Вторичный рынок жилья Екатеринбурга в условиях длительного спада продолжает демонстрировать хорошую устойчивость. В 2025 году рынок сохранил повышательную динамику. По данным Уральской палаты недвижимости текущий уровень средней цены 1 кв. м на 9% выше показателей декабря 2024 года.

Но, как и ранее, общее повышение цен обеспечивается переоценкой в группе современного жилого фонда. Вторичка продолжает «молодеть», на рынок продолжают поступать вчерашние новостройки. Именно эти квартиры тянут средний индикатор вверх, в то время как в старом жилом фонде – ценовая стагнация. Уровень цен на «хрущевки» и «брежневки» за последние два года почти не поменялся.

@reburg_ekb

Возможности вторичного рынка для улучшения жилищных условий

Оборот вторичного рынка в последние годы ограничен высокими ипотечными ставками. Многие семьи, ориентированные на процесс улучшения жилищных условий на рынок не стремятся, полагая, что осуществить переезд будет сложно. Многие считают, что не получат справедливой оценки своей квартиры в текущих условиях. Но в случае с обменом, переездом из одного района в другой, изменением площади квартиры это не критично. В этом случае продавец является одновременно и покупателем. Соответственно, если в одном случае для него действуют ограничения, в другом – возможности.

В настоящий момент сложились неплохие возможности для тех, кто рассчитывает увеличить площадь квартиры и число комнат в ней. Мы сравнили соотношение цен на однокомнатные квартиры с двух и трехкомнатными на вторичном рынке по данным Уральской палаты недвижимости. В целом по рынку «однушки» сегодня на 14% дороже трехкомнатных квартир и на 12% - двухкомнатных. Исторически это хорошая возможность для расширения площади. Продавая однокомнатную квартиру сегодня, можно рассчитывать на комфортные цены при покупке квартиры с несколькими спальнями. Предполагаем, что после того, как рыночная ипотека заработает, оборот в более просторных квартирах вырастет и эта разница сократится.

@reburg_ekb

По данным аналитической платформы bnMAP.pro на рынке новостроек Екатеринбурга растет доля проектов, где продавец предлагает покупателю несколько вариантов отделки на выбор. Наиболее распространённая практика – выбор между предчистовой и отделкой «под ключ». Реже – покупатель может выбрать дополнительные опции в виде качественного ремонта санузла и кухни. Доля проектов, где финишная отделка – это базовый и единственный вариант сокращается.

Качественный и ценовой выбор для покупателей — это хорошо. Но подход с опциональной отделкой не решает проблему длительных строительных процессов в таком доме после его сдачи. Поэтому сокращение доли квартир с отделкой «под ключ» мы рассматриваем как качественное упрощение на фоне ограниченных финансовых возможностей покупателей. При этом считаем, что внутренние технические решения и отделка квартиры станут одним из ключевых факторов качественной конкуренции в следующие 5-10 лет. И наработка компетенций в этом направлении – это необходимый шаг для девелоперской компании.

@reburg_ekb

В дополнение к данным о сложившихся пропорциях цен на разные типы квартир старая, но поучительная история про комнаты.

Было время, когда средняя цена 1 кв. м в комнатах была выше, чем в квартирах. Все изменилось в кризисный период 2015-16 гг, когда комнаты стали лидерами по темпам падения цен и с тех пор сильно отстают от общей динамики рынка. До 2015 года у многих участников рынка не было сомнений в том, что «комната» - хороший вариант для покупки своего первого жилья и отличный вариант для инвестиций. Но качественная переоценка такой недвижимости на фоне роста компактных квартир в новостройках быстро разрушила эти тезисы.

Сейчас уже сами студии и «хорошее стартовое жилье» и вариант для инвестиций. Но и эти установки будут проверены временем и вторичным рынком в следующие 10 лет.

@reburg_ekb

Резюме недавней беседы на канале SMART | Маркетинг и продажи и презентация с предварительными итогами на рынке жилья 2025 года.

Друзья, коллеги,
спасибо, что были с нами в этом году.

Всем добра, улыбайтесь, удивляйтесь и удивляйте в новом году!

@reburg_ekb

Никита Словиковский обращает внимание на быстрый рост предложения на рынке аренды жилья Екатеринбурга и ценовую коррекцию 2025 года. Массовое увлечение «инвестициями в недвижимость» дает о себе знать. Рынок аренды и ранее сильно отставал от динамики цен продажи. Попытка выровнять эту диспропорцию в 2023-24 гг не получила развития. В ближайшее время рост предложения продолжится, слишком много сделок по льготным программам было совершенно не для решения текущих жилищных потребностей.

Дальше, если простои начнут расти, а цены аренды продолжат корректироваться, часть таких квартир начнет поступать на вторичный рынок. Но пока собственники до этого еще не дошли. Более того, в конце 2025 года покупатели продолжали «отоваривать» семейную ипотеку, скупая самые доступные и компактные квартиры. Пока есть возможность занять под 6% некогда думать о стратегии. Все просто: «дают- бери, бьют – беги». Пока дают.

График: данные Уральской палаты недвижимости

@reburg_ekb