📊 NF Group сообщает: в 2025 году Петербург ввел 134 тыс.м2 офисов - почти втрое больше, чем годом ранее. Но самое интересное в другом - КАК появились эти площади.

🛒 В Северной Столице начали переделывать торговые центры в офисы! Бывший ТЦ «Адмирал» на Малой Морской превратился в БЦ «Сенатор», ТЦ на Волковском проспекте стал офисным центром «Радиус». В 2025-м из 12 введенных зданий только два построены с нуля, остальные 10 реконструированы, в том числе из зданий другого функционального назначения.

🔥 А всё почему! Вакансия на офисном рынке Петербурга составляет всего 3,9%! В классе А - вообще 2%. Это критически низкий уровень. В 2024 году спрос на офисы (246 тыс.м2) втрое превысил объем ввода. Даже после тройного роста нового предложения в 2025-м дефицит никуда не делся - 81% из запланированных площадей уже проданы или зарезервированы еще до сдачи.

💰 Как результат: ставки аренды в классе А выросли за год на 8% до ₽2 882/м2 в месяц, в классе В - на 21% до ₽1 931/м2. Собственники поднимают цены на фоне острого дефицита, особенно для блоков от 1 тыс.м2 - таких опций всего 13% от всех вакантных площадей.

📅 На 2026 год анонсировано 100 тыс.м2 в 16 зданиях. Новое строительство - только 2 объекта («Орими Центр» и Locus), остальные 14 - реконструкция («Скороход», «Министерство», «Карточная фабрика»). Но аналитики предупреждают: нехватка площадей сохранится минимум два года, а новая волна активного девелопмента может вернуться не раньше 2027 года.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Качественные офисы в Питере сейчас дефицитный актив с предсказуемой доходностью, но покупать (пока) особо нечего, что усиливает дефицит.

💬 На днях мне написала одна женщина, не так давно подписавшаяся на мой канал: «Я из региона. Есть 10 миллионов наличными. Хочу вложить в московскую недвижимость и получать пассивный доход от аренды».

📍Ну я, конечно, задал вопросы про риск-профиль, горизонт и о том, что в ее представлении «пассивный доход», а потом с учётом результатов опроса и некоторыми оговорками, посоветовал вложить часть этих денег (даже необязательно все 10 млн.) в коммерческую недвижимость Москвы через инвестиционную платформу SimpleEstate.

🤔 Но будучи автором канала об инвестициях в недвижимость, я поинтересовался: а что вообще ей предлагали другие эксперты? Какие вопросы задавали?

☝️Оказалось, что большинство предложило ей купить новостройку, в том числе апартаменты, в рассрочку или ипотеку. Некоторые предложили взять вторичку и сделать ремонт - тоже в ипотеку. Были и те, кто предложил займ на строительство склада Light Industrial под 30%.

❓ Я задал вопрос: а кто-нибудь поинтересовался вашим риск-профилем? Как вы понимаете термин «пассивный доход» спросили? Как вы относитесь к кредитам и сопутствующим рискам? Живя не в Москве, придется удаленно сдавать московскую квартиру, а значит передавать в доверительное управление. Кто-нибудь поинтересовался толерантностью к внешнему управляющему? Про горизонт инвестирования спросили?

👋 Выяснилось, что просто никто. Вообще никто не задавал таких вопросов. Все сразу отвечали, что ₽10 миллионов - это мало, без ипотеки или рассрочки ничего не сделаешь. А потом начинали предлагать то, что было в портфеле (это моя версия).

🎯 Обращаюсь ко всем профессионалам рынка недвижимости: не надо так с инвесторами! Даже если у них недостаточно денег - это не означает, что им не нужно задавать, на мой взгляд, обязательные вопросы про их риск-профиль и горизонт инвестирования. Спасибо заранее!

😳 «Самолет» обратился в правительство с просьбой о господдержке.

📺 Что я обо всем этом думаю я напишу завтра утром, а пока - репортаж с места событий.

Про «Самолёт»

1️⃣ Они всё знали ещё в четверг на своем так называемом Big Day. И просто врали в глаза всем, что в компании всё позитивно. Акиньшина, Голубничая и прочие. Ничего бы не произошло, если бы об обращении в правительство было озвучено в прошлый четверг, а не в эту среду. Но всё было сделано как всегда - хреново.

2️⃣ Действительно, в самом факте обращения в правительство нет ничего необычного. Очередная частная компания побежала спасаться за счёт налогоплательщиков, тряся своими обязательствами - в данном случае долгом и дольщиками. Дольщики SMLT вообще напоминают заложников. «Если Россия не поможет «Самолёту» тысячи дольщиков останутся на улице...»

3️⃣ Попытки преподнести ситуацию с «Самолётом» как системный кризис в отрасли, повторение 2008 года и перенести проблемы подмосковного монстра на добросовестных застройщиков считаю подстрекательством и подрывом экономического суверенитета России. Взвизги о том, что покупать новостройки сейчас нельзя (никакие ни у кого) являются саботажем строительной отрасли страны - за такое арест, суд, высылка на каторжные работы в Норильск. Ответственно заявляю, что новостройки покупать МОЖНО.

4️⃣ Проблемы «Самолёта» начались не сегодня. Ещё в начале 2025 года топ-менеджмент рассказывал о ₽30 млрд. на счетах, а все думающие информированные люди понимали, что дело пахнет керосином. Но как-то продержались год! Уверен, что за прошедшие 365 дней менеджеры и акционеры SMLT заходили ко всем крупным игрокам отрасли - ЛСР, ПИК, Setl - и обсуждали с ними СДЕЛКУ. Не получилось, не срослось. Ходили к государству (в разных формах) наверняка и тоже тёрли за СДЕЛКУ. В конце концов решили обратиться за вспомоществованием публично. Я считаю, сам факт обращения означает, что SMLT - чемодан без ручки.

5️⃣ «Самолёт» скорее всего будет огосударствлен. На постоянной основе, или на временной, но будет. Возможно, просто включен в состав ДOM.PФ, возможно это произойдет в другой, более прямой или наоборот кривой конфигурации. У SMLT есть покровители, которые позаботятся о нем. Но огосударствление очевидно может сказаться на сроках и качестве достройки домов. В целом, я пока вижу счастливый конец всей этой истории. Но неприятные сюрпризы тоже не исключены. Кстати про ДOM.PФ - госконтора оценена на IPO в 317 млрд, так что ₽50 млрд это всего ~15%. Одно SPO и все дела.

6️⃣ Кто акционер «Самолёта»? После смерти акционера Кенина непонятно, кто владеет значительной частью компании. Каким образом и чьи акции будут переданы государству? Очень много вопросов, надеюсь в SMLT знают ответы.

⚠️ Бесплатный совет дольщикам SMLT: не суетиться, судорожно ничего не продавать, не скидывать. Квартира в форме ДДУ по переуступке в «Пригороде Лесном» товар в целом неликвидный, поэтому лучше спокойно ожидать развития ситуации. Я думаю, всё уже решено или решится очень скоро.

⚠️ Акционерам (миноритариям) SMLT советов не даю - они меня особо не читают.

Что думаете про судьбу «Самолёта» и обо всем прочитанном? Пишите в комментариях!

🔮 Исход «Самолёта» был предсказан мной ещё в конце 2022 года:

«Я предполагаю, что через какое-то время мы сможем увидеть грандиозную сделку: ДOM.PФ выкупит значительную долю «Самолёта».

🤗 Вот этот твит, можете убедиться: https://xn--r1a.website/atsogoev/3181

🔬 Посмотрим, сбудется ли!

❗ХЗ. Хозяйке на заметку. Универсальный рецепт максимально цитируемого поста в тг-канале о недвижимости:

📉 Какой-нибудь пикирующий график или сравнение продаж октября 2022 и 1913 года
🤯 Утверждение об обвале рынка, коллапсе продаж, полном запрете субсидированной государством ипотеки и т.д.
🤬 Матерная брань в адрес застройщиков, ипотечных банков, частных инвесторов, покупателей и риэлторов...
🔥 Пожар, обвал потолка, падение лифта - всё желательно с видео.

🔻Такое всем нравится! Больше негатива, нагнетания и идиотизма.

🏗 Московский Фонд Реновации поставляет на рынок недвижимости не только тысячи квадратных метров жилья с отделкой, но и коммерческую недвижимость. В том числе, эта недвижимость потихоньку попадает к профессиональным инвесторам коммерческой недвижимости.

🏢 Например, на продажу сейчас выставлен объект на Дмитровском шоссе, вл. 89 - три торговых помещения прямо у метро «Селигерская» (менее минуты пешком). Ввод в эксплуатацию запланирован на 4 квартал 2027 года.

📐 Важно отметить, что помещения от МФР уже достаточно мелко нарезаны - 24 м2, 27 м2 и 56,9 м2. Формат небольших помещений традиционно востребован у операторов услуг, кофеен «на вынос», аптек, салонов связи, банков и т.д.. Помещение 56,9 м2 подойдет под более широкий спектр арендаторов.

📍 В общем, ждём на рынке новый стрит-ритейл ещё и в реновационных новостройках!

Офисный голод продлится еще два года (как минимум)

🏢 Аналитический центр STONE подвел итоги офисного рынка Москвы 2025 года: в прошлом году ввели всего 519 тыс. кв. м площадей классов Prime и А - в два с лишним раза меньше того, что обещали девелоперы.

📉 В 2026 году прогнозируется 529 тыс. кв. м нового предложения, но эту цифру скорее всего скорректируют на 5-10% вниз. А в 2027-м произойдет локальный минимум - всего около 430 тыс. кв. м. Застройщики продолжат переносить сроки ввода.

🎯 Более половины площадей, введенных в 2025-м, это штаб-квартиры российских компаний - они недоступны для открытого рынка. Спекулятивные проекты активно продаются еще на стадии строительства, поэтому к моменту ввода здания уже распроданы и частично сданы в аренду. Вакантность по офисам класса А внутри МКАД - всего 4,6%. Особенно дефицитны этажи целиком и крупные блоки: в первичном предложении доля этажей составляет лишь 6%, или 93 лота на !весь! рынок.

💰 Цены продолжают расти - в среднем на 15% год к году. Средняя цена сделок на первичном рынке в проектах класса А внутри МКАД составила 511 тыс. руб. за кв. м. Драйверы роста - увеличение себестоимости строительства на 17% год к году, дефицит качественного предложения и стабильный спрос.

📈 По сделкам купли-продаже в 2025 году был установлен абсолютный рекорд: реализовали 246 тыс. кв. м офисных площадей блоками и этажами. Рост объемов сделок обусловлен большим количеством стартов - на рынок вышло 27 новых объектов класса А, в том числе от непрофильных игроков, которые продают преимущественно небольшие блоки.

🤝 В структуре сделок продолжает преобладать формат договора купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) - на него приходится 70% новых стартов против 30% по ДДУ. Этот формат используют ведущие офисные девелоперы, обладающие достаточным запасом прочности для своевременного исполнения обязательств.

Вот такие итоги года! С точки зрения инвесторов - звучит довольно оптимистично.

👍Спасибо, Кэп.
🔥Беру на всю котлету!
👀 Квартиры лучше, душевнее...

💼 Был у меня такой случай (уже довольно давно)! Знакомые запланировали построить на своем участке в Москве площадью 0,3 га бизнес-центр общей площадью около 12 тыс.м2 для сдачи в аренду. Сейчас там находится почти 2 тыс.м2 промышленных зданий, переделанных в офисы.

🤔 По стечению обстоятельств, я оказался рядом и начал задавать собственникам участка вопросы. Например, «А вы анализ best use делали?» «Может не бизнес-центр, а апарт-отель или гостиница?» После серии наводящих вопросов меня попросили создать анализ лучшего и наиболее эффективного использования этого имущественного комплекса.

📋 Спустя три недели выпустили документ на 60 страницах с маркетинговым анализом, расчетом ТЭПов по трем сценариям (БЦ, апарт-комплекс, МФК), финансовыми моделями, оценкой стоимости на разных стадиях и рекомендациями.

📉 Что же в итоге выяснилось: если кратко, то доходность IRR сценария строительства бизнес-центра с целью его последующей эксплуатации до момента возврата инвестиций с последующей продажей составила всего около 9%. Изначальный план заказчиков оказался низкодоходным и потому ошибочным. Всю доходность «съели» согласования и в том числе изменение вида разрешённого использования земельного участка (важная деталь - программы МПТ и «офисного бума» тогда не было).

🏗 Наиболее экономически выгодным тогда был сценарий создания комплекса апартаментов с продажей юнитов в розницу. Но самое удивительное, что прибыль по результатам реализации этого сценария всего лишь на 10% превышала текущую рыночную оценку объекта в качестве готового арендного бизнеса.

🎯 То есть мы вынуждены были сделать вывод о том, что лучше и наиболее экономически эффективно оставить объект в текущем состоянии, в качестве офисного комплекса класса В-. Я такого результата, если честно, не ожидал, но после повторной проверки всех цифр понял, что мы нигде не ошиблись.

💡 В общем, сэкономили хорошим людям много денег - анализ best use стоил сильно дешевле, чем обошелся бы девелопмент этого участка. Оставить всё как есть и ничего не трогать оказалось выгоднее, чем затевать новый проект.

🎓 Профессиональный анализ Best Use ценен тем, что удерживает от многомилионных ошибок и заблуждений с помощью выводов, которые сохраняют капитал. Образовательная программа «Анализ Best Use 2.0» - это методология, которая позволяет делать обоснованные рекомендации вместо интуитивных догадок.

⏰ Старт 9 февраля (понедельник)
🪑Осталось всего 4 места из 10

👉 Регистрация: bu.atsogoev.com
▫️

В мире недвижимости время — деньги. Хотите всегда в числе первых узнавать о важных изменениях на рынке?

Rentagram — телеграм-канал о новостях рынка жилой и коммерческой недвижимости: старты продаж, анонсы проектов, актуальные изменения законодательства и многое другое. Без воды и спама.

Для инвесторов, покупателей, риелторов, брокеров и всех, кто хочет быть в курсе новостей.

👉Подпишитесь сейчас, чтобы не упустить ничего важного!

Реклама ООО «МЕДИА-НЕДВИЖИМОСТЬ» ИНН 7733421362 erid: 2VtzqvWL8cB

Доверие - инфантильная позиция?

📱Неведомым образом выпавший на меня короткий ролик поп-психолога с заголовком «Доверие - инфантильная позиция» про отношения мужчин и женщин, заставил задуматься. Вообще о другом.

👶 Инфантильная позиция - это когда взрослый человек ведёт себя как ребёнок, ожидая, что другие возьмут на себя ответственность за его жизнь, решения и благополучие. В инвестициях это проявляется особенно ярко: когда человек слепо доверяет какому-то одному решению, одному человеку или одной компании, отдавая все свои сбережения или бо‌льшую их часть без каких-либо проверок, анализа и понимания рисков. По сути, это отказ от финансовой взрослости и самостоятельности. Ставка на авось и полное перекладывание ответственности.

🤝 Доверие - осознанный выбор, основанный на анализе, проверке и понимании того, что ты делаешь и зачем. Доверие может быть инструментом взрослого человека, если оно подкреплено разумными действиями и контролем.

💰 Итак, в мире существует целая многомиллиардная индустрия доверительного управления деньгами. Значит ли это, что люди, которые доверяют свои средства управляющим - инфантилы?

🙄 Конечно нет. Начну с того, что многие инвестиционные решения просто недоступны частному инвестору индивидуально. Хочешь владеть долей в крупном торговом помещении или сети отелей? Без доверия это просто невозможно. Это вынужденная мера - доверять свои деньги некой группе людей, чтобы получить доступ к масштабным активам и проектам, которые в одиночку не потянуть.

🔍 При этом разумный инвестор смотрит не только и не столько на репутацию управляющей компании, сколько на фундаментальные вещи: качество базового актива, состояние отрасли, тренды рынка недвижимости. Если сам актив не внушает доверия или отрасль нестабильна, то какой бы хорошей и «заслуживающей доверия» ни была управляющая компания, увы, инвестировать не следует.

🌐 Третий ключевой принцип, отделяющий разумное доверие от инфантильного - диверсификация. Не следует доверять ВСЕ свои средства одной компании или одному человеку. Даже если это Уоррен Баффет. Распределение денег между разными управляющими командами, разными активами и разными стратегиями - вот что отличает разумный подход. Если один проект провалится (а такое случается), остальные могут компенсировать потери.

📊 Обязательной частью этого процесса является постоянный контроль результатов. Доверяя деньги управляющим, необходимо регулярно проверять, как идут дела, какова доходность, соблюдаются ли обещанные показатели. «Доверяй, но проверяй» - это не просто поговорка, а рабочий принцип здоровых инвестиционных отношений.

☑️ Итого. Инфантильность в инвестициях - это не само по себе доверие, а безответственный подход к нему: когда все яйца в одной корзине, когда отсутствуют проверки и анализ, когда игнорируются фундаментальные основы актива и рынка.

🎚️Разумное, диверсифицированное и контролируемое доверие - это признак инвестиционной зрелости, особенно когда речь идет о доступе к крупным активам через коллективные инвестиции, что без доверия просто физически невозможно.

🏛 Девелопер R4S выводит в продажу здание на Новой площади, 10!

📍 Место: ЦАО, метро «Лубянка», Новая площадь, 10 - самое что ни на есть историческое сердце Москвы в 3 минутах от метро. Здание расположено в здании с уникальной архитектурой между Театральной площадью и Китай-городом, в окружении знаковых культурных и деловых объектов столицы.

🏢 Характеристики объекта: 
🔹 Площадь 2327,5 м2 на шести уровнях (-1, 1, 2, 3, 4, мансарда) 
🔹 Высокие потолки от 3,7 до 4,8 м 
🔹 5 отдельных входов (3 с фасада, 2 со двора) 
🔹 Электрическая мощность 240 кВт

⚜️ Объект НЕ является объектом культурного наследия, что дает свободу использования при сохранении всех преимуществ исторической локации. Свободное назначение позволяет реализовать практически любую концепцию - от премиального ритейла до ресторанного или культурного пространства.

💼 Особенностью локации является сверхинтенсивный автомобильный и пешеходный трафик, рядом расположена развитая торговая и деловая инфраструктура

💰 Цена: ₽1,95 млрд или ₽838 тыс/м2

🔍 Это, конечно, большая редкость на рынке. И настоящий трофейный актив.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

Стоит ли сейчас покупать квартиры у «Самолёта»? После новости об обращении «Самолёта» за господдержкой на ₽50 млрд это вполне логичный вопрос.

⚖️ Аргументы «за» покупку. Система проектного финансирования с эскроу-счетами минимизирует риски дольщиков - банк обязан довести стройку до конца даже при проблемах у застройщика. Сам факт обращения топ-менеджмента за господдержкой говорит о том, что менеджмент действует проактивно, а не прячет голову в песок до последнего оттягивая печальный финал. В условиях тяжелой ситуации с ликвидностью «Самолёт» может начать предлагать настоящие жирные скидки на квартиры. Причем скорее всего на объекты с высокой готовностью. За счет быстрых распродаж они смогут скорее сдать дома в эксплуатацию, быстрее открыть эскроу-счета и получить доступ к средствам, которые помонут решить текущие проблемы с ликвидностью.

🚨 Аргументы «против» покупки. По данным портала InvestFuture, «Самолёт» строит с задержками 25,7% всех своих проектов - это больше, чем у любого другого крупного застройщика. С января 2026 года вернулись штрафы за просрочку сдачи объектов - дополнительная финансовая нагрузка на компанию. Обращение за господдержкой само по себе сигнализирует о серьезных проблемах с ликвидностью. То есть «Самолёт» явно находится в слабой позиции, и перспективы компании пока туманны.

💡 Что нужно учитывать при принятии решения. Лично я, если бы принимал подобные решения подождал развития ситуации с господдержкой. Но если вдруг резко появится соблазн купить, смотреть стоит на конкретный проект. Проверить стадию строительства - объекты с высокой готовностью (85%+) менее рискованны по сравнению с котлованами. Изучить, какой конкретно банк выделил проектное финансирование на конкретный проект - лучше, чтобы это были госбанки. Оценить, не входит ли объект в список проблемных проектов с задержками. Лично своими глазами на месте посмотреть, идёт ли стройка физически (вполне возможны проблемы с подрядчиками).

🎯 Если вы верите, что государство предоставит «Самолёту» поддержку и компания стабилизируется (а сомнения в этом вполне могут быть), то текущий момент может быть нормальным моментом для входа - особенно учитывая возможные скидки (если они появятся).

⚠️ Однако нужно понимать риски: компания вполне может начать двигаться в сторону банкротства со всеми неприятными вытекающими. Остаётся надеяться, что система эскроу-счетов защищает дольщиков - поэтому критически важно смотреть на конкретный банк, который ведет проектное финансирование.

❌ Я не призываю ни покупать, ни отказываться от покупки в проектах «Самолёта». Прямо сейчас уровень неопределенности выше обычного, и это обязательно нужно учитывать.

🛑 Ни в коем случае не является инвестиционной индивидуальной рекомендацией.

👍 Покупать нельзя, отказаться
🔥 Покупать, нельзя отказаться
👀 Всё, я в ПИК...

🧭 Впрочем, при принятии инвестиционных решений ориентироваться только на скидки - плохая примета. Перед самым концом в UG действовали реальные скидки под 25%...

⚡ Вот за такие заявления бы запретить въезд в Россию на 50 лет. Она в своём уме? Сколько семейных ипотек было выдано людям на покупку квартир в «Самолёте» - не сосчитать.

Кладовые в жилых комплексах теряют покупателей

📦 В строящихся новостройках Москвы в 2025 году было продано 12,8 тыс. кладовых, что на 21% меньше, чем годом ранее. Число договоров долевого участия за тот же период снизилось менее заметно - с 92 тыс. до 89 тыс. В условиях высоких ипотечных ставок и роста цен покупатели в первую очередь направляют средства на приобретение квартир, тогда как кладовые и машино-места приобретаются по остаточному принципу

🎁 Другие подробности в статье Ъ

🤗 Застройщики с банками продолжают предлагать ипотечные продукты, а ЦБ РФ продолжает бдить и следить за тем, чтобы траншевая ипотека не стала «опасной» для финансовой системы. Застройщики же гнут свою линию - нужно продавать, чтобы гасить проектное финансирование. На это регулятор публикует предупреждения и вводит «стандарты»... и так по кругу. В общем, процесс идёт, все при деле!

💰 Свежий пример: ГК «Гранель» и Альфа-Банк запустили программу со ставкой 9% на первый год плюс скидка до 9% на квартиры в Москве. Срок до 30 лет, первоначальный взнос от 40%.

🤓 Схема выглядит как способ обойти проблему рыночных ставок в 18-20%: первый год платишь символически, дальше - как пойдёт. Для тех, у кого есть 40% ПВ, это возможность снизить нагрузку и надеяться на рефинансирование, когда (если) Эльвира Сахипзадовна смилостивится.

🤔 А может, всё иначе? Может, ЦБ наконец-то увидел эффект от своих действий на рынке недвижимости и решил на время ослабить хватку? А то прилетит к ним не один «дельтаплан», а целая эскадрилья...