Как налоговая узнает, что собственник не платит налог со сдачи квартиры

Для получения информации о сдаваемых квартирах при безналичной оплате налоговые органы могут проанализировать переводы на карту наймодателя.

В июне 2018 года ФНС дала разъяснение, согласно которому банки обязаны сообщать об открытии и закрытии счетов физлиц по запросу ФНС еще с сентября 2016 года. А начиная с 1 июня 2018 года к этому добавилась обязанность предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств еще и по счетам в драгоценных металлах.
Поэтому ежемесячное пополнение счета на одну и ту же сумму одним и тем же человеком примерно в один и тот же день может насторожить налоговую и автоматическую систему, которая мониторит движение платежей в режиме 24/7.
Но здесь следует уточнить: никто сразу же не будет начислять налоги. Для начала у налогоплательщика запросят пояснения, откуда взялись деньги.

Как налоговые вычисляют собственников
Первый звоночек для налоговой — владение несколькими квартирами. Выяснить, сколькими объектами недвижимости владеет человек, налоговики могут разными способами.

1️⃣ Росреестр
В рамках межведомственного обмена ФНС может получить сведения о собственниках двух и более квартир. Согласно п. 4 ст. 85 НК РФ, Росреестр обязан предоставлять в налоговые органы имеющиеся сведения (кадастровая стоимость, дата внесения в ЕГРН) о недвижимости. Именно на основе этой информации налоговая направляет уведомления гражданам о необходимости заплатить налоги на имущество.

При этом наличие нескольких квартир дает основание заподозрить факт потенциальной деятельности по сдаче недвижимости в аренду, ведь человек не может одновременно проживать по нескольким адресам, а значит, может вскрыться сдача квартиры в аренду и недекларирование доходов от сдачи. В этом случае ФНС может проверить сведения, которые подавал гражданин о своих доходах.
Если там не будет строки о доходах от сдачи, то тогда налоговая служба с целью проверки может пройтись по квартирам, в которых налогоплательщик не зарегистрирован по месту жительства.

2️⃣Управляющие компании, участковые, соседи
У фискальных органов хватает добровольных информаторов. Это могут быть бывшие арендаторы, которые со скандалом съехали с арендованной квартиры, обиженные родственники.
Сосед также может написать жалобу в налоговую на соседей, сдающих квартиру, сообщив, что ее собственники не платят налоги.
Пожаловаться может и управляющая компании, особенно если собственник задолжал коммунальные платежи, а арендную плату, получает исправно.

3️⃣Миграционные службы
Прибывшие в Россию мигранты обязаны встать на миграционный учет по месту пребывания, для этого требуется уведомление от собственника.
Многие слышали про так называемые «резиновые» квартиры, в этом случае налоговая инспекция может проверить, задекларировал ли арендодатель доход от сдачи в аренду квартир нескольким квартиросъемщикам.

4️⃣Организации-наниматели
Речь идет об организациях, которые арендуют жилье для своих сотрудников. С собственником заключен официальный договор, копия которого поступает в бухгалтерию. При проверке юридического лица инспекторы ФНС могут увидеть этот документ и установить личность арендодателя.

Как налоговая докажет полученный доход от аренды
ФНС сможет доказать, что квартира сдается, если:
🔹Есть показания свидетелей — соседей или самих квартиросъемщиков;
🔹Есть расписка о получении средств с подписью собственника, если проживание в квартире оплачивается наличными;
🔹Есть выписка по банковскому счету (если оплата производится на карту), из которой следует факт ежемесячной оплаты от лиц, которые не являются родственниками собственника жилья.

Далее — о штрафах🔜
Источник: Домклик
@chermac

«Дальневосточную ипотеку» под 2% предложили выдавать всем работающим россиянам до 36 лет. Об этом пишут Известия со ссылкой на копию письма «Дом. РФ» в Госдуму.

Что грозит собственнику, если незадекларированный доход от сдачи квартиры в аренду будет выявлен

Если ФНС установит факт неуплаты налога на доход от сдачи жилья, собственник обязан будет уплатить НДФЛ, который составляет 13% от суммы прибыли.
Если годовой доход от сдачи жилья более 5 млн рублей, то превышающая эту планку сумма будет облагаться по ставке 15%. Льготная ставка для самозанятых (4% или 6%) в таких случаях не действует.
Если квартира сдана без уплаты налога, фискальные органы также начислят пени и штрафы. Максимальный срок, учитываемый в этом случае в расчетах, — 3 года, даже если квартира была в аренде более длительное время.

Штрафы
🔻Штраф за просрочку подачи декларации 3-НДФЛ составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер денежного наказания равен 1 тыс. рублей, максимальный — 30% от неуплаченной суммы.
🔻Размер штрафа за неуплату налога будет зависеть от того, действовал ли собственник жилья умышленно. Если нет, то придется заплатить 20% от неуплаченной суммы. Если же собственник действовал умышленно — 40%. Умысел устанавливается налоговым органом, при этом учитываются различные обстоятельства: например, арендодатель может сказать, что не знал, что доход от сдачи квартиры декларируется.

Уголовная ответственность
Уголовная ответственность может наступить, если сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год на протяжении трех лет.
Для таких нарушителей предусмотрены следующие наказания: штраф от 100 до 300 тыс. рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за один-два года, принудительные работы до года, арест на срок до 6 месяцев, лишение свободы сроком до года.

Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, сумма штрафа — от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до 3 лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вовсе не предоставил налоговую декларацию или включил в нее заведомо ложные сведения.

Источник: Домклик
@chermac

Исключительное право выкупа участка в собственность за 3% от кадастровой стоимости

Друзья, поговорим об исключительных правах. Да-да, оные есть у граждан и юридических лиц согласно п.1 ст.39.20 ЗК РФ

Если у вас в собственности есть здание или сооружение и оно расположено на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, то вы обладаете тем самым исключительным правом выкупа его в собственность за плату без проведения торгов.

Делай раз, делай два, делай три:

1️⃣Обращаемся к кадастровому инженеру за схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Формируем земельный участок с видом разрешённого использования который соответсвует назначению здания или сооружения. Объект должен занимать не менее 10% площади участка.

2️⃣На РПГУ подаём заявление на Предварительное согласование предоставления земельных участков. Профильные отделы Администрации проверят заявку на соответствие требованиям законодательства и направят проект резолюции в Минимущество.

В случае положительного ответа сам Голова городского округа поставит свой электронный автограф под постановлением о предоставлении вам земельного участка.

3️⃣Радуем кадастрового инженера новой работой и заказываем межевой план по образованию земельного участка.

Сдаём межевой план в Росреестр через МФЦ – ждём постановку на кадастровый учёт и подсчёт кадастровой стоимости для определения размера платы за выкуп земли.

4️⃣На РПГУ подаём заявление на Предоставление земельного участка в собственность за плату без торгов и заключаем соглашение о выкупе земельного участка. Дело в шляпе.

Правительство МО своим постановлением №639/16 от 02.05.2012 года установило цену для расчета стоимости выкупа земельных участков.
Цена в зависимости от категории и вида разрешённого использования может быть 0.3% , 2.5% , 3% , 15% , 100% от кадастровой стоимости.

Для большинства объектов ставка составляет 3% (земли, предоставленные для индивидуального жилищного и гаражного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства).

Источник: Кадастровый инженер Розмахов

В России планируется запуск новой социальной ипотеки вместо льготной.
Стратегия подготовлена аппаратом вице-премьера Марата Хуснуллина и связана с риском сокращения ввода нового жилья до 2028 года в общей сумме на 30 млн. кв. м. из-за завершения льготной ипотеки в 2024 году.

Когда нужно согласие супруга на продажу недвижимости

Согласие супруга на продажу недвижимости — необходимый к оформлению документ, когда собственность является для супругов совместной. И такое бывает в следующих случаях.

1️⃣Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ).
Один из супругов не может продать недвижимость, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник и если такой режим совместной собственности не был изменен в установленном законом порядке.
❗️Если супруги развелись, но имущество не поделили, оно все еще считается совместным.
❗️Исключением являются случаи, в которых муж и жена заключили брачный договор.

2️⃣Если в недвижимость одного из супругов произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость такого жилья, то недвижимость может рассматриваться как совместная собственность супругов (ст. 37 СК РФ).
По умолчанию считается, что раз один из супругов продает квартиру, второй в курсе и согласен на сделку. Поэтому переход права собственности оформят, даже если согласие супруга не приложат к пакету документов. Но такие сделки опасны.
❗️По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ) по причине отсутствия его согласия. Если выяснится, что другая сторона сделки знала о несогласии супруга на ее проведение, то сделка может быть признана недействительной.

Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно
В следующих случаях недвижимость не считается совместной собственностью (ст. 36 СК РФ). Согласие супруга не нужно, если недвижимость:

⁃ Куплена до вступления в брак;
⁃ Подарена одному супругу;
⁃ Досталась одному супругу в наследство;
⁃ Приобретена во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак;
⁃ Приватизирована в браке одним из супругов;
⁃ Принадлежит только одному супругу на основании брачного договора.

Как оформить согласие супруга
Согласие супруга на продажу недвижимости оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.

Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить:
⁃ Паспорт супруга, который соглашается на продажу;
⁃ Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении, если супруги в разводе;
⁃ Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Вдобавок к сегодняшнему посту.
В Госдуму внесли законопроект о предоставлении супругам права на запрет совершения любых действий с недвижимостью (если это общее имущество) без их личного участия.

Взял ипотеку и передумал: как продать ипотечную квартиру

Рассмотрим 3 самые распространенные схемы продажи ипотечной недвижимости.

1️⃣По классике: собственник гасит сам свою ипотеку и продает квартиру
Здесь есть несколько плюсов:
⁃ Во-первых, это удобнее самому продавцу в плане ценообразования (квартира уже не обременена, а значит будет соответствовать рыночным условиям).
⁃ Во-вторых, для покупателя здесь меньше рисков, в связи с чем он будет спокойнее и охотнее принимать решение о покупке.

2️⃣Рука помощи: покупатель дает деньги собственнику на погашение ипотеки
Деньги в таком случае передаются под расписку или при заключении предварительного договора купли-продажи. Собственник гасит долг – банк снимает обременение. После этого уже можно переходить к основному договору купли-продажи.
❗️Нужно отметить, что при такой схеме покупатель несет определенные риски. Например, полученные деньги собственник может потратить на другие цели. Также собственник может отказаться от сделки. Во избежание неприятностей, в договоре нужно подробно изложить права и обязанности сторон и ответственность за неисполнение обязательств.

3️⃣Всё под контролем: сделку ОТ и ДО ведет банк
Собственник продаёт недвижимость с согласия банка, который курирует сделку.

Есть два варианта таких сделок:
⁃ Покупатель берёт ипотеку в том же банке, где продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.
⁃ Сделка перекредитования с участием трех сторон (банк, продавец, покупатель). Покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заёмщиком.

Не нужно стесняться бояться
Если правильно оформлять взаимоотношения, то рисков можно избежать. В этом плане помогут профессиональные агенты по недвижимости, а также специалисты банка. Главное, согласовывать с банком свои планы и действия заранее.

В Госдуме предложили предоставлять медицинским работникам сертификаты на покупку или аренду жилья, при этом они будут обязаны проработать в медучреждениях не менее пяти лет.

⚡️Предложение о том, чтобы дать банкам возможность увеличения ставок льготных ипотечных программ в Минстрое не прорабатывается, сообщили в пресс-службе Минстроя.

До этого Ассоциация банков России обратилась в Минстрой с предложением разрешить банкам повышать ставку по льготной ипотеке до рыночного уровня.

На сегодняшний день Минстрой мониторит рынок ипотеки, чтобы выработать предложения о дальнейшем развитии льготных ипотечных программ. Об этом рассказали в пресс-службе ведомства.