Наличие у арендатора — субъекта малого или среднего предпринимательства — задолженности по неустойке (штрафам, пеням), даже если взыскание такой неустойки впоследствии признано невозможным по процессуальным основаниям (например, в связи с истечением срока исковой давности, мораторием или произведенной оплатой части суммы), не исключает проверки добросовестности исполнения им обязательств по договору аренды на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп.

Условие отсутствия задолженности по арендной плате и неустойкам, предусмотренное законом, подлежит оценке не формально, а с учетом фактического поведения арендатора — в частности, своевременности внесения платежей и наличия просрочек, породивших начисление санкций.

Судебные инстанции при рассмотрении дела об оспаривании отказа в реализации преимущественного права обязаны исследовать все обстоятельства, свидетельствующие о наличии или отсутствии такой задолженности на дату подачи заявления, включая причины её возникновения и действия сторон по её урегулированию.

Вывод о законности или незаконности отказа, сделанный без всесторонней проверки этих обстоятельств, считается преждевременным и подлежит пересмотру, поскольку нарушает баланс публичного интереса в обеспечении условий для честной конкуренции и защиты прав добросовестных участников приватизационных процедур.

В делах о взыскании стоимости дополнительных работ по государственному контракту на строительство, если работы выполнены без заключения дополнительного соглашения, предусматривающего изменение объёма и цены контракта, требование подрядчика может быть признано необоснованным, даже при наличии подписанных заказчиком актов выполненных работ.

Обязанность заказчика по оплате дополнительных работ возникает лишь при соблюдении установленной законом и контрактом процедуры их согласования — включая своевременное уведомление, получение согласия и оформление изменений в письменной форме (в том числе путём заключения дополнительного соглашения), поскольку иное нарушает принцип твёрдости цены государственного контракта.

При этом срок исковой давности по таким требованиям начинает течь с момента, когда заказчик отказался принять дополнительные работы или уклонился от подписания актов, но не позднее даты, когда подрядчик впервые предъявил требование с приложением документов (форм КС‑2/КС‑3) — при условии, что факт и время надлежащего направления и получения претензии подтверждены надлежащими доказательствами.

Непроверка судом этих обстоятельств, включая хронологию претензионной переписки и наличие обоснованного отказа в приёмке, влечёт нарушение правил распределения бремени доказывания.

В случаях, когда собственник объектов незавершённого строительства обращается с требованием о предоставлении земельного участка в аренду без торгов на новый срок, необходимо учитывать, что исключительное право на такое предоставление возникает только при соблюдении специальных условий, установленных земельным законодательством: в частности, участок должен был быть изначально предоставлен без торгов для завершения строительства конкретного объекта, а заявление — подано до истечения срока предыдущего договора аренды, при отсутствии судебных решений об изъятии объекта.

Предоставление участка на основании принадлежности объектов недвижимости не применяется к незавершённым строительством объектам, поскольку они не могут использоваться по назначению до ввода в эксплуатацию.

Кроме того, при определении необходимой площади участка суд должен проверять не только совокупную площадь застройки, но и функциональную целостность размещённых объектов как имущественного комплекса, а также соразмерность заявленной площади площади и назначению расположенных на ней объектов.

Учёт некапитальных сооружений, размещённых движимых объектов (например, растворобетонных узлов, теплиц, складов) как основания для включения значительных неиспользуемых территорий в состав испрашиваемого участка недопустим без доказательства их технологической или конструктивной связи с объектами недвижимости.

Наличие на участке водных объектов или расположение его в границах зон с особыми условиями использования требует отдельной правовой оценки в части ограничений оборотоспособности земли.

В случаях, когда после прекращения договора субаренды отсутствует акт возврата имущества, но также отсутствуют достоверные доказательства фактического продолжения пользования участком (в том числе посредством третьего лица), требование о взыскании платы за период после прекращения договора не может быть удовлетворено на основании презумпции — необходимо установить и доказать конкретные факты хозяйственного использования, лишавшие правообладателя возможности распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Применение норм о неосновательном обогащении или солидарной ответственности в таких обстоятельствах допустимо лишь при наличии четких оснований в законе или договоре, а также при доказанности совместного или делегированного фактического пользования имуществом.

Если плательщик в назначении платежа однозначно указал его характер (например, «добровольное пожертвование»), а изменение указанного назначения предпринято односторонне и по прошествии значительного времени, без согласия получателя и без надлежащего оформления, такие платежи не могут быть переквалифицированы в исполнение денежного обязательства по договору — право на определение назначения платежа принадлежит должнику, и последующая попытка его пересмотра без согласия контрагента нарушает принцип добросовестности и может расцениваться как злоупотребление правом.

В случае, если агент по агентскому договору обеспечил достижение цели, ради которой он был привлечён — в частности, организовал приобретение третьим лицом, указанным или аффилированным с принципалом, имущества, соответствующего заявленным требованиям, — обязательства агента считаются надлежащим образом исполненными, даже если формально не подтверждено выполнение каждого из перечисленных в договоре действий.

При этом если договор прямо увязывает факт исполнения обязанностей агента с наступлением определённого результата (например, регистрацией права собственности за покупателем), то именно этот результат служит достаточным основанием для выплаты вознаграждения.

Если принципал или связанное с ним лицо взаимодействует с контрагентом, ставшим известным благодаря действиям агента, минуя последнего — в том числе на стадии заключения или исполнения сделки, — такое поведение не освобождает от обязанности выплатить вознаграждение.

Более того, если договор содержит условие о сохранении права агента на вознаграждение при любом взаимодействии принципала с представленным агентом продавцом, это условие подлежит применению независимо от формы или степени участия агента в финальной сделке.

При определении размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, подлежат применению ставки, установленные пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, независимо от даты заключения договора аренды или смены арендатора.

Такой льготный порядок расчета арендной платы (в частности — 1,5% от кадастровой стоимости для участков, ограниченных в обороте) сохраняется до тех пор, пока участок формально относится к категории ограниченных в обороте, и может изменяться только в связи с изменением кадастровой стоимости, но не по усмотрению арендодателя или на основании общих нормативных актов субъекта РФ.

Если в ходе действия договора аренды правовой статус участка меняется (например, он утрачивает признак ограниченности в обороте вследствие изменения законодательства), суд обязан установить конкретные обстоятельства, свидетельствующие о таком изменении статуса, включая характер и основание ранее установленных ограничений, а также наличие или отсутствие их сохранения в переходный период.

До подтверждения утраты ограничений применение повышенных ставок арендной платы, превышающих уровень земельного налога, противоречит требованиям закона и нарушает права арендатора, имеющего право на льготный режим.

При оспаривании сделки, совершенной от имени юридического лица, суд обязан всесторонне установить и оценить обстоятельства, имеющие значение для определения её действительности: включая наличие или отсутствие одобрения участниками, надлежащее извещение заинтересованных лиц, а также реальную стоимость передаваемого имущества с учётом всех связанных прав — в том числе на земельный участок.

Недостаточная проверка этих обстоятельств, игнорирование представленных доказательств (например, о смене адреса участника или аффилированности сторон) и неустранение противоречий между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости нарушают требования к мотивированности и полноте судебного акта.

Если сделка может быть признана убыточной или совершена с признаками заинтересованности, суду необходимо выяснить, знала ли другая сторона о таких обстоятельствах, а также установить, выходила ли сделка за пределы обычной хозяйственной деятельности общества.

Отказ в удовлетворении иска без всестороннего анализа этих элементов делает выводы преждевременными и нарушает принципы справедливого и обоснованного разрешения спора.