🏢 #Опросы | Офисный рынок: какие площади будут востребованы?

Рынок офисной недвижимости продолжает перестраиваться: компании ищут гибкие форматы, оптимизируют расходы и пересматривают требования к пространству. На фоне этих изменений спрос всё сильнее дифференцируется по классам.

Каждый сегмент предлагает своё: престиж и технологичность класса A, баланс стоимости и качества в B+, универсальность B или максимальная гибкость коворкингов.

👉 Какая категория офисов, на ваш взгляд, будет расти быстрее всего? Голосуйте ниже!

⚡️ Новый арендатор — рост потока и усиление доходности!

На объекте по адресу ул. Краснодарская, д. 60А полностью закрыт пул площадей: последнее помещение 64 м² сдано под кафе вайнахской кухни.
МАП вырос до 1 341 000 ₽, прибавив +15% благодаря заключённому договору.
Новый арендатор формирует стабильный денежный поток — 192 000 ₽ в месяц.

💼 Объект полностью укомплектован и готов к продаже — идеальное решение для инвестора, ориентированного на предсказуемый денежный поток.

Здание расположено в густонаселённом жилом массиве, формируя постоянный поток клиентов. В 250 метрах — оптовый рынок “ТЯК Москва”, обеспечивающий дополнительный трафик и высокую частоту посещений.

👤 Надежная арендная структура
Якорный арендатор — «Пятёрочка», долгосрочный договор на 10 лет, открытие состоялось декабрь 2024 года. Арендатор формирует устойчивый спрос и повышает инвестиционную привлекательность всего комплекса. Также на объекте расположены пункты выдачи заказов «Ozon» и «Wildberries».

⚙ Основные параметры:
• Парковка — 20 м/м;
• Земельный участок — в собственности.

ℹ️ Узнать больше и запросить презентацию:

👤 Telegram | WhatsApp
📞 +7 495 165-06-67

💼 #Аналитика | Логопарки перешли к аренде: доля built-to-suit начинает снижаться

После нескольких лет стабильного роста рынок складской недвижимости демонстрирует заметный разворот. По оценкам консалтинговых компаний, в январе—сентябре 2025 года доля сделок built-to-suit (строительство под конкретного заказчика) снизилась до 38%, потеряв около 5 п. п. год к году.

Эксперты отмечают: на фоне увеличения вакантности и снижения арендных ставок бизнес всё реже готов брать на себя обязательства ещё на этапе строительства. Предпочтение смещается в сторону аренды готовых площадей — в первую очередь благодаря возможности получения дисконта и большей гибкости условий.

📉 Рынок меняет структуру спроса
По данным аналитиков, классические арендные сделки существенно укрепили позиции: их доля выросла с 45% до 52%. Другие исследования также фиксируют перераспределение в пользу аренды — местами рост достигает до 61% структуры спроса, тогда как BTS-формат демонстрирует ощутимое сокращение.

Снижение интереса к BTS-модели происходит после периода стремительного роста. Последние годы рынок двигали крупнейшие логистические и e-commerce компании, активно формировавшие инфраструктуру под плановую доставку. Теперь темпы их развития замедляются, а оптимизация расходов становится ключевым приоритетом. В результате, как отмечают аналитики, спрос на новые BTS-площадки со стороны крупных игроков в текущем году сократился кратно.

📦 Общий объём поглощения также ушёл в минус
Складской рынок в целом демонстрирует охлаждение. По оценкам консалтинговых центров, совокупный объём поглощения за январь—сентябрь 2025 года снизился на 27%, до 3,4 млн м².
Эксперты связывают это прежде всего с высокой стоимостью заемного финансирования: в таких условиях бизнес реже принимает решения о расширении логистических мощностей.

Одновременно растёт интерес к аренде спекулятивных объектов: этот формат обеспечивает более гибкие финансовые условия и позволяет избежать долгосрочных обязательств. На фоне увеличившейся вакантности подобрать подходящую площадку сейчас значительно проще.

По прогнозам аналитиков, к концу года средняя ставка аренды готового склада в Москве может снизиться до 10,5 тыс. руб. за 1 м²/год, что на 16% ниже, чем годом ранее.

🏗 Замедление строительства — вопрос времени
Отказ бизнеса от BTS-модели закономерно приведёт к снижению темпов ввода новых объектов. Однако этот эффект проявится не сразу: большая часть площадей, которые выйдут на рынок в 2025 году, — это проекты, стартовавшие в предыдущие годы. По прогнозам консалтинговых компаний, совокупный ввод может достичь 7 млн м², что составляет прирост порядка 25% год к году.

Эксперты уверены: ключевые изменения в структуре предложения станут заметны уже в следующем году, когда завершится инерционный эффект предыдущего строительного цикла.

⚡️ #МСК | Рост доходности — уже в декабре!

📍 Ул. Наметкина, д. 3 (посмотреть на карте)

Объект демонстрирует стабильный рост арендного потока: проведена плановая индексация арендатора — даркстора «Дикси» на +5%.
С 6 декабря 2025 года МАП составит 577 500 ₽, что напрямую повышает капитализацию актива.

👤 На объекте сформирован устойчивый пул арендаторов — полный перечень представлен в прикреплённой презентации.

💼 Ключевые преимущества:
• Первая линия — максимальная видимость и прямой доступ;
• Ежедневная проходимость торгового центра составляет более 5 000 человек;
• Каждое помещение выделено в отдельный кадастровый номер;
• Три станции метро в шаговой доступности: Калужская, Воронцовская, Новые Черёмушки — один из самых развитых транспортных узлов ЮЗАО.

😀 Специальное предложение:
Скидка 7% при покупке от двух лотов.

ℹ️ Контакты для связи:

👤 Telegram | WhatsApp
📞 +7 495 165-06-67

📈 #Продажа

📉 #Аналитика | Торговые центры наращивают предложение складов из-за падения спроса

На рынке коммерческой недвижимости усиливается тенденция к перепрофилированию торговых центров. За январь–октябрь владельцы ТЦ вывели на рынок около 587 тыс. м² складских помещений — это уже порядка 15% всего предложения по стране. Для сравнения: год назад показатель был почти в шесть раз ниже.

Основная причина — ослабление интереса со стороны розничных арендаторов. Сегмент ТЦ переживает непростый период: растёт конкуренция со стороны e-commerce, усиливается давление ключевой ставки, а динамика посещаемости остаётся слабой. По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы ввод новых торговых площадей может сократиться почти на 70%, а посещаемость — уменьшиться ещё на 3%. К концу 2026 года доля свободных помещений в ТЦ рискует приблизиться к отметке в 10%.

В такой ситуации перепрофилирование в склады становится для собственников способом сохранить доходность и избежать значительных инвестиций в модернизацию объектов. Однако потенциал этого подхода уже ограничен: спрос на подобные площади снижается. В классических логистических парках вакансия выросла до 5%, и многие арендаторы предпочитают именно их — благодаря лучшей функциональности и более низким ставкам.

Склады в ТЦ остаются более дорогим форматом: арендные ставки нередко достигают 15,1 тыс. руб. за м²/год, в то время как объекты класса A можно арендовать примерно за 11 тыс. руб. за м²/год. Это усиливает конкуренцию и снижает привлекательность складских помещений внутри торговых центров.

📈 #Опросы | Индексация арендаторов: где проходит «золотая середина»?

Индексация арендных ставок — один из ключевых параметров, который напрямую влияет на доходность объекта и прогнозируемость денежных потоков. На фоне повышенной волатильности рынка, изменения инфляционных ожиданий и роста операционных расходов владельцы коммерческих площадей всё чаще пересматривают подход к ежегодной корректировке арендной платы.

Для инвестора индексация — это баланс между двумя задачами: сохранить привлекательность объекта для арендатора и одновременно обеспечить стабильный рост МАП. Умеренная индексация поддерживает загрузку, агрессивная — повышает доходность, но может увеличить риски ротации арендаторов.

👉 Какой уровень индексации, на ваш взгляд, является оптимальным в текущих рыночных условиях? Голосуйте ниже!

⚡️ #МСК | #Аренда торговых помещений в 30 метрах от ст. м. «Отрадное»

📍 Ул. Декабристов, д. 21Г (посмотреть на карте)

В аренду предлагаются коммерческие площади в обновлённом торговом комплексе районного формата, расположенном в одном из самых плотнозаселённых жилых кластеров СВАО. Локация обеспечивает высокий потребительский спрос, стабильный пешеходный трафик и гарантированную видимость для любого формата бизнеса.

↔️ Доступные лоты:
• 210 м²
• 200 м²
• 50 м²
• 22,2 м²

💡 Площади можно объединять или, наоборот, уменьшать — гибкая конфигурация под формат арендатора.

✅ Ставка аренды (в мес.) — по запросу.

😀 Ключевые преимущества для арендатора:
• Витражные фасады — высокая визуальная открытость и узнаваемость бренда;
• Отдельные входы — удобный доступ и равномерное распределение потока покупателей;
• Потолки 3,5 метра — оптимальная высота для эффективной организации торгового пространства;
• 80 метров до остановки общественного транспорта — гарантированный стабильный пеший трафик.

ℹ️ Узнать больше и получить презентацию:

👤 Telegram | WhatsApp
📞 +7 495 165-06-67 | +7 925 250-52-25

🏢 #Аналитика | Бизнес-центры не сдаются: рынок офисов уходит в продажу

Предложение офисных помещений для продажи на московском рынке выросло почти в три раза. За январь—ноябрь объем экспозиции строящихся и проектируемых бизнес-центров достиг 976 тыс. м². Девелоперы все чаще выбирают модель продажи блоками как самый быстрый способ вернуть инвестиции на фоне высокой себестоимости строительства и дорогого финансирования.

Ключевой тренд — смещение рынка от аренды к купле-продаже. По оценкам аналитиков, по итогам 2025 года до 62% всех сделок с офисной недвижимостью придется на покупку, а в перспективе нескольких лет показатель может вырасти до 70%+.

😀 Причины очевидны:
— вакансия на офисном рынке держится на критически низком уровне (~5%);
— арендные ставки продолжают расти;
— покупка офиса становится инструментом защиты от инфляции;
— для инвесторов это альтернатива ограниченным финансовым инструментам.

📍 География строительства также смещена:
— около 75% офисов на продажу сосредоточено в зоне ТТК—МКАД;
— центр города практически лишен площадок под новое строительство;
— значительная часть проектов реализуется в рамках программ развития территорий и создания мест приложения труда.

Прогнозы указывают на дальнейшее усиление тенденции. До 2030 года в Москве может быть введено до 5 млн м² офисной недвижимости, при этом лишь около 5% — в формате классической аренды. Основной объем — объекты, ориентированные на продажу.

При этом рынок по-прежнему испытывает дефицит качественных офисных продуктов, что поддерживает высокий спрос. Возврат интереса к аренде возможен только при существенном снижении ключевой ставки, однако в краткосрочной перспективе рынок остается на стороне продавцов.

⚡️ #МСК | Внесен задаток!

Рады сообщить, что по объекту, расположенному по адресу Открытое ш., д. 23, к. 6, внесён задаток.
Сделка находится на финальной стадии, в ближайшее время у помещения появится новый владелец.

😀 Ключевые параметры объекта:
• Общая площадь: 332 м²
• Арендатор: даркстор «Самокат»
• Срок ДА: 10 лет
• Ежегодная индексация: 6% ежегодно, безусловная
• МАП: 598 500 ₽

❗️ Просим снять объект с экспонирования и обратить внимание на другие инвестиционные активы в нашем портфеле.

ℹ️ По всем вопросам:

👤 Telegram | WhatsApp
📞 +7 495 165-06-67

🏢 #Аналитика | Итоги года на рынке коммерческой недвижимости

После рекордного по числу сделок 2024 года рынок коммерческой недвижимости в 2025-м вошёл в более спокойную фазу. Ослабление спроса на фоне высокой базы прошлого года привело к накоплению предложения и смещению баланса в сторону арендаторов и покупателей. По оценкам аналитиков, объём предложения в России за год вырос на 9% в сегменте продажи и на 20% в аренде.

Наиболее заметные изменения пришлись на отдельные категории. В аренде объём производственных помещений увеличился на 56%, офисов — на 24%, складов — на 22%. В продаже выбор офисных и складских объектов вырос на 21%. Эксперты отмечают, что 2025 год стал рекордным по вводу складских площадей: прирост составил 68% год к году, что привело к увеличению вакантности до 3,1% (+2,1 п. п. за год).

В офисном сегменте также наблюдается рост нового строительства объектов классов Prime, A и B: в столице объёмы увеличились на 11% год к году. Параллельно растёт и доля свободных площадей — к ноябрю она достигла 4,9% (+1,1 п. п. за год).

При этом охлаждение спроса характерно не для всех сегментов и регионов. Складская недвижимость в целом по стране стала более востребованной: интерес к покупке вырос на 3%, а в отдельных регионах динамика значительно выше — +31% в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, +27% в Пермском крае, +22% в Москве и области.

Столичные регионы уверенно чувствуют себя и в других сегментах. В Москве и области в 2025 году торговую недвижимость приобретали на 25% чаще, офисную — на 17%, помещения свободного назначения — на 12%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области покупки торговых площадей выросли на 17%, ПСН — на 11%.

Рост предложения на фоне замедления деловой активности отразился на ценах. Аналитики фиксируют снижение ставок аренды складов на 5–8% по сравнению с 2024 годом — до 9,3–11,8 тыс. ₽ за кв. м в год. Стоимость покупки офисов в столице за год снизилась на 8%, до около 400 тыс. ₽ за кв. м. Во многих сегментах условия всё чаще диктуют покупатели и арендаторы, что заметно отличает рынок от предыдущих лет.

Изменения затронули и инвестиционное поведение. По предварительным оценкам экспертов, объём инвестиций в коммерческую недвижимость в 2025 году сократился до 800–850 млрд ₽, что на 35% ниже уровня прошлого года. При этом интерес к коммерческим помещениям в составе жилых комплексов остаётся высоким: они повышают капитализацию проектов и формируют полноценную сервисную среду для жителей. В результате девелоперы всё чаще оставляют до 30% коммерческих площадей под собственным управлением, участвуя в подборе арендаторов и комплексном управлении.

На этом фоне активно развивается сегмент готового арендного бизнеса (ГАБ). Предложение за год выросло на 23%, а в крупнейших агломерациях — на 30–57%. Спрос по России прибавил 6%, при этом в отдельных регионах рост достигает 30–44%. Более половины спроса приходится на объекты до 150 кв. м. Ключевые тренды — малые форматы продуктового ритейла 150–200 кв. м, рост доли жёстких дискаунтеров, дарксторов и e-grocery, кладовые и мультибрендовые ПВЗ.

Говоря о перспективах, эксперты ожидают сохранения высокого объёма предложения в первой половине 2026 года из-за переноса сроков ввода ряда проектов. Спрос, по их оценкам, в начале года будет развиваться по инерции 2025-го, а возможное оживление во второй половине во многом будет зависеть от траектории ключевой ставки и денежно-кредитной политики.

⚡ #МО | #Продажа готового арендного бизнеса — стабильный доход в центре густонаселенного жилого массива!

📍 Г. Долгопрудный, ул. Виноградная, д. 7 (посмотреть на карте)

Продаётся торговое здание площадью 980 м², расположенное напротив крупного ЖК «Мой адрес в Северном» (3 827 квартир) и в 500 метрах от станции МЦД «Долгопрудная».

👥 Арендаторы:

1️⃣ Супермаркет «Верный»
• Текущий МАП — 870 000 ₽;
• ДДА заключен на 10 лет (до 2030 года);
• Ежедневный товарооборот супермаркета «Верный» — не менее 450 000 ₽;
• Надёжный арендатор федерального уровня, на рынке с 2012 года.

2️⃣ Кафе-пекарня
• Текущий МАП — 238 800 ₽;
• ДА заключен на 11 месяцев с автоматической пролонгацией (с 2021 года).

💵 Совокупный МАП — 1 108 800 ₽; Окупаемость — 7,1 лет.

⚙️ Технические характеристики:
• Общая площадь здания — 980 м²;
• Высота потолков — 4 метра;
• Электромощность — 119 кВт;
• Коммуникации — центральные;
• Парковка — +15 м/м.

📈 Объект отличается высокой ликвидностью и устойчивым арендным потоком. Локация обеспечивает стабильный трафик за счёт плотной жилой застройки и шаговой доступности общественного транспорта.

✅ Объект можно приобрести в рассрочку.

ℹ️ Узнать больше и запросить презентацию:

👤 Telegram | WhatsApp
📞 +7 495 165-06-67 | +7 925 250-52-25

🎄 Компания «Агастон» поздравляет Вас с Новым Годом!

Уходящий год стал для нас временем активной работы, новых проектов и важных решений. Спасибо Вам за доверие и сотрудничество — именно благодаря вам мы продолжаем двигаться вперёд и развиваться.

В наступающем году желаем стабильности, уверенности в завтрашнем дне и успешной реализации всех задуманных планов. Пусть новые возможности открываются вовремя, а каждый шаг приносит результат.

С праздником!
Ваша команда «Агастон»