🇬🇧 Британская компания Godwin Capital с 2019 по 2024 год собрала £162 млн от более чем 2000 инвесторов по всему миру, обещая 10-12% годовых на инвестициях в британскую недвижимость. После банкротства Godwin Capital выяснилось, что стоимость активов компании составляет всего £5 млн. Инвесторам удастся получить всего 1-2 пенса с каждого вложенного фунта.

👥 Среди пострадавших - почтовые работники, инженеры, IT-специалисты, пенсионеры из Британии, ОАЭ и Омана. Им продавали облигации Godwin Capital (срок 2 года, купон 10%), которая якобы покупала землю и строила объекты по всей Британии - небольшие проекты в секторе арендного жилья и коммерческой недвижимости (супермаркеты и рестораны). Минимальная инвестиция - £5 тыс., некоторые вложили более £400 тыс. Инвесторам показывали презентации с портфелем перспективных проектов на £1 млрд и примерами прошлых успешных сделок.

🔗 Сейчас вся схема Godwin Capital раскрыта. Около £24 млн из привлечённых средств ушли на выплаты ранним инвесторам - классическая пирамида. Обещанная защита активами оказалась фикцией - деньги были выведены из Godwin Capital в более чем 100 дочерних компаний без какого-либо обеспечения. Около £30 млн заработали посредники, которые занимались привлечением инвесторов. Комиссионные вознаграждения за привлечение доходили до 20%. Для сравнения - стандартная комиссия в индустрии недвижимости 1-3%.

🧮 Математика схемы не работала изначально и посредники, привлекавшие инвесторов, не могли этого не осознавать. На каждые привлеченные £100 и посредникам платилось £25 комиссий, то есть осталось £75. Чтобы через два года вернуть £120, требовалась доходность (для инвестора) около 60%. Нормальная доходность для девелопмента в Британии в хорошие годы достигала 20% годовых до выплаты налогов. На большом портфеле проектов (который показывала Godwin Capital) доходность могла снижаться.

🔍 Конкурсный управляющий распутывает структуру из более чем 100 взаимосвязанных компаний. По прогнозам разбирательства займут минимум два года. На момент банкротства Godwin Capital имела на счетах всего £1214 (тысяча двести фунтиков). Куда делись деньги? Пока непонятно.

💭 Возможно ли такое в России? Конечно, да! Будьте осторожны.

Встречали похожие схемы?
👍 Да, чуть не попалась/ся.
🔥 У нас так же разводят.
👀 Мошенники везде одинаковые...

Готовый Арендный Бизнес: прогноз на 2026 год

✍️ И таки вы знаете с каких слов начинался прогноз по рынку ГАБ на 2025 год, писавшийся в 2024 году!? А вот с таких «главный фактор, который будет влиять на рынок в этом сегменте в следующем году - новая система налогообложения…». Никогда такого не было и вот опять!

🟪 Очередная налоговая реформа - важный фактор, но всё-таки не основной. Я думаю, что большинство инвесторов, которые зарабатывают от аренды свыше ₽20 млн. в год (это новый порог по уплате НДС для УСН) предпочтут перейти на АУСН чем связываться с НДС. Это проще в администрировании и, судя по моим расчетам, дешевле (особенно если выручка больше ₽35 млн).

☝️Но при при переходе на АУСН, если у налогоплательщика УСН доходы, придется платить на +2% больше, т.е. 8%. А если УСН доходы минус расходы, то не 15%, а +5%, т.е. 20%.

🚨Но самое слабое звено - это не собственники недвижимости, а арендаторы. Помимо повышения налоговой нагрузки на арендаторов «давят» другие факторы (экономика, геополитика, законодательные реформы и т.д.), что неизбежно приведет к инициативам по пересмотру условий договоров аренды в сторону понижения ставок или даже к росту банкротств наиболее слабых игроков.

⚙️Конечно, это касается не всех сегментов арендаторов, есть традиционно сильные арендаторы с устойчивой бизнес-моделью, но есть и множество слабых, в том числе стартапов. Многие собственники окажутся перед выбором: снижать арендные ставки и терять доходность или держать цены и рисковать остаться без арендаторов. Посмотрим, что выберут владельцы ГАБ в 2026 году.

⬆️Так как в 2026 году разгонится инфляция, недвижимость, занятая супермаркетами, опять станет выгодоприобретателем негатива и желанным объектом для приобретения инвесторами. А вот остальные популярные форматы - от ПВЗ и алкомаркетов до кафе и табачных магазинов будут испытывать разнообразное давление.

📉 Прогноз на 2026 год: цены на стрит-ритейл скорректируются на 5-10% в ряде сегментов, арендные ставки снизятся на 3-7%. И я надеюсь, что начнется отрезвление покупателей, которые наконец-то поймут, что без глубокого анализа объектов и понимания реальных, а не обещанных ставок аренды, покупать коммерческую недвижимость сегодня - это по сути лотерея.

🧩Тем не менее, ГАБ останется востребованным сегментом рынка коммерческой недвижимости, сделки будут идти, а инвесторы - искать новые инвестиционные возможности. Потому что ГАБ - это долгосрочная история для инвесторов с умеренным или консервативным риск-профилем.

🤔Интересно, в конце 2026 года я опять буду писать про влияние очередной налоговой реформы на ГАБ❓

🎄Новогодние скидки на новостройки: ловушка или возможность?

📊 Декабрьские скидки на рынке новостроек имеют свою специфику. В отличие от летних распродаж, которые застройщики проводят в низкий сезон для стимулирования спроса, предновогодние акции - часть естественного цикла продаж.

💡 Я бы выделил несколько типов скидочных программ на рынке недвижимости:

🔹Реальное снижение цен на определённые лоты для ускорения продаж
🔹Маркетинговые акции с предварительным повышением базовой цены
🔹Распродажа неликвидных квартир (неудачные планировки, темные секции)
🔹«Пакетные» предложения с дополнительными опциями (отделка, паркинг, кладовые)

😳 Наблюдение: предновогодние скидки обычно меньше летних на 5-7%, но они компенсируются дополнительными бонусами. Причина? В декабре спрос и так достаточно высок, поэтому застройщикам нет необходимости давать максимальные дисконты.

💎 Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Декабрьские акции могут быть выгодны при покупке качественных проектов от застройщиков, для которых скидки - часть плановой политики продаж, а не попытка избавиться от проблемных или «зависших» активов. Ключевой момент - тщательный анализ динамики цен за последние 2-3 месяца, чтобы убедиться в реальности скидки.

🌀А вообще, я замечаю у некоторых людей просто зуд - успеть купить ДО нового года. И часто не так уж и важно что купить, главное поставить галочку. Возможно, чтобы было что «обмыть» 31 декабря!

🎄 Как вы лично воспринимаете новогодние скидки?
👍 Реальная экономия
👀 Маркетинговый трюк
🔥 Летом выгоднее

⚡️ На канале SimpleEstate вышел очень интересный пост о сравнении двух сегментов инвестиционного рынка недвижимости. Публикую с минимальными сокращениями и изменениями.

⚡️Офисы vs. стрит-ритейл: что надёжнее для инвестора? Два сегмента коммерческой недвижимости с разными профилями риска. Пытаемся разобраться, какой актив выбрать.

1️⃣ Стабильность арендаторов. Продуктовый ритейл исторически демонстрирует максимальную устойчивость - люди покупают еду при любой экономической ситуации. Федеральные сети типа X5, Магнит и Лента показывали рост выручки даже в кризисные 2020-2022 годы. Офисные арендаторы более чувствительны к экономическим циклам: в сложные времена компании могут сокращать площади. Но качественные офисы в престижных локациях и сложившихся деловых районах сохраняют стабильный спрос даже в периоды экономической нестабильности.

2️⃣ Рентная доходность. Здесь офисная недвижимость в премиум-локациях берёт реванш. За три года ставки аренды в Москве более чем на 25%. Ставки аренды на помещения супермаркетов более предсказуемы, такой бурный рост ставок на этом рынке, к сожалению, не отмечается.

3️⃣ Длительность договоров и предсказуемость. Продуктовые сети заключают долгосрочные договоры на 10-15 лет с привязкой к товарообороту и с индексацией - инвестор может относительно точно предсказать, что получит в долгосрочной перспективе. Офисные арендаторы предпочитают договоры на 3-5 лет, но это же обстоятельство даёт возможность быстрее пересматривать ставки аренды при росте рынка. А это в свою очередь обеспечивает потенциал более стремительного роста стоимости актива.

4️⃣ Ликвидность и универсальность помещений. Офисное помещение потенциально более универсально - его можно разделить на несколько частей и пересдать разным типам арендаторов (при возникновении такой необходимости). Помещение супермаркета имеет специфическую планировку и технические характеристики, что ограничивает круг потенциальных арендаторов. Но для федеральных сетей это стандартизированный актив с понятными параметрами. Конечно, разделить торговые помещения тоже можно, у нас уже были подобные кейсы. Оба типа активов при правильных характеристиках ликвидны, хотя сроки их реализации на рынке могут отличаться.

5️⃣ Технологические риски и тренды. Офисы сталкиваются с угрозами ИИ и удаленной работой, ритейл - с угрозами роста доставки при онлайн-торговле продуктами питания. Но в обоих случаях премиум-сегмент выигрывает от поляризации: компании концентрируются в престижных деловых кластерах, отказываясь от периферии, а федеральные продуктовые сети укрепляют позиции, вытесняя более мелких игроков. В итоге имеем долю e-commerce в продуктах питания в России менее 5%, а вакантность офисов в Москве на историческом минимуме 7%.

✅ Так что же выбрать? Выбирать не нужно. У инвесторов SimpleEstate есть возможность инвестировать в оба сегмента, создавая сбалансированный портфель коммерческой недвижимости. Такой подход снижает общий риск портфеля: если один сегмент испытывает временные трудности, второй продолжает обеспечивать доходность. Наши инвесторы теперь могут реализовать классическую стратегию профессиональных инвесторов в недвижимость - не концентрация в одном типе активов, а разумное распределение между разными сегментами с некоррелирующими рисками.

🏗️ Главный застройщик Новой Москвы, ГК А101, спешит за деньгами инвесторов! Компания планирует привлечь минимум ₽6 млрд, разместив два выпуска биржевых облигаций.

✅ Серия БО-001Р-02: купон фиксированный на весь срок обращения (не выше 18% годовых, доходность не выше 19,56% годовых). Срок 2 года. Выплата купона - раз в месяц. Доступно для неквалов.

✅ Серия БО-001Р-03: купон переменный с привязкой к ключевой ставке ЦБ + спред (не выше 4,5%). Срок 2 года. Выплата купона- раз в месяц. Доступно только квалам.

💡 Размещение планируется на 26 декабря 2025 года - это до или уже после корпоратива?

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету...
🔥 Не надо брать!
👀 Уже имею А101 (или они меня)

🏗 Застройщик «Новая Эра» (явно любимая дочка РЖД) объявил официальный старт продаж первой очереди квартала «КОД Сокольники». Адрес: ВАО, ул. Шумкина. От ст. м. «Сокольники» 9 минут пешком. До этого были «закрытые брони».

📌 Место: район Сокольники, как бы рядом с парком, но ближе к ж.д. И не просто к ж.д., а к серьезной развязке. Тут тебе и запах мазута, и шум... Да ещё и ТТК недалеко. Общая площадь застройки жилого квартала - 10 га. Класс? Конечно же, бизнес! Квартиры без отделки.

💵📐 Цены и планировки:
☪️: от ₽17,6 млн за 28,3 м2 или ₽622 т./м2
1️⃣-к.: от ₽19,8 млн за 34,8 м2 или ₽569 т./м2
2️⃣-к.: от ₽27,9 млн за 55,2 м2 или ₽505 т./м2
3️⃣-к.: от ₽40,8 млн за 80,9 м2 или ₽504 т./м2

🏢 Проект: пока в продажу вышли два корпуса от 6 до 39 этажей на 807 квартир. Средняя площадь квартир - 65 м2, 67% всех предложений - с двумя спальнями и более. Подземный паркинг на 328 м/м, 251 кладовая, на первых этажах - коммерция. Внутренний двор-парк без машин на 3 га с искусственным прудом.

⭕️ Окружение: конкуренция в локации есть! SOLOS от DAR - ср.цены от ~₽550 т./м2 и STONE Sokolniki - ср.цены от ~₽520 т./м2

🔑 Сдача: 4 кв. 2029 г.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

💬 И лично от меня комментарий, как от человека, который считает этот район отчасти своим! Хорошо, что вместо промзон и грузовых дворов появляются жилые комплексы.

👍 Вижу инвест
🔥 Опять оверпрайс
👀 Мне по 🥁

🎄 Новый год хочется встречать уютно: у камина, в доме с сауной и ёлкой. У некоторых читателей канала такой объект недвижимости имеется, а некоторым приходится его арендовать. И платить за эту роскошь приходится немало.

📊 Сервис бронирования «Островок» демонстрирует, что аренда дома с 30.12.25 по 2.01.25 может обойтись в следующие суммы:
🔹Дом на 4-6 человек: ₽40-80 тыс. за три ночи. Это обычно удаленные районы и часто «как у бабушки на даче».
🔹Дом на 6-10 человек: ₽90-170 тыс., иногда до ₽200 тыс., если есть баня, камин и нормальная отделка.
🔹Дом на 10-20 человек: ₽150-500 тыс., а топовые варианты вообще до ₽600 тыс.

🔥 Самые востребованные объекты перед праздниками - большие дома от 10 человек с баней, бассейном и активностями. Что хотят гости: финская сауна или баня, мангальная зона и камин, быстрый Wi-Fi, оборудованная кухня, праздничный декор, просторные комнаты.

🏘 За три недели до праздников ликвидных вариантов остается мало, а цены идут вверх. Пример: Garnet Holiday от коллеги Александра Позднякова (не реклама!).
🔸Формат: фьюжн-дом, 3 спальни, финская сауна, купель, мангальная зона, завтраки по запросу.
🔸Даты: 30.12-2.01.
🔸Стоимость: ₽196-277 тыс. за три ночи, в зависимости от набора услуг.

💰 А теперь про инвестиции в такую недвижимость! Новогодние каникулы дают собственникам сверхдоход: дом среднего формата делает 30-40% месячной ставки за несколько дней, большие коттеджи - всю месячную аренду за трое суток.

🌊 Условия идеальные: спрос растет, предложение ограничено, а зимняя неделя превращается в один из самых прибыльных периодов года, соревнуясь с летом. Но для инвесторов, которым важна стабильность и минимальное участие в управлении, подойдут загородные дома в рамках рекреационно-гостиничных комплексов. Общая инфраструктура, централизованное управление и единые стандарты сервиса снижают операционные риски и делают доход более прогнозируемым.

🎯 Ключевой фактор стабильности рентного потока - работа управляющей компании с MICE-сегментом в «несезон». MICE это Meetings/Incentives/Conferences/Events, то есть корпоративные заезды, тимбилдинги и деловые мероприятия, которые снижают зависимость проекта от Нового года и летних месяцев, потому что дают загрузку в будние дни и вне пиковых сезонов. В таком случае летне-новогодний ажиотаж остается приятным бонусом, но всё же не главным механизмом окупаемости проекта.

Где будете встречать НГ?
👍 Дома, в своей квартире
🔥 В загородном доме
😎 За границей
👀 На море, там где тепло
✍️ Похвастаюсь в комментариях

⚡️⚡️⚡️Верховный суд отказал Ларисе Долиной в праве продлять мораторий на штрафы для застройщиков за срыв сроков ввода жилья.

Но это неточно...

ИТОГИ ГОДА. Пора уже подводить.

📈 Акции девелоперов. Год был очень нервным для фондового рынка, в 2024 году было отмечено мощное падение акций застройщиков, поэтому в 2025-м они… скажем так - восстанавливались. ПИК на +43%, АПРИ +50%, «Самолёт» +27%. Практически не выросли акции ЛСР (+4%), а у «Эталона» и вовсе упали на -5%. В конце года провел IPO застройщик GloraX, сразу же его акции упали, сейчас немного отрасли, что будет дальше неясно. Главная история года - попытка полного отказа ПИК от дивидендов и обратный сплит акций. Некоторые даже размышляли с скором делистинге оранжевого, но не случилось. ПИК откатил всё назад и обещал любить своих акционеров.

📝 Облигации девелоперов. Компании, связанные с недвижимостью размещались в этом году, но не так активно, как в прошлые годы. Всё-таки высокая ключевая ставка! Опять много денег занял «Самолёт»(и продолжает собирать урожай, размещая всё новые выпуски). Размещения новых облигаций сейчас идут в коридоре 18-22% (купон). Судя по всему в 2026 году не особо что-то изменится - я не верю в значительное снижение ключа. Ну максимум у кого-то из застройщиков случится дефолт (кстати, скоро год дефолту «Гарант-Инвеста»)!

💼 ЗПИФы. Индустрия продолжает развиваться: медленнее, чем можно было бы ожидать. Рынок продолжают пилить 2-3 крупных игрока. Всё те же на манеже - PARUS AM, СФН и Альфа-Капитал. Именно эти компании выводят новые проекты и двигают рынок, у всех остальных появляются единичные проекты. ЗПИФам сейчас всё еще несколько мешают депозиты и внешний экономический фон.

💸 Краудлендинги, краудфандинги, инвестиционные платформы и клубные инвестиции. У всех по-разному, но экономические условия давят. Очевидно одно: запрос на развитие этих форм коллективных инвестиций у инициаторов проектов в сфере недвижимости есть, а вот инвесторы пока ведут себя достаточно осторожно.

💈ГАБ (арендный бизнес, стрит-ретейл) в Москве. Итоги такие: спрос всё ещё хороший, рынок, в целом всё ещё скорее оптимистичен, но выбор сузился, практически все адекватные варианты раскуплены, остались помещения без арендаторов и что-то очень дорогое или сомнительное. Плюс всякие разные изменения давят на арендаторов. Я думаю, что активность покупателей ГАБ в 2026 снизится, а вот доходность от этого не повысится. Делал прогноз - почитайте.

🏢 Офисы. На рынок продолжают выходить новые проекты - за 2025 год в NF Group насчитали аж 37 новых проектов в Москве. Очевидно, в 2026 на рынок выйдет еще какое-то количество офисных проектов, в т.ч. и новые БЦ от девелоперов жилья (начатые ради экономии на смене ВРИ). Предложения станет ещё больше, обещаний по поводу высоких доходностей тоже, но только некоторые проекты (прежде всего хорошо расположенные) реально будут приносить инвесторам доход. Кстати, в 2026-м ожидаю выхода новых БЦ с продажей офисов «внарезку» и в Санкт-Петербурге (там уже есть несколько таких проектов, а будет больше).

🏭 Light Industrial. Девелоперы всячески пытаются сделать из него инвестиционный продукт, обещая высокую доходность. С учетом большого спроса (в Москве) и ограниченного объема предложения, доходность действительно пока интересная. Но вторичного инвестиционного рынка, сравнимого по ликвидности и спросу с рынком ГАБ в стрит-ритейле пока нет и на его создание уйдут годы.

🏗 Новостройки в Москве. >10% номинального роста цен за год. Для частных инвесторов ситуация более драматичная - без значительного дисконта выхода нет. Более подробно писал об этом в прогнозе.

🏨 Апарт-отели. Этот сектор рынка недвижимости давно находится под давлением правительства Москвы, выхода большого количества новых проектов на рынок можно не ждать. Доходность, увы, ниже депозита, спрос ограничен 400 лотами в мес., нового предложения нет. В Санкт-Петербурге всё иначе, но тоже непозитивно.