет документов:
⚫️паспорт собственника;
⚫️выписка из ЕГРН, с указанием собственника;
⚫️правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство вступлении в наследство).

Отказ в переоформлении лицевого счета

Отказать могут, например, если заявитель не может подтвердить, что он собственник квартиры.

Также отказ можно услышать, если не оплачены долги предыдущих хозяев. Но такая позиция неправомерна, так как новый собственник не обязан выплачивать чужие долги и заниматься поиском должников. Если такая ситуация произошла, то необходимо написать в управляющую компанию письмо с требованием письменно ответить об отказе в переоформлении счета. В последующем почтовые отправления, переписку можно будет приобщить к материалам дела в суде.

Новости о недвижимости за неделю (23.10.2023 - 28.10.2023)

🛑ЦБ РФ повысил ключевую ставку на 2 п.п. Теперь она составляет 15%.

🛑Сбербанк расширил список объектов на коммерческую ипотеку. Теперь для ипотеки доступны объекты, находящиеся на минус первом, нулевом, первом и втором этажах многоквартирных домов.

🛑ВТБ начал принимать заявки на «арктическую ипотеку» под 2%.
Первые сделки ВТБ начнет проводить в начале ноября после подписания и вступления в силу постановления Правительства РФ.

🛑В России появится механизм строительства частных домов по договорам подряда с использованием эскроу-счетов. Такой законопроект одобрила правительственная комиссия по законопроектной деятельности.

🛑Для нарушителей нового законопроекта о запрете рекламы апартаментов под видом жилья предлагается ввести штрафы до 500 тыс. руб.

🛑Программу маткапитала могут изменить при ее продлении после 2026 года.
Предлагается ограничить выдачу выплаты на первенца возрастом матери, до 25–30 лет, или перенести акцент предоставления выплаты на второго ребенка.

🛑В Подмосковье принят закон о бессрочном праве детей-сирот на получение выплаты в виде сертификата на приобретение жилья или погашение ипотеки вместо получения самих квартир.

Можно ли оспорить завещание

Без завещания имущество переходит в равных долях к наследникам одной очереди. Если же владелец имущества хочет оставить все одному человеку или частями в неравных долях между разными наследниками, он составляет завещание.
Завещание нужно для того, чтобы распорядиться своим имуществом иначе, чем положено по закону.

Как еще можно распорядиться имуществом

📄Наследственный договор
Наследственный договор составляется с участием получателей имущества. По наследственному договору можно завещать квартиру, например, при условии, что внуки, дети или другие лица, заинтересованные в имуществе, содержат владельца до его смерти или выполняют другие указанные в договоре условия.

📄Совместное завещание супругов
В нем муж и жена могут завещать имущество кому угодно, разделить доли между наследниками, решить, что будет с имуществом, если одного из супругов не станет, и так далее. При разводе супругов завещание потеряет силу. Также каждый супруг может в любое время изменить завещание.

📄Договор дарения
Его составляют при жизни, и вступить в силу он может при жизни дарителя в указанный им срок или при наступлении неких обстоятельств.
В отличие от завещания, здесь получатель осведомлен о подарке.

Можно ли оспорить завещание
Если наследники будут не согласны с последней волей умершего, оформленной даже нотариально, то они могут попытаться это оспорить. На руках должны быть свидетельство о смерти родственника и подтверждения прав на получение его имущества по наследству.

Завещание оспаривается путем аннулирования документа, а это можно осуществить только через суд.

По каким причинам и при каких условиях можно оспорить завещание

1⃣Оспорить завещание можно только после смерти завещателя. При жизни можно оспорить лишь совместное завещание супругов, и только если иск подается одним из них.
2⃣Завещание может быть оспорено по иску того, чьи права или законные интересы были нарушены, и только в судебном порядке. Это может быть наследник по закону (если завещания не было и наследство распределяется по очередности) или по завещанию.
3⃣Также завещание можно оспорить, если воля наследодателя изложена неоднозначно и наследникам приходится додумывать, что имелось в виду.

Список возможных причин для оспаривания завещания:
〰️наследодатель не учел в завещании наследников, которым в любом случае полагается обязательная доля в наследстве;
〰️суд установил, что завещатель в момент составления документа был недееспособен;
〰️завещание поддельное;
〰️недостойные наследники (граждане, пытавшиеся незаконно выдать себя за настоящих наследников или увеличить причитающуюся им долю в наследстве);
〰️завещание не соответствует установленной форме (завещатель должен быть дееспособным, завещание должно быть составлено в письменной форме, удостоверено нотариусом либо другим удостоверяющим завещание лицом, подписано завещателем);
〰️завещание оформлено под действием угроз или насилия, либо свидетелями выступали люди, которым это запрещено;
〰️завещание составил гражданин в возрасте от 14 до 18 лет без согласия законных представителей на это;
〰️завещание не удостоверено нотариусом, или его заверение совершено с нарушением требований о нотариальном удостоверении;
〰️в завещании есть исправления и добавления, внесенные нотариусом после удостоверения завещания;
〰️наследник не заявил о своих правах на наследство, так как не знал о смерти завещателя.

Основанием для оспаривания может быть статус «ничтожное завещание» (завещание, которое недействительно с момента составления).

Список оснований для того, чтобы считать его ничтожным:
〰️завещатель был недееспособным;
〰️завещание совершено через представителя;
〰️завещание совершено двумя или более гражданами;
〰️завещание совершено не в письменной форме или не удостоверено;
〰️завещание совершено без присутствия свидетелей в чрезвычайной ситуации, когда невозможно обратиться к нотариусу.

Оспорить такое завещание можно в течение 3 лет.

Нововведения в мире недвижимости с ноября 2023

🔵Арктическая ипотека
С 1 ноября вступает в действие арктическая ипотека по ставке 2% годовых. Льготной программой смогут воспользоваться:
- семьи, в которых обоим супругам не больше 35 лет;
- врачи и учителя, проработавшие не менее пяти лет в зоне Арктики;
- граждане, которые переселились в арктическую зону с Украины.

Программа будет доступна для покупки жилья в Мурманской области, арктической части Карелии, Коми, Красноярского края и Архангельской области, а также в Ненецком автономном округе. Всего в программе перечислен 131 населенный пункт.

🔵Изменения в законе о банкротстве физлиц
С 3 ноября вступают в силу изменения в закон о банкротстве. Теперь россияне смогут претендовать на внесудебное банкротство, если их задолженность составляет от 25 тыс. до 1 млн рублей. Ранее эти границы были на уровне от 50 тыс. до 500 тыс. руб.
Также сократится срок, после которого можно повторно подавать на банкротство, в раза раза, до 5 лет.

Как работает субаренда

Субаренда - это сдача в аренду уже арендуемого помещения. Субаренда используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах. Если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду таким способом.

Нюансы субаренды
Чтобы сдать помещение в субаренду, оформляется новый договор субаренды, который зеркально повторяет условия первичного договора. Важно, чтобы договор субаренды укладывался в сроки первоначального договора. Также субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, так как он остается ответственным перед собственником помещения.

Какую недвижимость можно и нельзя сдать в субаренду

Можно сдавать:
🔵жилье, включая частные дома и коттеджи;
🔵земельные участки большинства типов;
🔵офисы;
🔵торговые площади;
🔵апартаменты;
🔵имущественные комплексы;
🔵иные объекты коммерческой недвижимости.
Такие объекты можно передавать в субаренду, только если в первичном договоре не было указано обратного.

Нельзя сдавать:
🛑публичные лесные участки, а также участки, которые переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц;
🛑государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатам торгов;
🛑объекты недвижимости, расположенные в особых экономических зонах;
🛑любое имущество, в отношении которого в первоначальном договоре аренды установлен запрет на сдачу его в субаренду.

Составление договора субаренды
Договор составляется в простой письменной форме на срок, не превышающий время первичного договора аренды.

В договоре должны быть прописаны:
🛑стороны — первоначальный арендатор и субарендатор;
🛑предмет договора, а также обязанности сторон по содержанию имущества, использованию его по назначению, по внесению арендной платы, по возврату данного имущества по окончании срока субаренды;
🛑срок договора субаренды;
🛑размер арендной платы;
🛑реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
🛑факт согласия собственника на сдачу имущества в субаренду.

Договор подлежит государственной регистрации, как и обычный договор аренды.

Как официально сдать квартиру в аренду

Основная причина, по которой люди сдают квартиры согласно закону — возможные вопросы со стороны налоговой. Как налоговая узнает о несанкционированной аренде мы писали здесь. Еще одна причина — невозможность официально взыскивать убытки с арендаторов и отстаивать свои права в суде.

Способы сдачи квартиры официально:

1⃣Заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ.
2⃣Зарегистрироваться как ИП и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения. При упрощенной системе платеж составляет 6% от всего дохода. Еще один вариант - патент, фиксированный платеж за год, формируемый в зависимости от площади квартиры и ее местоположения.
3⃣Система «доходы минут расходы». Здесь вне не зависимо от системы налогообложения собственнику придётся делать обязательные взносы в Социальный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность. При таком варианте будет действовать налог в 15% на сумму, полученную от арендатора, из которой исключаются расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора.
4⃣Зарегистрироваться как самозанятый. Размер налога на доход, получаемый от физических лиц — 4%, от юридических — 6%. У самозанятых нет необходимости регулярно подавать декларацию. Налог необходимо уплачивать ежемесячно только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда оплата не была получена.