СДЕЛКИ С КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: КАК НЕ ОСТАТЬСЯ У РАЗБИТОГО КОРЫТА
Традиционный авось и непонимание рисков при купле-продаже и аренде коммерческой недвижимости приводят к судам. Как их избежать, рассказывает на РБК Роман Щербинин, старший партнер коллегии адвокатов «Железников и партнеры», а я сокращаю.
Недвижимость — дорогой вид имущества, поэтому разногласия при купле-продаже часто приводят к конфликтам.
Что указать в договоре купли-продажи
➖описание объекта с указанием адреса, кадастрового или инвентарного номера, площади и прочего;
➖стоимость объекта;
➖порядок оплаты;
➖наличие обременений.
Подготовка покупателя к сделке купли-продажи
1. Досконально изучить актив, то есть запросить у продавца и проверить:
— правоустанавливающие документы на объект (например, договор купли-продажи и выписки из ЕГРН);
— уставные документы собственника (для юридического лица), или паспорт (для физического лица);
— кадастровый (технический) паспорт;
— экспликацию помещений;
— поэтажный план;
— документы на коммуникации.
Объект в договоре купли-продажи должен быть описан как в документах на недвижимость.
2. Проанализировать юридическую судьбу объекта.
Запросить у продавца и изучить документы по предыдущим сделкам для оценки рисков признания их недействительными (можно получить в Росреестре).
Если малый или средний бизнес арендует государственную или муниципальную недвижимость более пяти лет, то имеет право выкупить ее в рассрочку. Выкупную цену устанавливает уполномоченный госорган.
При аренде помещения
Арендатор должен изучить документы, которые предлагают подписать.
В них обязательно должно быть:
➖описание объекта;
➖цена договора;
➖порядок оплаты;
➖санкции за нарушение соглашения;
➖ответственность за содержание коммуникаций.
Ответственность за содержание коммуникаций в арендуемом помещении часто размыта. Арендодатель считает, что после заключения договора ответственность автоматически переходит к арендатору, а по закону это не всегда так. Поэтому стоит разделить зоны ответственности. Например, за электрощит отвечает арендатор, за пожарную сигнализацию — арендодатель, за водопроводные трубы и трубы отопления — арендодатель.
Что сделать арендатору перед подписанием договора
✔️ Провести инженерный аудит объекта (привлечь специалистов для проверки технического состояния и коммуникаций).
✔️ Разграничить зоны ответственности за коммуникации в рамках арендуемого объекта.
✔️ Застраховать ответственность у надежного страховщика.
Что важно
▪️ Не имеет значения, что к моменту судебного разбирательства объект уже десять раз менял собственника. Суд интересуют только первая и последняя сделки купли-продажи.
▪️ Подписание договора купли-продажи недвижимости неуполномоченным лицом может привести к недействительности сделки. Поэтому необходимо проверить полномочия участников сделки. Должен быть документ, дающий право на совершение сделки от имени юридического лица, например приказ о назначении гендиректором.
Что нужно сделать при покупке недвижимости
1. Проверить у продавца полномочия распоряжаться недвижимостью и соблюдать предусмотренные законом процедуры.
Изучить учредительные документы продавца. Выяснить, какие процедуры он обязан совершить и проверить перед сделкой их выполнение.
2. Проверить другого участника сделки по рекомендациям ФНС.
3. Дополнительно проверить контрагента на отсутствие признаков банкротства, количество судебных споров с его участием, исполнительных производств, финансовых проблем и негативного информационного поля.
Для этого использовать сайты арбитражных судов, судов общей юрисдикции, Федеральной службы судебных приставов и другие открытые источники.
#право #коммерческаянедвижимость
Традиционный авось и непонимание рисков при купле-продаже и аренде коммерческой недвижимости приводят к судам. Как их избежать, рассказывает на РБК Роман Щербинин, старший партнер коллегии адвокатов «Железников и партнеры», а я сокращаю.
Недвижимость — дорогой вид имущества, поэтому разногласия при купле-продаже часто приводят к конфликтам.
Что указать в договоре купли-продажи
➖описание объекта с указанием адреса, кадастрового или инвентарного номера, площади и прочего;
➖стоимость объекта;
➖порядок оплаты;
➖наличие обременений.
Подготовка покупателя к сделке купли-продажи
1. Досконально изучить актив, то есть запросить у продавца и проверить:
— правоустанавливающие документы на объект (например, договор купли-продажи и выписки из ЕГРН);
— уставные документы собственника (для юридического лица), или паспорт (для физического лица);
— кадастровый (технический) паспорт;
— экспликацию помещений;
— поэтажный план;
— документы на коммуникации.
Объект в договоре купли-продажи должен быть описан как в документах на недвижимость.
2. Проанализировать юридическую судьбу объекта.
Запросить у продавца и изучить документы по предыдущим сделкам для оценки рисков признания их недействительными (можно получить в Росреестре).
Если малый или средний бизнес арендует государственную или муниципальную недвижимость более пяти лет, то имеет право выкупить ее в рассрочку. Выкупную цену устанавливает уполномоченный госорган.
При аренде помещения
Арендатор должен изучить документы, которые предлагают подписать.
В них обязательно должно быть:
➖описание объекта;
➖цена договора;
➖порядок оплаты;
➖санкции за нарушение соглашения;
➖ответственность за содержание коммуникаций.
Ответственность за содержание коммуникаций в арендуемом помещении часто размыта. Арендодатель считает, что после заключения договора ответственность автоматически переходит к арендатору, а по закону это не всегда так. Поэтому стоит разделить зоны ответственности. Например, за электрощит отвечает арендатор, за пожарную сигнализацию — арендодатель, за водопроводные трубы и трубы отопления — арендодатель.
Что сделать арендатору перед подписанием договора
✔️ Провести инженерный аудит объекта (привлечь специалистов для проверки технического состояния и коммуникаций).
✔️ Разграничить зоны ответственности за коммуникации в рамках арендуемого объекта.
✔️ Застраховать ответственность у надежного страховщика.
Что важно
▪️ Не имеет значения, что к моменту судебного разбирательства объект уже десять раз менял собственника. Суд интересуют только первая и последняя сделки купли-продажи.
▪️ Подписание договора купли-продажи недвижимости неуполномоченным лицом может привести к недействительности сделки. Поэтому необходимо проверить полномочия участников сделки. Должен быть документ, дающий право на совершение сделки от имени юридического лица, например приказ о назначении гендиректором.
Что нужно сделать при покупке недвижимости
1. Проверить у продавца полномочия распоряжаться недвижимостью и соблюдать предусмотренные законом процедуры.
Изучить учредительные документы продавца. Выяснить, какие процедуры он обязан совершить и проверить перед сделкой их выполнение.
2. Проверить другого участника сделки по рекомендациям ФНС.
3. Дополнительно проверить контрагента на отсутствие признаков банкротства, количество судебных споров с его участием, исполнительных производств, финансовых проблем и негативного информационного поля.
Для этого использовать сайты арбитражных судов, судов общей юрисдикции, Федеральной службы судебных приставов и другие открытые источники.
#право #коммерческаянедвижимость