🏛 Жилые помещения в легендарном здании «Елисеевского» на Тверской!

⚡️ Девелопер R4S начал экспонировать необычный объект - жилые помещения площадью 1703,6 м2 на 2-5 этажах исторического здания магазина «Елисеевский» на Тверской улице, д. 14. Это здание на пересечении Тверской улицы и Козицкого переулка представляет собой один из самых знаковых адресов столицы.

📍 Расположение объекта уникально даже для центра Москвы. Здание находится на главной улице столицы - Тверской. В непосредственной близости сосредоточена вся культурная инфраструктура центра: Большой театр, Театр Наций, Театр на Бронной, Ленком, РАМТ, легендарные рестораны «ПушкинЪ», «Турандот», «Dr. Живаго».

🏗 Технические характеристики помещений впечатляют: высота потолков варьируется от 3,3 до 5,5 метров, электрическая мощность составляет 150 кВт, все коммуникации центральные. Это жилое здание, что открывает широкие возможности для редевелопмента.

💰 Цена составляет ₽850 млн рублей, или ₽499 тыс./м2, что удивительно недорого! С учетом площади, расположения на Тверской и исторической ценности здания этот лот действительно можно назвать трофейным активом - такие предложения на рынке появляются крайне редко.

🎯 Потенциальное использование помещений - редевелопмент под элитное жилье или частную резиденцию. Высокие потолки, большое количество окон и площадь позволяют реализовать практически любую концепцию - от небольших квартир студийного типа до более крупных и дорогих форм. В общем это скорее инвестиционный проект, но может быть кто-то купит и для себя!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

❌Откажитесь от кофе! Вы вообще знаете, что 200₽ в день, которые вы тратите на кофе в стаканчиках можно направлять в инвестиции!?

Полный отказ от кофе за ₽200 это:
+ 6 000₽ в месяц.
+ 72 000₽ в год.
А за 10 лет при доходности 10% годовых это около 1 400 000₽!

😳 Примерно такую антикофейную пропаганду я иногда с удивлением обнаруживаю в каналах популярных проповедников финансовой грамотности!

😢 Так-то оно так, но если я откажусь от кофе я стану абсолютно несчастным человеком. А 10 лет быть несчастным это вообще повеситься можно!

👀 Так что даже не показывайте мне калькулятор сложного процента! С добрым утром!

🔮 Прогноз по рынку новостроек 2026. Традиционно для декабря (начало тут).

📊 Начну с экономики:
🔹 в России в 2026 году случится всплеск инфляции. Сейчас оф.инфляция 6.6%, будет заметно выше.
🔹 на этом фоне ЦБ РФ не сможет резво снижать ключ
🔹 на этом фоне явные сложности в экономике приведут к продолжению обсуждений урезания семейной ипотеки.

🌊К лету 2026 года случится очередной пик продаж новостроек - потому что обсуждения закрытия «семейки» будут всё громче. В итоге условия субсидированных ипотек на новостройки станут чуть хуже, но терпимо хуже.

☝️В результате ставку по семейной ипотеке могут поднять с 6% до 8-9-11%. Ещё могут урезать лимиты или сузить категории заемщиков - тут эффект для рынка может быть драматичнее.

📈 Тем не менее по итогам года средневзвешенные цены на новостройки в Москве, тут важно - в сделках застройщиков! - ещё вырастут. Как минимум на значение оф.инфляции 2026 года + 4-6%.

↕️ Спред (разница) между ценами продаж застройщиков и инвесторов вырастет еще сильнее. Выходить частным инвесторам из новостроек будет очень сложно.

🛠 Квартир с отделкой на рынке станет существенно меньше, особенно, если примут новые изменения в 214-ФЗ. Цены на такие квартиры вырастут сильнее остального рынка.

🏗 Ну и никакого дефицита новостроек на рынке не случится, хотя про дефицит будет много разговоров.

☝️Если честно, прогнозировать будущее сейчас было гораздо легче, чем год назад. Сейчас всё довольно очевидно. Или просто мне так кажется.

🔀 Тогда было множество разных вариантов, но я выбрал наиболее спокойный.

😎 И конечно же, никакого коллапса, обвала и хаоса с катастрофой на рынке не случится! Хотя для покупателей цены конца 2026 года будут похожи на катастрофу...

🏛 Инвестиционная компания Estate Capital выводит в продажу торговые помещения в одном из самых знаковых зданий Москвы - легендарном «Доме фарфора» на Мясницкой улице, д. 8/2!

📍 Место: ЦАО, метро «Лубянка» - всего 1 минута пешком. В пешеходной доступности еще четыре станции метро: «Китай-город» (2 мин), «Кузнецкий Мост» (7 мин), «Площадь Революции» (10 мин) и «Тургеневская» (9 мин). Первая линия Мясницкой улицы с витринным остеклением.

🚀 Экспонируется 11 торговых блоков:
🔹 площади от 53,3 м2 до 960,4 м2
🔹 высокие потолки от 3,5 до 5,5 м на первом этаже
🔹 витрины и входные группы с фасада
🔹 свободная планировка (сетка колонн)
🔹 возможность вытяжек для ресторанов полного цикла

💸 Условия аренды: от ₽215 тыс./м2/год, цены продаж пока не раскрываются, но купить можно.

💼 Инвестиционная идея: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Локация на Мясницкой в историческом центре с исключительным пешеходным трафиком и близостью сразу к пяти станциям метро обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов премиального сегмента. Статус объекта и узнаваемый фасад создают дополнительную привлекательность для брендов, ценящих историю и престиж локации.

📜 Немного истории! Здание на Мясницкой построено в 1898-1903 годах по проекту архитектора Федора Шехтеля для «фарфорофаянсового короля» Матвея Кузнецова. Фасад украшен масками бога торговли Меркурия, за что его прозвали «домом с меркуриями». Здание является объектом культурного наследия федерального значения. Более 120 лет здесь работал магазин фарфора - сначала там продавались изделия заводов Кузнецова, а затем там открылся магазин «Гледиз» с продукцией мировых фарфоровых брендов, Wedgwood, Waterford и других. Ну а теперь у «Дома фарфора» начнется новая жизнь!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

❌ Никакого бизнеса за 15 дней до НГ!

👀 Начинается! Как у вас с этим?

Как застройщику правильно оценивать эффективность рекламных размещений на Яндекс Недвижимости?

Традиционно застройщики фиксируют только прямые звонки и заявки с классифайда. Из-за этого часть «невидимых» касаний, которые не приносят конверсии здесь и сейчас, остается без внимания. В результате эффективность площадки обесценивается.

Команда маркетинга ГК «ФСК» при помощи Smartis увидела каждый просмотр объявления, добавление в избранное и открытие номера телефона на Яндекс Недвижимости.

Таким образом в компании увидели реальное количество сделок, в которых участвовал классифайд, а доля рекламных расходов на площадку снизилась в 20 раз. 

О том, как это получилось — можно почитать в этом кейсе по ссылке.

❓ Химчистка: идеальный ГАБ или рискованная инвестиция?

🖥 Относительно недавно ко мне на консультацию пришел человек с конкретным вопросом: ему предложили купить готовый арендный бизнес (ГАБ) с пунктом выдачи и приема химчистки (крупная сеть) площадью ~10 м2 около метро. Запрос ко мне был такой: нужно проанализировать объект как ГАБ.

🧮🔍 Мне удалось сделать достаточно большой объем работы по анализу этого проекта, включая финансовое моделирование. Все материалы конфиденциальны, но я решил выложить на канал хотя бы часть исследования, а именно SWOT-анализ этого проекта

Сильные стороны:
🔸Стабильный спрос на услуги арендатора: химчистки востребованы в густонаселенных районах.
🔸Низкие операционные расходы: небольшая площадь минимизирует затраты на содержание помещения.
🔸Трафик: расположение у метро обеспечивает постоянный поток потенциальных клиентов химчистки.
🔸Узнаваемость бренда: сетевые химчистки имеют лояльную клиентскую базу.

Слабые стороны:
🔹Сезонность: спрос на услуги химчистки может колебаться в зависимости от сезона.
🔹Всего один арендатор, нет диверсификации

Возможности:
🔸Получение рентного дохода сразу после покупки
🔸Внедрение арендатором it-решений, повышающих доходность бизнеса химчисток и снижающих риск съезда.

Угрозы:
🔹Усиление конкуренции: в последнее время распространились постаматы-химчистки (в них можно загрузить вещи и получить готовые через один-два дня), которые занимают мало места и не требуют найм персонала.

✅ Выкладываю этот SWOT-анализ, потому что сделка уже произошла.

💡 Итог: на рынке попадаются помещения с химчистками (вот один из примеров). Их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.

🇬🇧 Британская компания Godwin Capital с 2019 по 2024 год собрала £162 млн от более чем 2000 инвесторов по всему миру, обещая 10-12% годовых на инвестициях в британскую недвижимость. После банкротства Godwin Capital выяснилось, что стоимость активов компании составляет всего £5 млн. Инвесторам удастся получить всего 1-2 пенса с каждого вложенного фунта.

👥 Среди пострадавших - почтовые работники, инженеры, IT-специалисты, пенсионеры из Британии, ОАЭ и Омана. Им продавали облигации Godwin Capital (срок 2 года, купон 10%), которая якобы покупала землю и строила объекты по всей Британии - небольшие проекты в секторе арендного жилья и коммерческой недвижимости (супермаркеты и рестораны). Минимальная инвестиция - £5 тыс., некоторые вложили более £400 тыс. Инвесторам показывали презентации с портфелем перспективных проектов на £1 млрд и примерами прошлых успешных сделок.

🔗 Сейчас вся схема Godwin Capital раскрыта. Около £24 млн из привлечённых средств ушли на выплаты ранним инвесторам - классическая пирамида. Обещанная защита активами оказалась фикцией - деньги были выведены из Godwin Capital в более чем 100 дочерних компаний без какого-либо обеспечения. Около £30 млн заработали посредники, которые занимались привлечением инвесторов. Комиссионные вознаграждения за привлечение доходили до 20%. Для сравнения - стандартная комиссия в индустрии недвижимости 1-3%.

🧮 Математика схемы не работала изначально и посредники, привлекавшие инвесторов, не могли этого не осознавать. На каждые привлеченные £100 и посредникам платилось £25 комиссий, то есть осталось £75. Чтобы через два года вернуть £120, требовалась доходность (для инвестора) около 60%. Нормальная доходность для девелопмента в Британии в хорошие годы достигала 20% годовых до выплаты налогов. На большом портфеле проектов (который показывала Godwin Capital) доходность могла снижаться.

🔍 Конкурсный управляющий распутывает структуру из более чем 100 взаимосвязанных компаний. По прогнозам разбирательства займут минимум два года. На момент банкротства Godwin Capital имела на счетах всего £1214 (тысяча двести фунтиков). Куда делись деньги? Пока непонятно.

💭 Возможно ли такое в России? Конечно, да! Будьте осторожны.

Встречали похожие схемы?
👍 Да, чуть не попалась/ся.
🔥 У нас так же разводят.
👀 Мошенники везде одинаковые...

Готовый Арендный Бизнес: прогноз на 2026 год

✍️ И таки вы знаете с каких слов начинался прогноз по рынку ГАБ на 2025 год, писавшийся в 2024 году!? А вот с таких «главный фактор, который будет влиять на рынок в этом сегменте в следующем году - новая система налогообложения…». Никогда такого не было и вот опять!

🟪 Очередная налоговая реформа - важный фактор, но всё-таки не основной. Я думаю, что большинство инвесторов, которые зарабатывают от аренды свыше ₽20 млн. в год (это новый порог по уплате НДС для УСН) предпочтут перейти на АУСН чем связываться с НДС. Это проще в администрировании и, судя по моим расчетам, дешевле (особенно если выручка больше ₽35 млн).

☝️Но при при переходе на АУСН, если у налогоплательщика УСН доходы, придется платить на +2% больше, т.е. 8%. А если УСН доходы минус расходы, то не 15%, а +5%, т.е. 20%.

🚨Но самое слабое звено - это не собственники недвижимости, а арендаторы. Помимо повышения налоговой нагрузки на арендаторов «давят» другие факторы (экономика, геополитика, законодательные реформы и т.д.), что неизбежно приведет к инициативам по пересмотру условий договоров аренды в сторону понижения ставок или даже к росту банкротств наиболее слабых игроков.

⚙️Конечно, это касается не всех сегментов арендаторов, есть традиционно сильные арендаторы с устойчивой бизнес-моделью, но есть и множество слабых, в том числе стартапов. Многие собственники окажутся перед выбором: снижать арендные ставки и терять доходность или держать цены и рисковать остаться без арендаторов. Посмотрим, что выберут владельцы ГАБ в 2026 году.

⬆️Так как в 2026 году разгонится инфляция, недвижимость, занятая супермаркетами, опять станет выгодоприобретателем негатива и желанным объектом для приобретения инвесторами. А вот остальные популярные форматы - от ПВЗ и алкомаркетов до кафе и табачных магазинов будут испытывать разнообразное давление.

📉 Прогноз на 2026 год: цены на стрит-ритейл скорректируются на 5-10% в ряде сегментов, арендные ставки снизятся на 3-7%. И я надеюсь, что начнется отрезвление покупателей, которые наконец-то поймут, что без глубокого анализа объектов и понимания реальных, а не обещанных ставок аренды, покупать коммерческую недвижимость сегодня - это по сути лотерея.

🧩Тем не менее, ГАБ останется востребованным сегментом рынка коммерческой недвижимости, сделки будут идти, а инвесторы - искать новые инвестиционные возможности. Потому что ГАБ - это долгосрочная история для инвесторов с умеренным или консервативным риск-профилем.

🤔Интересно, в конце 2026 года я опять буду писать про влияние очередной налоговой реформы на ГАБ❓

🎄Новогодние скидки на новостройки: ловушка или возможность?

📊 Декабрьские скидки на рынке новостроек имеют свою специфику. В отличие от летних распродаж, которые застройщики проводят в низкий сезон для стимулирования спроса, предновогодние акции - часть естественного цикла продаж.

💡 Я бы выделил несколько типов скидочных программ на рынке недвижимости:

🔹Реальное снижение цен на определённые лоты для ускорения продаж
🔹Маркетинговые акции с предварительным повышением базовой цены
🔹Распродажа неликвидных квартир (неудачные планировки, темные секции)
🔹«Пакетные» предложения с дополнительными опциями (отделка, паркинг, кладовые)

😳 Наблюдение: предновогодние скидки обычно меньше летних на 5-7%, но они компенсируются дополнительными бонусами. Причина? В декабре спрос и так достаточно высок, поэтому застройщикам нет необходимости давать максимальные дисконты.

💎 Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Декабрьские акции могут быть выгодны при покупке качественных проектов от застройщиков, для которых скидки - часть плановой политики продаж, а не попытка избавиться от проблемных или «зависших» активов. Ключевой момент - тщательный анализ динамики цен за последние 2-3 месяца, чтобы убедиться в реальности скидки.

🌀А вообще, я замечаю у некоторых людей просто зуд - успеть купить ДО нового года. И часто не так уж и важно что купить, главное поставить галочку. Возможно, чтобы было что «обмыть» 31 декабря!

🎄 Как вы лично воспринимаете новогодние скидки?
👍 Реальная экономия
👀 Маркетинговый трюк
🔥 Летом выгоднее

⚡️ На канале SimpleEstate вышел очень интересный пост о сравнении двух сегментов инвестиционного рынка недвижимости. Публикую с минимальными сокращениями и изменениями.

⚡️Офисы vs. стрит-ритейл: что надёжнее для инвестора? Два сегмента коммерческой недвижимости с разными профилями риска. Пытаемся разобраться, какой актив выбрать.

1️⃣ Стабильность арендаторов. Продуктовый ритейл исторически демонстрирует максимальную устойчивость - люди покупают еду при любой экономической ситуации. Федеральные сети типа X5, Магнит и Лента показывали рост выручки даже в кризисные 2020-2022 годы. Офисные арендаторы более чувствительны к экономическим циклам: в сложные времена компании могут сокращать площади. Но качественные офисы в престижных локациях и сложившихся деловых районах сохраняют стабильный спрос даже в периоды экономической нестабильности.

2️⃣ Рентная доходность. Здесь офисная недвижимость в премиум-локациях берёт реванш. За три года ставки аренды в Москве более чем на 25%. Ставки аренды на помещения супермаркетов более предсказуемы, такой бурный рост ставок на этом рынке, к сожалению, не отмечается.

3️⃣ Длительность договоров и предсказуемость. Продуктовые сети заключают долгосрочные договоры на 10-15 лет с привязкой к товарообороту и с индексацией - инвестор может относительно точно предсказать, что получит в долгосрочной перспективе. Офисные арендаторы предпочитают договоры на 3-5 лет, но это же обстоятельство даёт возможность быстрее пересматривать ставки аренды при росте рынка. А это в свою очередь обеспечивает потенциал более стремительного роста стоимости актива.

4️⃣ Ликвидность и универсальность помещений. Офисное помещение потенциально более универсально - его можно разделить на несколько частей и пересдать разным типам арендаторов (при возникновении такой необходимости). Помещение супермаркета имеет специфическую планировку и технические характеристики, что ограничивает круг потенциальных арендаторов. Но для федеральных сетей это стандартизированный актив с понятными параметрами. Конечно, разделить торговые помещения тоже можно, у нас уже были подобные кейсы. Оба типа активов при правильных характеристиках ликвидны, хотя сроки их реализации на рынке могут отличаться.

5️⃣ Технологические риски и тренды. Офисы сталкиваются с угрозами ИИ и удаленной работой, ритейл - с угрозами роста доставки при онлайн-торговле продуктами питания. Но в обоих случаях премиум-сегмент выигрывает от поляризации: компании концентрируются в престижных деловых кластерах, отказываясь от периферии, а федеральные продуктовые сети укрепляют позиции, вытесняя более мелких игроков. В итоге имеем долю e-commerce в продуктах питания в России менее 5%, а вакантность офисов в Москве на историческом минимуме 7%.

✅ Так что же выбрать? Выбирать не нужно. У инвесторов SimpleEstate есть возможность инвестировать в оба сегмента, создавая сбалансированный портфель коммерческой недвижимости. Такой подход снижает общий риск портфеля: если один сегмент испытывает временные трудности, второй продолжает обеспечивать доходность. Наши инвесторы теперь могут реализовать классическую стратегию профессиональных инвесторов в недвижимость - не концентрация в одном типе активов, а разумное распределение между разными сегментами с некоррелирующими рисками.

🏗️ Главный застройщик Новой Москвы, ГК А101, спешит за деньгами инвесторов! Компания планирует привлечь минимум ₽6 млрд, разместив два выпуска биржевых облигаций.

✅ Серия БО-001Р-02: купон фиксированный на весь срок обращения (не выше 18% годовых, доходность не выше 19,56% годовых). Срок 2 года. Выплата купона - раз в месяц. Доступно для неквалов.

✅ Серия БО-001Р-03: купон переменный с привязкой к ключевой ставке ЦБ + спред (не выше 4,5%). Срок 2 года. Выплата купона- раз в месяц. Доступно только квалам.

💡 Размещение планируется на 26 декабря 2025 года - это до или уже после корпоратива?

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету...
🔥 Не надо брать!
👀 Уже имею А101 (или они меня)

🏗 Застройщик «Новая Эра» (явно любимая дочка РЖД) объявил официальный старт продаж первой очереди квартала «КОД Сокольники». Адрес: ВАО, ул. Шумкина. От ст. м. «Сокольники» 9 минут пешком. До этого были «закрытые брони».

📌 Место: район Сокольники, как бы рядом с парком, но ближе к ж.д. И не просто к ж.д., а к серьезной развязке. Тут тебе и запах мазута, и шум... Да ещё и ТТК недалеко. Общая площадь застройки жилого квартала - 10 га. Класс? Конечно же, бизнес! Квартиры без отделки.

💵📐 Цены и планировки:
☪️: от ₽17,6 млн за 28,3 м2 или ₽622 т./м2
1️⃣-к.: от ₽19,8 млн за 34,8 м2 или ₽569 т./м2
2️⃣-к.: от ₽27,9 млн за 55,2 м2 или ₽505 т./м2
3️⃣-к.: от ₽40,8 млн за 80,9 м2 или ₽504 т./м2

🏢 Проект: пока в продажу вышли два корпуса от 6 до 39 этажей на 807 квартир. Средняя площадь квартир - 65 м2, 67% всех предложений - с двумя спальнями и более. Подземный паркинг на 328 м/м, 251 кладовая, на первых этажах - коммерция. Внутренний двор-парк без машин на 3 га с искусственным прудом.

⭕️ Окружение: конкуренция в локации есть! SOLOS от DAR - ср.цены от ~₽550 т./м2 и STONE Sokolniki - ср.цены от ~₽520 т./м2

🔑 Сдача: 4 кв. 2029 г.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

💬 И лично от меня комментарий, как от человека, который считает этот район отчасти своим! Хорошо, что вместо промзон и грузовых дворов появляются жилые комплексы.

👍 Вижу инвест
🔥 Опять оверпрайс
👀 Мне по 🥁

🎄 Новый год хочется встречать уютно: у камина, в доме с сауной и ёлкой. У некоторых читателей канала такой объект недвижимости имеется, а некоторым приходится его арендовать. И платить за эту роскошь приходится немало.

📊 Сервис бронирования «Островок» демонстрирует, что аренда дома с 30.12.25 по 2.01.25 может обойтись в следующие суммы:
🔹Дом на 4-6 человек: ₽40-80 тыс. за три ночи. Это обычно удаленные районы и часто «как у бабушки на даче».
🔹Дом на 6-10 человек: ₽90-170 тыс., иногда до ₽200 тыс., если есть баня, камин и нормальная отделка.
🔹Дом на 10-20 человек: ₽150-500 тыс., а топовые варианты вообще до ₽600 тыс.

🔥 Самые востребованные объекты перед праздниками - большие дома от 10 человек с баней, бассейном и активностями. Что хотят гости: финская сауна или баня, мангальная зона и камин, быстрый Wi-Fi, оборудованная кухня, праздничный декор, просторные комнаты.

🏘 За три недели до праздников ликвидных вариантов остается мало, а цены идут вверх. Пример: Garnet Holiday от коллеги Александра Позднякова (не реклама!).
🔸Формат: фьюжн-дом, 3 спальни, финская сауна, купель, мангальная зона, завтраки по запросу.
🔸Даты: 30.12-2.01.
🔸Стоимость: ₽196-277 тыс. за три ночи, в зависимости от набора услуг.

💰 А теперь про инвестиции в такую недвижимость! Новогодние каникулы дают собственникам сверхдоход: дом среднего формата делает 30-40% месячной ставки за несколько дней, большие коттеджи - всю месячную аренду за трое суток.

🌊 Условия идеальные: спрос растет, предложение ограничено, а зимняя неделя превращается в один из самых прибыльных периодов года, соревнуясь с летом. Но для инвесторов, которым важна стабильность и минимальное участие в управлении, подойдут загородные дома в рамках рекреационно-гостиничных комплексов. Общая инфраструктура, централизованное управление и единые стандарты сервиса снижают операционные риски и делают доход более прогнозируемым.

🎯 Ключевой фактор стабильности рентного потока - работа управляющей компании с MICE-сегментом в «несезон». MICE это Meetings/Incentives/Conferences/Events, то есть корпоративные заезды, тимбилдинги и деловые мероприятия, которые снижают зависимость проекта от Нового года и летних месяцев, потому что дают загрузку в будние дни и вне пиковых сезонов. В таком случае летне-новогодний ажиотаж остается приятным бонусом, но всё же не главным механизмом окупаемости проекта.

Где будете встречать НГ?
👍 Дома, в своей квартире
🔥 В загородном доме
😎 За границей
👀 На море, там где тепло
✍️ Похвастаюсь в комментариях

⚡️⚡️⚡️Верховный суд отказал Ларисе Долиной в праве продлять мораторий на штрафы для застройщиков за срыв сроков ввода жилья.

Но это неточно...