❗ХЗ. Хозяйке на заметку. Универсальный рецепт максимально цитируемого поста в тг-канале о недвижимости:

📉 Какой-нибудь пикирующий график или сравнение продаж октября 2022 и 1913 года
🤯 Утверждение об обвале рынка, коллапсе продаж, полном запрете субсидированной государством ипотеки и т.д.
🤬 Матерная брань в адрес застройщиков, ипотечных банков, частных инвесторов, покупателей и риэлторов...
🔥 Пожар, обвал потолка, падение лифта - всё желательно с видео.

🔻Такое всем нравится! Больше негатива, нагнетания и идиотизма.

🏗 Московский Фонд Реновации поставляет на рынок недвижимости не только тысячи квадратных метров жилья с отделкой, но и коммерческую недвижимость. В том числе, эта недвижимость потихоньку попадает к профессиональным инвесторам коммерческой недвижимости.

🏢 Например, на продажу сейчас выставлен объект на Дмитровском шоссе, вл. 89 - три торговых помещения прямо у метро «Селигерская» (менее минуты пешком). Ввод в эксплуатацию запланирован на 4 квартал 2027 года.

📐 Важно отметить, что помещения от МФР уже достаточно мелко нарезаны - 24 м2, 27 м2 и 56,9 м2. Формат небольших помещений традиционно востребован у операторов услуг, кофеен «на вынос», аптек, салонов связи, банков и т.д.. Помещение 56,9 м2 подойдет под более широкий спектр арендаторов.

📍 В общем, ждём на рынке новый стрит-ритейл ещё и в реновационных новостройках!

Офисный голод продлится еще два года (как минимум)

🏢 Аналитический центр STONE подвел итоги офисного рынка Москвы 2025 года: в прошлом году ввели всего 519 тыс. кв. м площадей классов Prime и А - в два с лишним раза меньше того, что обещали девелоперы.

📉 В 2026 году прогнозируется 529 тыс. кв. м нового предложения, но эту цифру скорее всего скорректируют на 5-10% вниз. А в 2027-м произойдет локальный минимум - всего около 430 тыс. кв. м. Застройщики продолжат переносить сроки ввода.

🎯 Более половины площадей, введенных в 2025-м, это штаб-квартиры российских компаний - они недоступны для открытого рынка. Спекулятивные проекты активно продаются еще на стадии строительства, поэтому к моменту ввода здания уже распроданы и частично сданы в аренду. Вакантность по офисам класса А внутри МКАД - всего 4,6%. Особенно дефицитны этажи целиком и крупные блоки: в первичном предложении доля этажей составляет лишь 6%, или 93 лота на !весь! рынок.

💰 Цены продолжают расти - в среднем на 15% год к году. Средняя цена сделок на первичном рынке в проектах класса А внутри МКАД составила 511 тыс. руб. за кв. м. Драйверы роста - увеличение себестоимости строительства на 17% год к году, дефицит качественного предложения и стабильный спрос.

📈 По сделкам купли-продаже в 2025 году был установлен абсолютный рекорд: реализовали 246 тыс. кв. м офисных площадей блоками и этажами. Рост объемов сделок обусловлен большим количеством стартов - на рынок вышло 27 новых объектов класса А, в том числе от непрофильных игроков, которые продают преимущественно небольшие блоки.

🤝 В структуре сделок продолжает преобладать формат договора купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) - на него приходится 70% новых стартов против 30% по ДДУ. Этот формат используют ведущие офисные девелоперы, обладающие достаточным запасом прочности для своевременного исполнения обязательств.

Вот такие итоги года! С точки зрения инвесторов - звучит довольно оптимистично.

👍Спасибо, Кэп.
🔥Беру на всю котлету!
👀 Квартиры лучше, душевнее...

💼 Был у меня такой случай (уже довольно давно)! Знакомые запланировали построить на своем участке в Москве площадью 0,3 га бизнес-центр общей площадью около 12 тыс.м2 для сдачи в аренду. Сейчас там находится почти 2 тыс.м2 промышленных зданий, переделанных в офисы.

🤔 По стечению обстоятельств, я оказался рядом и начал задавать собственникам участка вопросы. Например, «А вы анализ best use делали?» «Может не бизнес-центр, а апарт-отель или гостиница?» После серии наводящих вопросов меня попросили создать анализ лучшего и наиболее эффективного использования этого имущественного комплекса.

📋 Спустя три недели выпустили документ на 60 страницах с маркетинговым анализом, расчетом ТЭПов по трем сценариям (БЦ, апарт-комплекс, МФК), финансовыми моделями, оценкой стоимости на разных стадиях и рекомендациями.

📉 Что же в итоге выяснилось: если кратко, то доходность IRR сценария строительства бизнес-центра с целью его последующей эксплуатации до момента возврата инвестиций с последующей продажей составила всего около 9%. Изначальный план заказчиков оказался низкодоходным и потому ошибочным. Всю доходность «съели» согласования и в том числе изменение вида разрешённого использования земельного участка (важная деталь - программы МПТ и «офисного бума» тогда не было).

🏗 Наиболее экономически выгодным тогда был сценарий создания комплекса апартаментов с продажей юнитов в розницу. Но самое удивительное, что прибыль по результатам реализации этого сценария всего лишь на 10% превышала текущую рыночную оценку объекта в качестве готового арендного бизнеса.

🎯 То есть мы вынуждены были сделать вывод о том, что лучше и наиболее экономически эффективно оставить объект в текущем состоянии, в качестве офисного комплекса класса В-. Я такого результата, если честно, не ожидал, но после повторной проверки всех цифр понял, что мы нигде не ошиблись.

💡 В общем, сэкономили хорошим людям много денег - анализ best use стоил сильно дешевле, чем обошелся бы девелопмент этого участка. Оставить всё как есть и ничего не трогать оказалось выгоднее, чем затевать новый проект.

🎓 Профессиональный анализ Best Use ценен тем, что удерживает от многомилионных ошибок и заблуждений с помощью выводов, которые сохраняют капитал. Образовательная программа «Анализ Best Use 2.0» - это методология, которая позволяет делать обоснованные рекомендации вместо интуитивных догадок.

⏰ Старт 9 февраля (понедельник)
🪑Осталось всего 4 места из 10

👉 Регистрация: bu.atsogoev.com
▫️

В мире недвижимости время — деньги. Хотите всегда в числе первых узнавать о важных изменениях на рынке?

Rentagram — телеграм-канал о новостях рынка жилой и коммерческой недвижимости: старты продаж, анонсы проектов, актуальные изменения законодательства и многое другое. Без воды и спама.

Для инвесторов, покупателей, риелторов, брокеров и всех, кто хочет быть в курсе новостей.

👉Подпишитесь сейчас, чтобы не упустить ничего важного!

Реклама ООО «МЕДИА-НЕДВИЖИМОСТЬ» ИНН 7733421362 erid: 2VtzqvWL8cB

Доверие - инфантильная позиция?

📱Неведомым образом выпавший на меня короткий ролик поп-психолога с заголовком «Доверие - инфантильная позиция» про отношения мужчин и женщин, заставил задуматься. Вообще о другом.

👶 Инфантильная позиция - это когда взрослый человек ведёт себя как ребёнок, ожидая, что другие возьмут на себя ответственность за его жизнь, решения и благополучие. В инвестициях это проявляется особенно ярко: когда человек слепо доверяет какому-то одному решению, одному человеку или одной компании, отдавая все свои сбережения или бо‌льшую их часть без каких-либо проверок, анализа и понимания рисков. По сути, это отказ от финансовой взрослости и самостоятельности. Ставка на авось и полное перекладывание ответственности.

🤝 Доверие - осознанный выбор, основанный на анализе, проверке и понимании того, что ты делаешь и зачем. Доверие может быть инструментом взрослого человека, если оно подкреплено разумными действиями и контролем.

💰 Итак, в мире существует целая многомиллиардная индустрия доверительного управления деньгами. Значит ли это, что люди, которые доверяют свои средства управляющим - инфантилы?

🙄 Конечно нет. Начну с того, что многие инвестиционные решения просто недоступны частному инвестору индивидуально. Хочешь владеть долей в крупном торговом помещении или сети отелей? Без доверия это просто невозможно. Это вынужденная мера - доверять свои деньги некой группе людей, чтобы получить доступ к масштабным активам и проектам, которые в одиночку не потянуть.

🔍 При этом разумный инвестор смотрит не только и не столько на репутацию управляющей компании, сколько на фундаментальные вещи: качество базового актива, состояние отрасли, тренды рынка недвижимости. Если сам актив не внушает доверия или отрасль нестабильна, то какой бы хорошей и «заслуживающей доверия» ни была управляющая компания, увы, инвестировать не следует.

🌐 Третий ключевой принцип, отделяющий разумное доверие от инфантильного - диверсификация. Не следует доверять ВСЕ свои средства одной компании или одному человеку. Даже если это Уоррен Баффет. Распределение денег между разными управляющими командами, разными активами и разными стратегиями - вот что отличает разумный подход. Если один проект провалится (а такое случается), остальные могут компенсировать потери.

📊 Обязательной частью этого процесса является постоянный контроль результатов. Доверяя деньги управляющим, необходимо регулярно проверять, как идут дела, какова доходность, соблюдаются ли обещанные показатели. «Доверяй, но проверяй» - это не просто поговорка, а рабочий принцип здоровых инвестиционных отношений.

☑️ Итого. Инфантильность в инвестициях - это не само по себе доверие, а безответственный подход к нему: когда все яйца в одной корзине, когда отсутствуют проверки и анализ, когда игнорируются фундаментальные основы актива и рынка.

🎚️Разумное, диверсифицированное и контролируемое доверие - это признак инвестиционной зрелости, особенно когда речь идет о доступе к крупным активам через коллективные инвестиции, что без доверия просто физически невозможно.

🏛 Девелопер R4S выводит в продажу здание на Новой площади, 10!

📍 Место: ЦАО, метро «Лубянка», Новая площадь, 10 - самое что ни на есть историческое сердце Москвы в 3 минутах от метро. Здание расположено в здании с уникальной архитектурой между Театральной площадью и Китай-городом, в окружении знаковых культурных и деловых объектов столицы.

🏢 Характеристики объекта: 
🔹 Площадь 2327,5 м2 на шести уровнях (-1, 1, 2, 3, 4, мансарда) 
🔹 Высокие потолки от 3,7 до 4,8 м 
🔹 5 отдельных входов (3 с фасада, 2 со двора) 
🔹 Электрическая мощность 240 кВт

⚜️ Объект НЕ является объектом культурного наследия, что дает свободу использования при сохранении всех преимуществ исторической локации. Свободное назначение позволяет реализовать практически любую концепцию - от премиального ритейла до ресторанного или культурного пространства.

💼 Особенностью локации является сверхинтенсивный автомобильный и пешеходный трафик, рядом расположена развитая торговая и деловая инфраструктура

💰 Цена: ₽1,95 млрд или ₽838 тыс/м2

🔍 Это, конечно, большая редкость на рынке. И настоящий трофейный актив.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

Стоит ли сейчас покупать квартиры у «Самолёта»? После новости об обращении «Самолёта» за господдержкой на ₽50 млрд это вполне логичный вопрос.

⚖️ Аргументы «за» покупку. Система проектного финансирования с эскроу-счетами минимизирует риски дольщиков - банк обязан довести стройку до конца даже при проблемах у застройщика. Сам факт обращения топ-менеджмента за господдержкой говорит о том, что менеджмент действует проактивно, а не прячет голову в песок до последнего оттягивая печальный финал. В условиях тяжелой ситуации с ликвидностью «Самолёт» может начать предлагать настоящие жирные скидки на квартиры. Причем скорее всего на объекты с высокой готовностью. За счет быстрых распродаж они смогут скорее сдать дома в эксплуатацию, быстрее открыть эскроу-счета и получить доступ к средствам, которые помонут решить текущие проблемы с ликвидностью.

🚨 Аргументы «против» покупки. По данным портала InvestFuture, «Самолёт» строит с задержками 25,7% всех своих проектов - это больше, чем у любого другого крупного застройщика. С января 2026 года вернулись штрафы за просрочку сдачи объектов - дополнительная финансовая нагрузка на компанию. Обращение за господдержкой само по себе сигнализирует о серьезных проблемах с ликвидностью. То есть «Самолёт» явно находится в слабой позиции, и перспективы компании пока туманны.

💡 Что нужно учитывать при принятии решения. Лично я, если бы принимал подобные решения подождал развития ситуации с господдержкой. Но если вдруг резко появится соблазн купить, смотреть стоит на конкретный проект. Проверить стадию строительства - объекты с высокой готовностью (85%+) менее рискованны по сравнению с котлованами. Изучить, какой конкретно банк выделил проектное финансирование на конкретный проект - лучше, чтобы это были госбанки. Оценить, не входит ли объект в список проблемных проектов с задержками. Лично своими глазами на месте посмотреть, идёт ли стройка физически (вполне возможны проблемы с подрядчиками).

🎯 Если вы верите, что государство предоставит «Самолёту» поддержку и компания стабилизируется (а сомнения в этом вполне могут быть), то текущий момент может быть нормальным моментом для входа - особенно учитывая возможные скидки (если они появятся).

⚠️ Однако нужно понимать риски: компания вполне может начать двигаться в сторону банкротства со всеми неприятными вытекающими. Остаётся надеяться, что система эскроу-счетов защищает дольщиков - поэтому критически важно смотреть на конкретный банк, который ведет проектное финансирование.

❌ Я не призываю ни покупать, ни отказываться от покупки в проектах «Самолёта». Прямо сейчас уровень неопределенности выше обычного, и это обязательно нужно учитывать.

🛑 Ни в коем случае не является инвестиционной индивидуальной рекомендацией.

👍 Покупать нельзя, отказаться
🔥 Покупать, нельзя отказаться
👀 Всё, я в ПИК...

🧭 Впрочем, при принятии инвестиционных решений ориентироваться только на скидки - плохая примета. Перед самым концом в UG действовали реальные скидки под 25%...

⚡ Вот за такие заявления бы запретить въезд в Россию на 50 лет. Она в своём уме? Сколько семейных ипотек было выдано людям на покупку квартир в «Самолёте» - не сосчитать.

Кладовые в жилых комплексах теряют покупателей

📦 В строящихся новостройках Москвы в 2025 году было продано 12,8 тыс. кладовых, что на 21% меньше, чем годом ранее. Число договоров долевого участия за тот же период снизилось менее заметно - с 92 тыс. до 89 тыс. В условиях высоких ипотечных ставок и роста цен покупатели в первую очередь направляют средства на приобретение квартир, тогда как кладовые и машино-места приобретаются по остаточному принципу

🎁 Другие подробности в статье Ъ

🤗 Застройщики с банками продолжают предлагать ипотечные продукты, а ЦБ РФ продолжает бдить и следить за тем, чтобы траншевая ипотека не стала «опасной» для финансовой системы. Застройщики же гнут свою линию - нужно продавать, чтобы гасить проектное финансирование. На это регулятор публикует предупреждения и вводит «стандарты»... и так по кругу. В общем, процесс идёт, все при деле!

💰 Свежий пример: ГК «Гранель» и Альфа-Банк запустили программу со ставкой 9% на первый год плюс скидка до 9% на квартиры в Москве. Срок до 30 лет, первоначальный взнос от 40%.

🤓 Схема выглядит как способ обойти проблему рыночных ставок в 18-20%: первый год платишь символически, дальше - как пойдёт. Для тех, у кого есть 40% ПВ, это возможность снизить нагрузку и надеяться на рефинансирование, когда (если) Эльвира Сахипзадовна смилостивится.

🤔 А может, всё иначе? Может, ЦБ наконец-то увидел эффект от своих действий на рынке недвижимости и решил на время ослабить хватку? А то прилетит к ним не один «дельтаплан», а целая эскадрилья...

📍Кстати, вот что пишет у себя в ТГК акционер GloraX Андрей Биржин:

Наши планы на 2026-й - запуск новых проектов, в том числе в новых для нас регионах, старты в новых очередях текущих проектов и оптимизации бизнес-процессов.

Мы не можем повлиять на конъюнктуру рынка. Но можем сконцентрироваться на качестве принимаемых решений и скорости их исполнения.

🔏Понимать это можно как угодно. Желаю удачи GloraX, только в их ЖК на Васильевском острове я когда-то хотел купить квартиру (но так и не купил).

🔥Последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 17.00 выходит первый модуль образовательной программы «Анализ Best Use 2.0».

🧩 В группе осталось всего 1️⃣ (одно) место!

‼️ Поторопитесь и вы успеете вскочить в последний вагон:

bu.atsogoev.com

🚂🚃🚃🚃 🚃

"Действительно, мы просили субсидирование процентной ставки, но мы не просили денег. У нас нет "финансовой "дыры", - отметила Нина Голубничая, финансовый директор SMLT во время конференц-колла с (усталыми и недовольными) инвесторами.

По ее словам, если поддержка не будет оказана, это не станет катастрофой для девелопера.

"Наши акционеры не планируют отдавать никакой блок-пакет акций. Никому: ни государству, ни другому инвестору, никому с рынка. Наши акционеры никогда не отдадут свой пакет акций", - сказала Голубничая.

Ну и самое главное успокоительное:

"Компания не уходит в дефолт, у нас нет финансовых разрывов", - сообщила она.

Дыры нет, деньги не нужны особо, акции не отдадим. Верим Нине?

👍 Да
🔥 Нет

🏦 А помните год назад ЦБ РФ демонстрировал борьбу с рассрочками застройщиков - мегарегулятору не нравилось, что девелоперы фактически берут на себя функцию кредитования покупателей.

🔥Вероятно, с тех пор ситуация нормализовалась. Оно и понятно: рассрочки - один из самых популярных механизмов стимулирования продаж недвижимости во всём мире.

🏗 Свежий пример - длииинная рассрочка от «Гранель». Беспроцентная рассрочка на квартиры сроком до 2 лет (заканчивается за 3 месяца до ввода). Добряки из «Гранель» вдовесок обещают скидки (на подмосковные проекты до 13%), и конечно, предлагают через год-два переформатировать остаток в ипотеку.

🎯 Программ рассрочек на рынке хватает (впрочем, длинных мало). После острых заявлений Эльвиры Сахипзадовны годичной давности ходили лихорадочные слухи про полный запрет рассрочек! Ну что, запретили? Таки нет.