📈 #Опросы | Индексация арендаторов: где проходит «золотая середина»?

Индексация арендных ставок — один из ключевых параметров, который напрямую влияет на доходность объекта и прогнозируемость денежных потоков. На фоне повышенной волатильности рынка, изменения инфляционных ожиданий и роста операционных расходов владельцы коммерческих площадей всё чаще пересматривают подход к ежегодной корректировке арендной платы.

Для инвестора индексация — это баланс между двумя задачами: сохранить привлекательность объекта для арендатора и одновременно обеспечить стабильный рост МАП. Умеренная индексация поддерживает загрузку, агрессивная — повышает доходность, но может увеличить риски ротации арендаторов.

👉 Какой уровень индексации, на ваш взгляд, является оптимальным в текущих рыночных условиях? Голосуйте ниже!

⚡️ #МСК | #Аренда торговых помещений в 30 метрах от ст. м. «Отрадное»

📍 Ул. Декабристов, д. 21Г (посмотреть на карте)

В аренду предлагаются коммерческие площади в обновлённом торговом комплексе районного формата, расположенном в одном из самых плотнозаселённых жилых кластеров СВАО. Локация обеспечивает высокий потребительский спрос, стабильный пешеходный трафик и гарантированную видимость для любого формата бизнеса.

↔️ Доступные лоты:
• 210 м²
• 200 м²
• 50 м²
• 22,2 м²

💡 Площади можно объединять или, наоборот, уменьшать — гибкая конфигурация под формат арендатора.

✅ Ставка аренды (в мес.) — по запросу.

😀 Ключевые преимущества для арендатора:
• Витражные фасады — высокая визуальная открытость и узнаваемость бренда;
• Отдельные входы — удобный доступ и равномерное распределение потока покупателей;
• Потолки 3,5 метра — оптимальная высота для эффективной организации торгового пространства;
• 80 метров до остановки общественного транспорта — гарантированный стабильный пеший трафик.

ℹ️ Узнать больше и получить презентацию:

👤 Telegram | WhatsApp
📞 +7 495 165-06-67 | +7 925 250-52-25

🏢 #Аналитика | Бизнес-центры не сдаются: рынок офисов уходит в продажу

Предложение офисных помещений для продажи на московском рынке выросло почти в три раза. За январь—ноябрь объем экспозиции строящихся и проектируемых бизнес-центров достиг 976 тыс. м². Девелоперы все чаще выбирают модель продажи блоками как самый быстрый способ вернуть инвестиции на фоне высокой себестоимости строительства и дорогого финансирования.

Ключевой тренд — смещение рынка от аренды к купле-продаже. По оценкам аналитиков, по итогам 2025 года до 62% всех сделок с офисной недвижимостью придется на покупку, а в перспективе нескольких лет показатель может вырасти до 70%+.

😀 Причины очевидны:
— вакансия на офисном рынке держится на критически низком уровне (~5%);
— арендные ставки продолжают расти;
— покупка офиса становится инструментом защиты от инфляции;
— для инвесторов это альтернатива ограниченным финансовым инструментам.

📍 География строительства также смещена:
— около 75% офисов на продажу сосредоточено в зоне ТТК—МКАД;
— центр города практически лишен площадок под новое строительство;
— значительная часть проектов реализуется в рамках программ развития территорий и создания мест приложения труда.

Прогнозы указывают на дальнейшее усиление тенденции. До 2030 года в Москве может быть введено до 5 млн м² офисной недвижимости, при этом лишь около 5% — в формате классической аренды. Основной объем — объекты, ориентированные на продажу.

При этом рынок по-прежнему испытывает дефицит качественных офисных продуктов, что поддерживает высокий спрос. Возврат интереса к аренде возможен только при существенном снижении ключевой ставки, однако в краткосрочной перспективе рынок остается на стороне продавцов.

⚡️ #МСК | Внесен задаток!

Рады сообщить, что по объекту, расположенному по адресу Открытое ш., д. 23, к. 6, внесён задаток.
Сделка находится на финальной стадии, в ближайшее время у помещения появится новый владелец.

😀 Ключевые параметры объекта:
• Общая площадь: 332 м²
• Арендатор: даркстор «Самокат»
• Срок ДА: 10 лет
• Ежегодная индексация: 6% ежегодно, безусловная
• МАП: 598 500 ₽

❗️ Просим снять объект с экспонирования и обратить внимание на другие инвестиционные активы в нашем портфеле.

ℹ️ По всем вопросам:

👤 Telegram | WhatsApp
📞 +7 495 165-06-67

🏢 #Аналитика | Итоги года на рынке коммерческой недвижимости

После рекордного по числу сделок 2024 года рынок коммерческой недвижимости в 2025-м вошёл в более спокойную фазу. Ослабление спроса на фоне высокой базы прошлого года привело к накоплению предложения и смещению баланса в сторону арендаторов и покупателей. По оценкам аналитиков, объём предложения в России за год вырос на 9% в сегменте продажи и на 20% в аренде.

Наиболее заметные изменения пришлись на отдельные категории. В аренде объём производственных помещений увеличился на 56%, офисов — на 24%, складов — на 22%. В продаже выбор офисных и складских объектов вырос на 21%. Эксперты отмечают, что 2025 год стал рекордным по вводу складских площадей: прирост составил 68% год к году, что привело к увеличению вакантности до 3,1% (+2,1 п. п. за год).

В офисном сегменте также наблюдается рост нового строительства объектов классов Prime, A и B: в столице объёмы увеличились на 11% год к году. Параллельно растёт и доля свободных площадей — к ноябрю она достигла 4,9% (+1,1 п. п. за год).

При этом охлаждение спроса характерно не для всех сегментов и регионов. Складская недвижимость в целом по стране стала более востребованной: интерес к покупке вырос на 3%, а в отдельных регионах динамика значительно выше — +31% в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, +27% в Пермском крае, +22% в Москве и области.

Столичные регионы уверенно чувствуют себя и в других сегментах. В Москве и области в 2025 году торговую недвижимость приобретали на 25% чаще, офисную — на 17%, помещения свободного назначения — на 12%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области покупки торговых площадей выросли на 17%, ПСН — на 11%.

Рост предложения на фоне замедления деловой активности отразился на ценах. Аналитики фиксируют снижение ставок аренды складов на 5–8% по сравнению с 2024 годом — до 9,3–11,8 тыс. ₽ за кв. м в год. Стоимость покупки офисов в столице за год снизилась на 8%, до около 400 тыс. ₽ за кв. м. Во многих сегментах условия всё чаще диктуют покупатели и арендаторы, что заметно отличает рынок от предыдущих лет.

Изменения затронули и инвестиционное поведение. По предварительным оценкам экспертов, объём инвестиций в коммерческую недвижимость в 2025 году сократился до 800–850 млрд ₽, что на 35% ниже уровня прошлого года. При этом интерес к коммерческим помещениям в составе жилых комплексов остаётся высоким: они повышают капитализацию проектов и формируют полноценную сервисную среду для жителей. В результате девелоперы всё чаще оставляют до 30% коммерческих площадей под собственным управлением, участвуя в подборе арендаторов и комплексном управлении.

На этом фоне активно развивается сегмент готового арендного бизнеса (ГАБ). Предложение за год выросло на 23%, а в крупнейших агломерациях — на 30–57%. Спрос по России прибавил 6%, при этом в отдельных регионах рост достигает 30–44%. Более половины спроса приходится на объекты до 150 кв. м. Ключевые тренды — малые форматы продуктового ритейла 150–200 кв. м, рост доли жёстких дискаунтеров, дарксторов и e-grocery, кладовые и мультибрендовые ПВЗ.

Говоря о перспективах, эксперты ожидают сохранения высокого объёма предложения в первой половине 2026 года из-за переноса сроков ввода ряда проектов. Спрос, по их оценкам, в начале года будет развиваться по инерции 2025-го, а возможное оживление во второй половине во многом будет зависеть от траектории ключевой ставки и денежно-кредитной политики.

⚡ #МО | #Продажа готового арендного бизнеса — стабильный доход в центре густонаселенного жилого массива!

📍 Г. Долгопрудный, ул. Виноградная, д. 7 (посмотреть на карте)

Продаётся торговое здание площадью 980 м², расположенное напротив крупного ЖК «Мой адрес в Северном» (3 827 квартир) и в 500 метрах от станции МЦД «Долгопрудная».

👥 Арендаторы:

1️⃣ Супермаркет «Верный»
• Текущий МАП — 870 000 ₽;
• ДДА заключен на 10 лет (до 2030 года);
• Ежедневный товарооборот супермаркета «Верный» — не менее 450 000 ₽;
• Надёжный арендатор федерального уровня, на рынке с 2012 года.

2️⃣ Кафе-пекарня
• Текущий МАП — 238 800 ₽;
• ДА заключен на 11 месяцев с автоматической пролонгацией (с 2021 года).

💵 Совокупный МАП — 1 108 800 ₽; Окупаемость — 7,1 лет.

⚙️ Технические характеристики:
• Общая площадь здания — 980 м²;
• Высота потолков — 4 метра;
• Электромощность — 119 кВт;
• Коммуникации — центральные;
• Парковка — +15 м/м.

📈 Объект отличается высокой ликвидностью и устойчивым арендным потоком. Локация обеспечивает стабильный трафик за счёт плотной жилой застройки и шаговой доступности общественного транспорта.

✅ Объект можно приобрести в рассрочку.

ℹ️ Узнать больше и запросить презентацию:

👤 Telegram | WhatsApp
📞 +7 495 165-06-67 | +7 925 250-52-25

🎄 Компания «Агастон» поздравляет Вас с Новым Годом!

Уходящий год стал для нас временем активной работы, новых проектов и важных решений. Спасибо Вам за доверие и сотрудничество — именно благодаря вам мы продолжаем двигаться вперёд и развиваться.

В наступающем году желаем стабильности, уверенности в завтрашнем дне и успешной реализации всех задуманных планов. Пусть новые возможности открываются вовремя, а каждый шаг приносит результат.

С праздником!
Ваша команда «Агастон»

🚀 #Аналитика | Торговлю ждут новые метры

Несмотря на давление со стороны онлайн-ритейла, рынок торговой недвижимости в России может показать заметный рост по вводу новых площадей. По оценкам аналитиков, в 2026 году объем ввода ТЦ может увеличиться на 21%, достигнув ≈638 тыс. м² — это почти вдвое больше, чем годом ранее.

Ключевая причина роста — сдвиг девелоперской активности в регионы. Именно там сохраняется структурный дефицит качественных торговых форматов, в отличие от Москвы, где рынок близок к насыщению. По оценкам экспертов, до 70% новых объектов придется на региональные рынки, тогда как на Москву и Подмосковье — около 20%, на Санкт-Петербург и Ленобласть — менее 10%.

Важно понимать: рост во многом носит отложенный характер. Существенная часть проектов, которые должны были быть введены ранее, была перенесена именно на 2026 год. Новых стартов при этом почти не появляется — девелоперы и инвесторы действуют значительно осторожнее.

Стратегия собственников меняется. Чтобы минимизировать риски, торговые центры сегодня открываются преимущественно под предварительно подтвержденных арендаторов. Это позволяет удерживать вакантность на сравнительно низком уровне: по итогам 2025 года она составляла около 6–7%, однако уже к концу 2026 года аналитики допускают рост до 8%+ на фоне замедления розничного оборота.

При этом инвестиционная привлекательность сегмента снижается. Объем вложений в торговую недвижимость за последний год сократился почти вдвое. Рост стоимости строительства, удорожание финансирования и отсутствие новых масштабных концепций делают запуск новых ТЦ все менее рентабельным.

Прогноз на горизонт дальше 2026 года — сдержанный. Ряд экспертов считает, что фактический ввод может оказаться ниже ожиданий, а в пессимистичном сценарии — сократиться до ≈425 тыс. м². Это подтверждает общий тренд: рынок входит в фазу оптимизации и точечного развития, где ключевую роль играют локация, формат и заранее просчитанная экономика.

Для инвесторов и собственников это означает одно: эпоха «массового строительства» закончилась, а качественная аналитика и работа с доходностью выходят на первый план.

⚡️ Новый арендатор!

Помещение по адресу ул. Наметкина, д. 3 успешно сдано в аренду. Локация подтверждает стабильный спрос со стороны сетевых операторов и малого ритейла.

👤 Об арендаторе:
• Кафе (сеть)
• Площадь: 40,9 м² (в т.ч. подвал — 24,9 м²)
• МАП: 180 000 ₽
• Ежегодная индексация: 10%, безусловная
• Открытие: февраль

Объект демонстрирует сбалансированную структуру арендаторов и потенциал роста денежного потока за счёт индексации.

😀 Также к продаже досутпны другие лоты:

1) Общепит «Еврошаурма» | Подвальный этаж (факт. 1)
• Площадь: 85 м²
• МАП: 144 500 ₽

2) Даркстор «ВкусВилл» | Подвальный этаж (факт. 1)
• Площадь: 918 м²
• МАП: 1 455 300 ₽

3) Даркстор «Дикси» | Подвальный этаж (факт. 1)
• Площадь: 515 м²
• МАП: 577 500 ₽

4) Бильярд | Антресоль
• Площадь: 505 м²
• МАП: 540 000 ₽

5) Цветочный магазин «Freya Flower» | 1 этаж
• Площадь: 22 м²
• МАП: 192 000 ₽

6) Офис компании «Альмагест» | 2 этаж
• Площадь: 169,2 м²
• МАП: 247 753 ₽

💼 Инвест-бонус: скидка 7% при покупке от 2-х лотов.

ℹ️ Узнать больше и запросить презентацию:

👤 Telegram | WhatsApp
📞 +7 495 165-06-67 | +7 925 250-52-25

📈 #МСК #Продажа