📊 Рынок доходных апартаментов Санкт-Петербурга: итоги и прогнозы

📉 За 5 лет количество апартаментов в продаже выросло на 28% - до 3,7 тыс. лотов (сервисные). Продажи за тот же период рухнули вдвое. Прогноз на 2025 год - жалкие 2,5-2,7 тыс. сделок. Это хотя и +25% к провальному 2024-му, но всё равно в два раза ниже пиковых 2020-2021 годов. Рынок не восстанавливается. Больше 70% сделок - длительная рассрочка от застройщика. Ипотека - только 5-6%.

💰 Средневзвешенная цена сервисных апартаментов - около 285 тыс. ₽/м². За год выросла всего на 1%. Это деградация структуры предложения: бизнес-класс уходит с рынка, его место занимает эконом.

🏨 В 2025-м вводится около 4 тыс. сервисных апартаментов против 1,2 тыс. гостиничных номеров. Сейчас структура: 55% гостиницы, 45% апарт-отели. К 2026 году апартаментов станет больше. Рынок захлёбывается предложением.

📊 Средневзвешенный ADR сервисных апартаментов приближается к 3,5 тыс. ₽/сутки (+11,7% год к году). Казалось бы, рост. Но загрузка обваливается - 75,4% (-6% за год). Цены растут, а заполняемость падает. И это несмотря на туристический бум: в 2026 году ожидается около 14 млн туристов. Но туристы не спасают, ведь рынок остаётся сезонным. Белые ночи и Новый год дают пик заполняемости. Диверсификация по сезонам провалилась полностью.

⚖️ С 1 сентября 2025 года все объекты размещения обязаны пройти классификацию. Без звёзд нельзя рекламироваться и сдавать легально. Формат «отель в отеле» (когда инвестор купил пару юнитов и сдаёт сам) умирает из-за требований по инфраструктуре, ресепшн, персоналу.

🔄 Результат: крупные управляющие компании (PLG, Avenue Apart, YES) пожирают рынок. Мелкие инвесторы-управляющие будут задавлены. В продаже массово появятся мини-отели и отдельные номера, что создаст давление на цены.

📌 Итого! Предложение в разы больше спроса. Загрузка падает. Доходности снижаются. Если сейчас и инвестировать, то только в самые топовые проекты с грамотной концепцией и лучшей локацией. И то надо 100 раз всё отмерить...

Прошу откликнуться владельцев доходных апартаментов в Петербурге! Как вам конец года? Что ожидаете в следующем?Пишите в комментариях.

🔮 Готовлюсь публиковать традиционный прогноз по новостройкам Москвы на 2026 год.

✅ Я делаю это ежегодно. Но для начала проанализируем мой прогноз от 2024 года на год 2025! Вот он: https://xn--r1a.website/atsogoev/6943.

🎙Если кратко, то прогноз по динамике цен выглядел так: «Обвала цен на новостройки в 2025 году я не ожидаю. Плавный номинальный рост в пределах официальной инфляции скорее всего продолжится».

📊Смотрим на показатели из последнего по времени отчета ВNmар.рrо. На графиках показана динамика рынка новостроек Москвы за 2024-2025 годы. Верхний график отражает помесячное количество лотов в сделках (синие столбики - 2024 год, оранжевые - 2025 год). Декабря там пока нет. Нижний график демонстрирует среднюю цену квадратного метра по месяцам в том же цветовом кодировании.

📈 Таблицы показывают итоги: средняя цена квадратного метра выросла в Москве на 10% (с ₽454,8 тыс. до ₽500,4 тыс.), в Новой Москве - на 8,5% (с ₽244,3 тыс. до ₽265,1 тыс.). При этом в Москве количество сделок упало на 1,3% (с 49,5 тыс. до 48,9 тыс. лотов), а в Новой Москве - на 11,3% (с 21,3 тыс. до 18,9 тыс.).

☝️По данным ЦБ официальная инфляция сейчас составляет 6,6%. Можно с натяжкой заявить, что прогноз, в целом, оказался корректным. Хотя цены и вышли немного за пределы инфляции.

🚨Кстати, я еще писал в прошлом году, что «частным инвесторам лучше проявлять осторожность и не рассчитывать на быстрый результат». Это был не совет, а скорее напутствие. Уж и не знаю, помогло ли!

👍 Спасибо, Нострадамус.
🔥 Жду прогноз на 2026!
👀 Надеюсь на прогноз обвала, коллапса и кризиса…

📢Тут на днях проходила конференция «Сделано в Сбере»! Чего они там только не наплели - и про оплату рукоприкладством, и про ИИ, и про дивиденды!

☝️А я подумал вот о чем! Все эти примочки и «инновации», про которые болтали на этой конфе - не более, чем ширма. СБЕР (как впрочем и остальные госбанки) зарабатывает куда проще и без всякого ИИ.

💰У населения России примерно ₽68 трлн на депозитах по итогам 2025 года. Большая часть - в госбанках. Эти банки вкладывают около ₽16 трлн (примерно 25% от депозитов) в ОФЗ, которые выпускает государство.

✅ В том числе для обслуживания долгов по ОФЗ государство повышает налоги. Просто много напечатать они не могут - сдерживают инфляцию. Таким образом государство платит проценты из налогов, которыми обложили тех, кто держит деньги на депозитах, ну минус комиссия банку, конечно. Это я упрощенно объясняю.

💯 Гарантированный победитель в этой истории - банковская система, которая превратилась в насос для перекачки денег между государством и населением, зарабатывая на каждом обороте этого финансового колеса.

🚧 И конечно, в этой ситуации ни государство, ни банки не захотят допустить масштабного перетока денег из депозитов. А то там некоторые загадывают на 2026 год.

⚠️ Главным бенефициарам депозитов это просто не нужно. А значит, этого не случится.

💰 ГК «Пионер» наращивает долг! Застройщик планирует привлечь до 6 млрд рублей сделав два выпуска биржевых облигаций (по 3 млрд каждый).

✅Серия 002Р-01: купон фиксированный на весь срок (не более 20% годовых) Срок 3 года. Выплата купона - раз в месяц. Доступно для невкалов.

✅ Серия 002Р-02: купон переменный с привязкой к ключевой ставке ЦБ + спред (не более чем +4,75%). Срок 3 года. Выплата купона - раз в месяц. Доступно только квалам.

💡На что пойдут деньги? По состоянию на середину 2025 года у застройщика было всего 1,15 млрд рублей необеспеченных кредитов + 1,5 млрд рублей долга по облигациям. После размещения двух выпусков облигаций необеспеченный долг вырастет максимум до 7,15 млрд рублей. То есть это целенаправленное увеличение гибкого, хотя и дорогого фондирования. Ну а что? Могут себе позволить больше долга!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету...
🔥 Не надо брать!
👀 Уже имею «Пионер» (или они меня)

🏛 Жилые помещения в легендарном здании «Елисеевского» на Тверской!

⚡️ Девелопер R4S начал экспонировать необычный объект - жилые помещения площадью 1703,6 м2 на 2-5 этажах исторического здания магазина «Елисеевский» на Тверской улице, д. 14. Это здание на пересечении Тверской улицы и Козицкого переулка представляет собой один из самых знаковых адресов столицы.

📍 Расположение объекта уникально даже для центра Москвы. Здание находится на главной улице столицы - Тверской. В непосредственной близости сосредоточена вся культурная инфраструктура центра: Большой театр, Театр Наций, Театр на Бронной, Ленком, РАМТ, легендарные рестораны «ПушкинЪ», «Турандот», «Dr. Живаго».

🏗 Технические характеристики помещений впечатляют: высота потолков варьируется от 3,3 до 5,5 метров, электрическая мощность составляет 150 кВт, все коммуникации центральные. Это жилое здание, что открывает широкие возможности для редевелопмента.

💰 Цена составляет ₽850 млн рублей, или ₽499 тыс./м2, что удивительно недорого! С учетом площади, расположения на Тверской и исторической ценности здания этот лот действительно можно назвать трофейным активом - такие предложения на рынке появляются крайне редко.

🎯 Потенциальное использование помещений - редевелопмент под элитное жилье или частную резиденцию. Высокие потолки, большое количество окон и площадь позволяют реализовать практически любую концепцию - от небольших квартир студийного типа до более крупных и дорогих форм. В общем это скорее инвестиционный проект, но может быть кто-то купит и для себя!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

❌Откажитесь от кофе! Вы вообще знаете, что 200₽ в день, которые вы тратите на кофе в стаканчиках можно направлять в инвестиции!?

Полный отказ от кофе за ₽200 это:
+ 6 000₽ в месяц.
+ 72 000₽ в год.
А за 10 лет при доходности 10% годовых это около 1 400 000₽!

😳 Примерно такую антикофейную пропаганду я иногда с удивлением обнаруживаю в каналах популярных проповедников финансовой грамотности!

😢 Так-то оно так, но если я откажусь от кофе я стану абсолютно несчастным человеком. А 10 лет быть несчастным это вообще повеситься можно!

👀 Так что даже не показывайте мне калькулятор сложного процента! С добрым утром!

🔮 Прогноз по рынку новостроек 2026. Традиционно для декабря (начало тут).

📊 Начну с экономики:
🔹 в России в 2026 году случится всплеск инфляции. Сейчас оф.инфляция 6.6%, будет заметно выше.
🔹 на этом фоне ЦБ РФ не сможет резво снижать ключ
🔹 на этом фоне явные сложности в экономике приведут к продолжению обсуждений урезания семейной ипотеки.

🌊К лету 2026 года случится очередной пик продаж новостроек - потому что обсуждения закрытия «семейки» будут всё громче. В итоге условия субсидированных ипотек на новостройки станут чуть хуже, но терпимо хуже.

☝️В результате ставку по семейной ипотеке могут поднять с 6% до 8-9-11%. Ещё могут урезать лимиты или сузить категории заемщиков - тут эффект для рынка может быть драматичнее.

📈 Тем не менее по итогам года средневзвешенные цены на новостройки в Москве, тут важно - в сделках застройщиков! - ещё вырастут. Как минимум на значение оф.инфляции 2026 года + 4-6%.

↕️ Спред (разница) между ценами продаж застройщиков и инвесторов вырастет еще сильнее. Выходить частным инвесторам из новостроек будет очень сложно.

🛠 Квартир с отделкой на рынке станет существенно меньше, особенно, если примут новые изменения в 214-ФЗ. Цены на такие квартиры вырастут сильнее остального рынка.

🏗 Ну и никакого дефицита новостроек на рынке не случится, хотя про дефицит будет много разговоров.

☝️Если честно, прогнозировать будущее сейчас было гораздо легче, чем год назад. Сейчас всё довольно очевидно. Или просто мне так кажется.

🔀 Тогда было множество разных вариантов, но я выбрал наиболее спокойный.

😎 И конечно же, никакого коллапса, обвала и хаоса с катастрофой на рынке не случится! Хотя для покупателей цены конца 2026 года будут похожи на катастрофу...

🏛 Инвестиционная компания Estate Capital выводит в продажу торговые помещения в одном из самых знаковых зданий Москвы - легендарном «Доме фарфора» на Мясницкой улице, д. 8/2!

📍 Место: ЦАО, метро «Лубянка» - всего 1 минута пешком. В пешеходной доступности еще четыре станции метро: «Китай-город» (2 мин), «Кузнецкий Мост» (7 мин), «Площадь Революции» (10 мин) и «Тургеневская» (9 мин). Первая линия Мясницкой улицы с витринным остеклением.

🚀 Экспонируется 11 торговых блоков:
🔹 площади от 53,3 м2 до 960,4 м2
🔹 высокие потолки от 3,5 до 5,5 м на первом этаже
🔹 витрины и входные группы с фасада
🔹 свободная планировка (сетка колонн)
🔹 возможность вытяжек для ресторанов полного цикла

💸 Условия аренды: от ₽215 тыс./м2/год, цены продаж пока не раскрываются, но купить можно.

💼 Инвестиционная идея: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Локация на Мясницкой в историческом центре с исключительным пешеходным трафиком и близостью сразу к пяти станциям метро обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов премиального сегмента. Статус объекта и узнаваемый фасад создают дополнительную привлекательность для брендов, ценящих историю и престиж локации.

📜 Немного истории! Здание на Мясницкой построено в 1898-1903 годах по проекту архитектора Федора Шехтеля для «фарфорофаянсового короля» Матвея Кузнецова. Фасад украшен масками бога торговли Меркурия, за что его прозвали «домом с меркуриями». Здание является объектом культурного наследия федерального значения. Более 120 лет здесь работал магазин фарфора - сначала там продавались изделия заводов Кузнецова, а затем там открылся магазин «Гледиз» с продукцией мировых фарфоровых брендов, Wedgwood, Waterford и других. Ну а теперь у «Дома фарфора» начнется новая жизнь!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

❌ Никакого бизнеса за 15 дней до НГ!

👀 Начинается! Как у вас с этим?

Как застройщику правильно оценивать эффективность рекламных размещений на Яндекс Недвижимости?

Традиционно застройщики фиксируют только прямые звонки и заявки с классифайда. Из-за этого часть «невидимых» касаний, которые не приносят конверсии здесь и сейчас, остается без внимания. В результате эффективность площадки обесценивается.

Команда маркетинга ГК «ФСК» при помощи Smartis увидела каждый просмотр объявления, добавление в избранное и открытие номера телефона на Яндекс Недвижимости.

Таким образом в компании увидели реальное количество сделок, в которых участвовал классифайд, а доля рекламных расходов на площадку снизилась в 20 раз. 

О том, как это получилось — можно почитать в этом кейсе по ссылке.

❓ Химчистка: идеальный ГАБ или рискованная инвестиция?

🖥 Относительно недавно ко мне на консультацию пришел человек с конкретным вопросом: ему предложили купить готовый арендный бизнес (ГАБ) с пунктом выдачи и приема химчистки (крупная сеть) площадью ~10 м2 около метро. Запрос ко мне был такой: нужно проанализировать объект как ГАБ.

🧮🔍 Мне удалось сделать достаточно большой объем работы по анализу этого проекта, включая финансовое моделирование. Все материалы конфиденциальны, но я решил выложить на канал хотя бы часть исследования, а именно SWOT-анализ этого проекта

Сильные стороны:
🔸Стабильный спрос на услуги арендатора: химчистки востребованы в густонаселенных районах.
🔸Низкие операционные расходы: небольшая площадь минимизирует затраты на содержание помещения.
🔸Трафик: расположение у метро обеспечивает постоянный поток потенциальных клиентов химчистки.
🔸Узнаваемость бренда: сетевые химчистки имеют лояльную клиентскую базу.

Слабые стороны:
🔹Сезонность: спрос на услуги химчистки может колебаться в зависимости от сезона.
🔹Всего один арендатор, нет диверсификации

Возможности:
🔸Получение рентного дохода сразу после покупки
🔸Внедрение арендатором it-решений, повышающих доходность бизнеса химчисток и снижающих риск съезда.

Угрозы:
🔹Усиление конкуренции: в последнее время распространились постаматы-химчистки (в них можно загрузить вещи и получить готовые через один-два дня), которые занимают мало места и не требуют найм персонала.

✅ Выкладываю этот SWOT-анализ, потому что сделка уже произошла.

💡 Итог: на рынке попадаются помещения с химчистками (вот один из примеров). Их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.

🇬🇧 Британская компания Godwin Capital с 2019 по 2024 год собрала £162 млн от более чем 2000 инвесторов по всему миру, обещая 10-12% годовых на инвестициях в британскую недвижимость. После банкротства Godwin Capital выяснилось, что стоимость активов компании составляет всего £5 млн. Инвесторам удастся получить всего 1-2 пенса с каждого вложенного фунта.

👥 Среди пострадавших - почтовые работники, инженеры, IT-специалисты, пенсионеры из Британии, ОАЭ и Омана. Им продавали облигации Godwin Capital (срок 2 года, купон 10%), которая якобы покупала землю и строила объекты по всей Британии - небольшие проекты в секторе арендного жилья и коммерческой недвижимости (супермаркеты и рестораны). Минимальная инвестиция - £5 тыс., некоторые вложили более £400 тыс. Инвесторам показывали презентации с портфелем перспективных проектов на £1 млрд и примерами прошлых успешных сделок.

🔗 Сейчас вся схема Godwin Capital раскрыта. Около £24 млн из привлечённых средств ушли на выплаты ранним инвесторам - классическая пирамида. Обещанная защита активами оказалась фикцией - деньги были выведены из Godwin Capital в более чем 100 дочерних компаний без какого-либо обеспечения. Около £30 млн заработали посредники, которые занимались привлечением инвесторов. Комиссионные вознаграждения за привлечение доходили до 20%. Для сравнения - стандартная комиссия в индустрии недвижимости 1-3%.

🧮 Математика схемы не работала изначально и посредники, привлекавшие инвесторов, не могли этого не осознавать. На каждые привлеченные £100 и посредникам платилось £25 комиссий, то есть осталось £75. Чтобы через два года вернуть £120, требовалась доходность (для инвестора) около 60%. Нормальная доходность для девелопмента в Британии в хорошие годы достигала 20% годовых до выплаты налогов. На большом портфеле проектов (который показывала Godwin Capital) доходность могла снижаться.

🔍 Конкурсный управляющий распутывает структуру из более чем 100 взаимосвязанных компаний. По прогнозам разбирательства займут минимум два года. На момент банкротства Godwin Capital имела на счетах всего £1214 (тысяча двести фунтиков). Куда делись деньги? Пока непонятно.

💭 Возможно ли такое в России? Конечно, да! Будьте осторожны.

Встречали похожие схемы?
👍 Да, чуть не попалась/ся.
🔥 У нас так же разводят.
👀 Мошенники везде одинаковые...

Готовый Арендный Бизнес: прогноз на 2026 год

✍️ И таки вы знаете с каких слов начинался прогноз по рынку ГАБ на 2025 год, писавшийся в 2024 году!? А вот с таких «главный фактор, который будет влиять на рынок в этом сегменте в следующем году - новая система налогообложения…». Никогда такого не было и вот опять!

🟪 Очередная налоговая реформа - важный фактор, но всё-таки не основной. Я думаю, что большинство инвесторов, которые зарабатывают от аренды свыше ₽20 млн. в год (это новый порог по уплате НДС для УСН) предпочтут перейти на АУСН чем связываться с НДС. Это проще в администрировании и, судя по моим расчетам, дешевле (особенно если выручка больше ₽35 млн).

☝️Но при при переходе на АУСН, если у налогоплательщика УСН доходы, придется платить на +2% больше, т.е. 8%. А если УСН доходы минус расходы, то не 15%, а +5%, т.е. 20%.

🚨Но самое слабое звено - это не собственники недвижимости, а арендаторы. Помимо повышения налоговой нагрузки на арендаторов «давят» другие факторы (экономика, геополитика, законодательные реформы и т.д.), что неизбежно приведет к инициативам по пересмотру условий договоров аренды в сторону понижения ставок или даже к росту банкротств наиболее слабых игроков.

⚙️Конечно, это касается не всех сегментов арендаторов, есть традиционно сильные арендаторы с устойчивой бизнес-моделью, но есть и множество слабых, в том числе стартапов. Многие собственники окажутся перед выбором: снижать арендные ставки и терять доходность или держать цены и рисковать остаться без арендаторов. Посмотрим, что выберут владельцы ГАБ в 2026 году.

⬆️Так как в 2026 году разгонится инфляция, недвижимость, занятая супермаркетами, опять станет выгодоприобретателем негатива и желанным объектом для приобретения инвесторами. А вот остальные популярные форматы - от ПВЗ и алкомаркетов до кафе и табачных магазинов будут испытывать разнообразное давление.

📉 Прогноз на 2026 год: цены на стрит-ритейл скорректируются на 5-10% в ряде сегментов, арендные ставки снизятся на 3-7%. И я надеюсь, что начнется отрезвление покупателей, которые наконец-то поймут, что без глубокого анализа объектов и понимания реальных, а не обещанных ставок аренды, покупать коммерческую недвижимость сегодня - это по сути лотерея.

🧩Тем не менее, ГАБ останется востребованным сегментом рынка коммерческой недвижимости, сделки будут идти, а инвесторы - искать новые инвестиционные возможности. Потому что ГАБ - это долгосрочная история для инвесторов с умеренным или консервативным риск-профилем.

🤔Интересно, в конце 2026 года я опять буду писать про влияние очередной налоговой реформы на ГАБ❓