Даже если жилье построено - это еще не значит, что оно будет продано, напоминает ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, в своем комментарии

Статистика ЕИСЖС свидетельствует, что на российском рынке продолжается рост предложения в секторе строящегося жилья. Остатки нереализованных квартир растут, а также много проектов, где продажи еще не открыты. Достаточно много «спящих» проектов, по которым есть вся разрешительная документация и опубликованная проектная декларация, но стройка и продажи по ним еще не идут. В будущем эти резервы могут быть выведены на рынок очень оперативно.

По итогам прошлого года на всех крупных рынках годовой объем запуска новых проектов был сопоставим или превышал объем реализации квартир на стадии строительства. Исключение – Москва, где темпы вывода новых ЖК были не очень высокими.

Наиболее заметный процесс избыточного пополнения рынка наблюдается в городах: Краснодар, Екатеринбург, Красноярск.
В начале 2026 года ситуация сильно не меняется. Девелоперская активность на рынках большинства городов миллионников остается высокой по сравнению со сложившимися темпами продаж.

Я не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать

Дмитрий Прокофьев, отвечая на реплику Александра Данилова, директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, обращает внимание на то, что доступность жилья определяется не кредитом, а разумными и сбалансированными условиями функционирования рынка.

Спрос можно быстро простимулировать через льготные программы. Но предложение на эти изменения быстро не реагирует. Спрос быстро падает без льготных программ, но издержки девелоперов быстро не снижаются. Рост цен предыдущих лет разогнал цены на землю, загнал девелоперов в долги. Тот факт, что объем стройки не снижается не позволяет снизить цены на трудовые ресурсы. Разумный баланс цен – результат долгосрочных усилий на стыке федеральных и локальных условий развития.

Текущий разброс цен в крупнейших городах страны не всегда говорит о привлекательности города для жизни, а является следствием градостроительной политики и уровня развития строительного комплекса. Слишком по разном реагировали локальные рынки на те стимулы, которые были в прошлом. Одни быстро наращивали предложение, другие решили – зачем строить больше, если можно продавать дороже.👇

Не кредитом единым…
 
«Квартирный вопрос» портит жителей в любом большом городе «жильё слишком дорого», аренда растёт быстрее зарплат, а «молодым семьям» надо либо копить десятилетиями, либо уезжать в пригородные гетто. Что делать? В РФ сделали доступным кредит – получилось так себе, ("я не знаю сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать", шутит начальник по аналитике ЦБ РФ).
 
Дело все-таки не в доступном кредите, объясняет Тобиас Петер из Американского института предпринимательства (AEI Housing Center) в публикации «San Francisco's Housing Problem Is Solvable: How the City Can Actually Build Enough Housing», где он разбирает «квартирный вопрос» на примере Сан-Франциско - города с высочайшими доходами жителей и одновременно с одним из самых глубоких жилищных кризисов в «первом мире».
 
Сан-Франциско не хватает примерно 100 000 домов. Чтобы закрыть этот разрыв за разумное время, штат Калифорния установил для города целевой показатель в рамках программы Regional Housing Needs Allocation (RHNA). На восьмилетний цикл 2023–2031 годов городу предписано обеспечить планирование и зонирование под 82 069 новых жилых единиц, т.е. нужно строить около 10 000 домов в год. Причём значительная часть жилья должна быть доступной по цене, что делает задачу ещё более сложной.
 Сегодня Сан-Франциско строит в год около 2500 домов — в 4 раза меньше целевого показателя: что мешает — дорогой кредит или кривая строительная политика?

Дешёвый капитал не спасёт проекты, которые город сделал слишком дорогими, слишком медленными и слишком рискованными для строительства, заключает Петер. Он сравнивает строительные издержки в Калифорнии и Техасе - штате, где строят гораздо активнее при тех же макроэкономических условиях. Оказывается, даже после вычета природных и рыночных факторов, политически обусловленная премия к стоимости строительства в Сан-Франциско достигает 30–60%. Она складывается из затяжных согласований (плюс примерно 8% к издержкам), из высоких сборов и налогов на развитие (ещё 5–10%), из избыточных «мягких» затрат на соответствие нормативам, дизайн-ревью и экспертизы (10–15%), из рисков зонирования и неопределённости с разрешениями (5–10%) и, наконец, из мандатов на строительство доступного жилья в рыночных проектах — это даёт ещё 15–30 %.
 
То есть, дай застройщикам хоть беспроцентные кредиты, они не смогли бы строить в Сан-Франциско с той же эффективностью, что в Хьюстоне. Потому что «правила игры» — не ставка, а количество этапов согласования, требования к парковкам, две лестницы в многоквартирном доме вместо одной, обязательные слушания, где соседи могут заблокировать проект, и многолетний риск судебных исков. Всё это закладывается в цену метра.
 
Калифорнийский кейс важен для любого крупного города. Доступность кредита — это про спрос. Субсидируя ипотеку, мы делаем покупку жилья чуть более реальной для отдельных семей, но, если предложение жёстко ограничено, дополнительный спрос уходит в рост цен. Эту арифметику уже усвоили в РФ, где льготная ипотека привела к взлёту цен на первичном рынке. Строительная политика — это про предложение. И она действует на порядок мощнее, хотя менять её политически сложнее.

Исследование AEI Housing Center показывает, что Сан-Франциско технически способен выйти на уровень почти 9 650 домов в год. Но для этого нужны не дешёвые кредиты, а три изменения политики. Первое: разрешить достаточно высокую плотность там, где рынок реально хочет строить. Второе: сделать строительство «по праву» (by-right) — чтобы проект, соответствующий чётким стандартам, утверждался автоматически, без соседского вето. Третье: резко сократить число этапов и требований, включая обязательное наличие двух лестниц в многоквартирном доме, что делает почти невозможным строительство на узких участках (которых в Сан- Франциско много)
 
Доступный кредит важен — особенно для семей, которые не могут купить жильё без заёмных денег. Но лечить нехватку предложения субсидиями спроса, а потом удивляться росту цен – ну, такое…

Что может быть «не так» с гипотетическим снижением цен на жилье - объясняет ув Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Девелоперы хотят продавать квартиры дорого, но денег у покупателей недостаточно. Когда денег на дорогую квартиру нет, можно взять в долг. Но ипотеку дают не всем, а сама ипотека может быть дороже квартиры. Но на рынке есть льготные программы. Спрос в последние годы оставался волатильным с высокими пиками и глубокими провалами из-за страха потерять привилегии, которые были у покупателей по льготной и семейной ипотеке. Эти льготы вселяли уверенность и продавцам, которые стремились на рынок с дорогими квартирами под тем же страхом упустить этот благоприятный период, когда можно продавать за счет бюджетных субсидий несмотря на то, что денег у покупателей мало.

В текущем контексте мы давно должны были получить сокращение предложения на рынке новостроек из-за возросших девелоперских рисков. Но не получили, на протяжении последних лет объем вывода новых проектов превышает объем продаж на стадии строительства. Надежда девелоперов на сохранение льготных программ частично реализовывалась. Но этот резерв истощается, а правительство стремится ограничить свои расходы в этом направлении. А вот расчет на быстрое снижение ключевой ставки постоянно сдвигается. В этих условиях многие компании оказались в ситуации, когда не могут продавать больше и дороже и не могут снизить постоянные расходы из-за высоких ставок по коммерческим кредитам и проектному финансированию. Резервы прошлых лет оказались съедены.

Итог - многие компании сегодня работают не на собственную, а банковскую прибыль и на сохранение бизнеса до лучших времен. Могут ли в этих условиях падать цены? Могут, но не везде не у всех, и точечно. Чаще всего это пожарные решения, которые обычно случаются на конечных стадиях реализации или в готовых домах.

Расчеты на падение цен - традиционная надежда покупателей, которые не могут позволить себе сделку сегодня. В истории такие периоды были: 1999, 2009, 2015. Это снижение было отражением кризиса возможностей покупателей. Обычно более заметное падение в эти периоды показывал вторичный рынок. В этом секторе нет понятия себестоимости и есть тысячи продавцов с разными целями и задачами. Что происходит на вторичном рынке сегодня? В основном та же стагнация, где-то ценовое расслоение на фоне насыщения этого сегмента современными квартирами. Фронтального снижения цен нет. Сделок немного, но и предложение пока не избыточно.

Расчет на снижение цен - плохой сценарий для рынка. Он будет индикатором больших проблем в экономике и потребительском поведении. Хороший сценарий для рынка - повышение эффективности девелоперского бизнеса, снижение затрат и умеренные темпы роста цен не выше инфляции. Поэтому возможные банкротства компаний и ожидаемая некоторыми экспертами распродажа квартир на этом фоне - это лишь эпизод, за которым последует снижение объемов стройки и предложения. А это точно не увеличит доступность жилья даже на среднесрочном горизонте.

Ситуацию с проектным финансированием жилья "по версии ЦБ РФ" комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Банк России подготовил отчет о проектном финансировании в 1 кв. 2026 года, где фиксирует важные рыночные тренды:

◾️ Активность девелоперов остается высокой. Компании опубликовали проектных деклараций на 10,8 млн. кв. м, но вывели на продажу лишь 8,1 млн. кв. м. И первая и вторая цифра значительно выше объема продаж на стадии строительства за этот же период - около 5,8 млн. кв. м. Таким образом, общее предложение на рынке новостроек продолжает копиться, как и рыночные резервы, которые пока не поступили на рынок.
◾️Накопленная разница между ценой заключенных ДДУ (8,9 трлн руб.) и остатками на счетах эскроу (7,4 трлн руб.) составила около 1,5 трлн рублей. Это результат широкого использования рассрочек девелоперами в предыдущие периоды. После января 2026 года многие продавцы были вынуждены снова увеличить долю таких сделок.
◾️В целом по стране рост цен на первичном рынке сохраняется. Но в реальном выражении, с учетом инфляции за 1 кв. 2026 он не очень большой – 0,9%.
◾️Выдача средств застройщикам в рамках одобренных лимитов сокращается. Кроме технических факторов, есть и рыночное объяснения – низкие темпы реализации ведут к более растянутым срокам строительства.
◾️ Покрытие задолженности средствами на счетах эскроу за 1кв. 2026 снизилось на 1 п.п. до 68%. Во многом это эффект рассрочек – сделки есть, а денег на эскроу нет.
◾️ Средняя ставка по проектному финансированию в 1 кв. 2026 года составила 9,95% (-0,4 п.п. к 1 кв. 2025). При этом около 19% кредитов обслуживается по ставке выше 16%.

Общая картина рынка остается удовлетворительной. Но, как мы показывали ранее, рынок новостроек страны – это лоскутное одеяло. И на каждом локальном рынке очень контрастные проекты. В крупных городах всегда есть единичные девелоперы, которые не выполняют взятые на себя обязательства, сдают дома с опозданием или с плохим качеством. Но грань восприятия между единичными событиями и системными проблемами очень тонкая. Вопрос доверия к рынку строящегося жилья - ключевой вопрос 2026 года. Доверие не определяется ключевой ставкой, складывается годами, но рушится очень быстро.