Малый бизнес выкупил у города без торгов в 2021 году на треть больше помещений

В 2021 году представители малого и среднего бизнеса выкупили у города без торгов по преимущественному праву 469 объектов нежилой недвижимости. Это на 36% больше, чем в 2020 году, сообщил заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Преимущество представителей малого и среднего бизнеса заключается в том, что они могут приобрести уже арендуемую у города коммерческую недвижимость без конкурса. Стоимость объекта при этом равна рыночной цене, которую определяют независимые оценщики.

«За 10 лет малый бизнес выкупил у города 7505 арендуемых объектов на сумму 157,78 миллиарда рублей. Их общая площадь составила 1,5 миллиона квадратных метров. Ежегодно интерес предпринимателей к этому механизму приобретения городской недвижимости растет: в 2021 году малый бизнес выкупил у столицы на треть больше помещений. Если в 2020 году предприниматели приобрели 344 объекта, то в 2021-м — уже 469», — отметил Владимир Ефимов.

Такой рост связан с улучшением экономической ситуации в столице после ограничений 2020 года. Влияние оказали и изменения в городском законодательстве, которые в сентябре 2021 года внес Сергей Собянин.
По его решению для субъектов малого и среднего предпринимательства на два года увеличили период рассрочки при выкупе помещений — с пяти до семи лет.

«Увеличение периода оплаты еще на два года позволяет снизить объем регулярных платежей, которые совершает малый бизнес. Большинство представителей МСП выбирает именно рассрочку в качестве варианта выкупа. Так, в прошлом году 98 процентов предпринимателей предпочли этот формат», — добавил Владимир Ефимов.

Средняя площадь выкупленных помещений — 177,3 квадратного метра, а средняя стоимость — 96,7 тысячи рублей за квадратный метр.

«В 2021 году малый бизнес выкупил больше всего помещений, арендуемых в центре (96 объектов общей площадью 13 тысяч квадратных метров), на юге (67 объектов общей площадью 17 тысяч квадратных метров), на севере (66 объектов общей площадью 9,6 тысячи квадратных метров). Самое маленькое помещение (площадью 6,9 квадратного метра) находится в Зеленограде, оно было приобретено за 505 тысяч рублей. Самое большое (площадью 3,5 тысячи квадратных метров) расположено на улице Нижние Поля в ЮВАО, оно обошлось своему новому владельцу в 131,5 миллиона рублей», — отчитался Министр Правительства Москвы, руководитель столичного Департамента городского имущества Максим Гаман.

⚡️ЦБ повысил ключевую ставку до 9,5% годовых

Совет директоров Банка России 11 февраля 2022 года принял решение повысить ключевую ставку на 100 б.п., до 9,50% годовых.

Исчисление налоговой базы в 2022 году в отношении недвижимого имущества, переданного в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга)

Федеральным законом от 29.11.2021 № 382-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в статью 378 Налогового кодекса Российской Федерации внесены изменения и предусмотрены особенности уплаты налога на имущество организаций в отношении недвижимого имущества, переданного в аренду (в том числе по договору финансовой аренды (лизинга).

Согласно статье 378 Кодекса с 1 января 2022 года недвижимое имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя). Данный порядок применяется вне зависимости от учета объекта аренды в качестве основных средств или в качестве других активов.

При этом остаточная стоимость объекта недвижимого имущества, переданного в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), для целей исчисления налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества определяется арендодателем в порядке, предусмотренном правилами ведения бухгалтерского учета для соответствующего актива (основного средства, инвестиционного имущества и других), а в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Кодекса как кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 24 ФСБУ 25/2018 объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета операционной аренды или объектов учета неоперационной (финансовой) аренды. При этом в случае классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды арендодатель не изменяет прежний принятый порядок учета актива в связи с его передачей в аренду за исключением изменения оценочных значений (пункт 41 ФСБУ 25/2018).

В случае классификации объекта учета аренды в качестве объекта учета неоперационной (финансовой) аренды арендодатель признает инвестицию в аренду в качестве актива на дату предоставления предмета аренды (пункт 32 ФСБУ 25/2018). При этом, исходя из пункта 34 ФСБУ 25/2018, одновременно с признанием инвестиции в аренду арендодатель списывает актив, переданный в аренду.

Исходя из Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 16 «Аренда», введенного в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 11.06.2016 № 111н, объекты учета аренды подлежат отражению в бухгалтерской (финансовой) отчетности арендодателя в качестве инвестиции в аренду как причитающиеся арендодателю будущие арендные платежи по договору аренды, оценка которых определена в порядке, установленном ФСБУ 25/2018, - в порядке, аналогичном порядку раскрытия дебиторской задолженности организации с учетом особенностей, установленных ФСБУ 25/2018 (неоперационная (финансовая) аренда).

В соответствии с пунктом 29 ФСБУ 25/2018 объекты учета неоперационной (финансовой) аренды учитываются арендодателем в соответствии с пунктами 32-40 ФСБУ 25/2018. Инвестиция в аренду оценивается в размере ее чистой стоимости (договорной цены объекта с учетом затрат, связанных с договором). Чистая стоимость инвестиции в аренду после даты предоставления предмета аренды увеличивается на величину начисляемых процентов и уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей (пункты 32, 33, 36 ФСБУ 25/2018).

С учетом изложенного, остаточная стоимость объекта недвижимого имущества, учтенного в качестве инвестиции в аренду, для целей исчисления среднегодовой стоимости имущества в соответствии со статьей 376 Кодекса должна определяться арендодателем в той оценке, как она отражена в регистре бухгалтерского учета на соответствующие даты, то есть как чистая стоимость инвестиции в аренду (договорная цена) уменьшенная на величину фактически полученных арендных платежей с учетом иных особенностей, установленных пунктами 32 - 40 ФСБУ 25/2018, — информирует Федеральная налоговая служба.

Риелторы назвали районы Москвы с самым дешевым жильем

По итогам января 2022 года рейтинг районов Старой Москвы (без учета ЗелАО) с наименьшей ценой 1 кв. м на вторичном рынке возглавляет район Восточный (ВАО). Средняя цена «квадрата» здесь составляет 208,3 тыс. рублей, аналитики риелторской компании «Миэль».

Второе место занимает Капотня (ЮВАО), где средняя цена 1 кв. м на «вторичке» составляет 208,6 тыс. рублей. На третьем месте — Некрасовка (ЮВАО) с 209,2 тыс. рублей за «квадрат». Четвертое место — у района Южное Бутово (ЮЗАО) со средней ценой 1 кв. м 225 тыс. рублей, пятое — у района Бирюлево Восточное (ЮАО) с 225,6 тыс. рублей за 1 кв. м.

Из остальных районов Старой Москвы ближе к первой пятерке самых дешевых локаций находятся Бирюлево Западное (ЮАО) и Косино-Ухтомский (ВАО), средняя стоимость «квадрата» в них составляет 226,5 тыс. рублей и 236,6 тыс. соответственно.

Прирост средневзвешенной цены 1 кв. м в среднем по столичным округам составил в январе этого года 2% до 321,9 тыс. рублей. Минимальная средняя цена «квадрата» зафиксирована в Юго-Восточном АО — 257,7 тыс. рублей, а максимальная — в ЦАО, 566,4 тыс. (Банки.ру).

‼️Минэкономразвития доработало законопроект, предусматривающий создание единого реестра отчетов об оценке

В новой версии, в частности, пересмотрен подход к предоставлению сведений из этого реестра: возможность платного доступа исключена, также расширяется открытая часть этой «базы» — за счет сведений о прошедшем оценку госимуществе.
Первую версию проекта ведомство представило в марте 2021 года. Реестр будет создан на базе одной из информсистем Росреестра (какой именно — определит правительство). Незарегистрированные в реестре отчеты не будут иметь юридической силы, он будет разделен на открытую и закрытую части. Предполагается, что нововведения вступят в силу 1 сентября 2024 года — как поясняют в Минэкономразвития, это время требуется для их технической реализации, — пишет «Коммерсант».

При доработке проекта несколько изменился подход к предоставлению сведений — в нем уже нет положений о платном доступе к части данных. Сведения об оценщиках, об основаниях проведения оценки, о видах объектов и определяемой стоимости, а также изменениях в отчете и заключениях на него предоставляются по-прежнему безвозмездно. Список общедоступных данных расширился за счет информации об оценке госимущества (точное описание объекта, стоимость, включая балансовую, цель оценки и сам отчет). Остальные данные могут быть предоставлены только по мотивированным запросам госорганов, при этом закрытой будет и информация, связанная с зарубежными санкциями. Также в проекте появились положения об автоматической синхронизации реестра и с другими системами — в частности, с единым реестром сведений о банкротстве.

В Минэкономразвития ожидают, что создание реестра позволит аккумулировать сведения об отчетах и сформировать единую информбазу об объектах оценки для дальнейшего анализа. Кроме того, ведомство рассчитывает, что это снизит возможность недобросовестных действий (например, внесения в отчет изменений после его подписания оценщиком), а также позволит противодействовать обращению на рынке нескольких версий одного отчета, в том числе с существенным расхождением стоимости объекта.

С этими доводами согласны юристы.

При этом президент СРО оценщиков «Экспертный совет» Алексей Каминский полагает, что реализация проекта может обернуться серьезными проблемами, а заявленные цели могут быть не достигнуты: «Инициатива была бы полезной, если бы создавался полностью открытый реестр сведений, в котором отображалась и стоимость объектов (без идентификации заказчика и объекта оценки) — это ключевая характеристика, если мы говорим о том, что не должно быть двух отчетов об оценке одного объекта с разной стоимостью». Он напомнил, что у Росреестра уже есть опыт создания информсистем, но «не очень положительный» — например, сводный реестр оценщиков, который «постоянно сбоит». При этом, говорит эксперт, ответственность в случае с реестром сведений об отчетах выше — если он даст сбой, отчет будет недействителен.

Как отметил президент СРО «Союз «Федерация специалистов оценщиков» Максим Скатов, саморегулируемые организации скоро должны будут еженедельно отправлять отчетность в Росреестр. Если властям нужно больше данных, то они могли бы расширить список сведений, которые оценщик должен предоставлять в СРО, вместо создания новой базы с введением дополнительных требований к оценщикам, говорит он. Часть таких требований, по его мнению, невыполнимы — например, о предоставлении сведений, связанных с «оспоримостью» данных в отчете, которых у оценщика может не быть и которые заказчик не обязан ему предоставлять.

Текст законопроекта о Реестре сведений об отчетах 🧐

Заработать на жилье в России стало сложнее

Сдача жилой недвижимости в аренду ради пассивного дохода теряет свою привлекательность. Об этом президент «Региональной ассоциации оценщиков» Кирилл Кулаков рассказал Ленте.ру

По его словам, россияне предпочитают хранить средства на банковских депозитах, средние ставки по которым находятся на уровне 9,5 процента. Заработать на сдаче недвижимости в аренду стало сложнее: индекс доходности жилья в Москве за последние полгода сократился вдвое. К снижению привел рост цен на квартиры: «однушка» продается в среднем за 10,5 миллиона рублей, а квадратный метр за 2021 год подорожал на 30 процентов.

Рост арендной платы за тот же период не превысил 15 процентов. Годовой доход со сдачи столичной однокомнатной квартиры составляет в среднем 600 тысяч рублей, из которого 10 процентов уходят на коммунальные платежи и налоги. При размещении аналогичной суммы на банковском депозите доход будет на 25-30 процентов выше, даже учитывая налог на вклады.

Куликов отметил, что спрос на жилую недвижимость сократится со стороны инвесторов, которые рассматривали жилье как источник пассивного дохода. «На фоне ожиданий дальнейшего роста ключевой ставки и неминуемого подорожания жилья, этот тренд может сохраниться на ближайшие полтора года», — резюмировал он.

Оценщики могут добровольно застраховаться в ФСС

Добровольно зарегистрироваться в ФСС в качестве страхователей, добровольно вступивших в правоотношения по обязательному социальному страхованию и в связи с материнством и уплачивающих за себя страховые взносы могут:

— адвокаты;
— индивидуальные предприниматели;
— члены крестьянских (фермерских) хозяйств;
— члены семейных (родовых) общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ;
— физические лица, не признаваемые индивидуальными предпринимателями (нотариусы, занимающиеся частной практикой, иные лица, занимающиеся частной практикой).

К иным лицам, занимающимся частной практикой относятся:
— арбитражные управляющие;
— физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
— патентные поверенные.

Все перечисленные лица могут платить добровольные страховые взносы за себя в ФСС, чтобы иметь возможность получать больничные или детские пособия, — поясняет ФСС.

❗️Минфин России направил в Правительство России проект федерального закона «О цифровой валюте»

Минфин России подготовил и внес 18 февраля 2022 года в Правительство РФ законопроект о регулировании криптовалют.

Использование цифровых валют в качестве средства платежа на территории Российской Федерации будет по-прежнему запрещено. В рамках предлагаемого регулирования цифровые валюты рассматриваются исключительно в качестве инструмента для инвестиций.
Законопроектом определены требования к биржам и обменникам (операторам), которые могут осуществлять деятельность, связанную с организацией оборота цифровых валют. Для этого будет создан специальный реестр операторов. Требования касаются корпоративного управления, составления отчетности, хранения информации, внутреннего контроля и аудита, системы управления рисками и размера собственных средств. Деятельность таких компаний будет лицензироваться и контролироваться уполномоченным органом, определенным Правительством РФ. Иностранные криптовалютные биржи для получения лицензии должны будут зарегистрироваться в России.

Операции с покупкой или продажей криптовалюты будут возможны только при условии проведения идентификации клиента. Ввод и вывод криптовалюты от клиента оператору и наоборот будут возможны только через банки с использованием банковского счета. Таким образом, идентификация клиентов будет проводиться как операторами при приеме клиентов на обслуживание, так и банками при открытии банковского счета. Операторы, как и банки, будут обязаны осуществлять комплаенс процедуры и информировать Росфинмониторинг о выявленных подозрительных операциях.
Для защиты прав и интересов инвесторов биржи будут обязаны информировать граждан о высоких рисках, связанных с приобретением цифровых валют.

Граждане должны будут проходить онлайн тестирование перед приобретением криптовалюты, которое определит уровень знаний о специфике вложений в цифровые валюты и осведомленности о возможных рисках. При успешном прохождении тестирования граждане могут вкладывать средств в цифровые валюты до 600 тыс. рублей ежегодно. Если тестирование не пройдено, то предельный размер вложений будет ограничен 50 тыс. рублей. Квалифицированные инвесторы и юридические лица будут совершать операции без ограничений.

Биржи обязаны отделять в информационной системе цифровую валюту, принадлежащую им, от цифровой валюты участников торгов. На криптовалюту граждан и юрлиц не может быть распространенно взыскание по долгам оператора торговой платформы.

Кроме того, для сохранности денежных средств клиентов для криптобирж вводится режим номинального счета, на котором будут находиться денежные средства участников торгов. Биржи и обменники будут обязаны вести реестры  с указанием адресов — идентификаторов каждого обладателя цифровых валют. Законопроектом также предусмотрен порядок ведения таких реестров.

Закрепляется определение цифрового майнинга, как деятельности направленной на получение криптовалюты. Также в законопроекте предусмотрен механизм информирования налоговых органов сведениями, необходимыми для осуществления ими контрольных и надзорных функций.

Предлагаемые изменения направлены на формирование легального рынка цифровых валют c установлением правил их оборота и круга участников.
Минфин России также получил предложения Банка России (с проектом законодательных изменений) о введении запрета на организацию выпуска и обращения цифровых валют, а также введении ответственности за соответствующие правонарушения. Полученные предложения Банка России будут учтены при дальнейшей работе над законопроектом в части не противоречащей подходам Минфина России.

Названы курорты, где можно купить жилье по цене «однушки» в Москве

Деньги с продажи средней по стоимости однокомнатной квартиры в Москве хватит на студию в Дубае, апартаменты в Черногории, трехкомнатную квартиру в Болгарии и даже четырехкомнатную в Турции, рассказали опрошенные «РИА Недвижимость» эксперты. Об этом сообщают банки.ру.

Однокомнатные квартиры в Москве сейчас в среднем предлагаются за 12 млн рублей, сообщил партнер Savills в России Ирина Мошева. «В Болгарии за такую сумму можно купить двух- или трехкомнатную квартиру в хорошем закрытом комплексе с бассейном, а в Черногории — небольшие апартаменты», — сказала она.

Этих денег хватит и на однокомнатную квартиру на Кипре, добавила глава агентства недвижимости Antaria Real Estate Марина Поповиду. «Речь идет о квартирах у моря, построенных 8—12 лет назад, полностью оборудованных и находящихся в отличном состоянии», — уточнила она.

В Дубае в пределах этого бюджета представлено жилье даже в премиальных локациях, например это студия площадью от 40 кв. метров, отметила генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская. «В ней будет свежий ремонт, мебель и иногда даже встроенная техника. В стоимость квартиры включена парковка, в доме будут тренажерный зал и бассейн», — подчеркнула она.

Больше всего вариантов в рамках указанной суммы можно найти в Турции, добавила Бурлаковская.
«Например, в Анталье в пешей доступности от моря за 8,5 миллиона рублей можно купить квартиру с тремя спальнями и кухней-гостиной общей площадью 170 квадратных метров. За те же деньги можно выбрать лот поменьше, но в самом центре города — с красивыми видами на море с возвышения», — рассказала она.

При этом эксперты уточнили, что покупка россиянами зарубежной недвижимости никак не осложнилась из-за ковидных ограничений.

«Как ни странно, но ограничения только подтолкнули рынки жилья вверх. Зарубежные банки стали охотнее идти на открытие счетов онлайн, адвокаты успешно освоили процессы проведения сделок без присутствия клиентов», — подытожила Мошева из Savills.

Платеж в 70–90% дохода: где ипотека станет недоступной в 2022 году

Ключевая ставка Центробанка сейчас составляет 9,5%, в базовом сценарии ЦБ не исключает ее дальнейшего повышения — вплоть до 11% в 2022 году. По прогнозам опрошенных «РБК-Недвижимостью» аналитиков, ставки по базовым ипотечным программам в этом случае могут увеличиться до 12–15% годовых.

Аналитики ЦИАН специально для «РБК-Недвижимости» подсчитали, как сильно вырастет платеж по типовому ипотечному кредиту на покупку двушки в новостройке в российских городах-миллионниках при ставке по кредиту 12% и в 14% годовых.

Уже при ставке 12% уровень ежемесячного платежа для семьи, живущей на две средние для своего города зарплаты, станет заградительным в Москве (81%), Казани (70%) и Санкт-Петербурге (68%). Опасно мало останется на жизнь ипотечникам из Омска, где ежемесячный платеж составит 64%, а также из Краснодара (62%) и Нижнего Новгорода (59%). Половину или чуть больше семейного дохода придется тратить на ипотеку при такой ставке семьям из Новосибирска (54%), Ростова-на-Дону (51%), Волгограда и Екатеринбурга (оба города — по 50%).

В остальных шести миллионниках доля ипотечного платежа при 12% будет меньше половины суммы двух средних зарплат. Но более или менее близким к рекомендованному для комфортного обслуживания ипотеки уровню (треть дохода) показатель будет только в Челябинске: 40% заработка семьи.

При ставке по кредиту в размере 14% условной московской семье, живущей на две средние зарплаты, придется отдавать на погашение ипотеки 91% дохода. Аналогичные показатели для Казани и Санкт-Петербурга составят 79% и 77% соответственно. В других регионах с рискованно большой долей платежей в доходах картина будет следующей:

• Омск — 73%;
• Краснодар — 70%;
• Нижний Новгород — 66%;
• Новосибирск — 61%;
• Ростов-на-Дону — 57%;
• Волгоград — 56%;
• Екатеринбург — 56%.

Челябинцам при таком уровне ставки по кредиту придется тратить на ипотечный платеж 45% семейного дохода. «Только в Челябинске, Красноярске и Самаре платеж по ипотеке по 14% годовых займет меньше половины бюджета семьи», — подчеркивают в ЦИАН.

‼️ Центробанк России повысил ключевую ставку до 20%

Ставка увеличилась более чем в два раза, с 9,5%.

Эксперт объяснил повышение ключевой ставки до 20%

Повышение ключевой ставки ЦБ до 20% нацелено, скорее не на традиционную борьбу с инфляцией, а на противодействие спекуляциям на финансовом рынке, считает президент СРО «Российская ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков.

«Нам предстоит пересборка финансовой системы с учетом всех новых факторов», — уверен эксперт.

При этом, он обратил внимание, что регулятор послал кредитным институтам недвусмысленный сигнал: рекомендовано не насчитывать пени и штрафы по кредитам заемщиков, чье положение ухудшилось из-за введения санкций.
«Одновременно ЦБ либерализовал требования к банковской системе в части создания обязательных резервов», — подчеркнул Кулаков.

По его словам, вопрос об ипотеке в этих условиях можно поделить на два тезиса: «Первое — банки не будут ухудшать положение заемщиков на фоне повышения ставки ЦБ. Второе — реальное возобновление ипотечного кредитования возможно после прохождения острой фазы финансового кризиса», — сообщает ИА REGNUM.