Может быть, конечно, когда-то все станет иначе, но пока это уж очень отдаленные перспективы, а в некоторых городах, кажется, что подобный отраслевой расклад уже идет с приставкой «навсегда».

Сегодня девелопмент - это сугубо про процесс:) не про результат.

Чтобы этим процессом заниматься, его нужно уж очень любить, а делать это непросто:) ну и чтобы любить, необходимо уметь. Неумения в текущей реальности он не прощает.

В целом, сейчас есть смысл идти в девелопмент только если земля куплена не на рыночных условиях, например, простаивает в хорошем месте еще с 90-х. Ну или если вы с собственником земли смогли договориться о каких-то очень-очень партнерских условиях, когда вначале деньги не требуются, а в конце их нужно отдать адекватное количество.

📍Эх, приплыли. Dataflat опубликовал данные по продажам новостроек за прошлый месяц. Продано всего 3,2 тыс лотов. И забегая вперёд, с уверенностью могу сказать, что это… катастрофа.

Теперь давайте посмотрим продажи по сегментам:

Комфорт-класс, ну или локомотив отрасли — максимальное снижение, которое можно даже назвать РУХОМ. Смотрите сами: март 2025 — продано 2,1 тыс лотов, март 2026 — 1 тыс лотов. Продажи упали в два раза!

Но это объясняется тем, что «ПИК» практически не выводит новые проекты. Вот это очень плохо, нужно строить много и продавать быстро — тогда и цены будут рыночные.

А сейчас, я даже отчасти понимаю оранжевого застройщика. Предположим он снижает цены процентов на 20-30. Что сделаем мы? Мы всё скупим. А что ему дальше делать? Ведь кредиты пока дорогие, как и рыночная ипотека, поэтому начать новую стройку он не сможет.

М-да, дилемма… Вот поэтому, выше я и написал, что строить нужно много, но пока этому мешает высокая ключевая ставка.

Бизнес-класс — ситуация плюс-минус рыночная: март 2025 продано 2 тыс лотов, март 2026 — 1,5 тыс лотов.

Да, снижение есть, но оно объяснимо и Рухом назвать её нельзя. А теперь обратите внимание на парадоксальность ситуации, которое противоречит здравому смыслу: продажи бизнес-класса обгоняют комфорт на 50%.

Когда такое было? Я что-то такого не припомню, для сравнения напишу, сколько было продано в кризисном мае 2022 года: комфорт-класс — 2,3 тыс лотов, бизнес-класс — 0,6 тыс лотов.

Видите, что сейчас происходит в столице с локомотивом рынка, а именно с комфорт-классом? Его не строят, поэтому и имеем такие продажи.

🔖 Друзья, положа руку на сердце, со всей ответственность заявляю, — такую не рыночную ситуацию срочно нужно исправлять. И исправить ее можно либо введением новых льготных ипотечных программ, либо снижением ключевой ставки. Ибо вы сами видите, что происходит с ценами, когда застройщики перестают строить.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга объём предложения за неделю немного подрос. В спальных районах (включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН) +1,8%. Но обольщаться не стоит - скорее всего увеличение объёма предложения в начале месяца за счёт перевыставления объектов. Более показательными будут вторая–третья недели месяца.

Сейчас в спальных районах выставлено около 16 тыс. квартир, это существенно ниже привычных уровней. А дальше можно как мантры повторять фразы из предыдущих «итогов». Серьезных поводов для восстановления предложения нет. Спрос вне супер активный, но устойчивый. Новые объекты с адекватной ценой, и подготовленнымидокументами пользуются повышенным интересом, уходят быстро и почти без дисконтов. Рынок бодрый, даже без доступной рыночной ипотеки (ставки банки так и не снизили). И т.д. и т.п.

Интересная деталь: по Ленинградской области по итогам марта снижение числа зарегистрированных сделок к февралю есть, но минимальное. При этом за первый квартал зафиксирован максимальный объём сделок за последние 5 лет, а год к году - прирост на 23%. Ждём статистику по Петербургу - она покажет более полную картину.

Новостройки. Статистика продаж новостроек подтверждала ожидаемую просадку.
По данным Dataflat, в Петербурге в марте количество сделок снизилось на 16% к февралю и на те же 16% к марту прошлого года. Одна из главных причин - слабая динамика по семейной ипотеке. На 29 марта в целом по стране выдано 135,5 млрд руб., повторим результаты февраля. Теперь в статистике полностью отражены последствия декабрьского-январского ажиотажа вокруг ограничений семейной ипотеки.

Дно прошли, теперь ключевой вопрос - насколько быстро рынок начнёт восстанавливаться от этого уровня. У застройщиков все тот же ограниченный арсенал инструментов поддержки спроса: рассрочки, точечные скидки, различные комбинации с рыночной ипотекой, а также трейд-ин и выкуп.

Причём по трейд-ину с конца марта наблюдаем устойчивый рост обращений. Есть заметный сдвиг в структуре сделок: всё чаще в зачёт идут квартиры с выделенными долями на несовершеннолетних. Это явный сигнал, что рынок смещается от инвестиционных покупок к улучшению жилищных условий. Покупатели выбирают готовые или максимально близкие к сдаче объекты, чтобы быстро переехать в новую квартиру.

На рынке долгосрочной аренды по данным ЦИАН и Авито за неделю зафиксирован рост предложения примерно на 1,2%. В отличие от двух предыдущих лет рынок задержался на плато из-за куда большего объема предложения, сглаживающего сезонные колебания. Все так же ждем снижения объемов предложения.

@yeltsovm

Объем вывода новых проектов на рынок новостроек России остается повышенным

Слабые результаты продаж в феврале-марте фиксируют очевидный факт - краткосрочно спрос можно разогнать на страхе потери льготных привилегий. Но за любым ажиотажем следует провал. За последние годы девелоперы адаптировались к таким коротким циклам, в рамках которых надо успевать "делать кассу" и были готовы как повышенному интересу в конце прошлого года, так и к текущему спаду. Но проблема такого характера движения рынка в том, что он не формирует устойчивой базы для длительных проектов, чей срок реализации в последние годы вырос с 2 до 3 лет.

Тем не менее, общая неопределенность не мешает девелоперам увеличить запуск новых проектов в 1 кв. 2026 года на 40% к показателям прошлого года. Число новых ЖК, по которым опубликованы проектные декларации в 1 квартале года рекордно высокое и превышает уровни 2023-24 гг. Весь прошлый год мы спорили с тезисом о том, что рынку новостроек грозит дефицит из-за того, что девелоперы снизили активность на фоне снижения продаж. Но это снижение было не таким небольшим, а резервы для увеличения ассортимента есть на большинстве рынков. Начало 2026 года подтверждает это.

Если иллюстрации не грузятся, смотрите наши данные на других платформах 👇

@REBURG |Дзен|max

👀 Давайте трезво посмотрим на март 2026 по новостройкам

На первый взгляд, всё выглядит нормально: местами даже есть рост. Но если копнуть глубже, возникает вопрос - рост относительно чего? От провального февраля? Если же смотреть на абсолютные цифры, картина остаётся слабой. Раньше топ-проекты спокойно продавали по 150-200 лотов в месяц. Сейчас 50-70 - и это уже считается хорошим результатом.

И главный вопрос - кто именно покупает и на каких условиях? Потому что цена за квадратный метр уже не так важна, как финансовая упаковка сделки.

Застройщик сегодня уже - не самостоятельный игрок. Он работает в логике банков. Именно банки во многом управляют спросом через инструменты - а не через прямое снижение цены.

Отсюда простой вывод: падения цен, которого многие ждут, скорее всего не будет. Вместо этого рынок будет усложнять и "улучшать" условия покупки.

И это уже происходит. Мы видим:
🔸траншевую ипотеку (несмотря на все попытки её ограничить)
🔸субсидированные ставки
🔸комбинированные программы
🔸всё более растянутые графики платежей

И это только начало. Рынок трансформируется: раньше всё было проще: есть деньги - покупаешь квартиру. Сейчас модель другая: даже если денег не хватает, тебе предложат инструмент, с помощью которого ты всё равно сможешь войти в сделку.

👉Если у тебя есть 5 млн ₽, тебе соберут подходящую схему. Если ты способен платить 150-200 тыс. ₽ в месяц, тебе предложат, например, евро-3 с красивой ставкой на первые годы.

Это и есть новая реальность. Ирония в том, что многие ждали снижения ставки ЦБ, чтобы "удачно войти" в рынок. Но рынок за это время уже адаптировался и перестроился без них.

Цены выросли, инструменты стали сложнее, а сам вход в рынок не стал дешевле - он просто стал иначе упакован.

Если коротко: рынок новостроек не падает - он превращается в финансовый продукт.

"Smarent. Pro недвижимость" в Telegram / в MAX

Мое мнение на Радио1 о возможных изменениях семейной ипотеки

Вице-премьер Марат Хуснуллин на коллегии Минстроя озвучил тезисы, которые рынок, с одной стороны, предвидел, а с другой — воспринял как новый вызов.

Семейная ипотека занимает больше 80% всех продаж. Это «дорогой инструмент для бюджета», но сворачивать его нельзя, иначе стройка встанет.

По поручению президента правительство организовало мониторинг жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Обсуждаются меры поддержки по семейной ипотеке:
• повышение лимита до 8 млн рублей для всех регионов.
• снижение процента по кредиту в зависимости от количества детей в семье.

Логика власти: сохранить баланс между социальной поддержкой и экономикой. И задача понятна — рынок оздоровить и повысить доступность любыми инструментами.

Добавим сюда цель увеличить производительность труда в стройке на 22% к 2030 году. Как видим, планы амбициозные, системные.

Но с текущей ставкой жилье останется труднодоступным. И тут не важно, что написано в буклете застройщика: стандарт, комфорт, бизнес.

Базовая ипотека должна находиться не выше 12%. Это психологическая и математическая граница. Именно в этот момент ежемесячный платеж перестает быть неподъемным, и люди начинают думать не о выживании после сделки, а о выборе квартиры.

И тут вскрывается главный конфликт сегодняшнего дня. Все хотят «продуктовое» жилье: красивые подъезды, закрытый двор, адекватную шумоизоляцию. Хотят качество, но задешево. А что такое продукт в деньгах? Условные плюс миллион или два к цене лота. При низкой ставке этот миллион в ежемесячном платеже — 5–10 тысяч рублей. Терпимо. При текущем проценте — 15–20 тысяч сверху. И вот здесь формируется та самая доступность.

Поэтому в моем понимании покупка жилья сегодня — это исключительно про цену денег. Как вариант, стандартизация жилья без потери ключевого качества, но с отказом от избыточного маркетингового периметра.

#личноемнение #строительство

Лимиты по семейной ипотеке предложили привязать к количеству детей

В процессе изменения условий семейной ипотеки дифференциацию в зависимости от количества детей нужно распространить не только на ставку, но и на максимальный размер кредита. Об этом заявил руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин, передаёт «Газета. RU».

«Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти, где сейчас установлен лимит в 12 млн рублей для семьи с одним ребёнком, можно рассмотреть его поэтапное увеличение: до 15 млн рублей — для семей с одним ребёнком, до 18 млн — с двумя детьми и до 21 млн рублей — для семей с тремя и более детьми», — сказал специалист.

На его взгляд, комплексное применение дифференцированной ставки и увеличенных лимитов позволит повысить адресность программы семейной ипотеки, параметры которой не пересматривались с 2018 года.

«При этом текущие рыночные условия, включая среднюю стоимость двухкомнатной квартиры в новостройках Москвы на уровне 30–35 млн рублей, дополнительно подтверждают актуальность корректировки действующих ограничений», — добавил Юлиан Овечкин.

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Фёдор Выломов в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что было бы логичным рассмотреть дифференциацию лимитов льготной части кредита, чтобы большие семьи могли взять по субсидируемой программе большее по площади жильё.

«При этом крайне важно предусмотреть бесшовный переход с одних условий программы на другие при рождении детей. Чтобы при появлении в семье второго ребёнка, автоматически снижалась ставка по уже выданной ипотеке, а также, при необходимости дальнейшего увеличения жилплощади, предоставлялась возможность переоформления льготного займа на новую квартиру большей площади», — поделился спикер.

Глава Национального агентства развития рынка недвижимости Камила Фазлыева подчеркнула, что предложения о повышении максимального размера кредита по семейной ипотеке продиктованы существенным ростом цен на квартиры с 2018 года, когда эти лимиты были установлены.

«О повышении, но в более разумных пределах — до 8 млн рублей вместо 15 млн — говорят и в правительстве. Начался предвыборный период, и подобных предложений мы услышим ещё не мало. Но, что касается реальной возможности, продиктованной приоритетами госбюджета, то рассчитывать на увеличение объёмов выдачи льготной ипотеки не стоит», — высказалась эксперт.

По её мнению, семейная ипотека после изменения её условий уже стала целевой и адресной, а подход к развитию программы — более взвешенным.

«Плавный рост рыночной ипотеки и снижение роли ипотеки за счёт бюджета — это то, что будет характеризовать весь 2026 год», — заключила Камила Фазлыева.