🏗 ГК «Гранель» анонсировала старт предварительного бронирования квартир в ЖК «Притяжение Сити». Адрес: Московская Область, Одинцовский городской округ, вблизи с. Немчиновка.

📌 Место: локация с зелёным окружением и удобным выездом на МКАД. В 10 минутах езды МЦД «Немчиновка» и платформа Ромашково. Рядом престижные коттеджные поселки, Барвиха, а с другой стороны - Инновационный центр «Сколково». До «Москва-Сити» по проспекту Багратиона дороге можно домчать за 15 мин.

💵📐 Цены и планировки: стоимость квартир начинается от 6,9 млн руб. Минимальная площадь квартир - 28 м2. На старте предварительного бронирования квартир обещают скидку до 20 % (но на ограниченный пул). В спец.канале для инвесторов иногда отсыпают дополнительные дисконты.

🏢 Проект: первый этап - корпус №8, 11-14 этажей. Всего в проекте планируют дома 9-14 этажей, школу на 1760 учеников, детский сад на 850 мест и коммерцию на первых этажах. Фасады будут выполнены из керамогранита, металлических кассет и бетонной плитки в природных оттенках.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

❓Что вы предпочитаете: чтобы Рабинович вам напел или одна бабка рассказала?

🗯 СМИ пестрят яркими цитатами пророчеств датских банкиров...

❌ Если ни то, ни другое, то лучше обратиться к оригинальным текстам «шокирующих предсказаний» SAXO Bank, который ежегодно выпускает их только для того, чтобы напомнить о своей особо ничем не примечательной деятельности в сфере ценных бумаг. Про недвижимость там НИЧЕГО...

👍 Спасибо, Кэп
👀 Увы, по датски не разумею...
🔥 А где ссылка на трек Рабиновича?

✋Друзья, сегодня представляю обзор инвестиционной идеи в сегменте коммерческой недвижимости: покупка офисного помещения в бизнес-центре «Нега» с гарантированной арендной доходностью.

Основные характеристики проекта:
🔸Объект: БЦ «Нега»
🔹Местоположение: Москва, ЦАО, Хохловский переулок, д. 13, стр. 1
🔹7 мин. пеш. от ст.м. «Китай-город»
🔹Категория: Класс B+
🔹Общая площадь здания: 3 127 м2
🔹Площадь офисов: от 119 м2 до 489 м2
🔹Продажа: Прямая покупка и ГАБы с гарантированной доходностью
🔹Количество этажей: 4 (включая цокольный)
🔹Высота потолков: от 3,5 м
🔹Открытие: Q1 2026 (конец 2025 - начало 2026 года)
🔸Девелопер: West Wind Group

🔻Продолжение следует

🎨 БЦ «Нега» - это один из первых современных офисных объектов в Москве, выполненных в неорусском стиле. Концепция отражает актуальный тренд последних лет на поиск национальной идентичности в коммерческой недвижимости. Современные офисы в белокаменных палатах!

⚒️Это редевелопмент дореволюционного здания. В 1899 году было возведено кирпичное здание с цокольным этажом - его построил известный архитектор Флегонт Воскресенский для фабриканта Михаила Гавриловича Кувшинова. Это был доходный дом, который затем перешел к дочери промышленника. В советское время в доме располагались учреждения, а в последние годы - офисы. West Wind Group вдохнет в объект новую жизнь, оставив дух и идею места.

🎨 Будет роспись стен и потолков в стиле русских узоров, потолочный купол с мозаикой из опалового цветного стекла, и множество других элементов. Вместе с тем проект предполагает устройство центрального кондиционирования (VRF-система с настройкой микроклимата), скоростной панорамный лифт, воздушные фильтры, автоматические датчики протечки воды и другие новейшие инженерные системы. И даже «зеленая» сертификация по системе «Клевер»!

☝️Кстати, название «Нега» выбрано девелопером неслучайно. В нем соединяются старинные и современные смыслы. Традиционное значение: «блаженство, состояние успокоенности». Современное значение: новый подход к организации офисного пространства - создание условий для размеренной работы без эмоционального перенапряжения.

🔻Продолжение следует

📊Трехэтажное кирпичное здание с цокольным этажом имеет статус ценного градообразующего объекта. В настоящее время West Wind Group проводит полный редевелопмент - внутренние работы, изменение концепции интерьеров и планировок помещений, полную замену инженерных систем.

Текущий статус:
✅ Коммуникации полностью обновлены 
✅ Идут отделочные работы, запуск лифта
✅ В ближайшие месяцы будет завершена реновация фасада
✅ К весне завершится благоустройство двора

🔹Открытие запланировано на конец 1-го квартала 2026 года

📑Хотя проект еще не завершен, часть помещений уже реализована покупателям из листа ожидания. Кроме того, компания открыла предварительную аренду помещений - можно заключить договор аренды с отлагательными условиями, которые определяют крайний срок подписания акта приема-передачи, перечень работ и все параметры классического договора.

🤑Часть помещений уже забронированы.

🧮 А вот и финансовая модель покупки - на примере одного из  лотов площадью 282,6 м2:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1l-Q-vCNd1_4ecmh-o0dDiQRO7Wcd-_oFASVJrWckqOE/edit?usp=sharing 

💸Кратко опишу суть проекта, отраженную в фин.модели. Приобретается помещение площадью 282,6 м2 по цене ₽650 000 за квадратный метр (общая стоимость ₽183,6 млн). Проект предполагает получение стабильного арендного дохода с ежегодной индексацией 10% и последующую продажу через 5 лет. 

💵Чистая ставка аренды по оценке West Wind Group составляет ₽65 т. за м2 в год, что дает в первый год ₽18,4 млн чистого денежного потока. За 5 лет инвестор получит ₽112 млн арендных платежей, а продажа помещения в 2030 году принесет ₽292,8 млн (рост стоимости на 59,4%).

💰Итоговые показатели выглядят весьма привлекательно: чистая прибыль составит ₽212 млн при инвестициях ₽183,7 млн, что дает ROI 116% за 5 лет. Годовая доходность IRR достигает 19,2% - достойный результат для коммерческой недвижимости премиального расположения.

⚡ На канале SimpleEstate вышел очень интересный пост о важных, но неочевидных рисках офисной недвижимости.
Публикую с минимальными сокращениями и изменениями.

🚩Какие еще существуют риски офисного сегмента в Москве (и не только)? Мы решили разобрать каждый тезис с опорой на актуальную статистику рынка.

💥 Риск №1. Российские компании сокращают бюджеты и экономят на офисных площадях в нынешних экономических условиях.
Высокая ключевая ставка, рост налогов и другие факторы действительно негативно сказалась на бизнесе многих российских компаний. Но даже если принять за истину, что некоторые потенциальные арендаторы откажутся от расширения или сэкономят на офисах, справедливо и обратное: многие реальные арендаторы оптимизируют площади и переезжают в более компактные помещения – например, из 500 м2 в 300 м2 и так далее. Значит, на рынке появляются потенциальные арендаторы для офисных помещений, просто более компактных.

При этом статистика показывает: при снижении спроса вакансия в офисах класса А составляет всего около 6%, исторический минимум за последние 16 лет. Средние ставки аренды также растут. Рынок не снижает ставки при падении спроса – это прямое доказательство структурного дефицита предложения.

💥 Риск №2. Удалёнка продолжает развиваться, а бизнес осознал выгоду от экономии на офисах.
Здесь важно различать желаемое и действительное. Да, согласно опросам, около 49% россиян хотели бы работать удалённо или гибридно. Но на практике по данным НИУ ВШЭ, число удалёнщиков в России упало с 2,8 млн в начале 2022 года до 1,32 млн во втором квартале 2024 года – почти в 2 раза. В 71% российских компаний удалённо трудятся менее 10% сотрудников. На российском рынке чётко наметился тренд на возвращение сотрудников в офисы. Даже крупнейшие IT-компании (Яндекс, ВК) перешли на гибридный формат или полностью вернули сотрудников в офисы.

Есть ещё один важный фактор. Социолог Фредерик Лалу классифицировал компании по уровню развития корпоративной культуры от "красных" (иерархичные, авторитарные) до "бирюзовых" (самоорганизующиеся). Именно бирюзовые компании массово пытались перейти на удалёнку и сокращали офисные площади. Но в России традиционно количество красных, коричневых и оранжевых работодателей крайне высоко – эти компании тяготеют к иерархичности и контролю, для их руководителей удалёнка некомфортна. Такие компании сохраняют персонал в офисах до 70-100% рабочего времени, что создаёт дополнительную устойчивость для российского рынка офисной недвижимости.

💥 Риск №3. ИИ стремительно развивается и может заменить значительную часть офисных сотрудников
Да, ИИ развивается стремительно. Но нейросети автоматизируют рутинные задачи, высвобождая людей для более сложной, креативной работы. История показывает, что технологические революции не сокращают общее количество рабочих мест, а трансформируют их. При этом качественные офисные площади нужны именно для высококвалифицированных специалистов, работающих над сложными задачами, требующими коллаборации.

Если ИИ действительно заменит часть офисных работников, первыми пострадают дешёвые офисы класса С и B в периферийных локациях, а не премиальные площади в сложившихся деловых районах (Москва-Сити, Белорусская и т.д.), где размещаются штаб-квартиры, офисы продаж и стратегические подразделения крупнейших компаний.

💥 Риск №4. Массовое строительство офисов в Москве в альтернативных локациях с более доступными ставками всё равно создадут конкуренцию традиционным деловым районам.
Да, новые офисные кластеры строятся по всей Москве, но 78% нового предложения появится не в традиционных деловых районах, а между ТТК и МКАД или даже за МКАД. Сложившиеся деловые районы – это не просто офисы, это статус, имидж, деловая среда, транспортная доступность и инфраструктура. Компании, желающие арендовать офис в центральных деловых районах, всё-таки редко рассматривают периферийные локации как альтернативу – это разные сегменты рынка, разные арендаторы, разные решаемые с помощью офиса задачи.

☝️В общем, экономические сложности, а также ИИ с удалёнкой пока серьезной угрозы для офисов не представляют.

🏦 «Совкомбанк» - крупный частный универсальный банк с более чем 30 летней историей. Основан в 1990 году в Костроме, сегодня является системно значимой кредитной организацией и входит в топ-10 банков России по размеру активов. Банк располагает разветвленной сетью из более чем 1500 отделений по всей России. В Москве работает около 100 офисов, что обеспечивает широкое покрытие в столице.

💼 Долгосрочная стратегия банка предполагает расширение через органический рост. В 2024 году завершена интеграция «Хоум Банка» и страховой группы «Инлайф», что укрепило позиции группы «Совкомбанка» на рынке.

⭐️ «Совкомбанк» входит в список 13 системно значимых кредитных организаций России, на которые приходится около 79% совокупных активов банковского сектора. Это означает особый надзор со стороны Банка России и гарантию финансовой поддержки в случае возникновения трудностей, что существенно снижает риски как для клиентов банка, так и для владельцев недвижимости с таким арендатором.

📍На рынке ГАБ помещения с «Совкомбанком» появляются нечасто. Количество отделений банка в целом невелико, банк очень осторожно выбирает помещения для открытия офисов и останавливается на самых лучших локациях у выходов из метро. Типичный пример - помещение на Профсоюзной улице, д. 102 стр. 1 (прямо на выходе из метро «Беляево») площадью 44,4 м2 (потолки 5 м) за 73,83 млн ₽. Месячный Арендный Поток составляет ₽535 тыс., Годовой Арендный Поток - ₽6,42 млн. Помещение располагается на 1 этаже торгового центра с отдельным входом с фасада.

💡Очевидно, что даже с учетом цифровизации и тенденции оптимизации банками количества своих доп.офисов и отделений, подобные помещения обладают повышенной устойчивостью в качестве арендного бизнеса, в первую очередь благодаря своему превосходному расположению и интенсивному трафику. Ну и «Совкомбанк» как арендатор выглядит весьма неплохо, особенно с учётом системно значимого статуса.

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией.

🏢 Девелопер FORMA получил подтверждение соответствия классу А для пяти офисных проектов линейки workplace: PORTA, MOUNT, LAVIN, JENGA и LAKES 2. Классификация Moscow Research Forum подтверждает соответствие объектов требованиям по инженерным системам, архитектуре, транспортной доступности и эксплуатационным сервисам. Соответствующие сертификаты будут выданы FORMA после получения разрешений на ввод в эксплуатацию.

📋 Линейка workplace - это сеть деловых пространств, которые FORMA строит параллельно со своими жилыми проектами (PAVE, Moments, SOUL и другими). Все объекты проектируются по единым стандартам: современная инженерия, энергоэффективные фасады, климатические системы, подземные паркинги и цифровые сервисы.

🎯 Класс А в офисной недвижимости - это категория объектов, соответствующих определенным техническим параметрам и эксплуатационным характеристикам. Для девелопера это возможность выйти на рынок качественных офисных помещений и привлечь арендаторов, которым важен современный уровень инфраструктуры.

💼 Офисная недвижимость класса А - один из устойчивых сегментов коммерческой недвижимости. Стремление девелоперов реализовывать проекты в этом высококачественном сегменте демонстрирует динамику рынка и потенциал его развития.

🔪ФОНД РЕНОВАЦИИ - УБИЙЦА ЗАСТРОЙЩИКОВ

🎪 По рынку гуляет страшно ободряющий прогноз: «Когда Фонд реновации выведет огромные объемы квартир по демпинговым ценам, частным московским застройщикам наступит конец». Вероятно, логическое продолжение этого прогноза - банкротства, недострои и обвал цен. Звучит драматично. Но сильно похоже на fake news.

📊 Начнем с объемов. Сейчас на сайте «Московские Кварталы» (это сайт продаж Фонда) предлагается 65 проектов и около 2000 квартир. Для сравнения: на сайте ПИКа по Москве 39 проектов и 4300 квартир (это без «Среды» и Formы). То есть всего один крупный частный застройщик уже сейчас предлагает вдвое больше квартир, чем весь Фонд реновации. Где обещанные «огромные объемы»?

🕐 Напомню, что программа реновации в Москве стартовала 1 августа 2017 года. Это результат работы за много лет? 2000 квартир на витрине? Ну окей! Оба игрока не выкладывают весь запас на витрину. Даже если предположить, что в какой-то момент объемы предложения Фонда и ПИКа сравняются - что принципиально изменится?

🏗 Да, Фонд вводит много жилья - но основная масса идет на расселение пятиэтажек по программе реновации. На открытый рынок попадает только часть. И здесь проявляется дуализм ситуации: Фонд не только девелопер, но и исполнитель госпрограммы с побочным эффектом в виде рыночных продаж. Чтобы оправдать огромные затраты на реновацию и вернуть вложенные деньги, Фонду нужно продавать жилье по рыночным ценам, а не демпинговать и сливать объёмы.

💰 Насчет демпинга тоже не особо верится - цены на готовые квартиры в реновационных домах не так уж и сильно дешевле аналогов в готовых домах частных застройщиков. А вот продукт у Фонда и у «частников» всё-таки разный.

⚖️ Фонд реновации и частные застройщики работают в разных сегментах с разными покупателями. Фонд строит массовое жилье комфорт-класса в спальных районах. Частные застройщики работают с бизнес и премиум-классом. У Фонда есть преимущества: готовые дома в сложившихся районах, отделка, быстрое заселение. Но есть и недостатки: как бы это выразиться... социально неоднородная среда.

🎯 Частные застройщики (пока еще) предлагают более интересный и конкурентный продукт, который в домах по реновации найти сложновато.

🏛 Наконец, глобально городу на самом деле невыгодны проблемы частных застройщиков. Значительная часть доходов бюджета Москвы связана со стройкой и поступлениями от платежей за смену ВРИ земли, которые осуществляют частные застройщики. Зачем рубить сук, на котором сам Фонд реновации частично сидит?

💡По совокупности всего сказанного! Фонд реновации - это еще один крупный застройщик в городе, с довольно большим количеством товара и специфическим продуктом. Демпинговать Фонд не может - нужно отбивать затраты и не нужно мешать бизнесу частных застройщиков. Большие объемы? Возможно, через какое-то время Фонд сравняется по количеству квартир на витрине с ПИКом. Похоронит ли это бизнес ПИКа - сильно сомневаюсь.

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Надеюсь на провал Фонда (я от застройщика)
👀 Куплю квартиру в доме по реновации

Январь - лучшее время для инвестиций в себя

💼 Пока конкуренты отдыхают после праздников, вы можете получить знания, которые выведут вас на новый уровень дохода в 2026 году.

🔥 Представьте: уже через месяц вы будете уверенно говорить с инвесторами на их языке, строить финансовые модели и закрывать сделки на крупные чеки.

💰 «Советник инвестора» - это программа, которая позволит проф. участникам рынка недвижимости работать с состоятельными инвесторами по всему миру и существенно повысить уровень своих знаний.

⚡️ Почему стоит начать именно в январе?

📌 Спокойный период - минимум рабочих авралов, максимум времени на обучение
📌 Свежие силы после отпуска - информация усваивается лучше
📌 Старт года с новыми компетенциями - весь 2026 впереди для применения знаний
📌 Пока рынок «просыпается», вы уже опережаете конкурентов

🎓 Что вы получите за 4 недели обучения:
✅ Умение разговаривать с инвесторами на профессиональном языке
✅ Навыки анализа рынка и финансового моделирования
✅ Знание всех инвестиционных продуктов рынка недвижимости
✅ Психологические основы эффективной работы с инвесторами
✅ Готовые инструменты для поиска инвесторов и закрытия сделок

🚀 Программу разработал Артём Цогоев, CCIM - эксперт с 25-летним опытом, которому доверяют обучение своих сотрудников крупнейшие игроки рынка недвижимости.

📅 Старт обучения: 12 января 2026 года (первый рабочий понедельник года)

⏱️ Продолжительность: всего 4 недели

📂 17 блоков | 750 минут практических знаний

💎 Группа обучения на 10 человек, живые zoom-сессии, ответы на вопросы и разбор личных стратегий на рынке недвижимости.

⏰ Не упустите возможность начать 2026 год с того, что реально изменит ваш доход!

👉 Узнать подробности и записаться: https://sovetnik.atsogoev.com

🏗 Девелопер FORMA объявил старт бронирования в новом ЖК «Обручева 27». Адрес: ЮЗАО, Обручевский район, ул. Обручева, д.27 (ст.м. «Калужская» и «Воронцовская» в 4 мин. пеш.)

📌 Место: один из самых стабильных и развитых районов ЮЗАО - вокруг офисные кластеры, университеты, новые кварталы и вся нужная инфраструктура.

💵📐 Цены и планировки:
☪️ Студии от 29 м2 от ₽19 млн или по 655 172 ₽/м2
2️⃣ Евро2 от 35 м2 от ₽20,2 млн или по 577 143 ₽/м2
3️⃣ Евро3 от 59 м2 от ₽31,9 млн или по 540 678 ₽/м2
4️⃣ Евро4 от 77 м2 от ₽43,9 млн или по 570 130 ₽/м2

🏢 Проект: пять корпусов переменной высоты от 16 до 35 этажей, с доминантой 135 м. Всего более 700 квартир, площадь проекта 87,5 тыс. м2. Потолки: 3 м, в пентхаусах - 3,6 м.

⭕️ Окружение: рядом возводится «Обручева 30» от «ЛСР» со средней ценой за квадрат - ₽568 тыс., ЖК Ever от Tekta Group со средней ценой ₽522 тыс./м2, скоро в продажу выйдет STONE Grain.

🔑 Сдача в эксплуатацию намечена на 2029-2030 годы

👍 Вижу инвест
🔥 Опять оверпрайс
👀 Мне по 🥁

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📊 Рынок доходных апартаментов Санкт-Петербурга: итоги и прогнозы

📉 За 5 лет количество апартаментов в продаже выросло на 28% - до 3,7 тыс. лотов (сервисные). Продажи за тот же период рухнули вдвое. Прогноз на 2025 год - жалкие 2,5-2,7 тыс. сделок. Это хотя и +25% к провальному 2024-му, но всё равно в два раза ниже пиковых 2020-2021 годов. Рынок не восстанавливается. Больше 70% сделок - длительная рассрочка от застройщика. Ипотека - только 5-6%.

💰 Средневзвешенная цена сервисных апартаментов - около 285 тыс. ₽/м². За год выросла всего на 1%. Это деградация структуры предложения: бизнес-класс уходит с рынка, его место занимает эконом.

🏨 В 2025-м вводится около 4 тыс. сервисных апартаментов против 1,2 тыс. гостиничных номеров. Сейчас структура: 55% гостиницы, 45% апарт-отели. К 2026 году апартаментов станет больше. Рынок захлёбывается предложением.

📊 Средневзвешенный ADR сервисных апартаментов приближается к 3,5 тыс. ₽/сутки (+11,7% год к году). Казалось бы, рост. Но загрузка обваливается - 75,4% (-6% за год). Цены растут, а заполняемость падает. И это несмотря на туристический бум: в 2026 году ожидается около 14 млн туристов. Но туристы не спасают, ведь рынок остаётся сезонным. Белые ночи и Новый год дают пик заполняемости. Диверсификация по сезонам провалилась полностью.

⚖️ С 1 сентября 2025 года все объекты размещения обязаны пройти классификацию. Без звёзд нельзя рекламироваться и сдавать легально. Формат «отель в отеле» (когда инвестор купил пару юнитов и сдаёт сам) умирает из-за требований по инфраструктуре, ресепшн, персоналу.

🔄 Результат: крупные управляющие компании (PLG, Avenue Apart, YES) пожирают рынок. Мелкие инвесторы-управляющие будут задавлены. В продаже массово появятся мини-отели и отдельные номера, что создаст давление на цены.

📌 Итого! Предложение в разы больше спроса. Загрузка падает. Доходности снижаются. Если сейчас и инвестировать, то только в самые топовые проекты с грамотной концепцией и лучшей локацией. И то надо 100 раз всё отмерить...

Прошу откликнуться владельцев доходных апартаментов в Петербурге! Как вам конец года? Что ожидаете в следующем?Пишите в комментариях.