Довольно интересное заседание по делу Долиной. Пожалуй впервые такое заседание широко транслируется в интернете - на всех площадках. Суд ушел не совещание - как стало видно и из вопросов суда и из позиции прокурора, по крайней мере двусторонняя реституция точно должна быть. Но этого явно недостаточно. Хотелось бы чтобы суд все-таки обратил внимание на п.5 ст. 178 ГК, который звучит так: “Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.” И сформировал бы позицию для нижестоящих судов, согласно которой нельзя все такие сделки признавать недействительными, а только те, где продавец мог бы явно распознать заблуждение, не проводил должной проверки и т.п. А реституцию по большинству подобных дел и так суды проводят, проблема потом взыскать деньги.

Суд оставил Лурье квартиру. В удовлетворении исковых требований Долиной о признании сделки недействительной отказано. Самое справедливое и логичное на мой взгляд решение. Мы позиции, согласно которой нельзя признавать недействительной сделку если покупатель не знал о заблуждении и не мог его распознать, сделка проходила в обычном режиме, придерживались по всем аналогичным делам. Но удавалось добиться только реституции. Хотя казалось бы - вот есть ситуация, вот четкие нормы законодательства. Но увидел что написано в Гражданском кодексе почему-то только Верховный суд, да и то после огромного общественного резонанса. Теперь практика поменяется и покупать квартиру на вторичном рынке будет уже не так страшно. Также важно, укажет ли Верховный суд на то, что Долина если и заблуждалась, то не в природе сделки, а в ее мотивах, по этому вопросу нет единого мнения в юридическом сообществе, но все-таки такое заблуждение, если оно и было, относится скорее к мотивам сделки, а значит нет оснований для недействительности. Теперь видимо всем проигравшим по таким делам нужно будет подавать жалобы в Верховный суд с восстановлением сроков, если уже проиграны дела во всех инстанциях. Особенно интересно то, что суд не согласился с позицией прокурора, дававшего заключение по делу:)

Дело Долиной интересно еще и тем, что пожалуй впервые подобный судебный спор так широко освещался СМИ и блогерами, породил огромное число мемов, шуток и анекдотов. По сути судебное дело стало частью фольклора. Появилась "стена Долиной", по памятным местам уже водят экскурсии😄 Хотя и пострадали от него и по другим аналогичным делам реальные люди, поэтому хорошо что Верховный суд встал на сторону покупателя. Ну и люди чуть больше узнали о нашей судебной системе. Однозначно дело года, если не десятилетия😄

Хорошая новость для участников строительства - мораторий на взыскание неустойки за нарушение сроков передачи квартир не будет продлен. А то застройщики уже привыкли что можно безнаказанно нарушать сроки. Еще хорошо бы синхронизировать раскрытие счетов эскроу не с формальной сдачей дома, а с передачей квартир. Действительно есть озвученная девушкой на видео проблема. Дом формально сдают всеми правдами и неправдами, застройщик получает деньги, а потом начинается по факту достройка и устранение недостатков, которые могут длиться и пол-года и год. Так быть не должно. Ну и хорошо бы убрать совершенно непонятную норму об ограничении ответственности застройщика за строительные недостатки 3% от цены квартиры. Много случаев, когда стоимость устранения недостатков гораздо больше, например трескаются панорамные окна, и почему дольщик должен устранять недостатки за свой счет - не понятно. Но подождем официальныз документов - посмотрим как выполнят просьбу Путина, поскольку планы продлевать мораторий были.

Одной из проблем рынка новостроек является создание под брендами крупных застройщиков отдельных юридических лиц под каждый дом или каждый проект. Особенно эта проблема актуальна в свете моратория на взыскание неустоек и стоимости устранения строительных недостатков, возможности исполнения гарантийных обязательств. Человек, обращаясь в группу компаний "ПИК" или к застройщикам Level Group, Веспер и другим, думает, что будет защищен на долгую перспективу. В том числе в части гарантийных обязательств (срок гарантии - до 5 лет), возможности взыскания неустойки или возмещения расходов на устранение строительных недостатков. На деле же застройщики применяют следующую нехитрую схему. Создается отдельный независимый формально застройщик. В рекламе везде указывается, что застройка ведется основным застройщиком (указывается бренд и что застройщик входит в группу компаний). Далее дом строится, квартиры передаются гражданам. Граждане подают в суд иски о взыскании неустоек, возмещения стоимости устранения недостатков. В это время застройщик обнуляет счета, подает заявление на ликвидацию и далее возбуждается процедура банкротства. А если обратиться в головную организацию, последняя дает отписку, что "застройщик вышел из группы компаний Х, ничего не знаем, обращайтесь с заявлением в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве". Из последнего с чем мы работаем - застройщик СЗ Кунцево-Инвест, ранее входящий в группу ПИК, сменил наименование на АО Ипское и находится в процедуре банкротства, застройщик ранее входящий в Level Group - ООО Специализированный застройщик «Инвестиционное развитие» сменил адрес на региональный – в Саратове – и находится в процедуре ликвидации. Есть и другие примеры. То есть отсрочка исполнения решений о взыскании с застройщика неустоек и иных сумм привела к тому, что со многих застройщиков взыскать что-то будет просто невозможно. А также невозможно будет реализовать право на гарантийный ремонт. При таких условиях у застройщиков пропадает любой стимул строить качественно и в срок, все равно ответственности по факту никакой не будет. Поэтому отмена моратория на взыскание неустойки мера правильная, по будущим проектам она затруднит использование такой схемы, но требуются и иные меры – изменение в законодательство в части ответственности если продвигаются проекты под единым брендом, поскольку по сути идет массовый обман потребителя, который считает что есть единый крупный застройщик, и он не подведет, а в итоге ему предлагают отдельную контору Рога и копыта, которая ни за что ответственности не несет по сути и которую можно потом спокойно обанкротить.

Подведем итоги года. Тем более что это можно сделать в виде такой красивой картинки:) Спасибо всем читателям и комментаторам. С наступающим Новым годом! 🎇🎉🎁

Что делать, когда нет возможности вносить платежи застройщику, если договор долевого участия заключался с рассрочкой платежа? В последнее время довольно много обращений с таким вопросом. Застройщики в кризисной ситуации, с реализацией проблемы, ипотечные ставки запредельные, поэтому широко применяется рассрочка платежа. Причем срок такой рассрочки может быть 1-2 года и более. Многие граждане рассчитывали на то, что смогут оплачивать платежи, или на то, что ипотечная ставка снизится и они возьмут кредит. При этом многие думают, что если не платить, то застройщик просто вернет деньги и можно будет легко расторгнуть договор. Однако это не так. Если застройщик не нарушает срок передачи объекта, то расторгнуть договор и потребовать возврата денег даже через суд участник строительства не может. Какие возможны варианты в случае, если дольщик допустил просрочку исполнения обязательств?
1. Если есть нарушения со стороны застройщика, являющиеся основанием для расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке (просрочка более чем на 2 месяца передачи квартиры, существенные претензии к качеству), то участник строительства может расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. Также в судебном порядке можно расторгнуть договор если срок не нарушен, но строительство заморожено и очевидно, что в установленный срок объект не будет передан – но это нужно будет доказать в суде
2. Если нарушений со стороны застройщика нет, то реальный путь это вступить в переговоры с застройщиком и договориться о расторжении договора по соглашению сторон.
3. Если застройщик не согласен расторгать договор по соглашению сторон, то он может подать иск в суд на дольщика иск о взыскании задолженности, а также неустойки. В итоге суд скорее всего взыщет задолженность и далее застройщик получит исполнительный лист и будет производить взыскание в том числе за счет доходов и имущества дольщика. Такие прецеденты уже есть.
4. Теоретически можно подать встречный иск о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, либо отдельный иск. Но практика по таким делам отрицательная. Суды не рассматривают как существенное изменение обстоятельств снижение доходов, кризисные явления в экономике, потерю работы и прочие подобные. Иск имеет смысл подать больше для усиления переговорной позиции с целью заключить какое-то мировое соглашение.
5. Наиболее хороший выход для дольщика часто это реализация права требования на квартиру на рынке с определенной скидкой. Это позволит закрыть задолженность и избежать начисления неустойки. Но зависит от ликвидности объекта – некоторые могут годами не продаваться. Хотя все варианты нужно просчитывать, тем более что размер неустойки суды снижают.
Если вам необходима помощь по вопросам, связанным с защитой прав участников строительства – обращайтесь – поможем. 8 903 12576 30 https://advokatartemsidorov.ru/

Что будет, если застройщика "Самолёт" признают банкротом? Не останутся ли дольщики "в пролёте"? Такой вопрос в последнее время часто нам задают, в том числе журналисты. Застройщик в кризисном положении, долги перед подрядчиками, запросил поддержку на 50 миллиардов рублей у государства. Несколько комментариев по теме.

1. Единого застройщика ГК “Самолет” не существует. Под каждый проект созданы отдельные юридические лица, которые сейчас в разном положении. Где-то строительство уже завершено, где-то в начальной стадии. Где-то долги больше, где-то меньше. Соответственно если банкротство и случится, то по каждому отдельному застройщику будет отдельная процедура, а скорее всего по некоторым будет, а по некоторым – нет.

2. В случае введения процедуры банкротства дольщики смогут получить сразу только денежные средства, размещенные на счетах эскроу. При этом такие дольщики не могут рассчитывать на получение квартир, если дом будет достроен. Возможность достройки дома и получения квартир существует, но для этого нельзя забирать деньги со счета эскроу и расторгать договор. Но вообще механизм эскроу предполагает, что дольщики после введения процедур банкротства застройщика заберут свои деньги сразу. Хотя ни одной процедуры банкротства застройщиков, использующих схему с эскроу-счетами еще не было.

3. Все те, у кого есть решения судов о взыскании с застройщика неустоек, убытков, сумм в счет уменьшения цены договора в связи с некачественным строительством, должны будут предъявлять требования в рамках дела о банкротстве и требования будут включаться в реестр. Шанс на реальное получение денег в этом случае не очень большой. Если решений нет, то требования все равно можно предъявить требования, но они будут оплачиваться госпошлиной

4. Если дом находится в высокой степени готовности, возможно большинство дольщиков откажется забирать денежные средства со счета эскроу и обратится с заявлениями о включении требований о передаче квартир в реестр требований участников строительства. При этом будет возможно передать дом для достройки другому застройщику или Фонду развития территорий или региональному фонду защиты дольщиков

5. Участник строительства, который расторг договор и забрал деньги со счета эскроу, может предъявить застройщику требования о взыскании убытков (в частности разницы между ценой кватиры при приобретении и рыночной на момент расторжения договора), однако сделать он это сможет только в рамках процедуры банкротства и возможность реального получения денег из конкурсной массы не очень велика.

6. Лицам, заключившим договоры долевого участия, предусматривающие передачу нежилых помещений площадью более 7 кв.м., будет выгоднее расторгнуть договоры и забрать деньги со счета эскроу, поскольку даже если дом будет достроен, получить помещения они не смогут, только денежную компенсацию.

То есть с учетом роста цен на недвижимость не факт что счета эскроу лучше защищают участников строительства. Раньше в процедурах банкротства дома в основном достраивались и дольщики получали квартиры, хотя и с задержкой в несколько лет, а при схеме с эскроу-счетами дольщик может получить деньги сразу, но только внесенную сумму, без процентов и возмещения убытков. А на эту сумму уже сравнимое жилье купить как правило нельзя.

Но вообще раньше времени паниковать не стоит, возможно все-таки ситуация разрешится и без введения процедур банкротства.

Если вам необходимо ведение дела в суде – обращайтесь – поможем. 8 903 125 7630, www.advokatartemsidorov.ru