⛵Управляющая компания «PARUS Asset Management» объявила о старте нового продукта для квал.инвесторов ЗПИФ «ПАРУС-НОРД»

📦 Логистический парк класса А NordWay площадью 108 т.м2 и стоимостью ₽5,2 млрд.
📍г. Санкт-Петербург, 2 км от КАД и 500 м от Московского Шоссе
🛗 0% вакансии, 16 арендаторов.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🚀🚫Путь в будущее всегда задерживается теми, кто пытается вернуть прошлое.

🏗️Ключевой вопрос редевелопмента в Москве - изменение вида разрешённого использования земельного участка. Государственная Инспекция по Недвижимости Москвы пристально следит за арендаторами и собственниками земли в городе и выявляет факты нецелевого использования.

🔜Изменение функционального назначения зданий или помещений, осуществляемое при редевелопменте, например, с административного на гостиничное - проблема, которая не имеет однозначного решения, каждый случай уникален.

💸Инвестиционный клуб «Деньги», объединяющий девелоперов и инвесторов, реализующих проекты редевелопмента, активно участвует в обсуждении этой проблемы и в разработке общих подходов к решению проблемы.

🟡 25 августа, в четверг вечером инвестиционный клуб проведёт очередную встречу, посвященную в том числе этому важному вопросу.

🎤 По приглашению клуба на встрече выступит основатель Granite Foundation Павел Проскряков, с докладом об основных методах изменения ВРИ в Москве и представит дорожную карту смены функционального назначения земельного участка при реализации редевелопмента.

👉🏻Подробности и регистрация по ссылке - https://bit.ly/3PESB5S

#партнерскийпост
#нереклама

📰 Об этом уже многие писали: суверенный фонд благосостояния Норвегии объёмом $1,3 трлн. потерял рекордные $174 млрд за первую половину 2022 года.

📉 Больше всего фонд, созданный в 1990-х годах для инвестирования нефтегазовых доходов Норвегии за рубежом, потерял на акциях (17%), в которые он вкладывает основную часть своих инвестиций. Потери по инвестиционным продуктам с фиксированным доходом (прежде всего по облигациям) составили 9,3%.

📦 В это же самое время инвестиции в логистическую недвижимость вырасти на 7,1%. Проблема лишь в том, что на долю недвижимости приходится только 3% его активов ($39 млрд.)

🔍А теперь анализ этой новости: решения норвежского фонда в сфере управления активами долгие годы были образцом для многих пенсионных фондов и институциональных инвесторов по всему миру. Фонд показывал весьма неплохие результаты, поэтому на него ориентировались, особенно консервативные инвесторы.

💣 Рецессия в мировой экономике даже не началась (официально), что же будет с пенсионными активами, когда мировой пожар разгорится? Видимо, будут потеряны миллиарды денег будущих пенсионеров.

❗Ситуация с убытками ФНБ Норвегии стала публичной, но многие иституциональные инвесторы не раскрывают данные о своих активах или делают это с большой задержкой. Так что я воспринимаю эту новость как некий сигнал. Плохой сигнал.

👀 На мой взгляд, стратегия пенсионных фондов и фондов благосостояния, основанная на инвестировании в ценные бумаги (главный инструмент в портфелях НПФ) поставлена под сомнение.

🌊 На фоне высокой мировой инфляции, возможной рецессии, политической неопределенности, деглобализации и т.д. 🪨 вложения в недвижимость пока кажутся наиболее адекватной стратегией сохранения капитала.

🎩 Но для большинства управляющих пенсионными деньгами этот факт неудобен, ведь долгие годы они формировали инвестпортфели иначе, сокращая долю недвижимости. И вот теперь всё посыпалось.

🖥️Некий «федеральный портал «Мир квартир» создал исследование доходности инвестиций в студии.

🧮Как считали: взяли среднюю стоимость квартиры до 32 м2 в новостройке и сопоставили ее со средней ставкой долгосрочной аренды. Получили данные доходности и окупаемости.

🛋️В Санкт-Петербурге квартира до 32 кв. м приносит 4,6% годовых и окупается за 21,5 года. В Москве это 4,8% и 20,7 года.

💰Самые доходные студии и маленькие однушки находятся в Якутске. Стоят они ~₽3,35 млн., а сдаются за ₽31,6 тыс. в месяц. «Их доходность составила 11,3% годовых, окупаемость - 9 лет».

❓К этим расчетам у меня куча вопросов по методике. Например, включались ли в расчет средней цены студии в Москве элитные квартиры внутри Садового кольца и студии в Новой Москве и Зеленограде. На каком этапе строительства была новостройка, с ремонтом или без, включалась ли стоимость меблировка и т.д.

❗На мой взгляд «аналитика» «Мира квартир» никуда не годится, прежде всего потому что доходность посчитана некорректно. Окупаемость - «народный» показатель, а вот доходность считается по четким правилам.

📈 Доходность рентной недвижимости считается только по cap.rate. А здесь просто годовую ставку аренды (экспонирование) поделили на стоимость новостройки и получили какой-то показатель, который назвали доходностью.

💸 А это не доходность. Это что-то другое, из области манипуляции и обмана...

🔮Предсказавший кризис 2008 трейдер Майкл Бьюрри, прообраз одного из героев фильма Big Short, продал все акции, кроме Geo Group.

⚔️А знаете чем известна компания Geo Group? Помимо того, что это REIT (фонд недвижимости), владеющий частными тюрьмами в США и Австралии, GEO была чемпионом по выплате дивидендов, в начале 2021 года платила дивиденды в размере 15%! В долларах.

✍🏻 Писал ранее про эту замечательную компанию, с бизнесом которой лично лучше не сталкиваться.

🏗 Застройщик ПИК открывает продажи в проекте «Аэронавт» (ну и название). Адрес: Санкт-Петербург, Лиговский пр-т, 240лит.Д (10 мин.пеш. от ст.м. «Волковская»)

📌 Место: вроде бы как недалеко от центра и Обводного канала, с другой - промзона и железная дорога.

💰 За ₽6,8 млн. можно купить студию 22,1м2, или ₽308 т./м2...

🔍 А есть ли инвестиционный потенциал? Напишите ваш комментарий, если у вас есть мнение по этому вопросу!

#стартпродаж

🔍После моего правдивого и откровенного обзора Moskovsky Avenir со мной связались представители компании-застойщика ПСК и пригласили на серьезный разговор с применением спецтехники.

😳Тревожное начало? В итоге, записали подкаст:

https://music.yandex.ru/album/14891326/track/106689548?activeTab=track-list&dir=desc

🎛️ Подкасты - это такие аудиопрограммы, которые можно скачивать или слушать онлайн. Похоже на радио, но слушать их можно в любое время, не боясь пропустить эфир.

💰Что привлекает инвесторов со всего мира в ОАЭ? Весомых причин много
▪️Крепкая экономика и национальная валюта - дирхам уже 30!! лет имеет жесткий курс к доллару
▪️При инвестициях в недвижимость от $205 тыс. Эмираты выдают визу резидента, с которой можно открыть банковский счет и карту, работать и жить в ОАЭ, не платить налоги на имущество, доходы
▪️Доступные цены от $124 тыс. (дешевле однушки в Москве)
▪️Купить недвижимость можно дистанционно из любой точки мира (в том числе за криптовалюту). Первый взнос всего 14% от стоимости

⭐️ Известный проводник в мире доходной недвижимости ОАЭ, Татьяна Агеева не просто помогает купить недвижимость в Дубае, а погружается в ситуации своих доверителей, предлагает часто нестандартные, но суперэффективные решения в сфере управления капиталом.

Татьяна знает ответы на самые популярные вопросы инвесторов:
❓как выбрать объект с доходностью +45% годовых
❓как получить беспроцентные рассрочки до 6 лет
❓как создать пассивный арендный доход до 10% годовых в валюте
❓как оплатить покупку недвижимости в Дубае со счетов в России или в Европе

⚡️Сенсацией весны 2022 года стало открытие Татьяной Агеевой своего телеграм-канала. Эксклюзивные кейсы, инсайды рынка, беспристрастные обзоры ЖК Дубая, прямые эфиры с экспертами и жизнь в Эмиратах из первых уст - там всё, что нужно знать об инвестициях в Дубай!

✅ Подписывайтесь 👉🏻 Недвижимость Дубая Инвест

#реклама

✍🏻Сейчас вместе с коллегами из SimpleEstate принимаю участие в создании гайда по покупке готового арендного бизнеса. Гайд создаётся в рекламных целях, чтобы привлечь интерес к платформе.

📚 В процессе создания гайда опять вернулся к теме, которую описывал в соответствующей главе своей книги.

🔍Как известно, при покупке ГАБ нужно изучать сам объект недвижимости и его окружение, а также арендатора. Изучение арендатора это тема для отдельного поста, а вот про анализ недвижимости.

☝🏻Перед покупкой стрит-ретейла неплохо было бы узнать или оценить:
1️⃣ Численность и плотность населения в районе (плюс прогноз), а также охват, то есть количество людей в 2-,5-,10-минутах пешком от объекта
2️⃣ Средние потребительские расходы домохозяйств в районе расположения объекта, тыс. руб. в месяц
3️⃣ Пешеходный, автомобильный трафик, пассажиропоток транспортных узлов (если есть рядом)
4️⃣ Обеспеченность нежилыми помещениями в районе и в непосредственной близости от объекта, а также конкуренция
5️⃣ Планы развития района и их влияние на объект.

⁉️ А зачем это всё нужно? Чтобы не покупать «кота в мешке» и не столкнутся с проблемой замещения арендатора в случае ухода текущего. То есть получение информации по п. 1️⃣-5️⃣ — это необходимая мера для сокращения рисков.

💡Пока писал подумал: а велико ли количество частных инвесторов на рынке, желающих и имеющих возможность получить весь масив этой информации или хотя бы её часть?

🔻Помогите с ответом!

🕳️Основная проблема анализа ГАБ в том, что данные нужно искать в разных источниках и тратить на качественную аналитику огромную кучу времени.

❗По каждому помещению. Вне зависимости от того, будет сделка или нет.

🤖Есть такая известная it-система ВNmaр.рrо, о которой я часто пишу. В ее рамках соединяется информация о фактических сделках по новостройкам, экспонировании и множество других данных, помогающих в анализе рынка. Я работаю с ней много лет и всячески всем рекомендую (абсолютно бескорыстно).

🔍Похоже, что на рынке анализа торговой недвижимости появилась it-система, сравнимая с ВNmaр.рrо на рынке первичного жилья.

👉🏻Называется BestPlace.pro. Пишу о ней тоже абсолютно бескорыстно, просто стремлюсь поделиться со всеми читателями моего канала. Мне вчера знакомый прислал выгрузку из BestPlace с данными по одному из помещений. Посмотритe⤵️

💸 А стоит это от ₽750 до ₽1500 за один отчёт в зависимости от тарифа

Доверяй, но проверяй, а потом перепроверяй.

🧮 К любой аналитике, которая делалась не вашими руками нужно относится как к сборнику возможных ошибок других людей. К аналитике, которая делалась вашими руками нужно относится как к сборнику своих возможных ошибок.

🛐 Во всём полагаться на чужие данные нельзя. Нужно пытаться всё проверить, ведь данные могут быть неактуальными или ошибочными

☝🏻Например, вы заказали отчёт вечером, а днём дорогу перекрыли, чтобы вести ремонт длиной 1.5-2 года. Или прогноз оборотов посчитан на основе данных, к которым у нас нет доступа. Есть там ошибка или нет... Формулы и предпосылки расчетов люди вносили, а людям свойственно ошибаться.

🅰️, например, уровень доходов домохозяйств смоделирован BestPlace на основании данных по стоимости аренды/продажи квартир и данных Росстата о доходах в городе. Нет ли в этой логики чего-то сомнительного?

☯️ В общем, как всегда: сначала я порадовал, а потом огорчаю.

✅ Да, BestPlace облегчает жизнь инвесторов.

❗Но! «Информация в Отчете носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и предоставляется исключительно в информационных целях, и ни при каких условиях не является рекомендацией для принятия Клиентом коммерческих, управленческих, инвестиционных или иных решений».

⌨️ Это был текст из дисклеймера в отчёте! Обратите внимание.

🔔Последний звонок...

🗓️Прямо на этой неделе, 25 августа, пройдет GMKTalks «Методы финансирования: актуализация и поиски решений в девелопменте» – дискуссия, которую я модерирую. На ней же выступлю с докладом и расскажу:

🟥 Какие инвестиционные инструменты могут стать заменой депозиту и почему?
🟥 Как люди принимают инвестиционные решения?
🟥 Где частные инвесторы ищут информацию и как ее анализируют?
🟥 Как правильно рекламировать инвестиции в недвижимость?

💬 Дискуссия обещает быть живой и интересной, поговорим с представителями банков, девелоперских и инвестиционных компаний, рассмотрим кейсы и аналитику. Вы тоже можете присоединиться и задать свои вопросы – будет прямой эфир, участие бесплатное.

👉🏻 Все спикеры и регистрация – на сайте.

😐Новость, которая не является новостью: Верховный суд РФ отказал физлицам-инвесторам в праве претендовать на квартиры при банкротстве застройщика.

✍🏻Ещё в апреле писал о том, что суды дискиминируют инвесторов-физлиц по делам о банкротстве застройщиков

🤬Какой вывод можно из этого сделать после окончания 15-минутной нецензурной брани?

1️⃣ Оптимистам о том, что эскроу теоретически снимает риски банкротства застройщика - его активы должен забрать банк и всё достроить.

2️⃣ Пессимистам о том, что не нужно покупать более 2-х квартир у одного застройщика даже в разных домах. Если застройщик обанкротится, то суд увидит только два ДДУ, а инвестор сможет доказать (наверное), что эти квартиры нужны были для «обеспечения потребности в жилище не только гражданина, но и членов семьи, иных близких лиц».

💸Очаровательно то, что принимают такие решения миллионеры, у которых много квартир и прочей недвижимости! Но это всё для личного пользования «иных близких лиц» (обычно тёщи), максимум в виде попытки сберечь деньги.

🎓Среди судей Верховного суда самый большой доход за 2021 год (₽69,9 млн.) указал первый заместитель председателя Пётр Серков — это в шесть раз больше, чем он заработал в 2020 году.

💰Еще ₽64 млн. задекларировала его супруга, чей доход годом ранее составлял всего ₽198 тыс.

💸Согласно декларации, супруги избавились от двух квартир, находившихся в общей и в индивидуальной собственности.

📊 Надеюсь, инвестировали муж и жена Серковы этот капитал удачно!

📊 А вот аналитика портала Urbanus, в отличие от «Мира квартир» - зачётная. Согласно их данным на рынке выдачи проектного финансирования застройщикам на новые проекты в Москве доминируют 4️⃣ банка: СБЕР, ВТБ, МКБ и ДOM.PФ.

👉🏻 Подробнее здесь

📝 Моя статья об апартаментах на РБК тоже ничего так.