А вместе с этим потянутся уголовные дела против темщиков и хитрых бабулек, которые сливали деньги на себя, а не отдавали мошенникам. А таких будет по меньшей мере треть от всего количества кейсов с "обманами".

Будет ли это как-то отражаться на рынке недвижимости в дальнейшем - основной вопрос и от СМИ, и от людей в целом. Ответ прост - нет. Будут лишь косметические изменения.

1️⃣ Продажи страхования титула в следующем году сделают х2-х3 к результатам этого года. Даже несмотря на позитивное завершение "Долингейта" для стороны покупателей. Просто теперь купцы будут сильно жестче страховаться и тратить больше на обслуживание сделок. В том числе на страхование.

2️⃣ Пойдет вверх количество нотариальных сделок. Все-таки есть вероятность, что договора купли-продажи, заключенные у нотариусов, сделают "железобетонными". Да, это будет выходить дороже, но это будет практически 100%-ной гарантией успешного проведения сделки.

3️⃣ Справки из ПНД и видеофиксация сделок будут обязательными для стороны покупателя, чтобы были лишние аргументы в суде, если вдруг после такого дело туда все-таки придет. А еще - повод для заведения уголовных дел против людей, которые реально тратили деньги на ништяки, а не отдавали кому-то.

4️⃣ Спрос на вторичку пойдет вверх, но не из-за бифа Долиной с Лурье, а из-за снижения ключевой ставки, и не двузначными темпами, чтобы наращивать ценник как грибы. Новостройки стоят на 80-90% дороже б/у жилья - ну камон, о чем мы говорим. Семейная ипотека выдыхается и все равно она доступна только ограниченному количеству покупателей. Ну а раз есть вариант что-то купить за 10 миллионов, а не за 18, и не ждать два года, а заехать завтра, то зачем ковыряться? К тому же в реальности дома, которые строили даже в начале десятых годов, не говоря уже о более ранних периодах до 70-х годов, на порядок лучше того барахла, что эконом-девелоперы строят сегодня.

Главное, чтобы народ не решил по-новой, что покупка жилой недвижимости - это инвестиция. В контексте старения населения и сокращения рождаемости это ну вот совсем мимо.

📉ЦБ РФ понизил ключевую ставку с 16,5 до 16%

💭Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость:

– Незначительное снижение ключевой ставки не окажет особого влияния на вторичный рынок. В следующем году наиболее вероятный вариант развития событий, на мой взгляд, – понижение ключевой ставки и, соответственно, удешевление ипотеки, но не резкое, а медленное и несущественное. Поэтому взрывного спроса на вторичке в следующем году не будет, и сегодняшние рыночные тенденции сохранятся, то есть, большинство покупателей – со своими деньгами, квартирный вопрос решается в основном за счет альтернативных покупок и продаж, ликвидное предложение ограничено, возможно, будет немного больше сделок в связи с плавной коррекцией ставки и постепенным выходом на рынок отложенного спроса. Думаю, что сам рынок, при отсутствии внешнего давления, способен будет сгенерировать плюс 10–15% спроса относительно текущего года, но в целом ситуация во вторичном сегменте останется такой же. Ценовая картина не меняется уже несколько лет, а с учетом общей инфляции получается вовсе не рост, а спад стоимости вторичного жилья. На этом фоне вряд ли в следующем году стоит ожидать какого-то заметного увеличения цен.

#ключеваяставка #ставкаЦБ #недвижимость #ИНКОМНедвижимость

Думаю вы уже знаете, ключевая ставка 16%

Что это значит для рынка недвижимости ?

1. Инфляция сохраняется
2. Депозиты сохраняются
3. Перелив денег на недвижимость отменяется
4. Застройщики будут думать, как продавать без семейной ипотеки после 1 февраля
5. Рынок недвижимости и фондовый рады постепенным изменениям.

Если вспомнить, что в декабре 2024 была ставка 21% и ее хотели сделать 23 процента, то 16 процентов перед Новым годом - это действительно подарок!

📉 В 2026 году рынок недвижимости входит в зону системных рисков.

Это уже не про «временные сложности» и не про «коррекцию».Это про моменты, в которых рынок начинает ломаться.

Первый риск — недострои.

Мораторий на штрафы для застройщиков заканчивается. Просрочки по проектному финансированию растут, деньги на эскроу тают. Слабые девелоперы нагрузку не выдержат, их просто выбьет из процесса. Покупатели рискуют застрять в проектах, где стройка формально идёт, а денег на её завершение уже нет. Долгострой снова перестаёт быть теорией и возвращается как практика.


Второй риск — дефолты и возврат квартир в рынок.

Просрочка по ипотеке уже растёт. Личные банкротства выходят из тени. В 2026 году на рынок могут хлынуть квартиры банкротов, инвесторов и тех, кто не вытянул рассрочки и траншевые ипотеки.

Отдельная история — новостройки, купленные в рассрочку. Многие покупатели просто не погасят её вовремя, и застройщику придётся снова выставлять эти квартиры в продажу. Фактически рынок получит вторичное предложение под видом первички.

Этот навес дешёвых объектов неизбежно ударит по ценам. В первую очередь по массовым новостройкам, где спрос держался не на качестве, а на доступности денег.

Третий риск — ценовая иллюзия.


Сегодня дорожает не квартира. Дорожает комбо-продукт, квартира плюс льготная ипотека, рассрочка, субсидия и маркетинговый бантик. При перепродаже все эти бонусы сгорают. Остаётся голая квартира, которая стоит на 15–20 процентов дешевле прайса застройщика. В 2026 году этот разрыв между первичкой и вторичкой может схлопнуться. Не аккуратно, а через открытую переоценку новостроек вниз.

Рынок входит в фазу, где ошибки больше не прощаются. И тот, кто до сих пор смотрит только на рост цены за метр, может очень неприятно удивиться тому, что именно он купил и сколько это на самом деле стоит.

К слову о поддержке застройщиков. Тут Вице-Премьер М.Хуснуулин говорил, что моратории на штрафы была правильная мера.

Но за что я люблю статистику, так за то, что цифры из неё можно по разному складывать.

Ну, вот беда ведь у застройщиков случилась. Смотрите, 2023 год в ноябре 102,5 тысячи продаж по ДДУ в Москве. А 2024 и 2025-й: 77 и 74 тысячи соответственно. В лоб смотреть, так дикий спад продаж. Очевидно же помощь нужна, да?

Нет. Потому что если мы сдвинемся немного в другие годы, то увидим, что по Москве: 2020 год- 72 тыс. продаж ДДУ, 2021 год - 88 тысяч, 2022 год - 76 тысяч.

Т.е. в 2022 году произошло падение продаж в сравнении с 2021 годом на 14%, а дальше рост на 35%, затем падение на 25% и на 4%. В сумме за четыре года всего минус 8%.

И это еще вопрос, правильно ли брать за базу 2021 год с его диким ростом цен и ажиотажным спросом. Если взять за базу 2020 год, то будет +15%.

А ведь еще все время с 2023-года цены на первичку росли, что очевидно компенсирует эти суммарные минус 8%.

Да, за это время было запущено больше проектов и продавать нужно больше. Но кто виноват в том, что застройщики обрадовавшись результатам 2023 года, резко запустили новые проекты? Сейчас, кстати, начали резко снижать.

Т.е. по сути вся поддержка, по крайней мере по Москве, это удержание их прибыльности на уровне 2023 года.

А может быть не нужно было этого делать? Если еще учесть, что основными бенефициарами льготной ипотеки были банки, то вопрос необходимости такой поддержки звучит намного интереснее, правда?

Т.е. как минимум необходимость поддержки московских застройщиков совсем не очевидна. В конце-концов, кто мешал им не задирать цены все это время и увеличивать за счет этого продажи?

На мой взгляд, вообще правильным решением было бы в 2022 году, резко и разово снизить цену, как это было со вторичкой. На те же процентов 20%. И дальше, идти спокойно вверх, а не вымучивать поддержку и не тянуть за счет неё цены вверх.

Это я к чему? К тому, что когда государство говорит о необходимости поддержки граждан, то эта поддержка всегда сегментирована. Причем, есть ещё и поддержка для малоимущих, когда речь про то, чтобы условно "было на что поесть".

Вопрос, а почему стройотрасль поддерживалась широким фронтом, без сегментации, без оценки степени проблем?

В итоге, кто получил максимальную поддержку? Тот кто больше всех продавал и больше всех давал кредитов. Для Москвы это очевидно ПИК, Самолет и др., среди банков - Сбер и ВТБ (ну эти и в пределах всей страны).

У ПИКа и Самолета реально проблемы были, что они там уже банкротиться хотели? Или вопрос был в уровне дохода компаний? Если первое, то да, поддержка нужна. А если второе??

Но, кто-то это выяснял?! Про семейку и банки - я вообще молчу. Так как меры поддержки граждан и застройщиков, очевидно не должны были смешиваться.

Итого. Лично на мой взгляд, мораторий на штрафы уже в 2025 году был лишний. И хорошо, что его не продлили, несмотря на то, что Минстрой даже в самом конце года хотел его протащить.

А в будущем, надеюсь, что государство очень хорошо усвоило урок, что меры поддержки граждан должны быть строго отделены от мер поддержки бизнеса. И что если вводится нерыночный инструмент поддержки бизнеса, то должен вводиться и нерыночный инструмент ограничения цен на продукцию этого бизнеса, чтобы поддержка не использовалась для получения доп.дохода.

@expertned

⚠️ Как вы, конечно, помните, я открыто отрицаю возможность дефицита на рынке жилой недвижимости в 2026 году. Какой дефицит? Куда ни плюнь, в строительный кран попадешь.

🚩 А что насчет обратной ситуации, т.е. переизбытка жилья?

📉 По данным и по мнению ДOM.PФ сегодня на рынке строящегося жилья предложение явно опережает спрос. К концу года продажи немного оживились, однако учитывая, что за первое полугодие разрыв между спросом и предложением был весьма внушительным, это всё ещё влияет на состояние рынка.

⏳ Одна из причин дисбаланса - срок реализации непроданного жилья в стройке. По всё тем же данным ДOM.PФ, в начале октября 2025 этот срок в среднем на Руси составлял около 3,7 лет (при норме до 3,5 лет). Проще говоря, русские квартиры продаются слишком медленно, и непроданные остатки продолжают накапливаться.

⤵️ К декабрю показатель немного снизился до 3,6 лет, но для возвращения к «норме» этого пока недостаточно. При этом объем строящегося жилья продолжает нарастать. С начала года экспозиция увеличилась на 3% и достигла 118,4 млн м2.

ℹ️ Причина нароста не в старте новых проектов, а в замедлении ввода домов в эксплуатацию. Сроки сдачи сдвигаются: почти каждый пятый объект задерживается более чем на полгода.

🔋В общем, переизбыток жилья, а не дефицит! Увы, не всё так однозначно.

🔬 Ведь есть и другой взгляд на ситуацию. Коллеги из bnMAP посмотрели на рынки новостроек крупнейших агломераций и оценили, за какое время там будут распроданы текущие остатки (при сохранении средних темпов продаж).

🔹 Москва - 19 месяцев
🔹 МО и Санкт-Петербург - по 21 месяцу
🔹 Ленинградская область - 25 месяцев
🔹 Екатеринбург - 30 месяцев
🔹 Краснодар - 33 месяца

🆗 Это норм. Но почему такое расхождение? Кто нам врёт: ДOM.PФ или bnMAP?

🔀 Госбанк анализирует весь объем строящегося жилья по стране, учитывая накопленный эффект слабых продаж в первом полугодии и переносы сроков ввода. Поэтому в этом срезе рынок выглядит перегруженным предложением, даже если локально продажи начинают оживать.

🤖 bnMAP смотрит на крупные города, а не всю Россию, и оценивает, насколько текущие остатки соотносятся с текущими темпами продаж. При этом грядущие и потенциальные старты продаж в расчет не берутся - оценивается только способность рынка «переварить» уже сформированное предложение.

⚔️ В общем, два мира - два Шапиро! В крупных агломерациях +/- нормально с остатками (и даже в Краснодаре!). В России якобы ситуация более сложная.

❌ Радует, что оба исследования всё-таки не обнаружили дефицит!

Итоги недели

Объём предложения на вторичном рынке в спальных районах Петербурга продолжил сокращаться ускоренными темпами. Я бы даже сказал угрожающими. За неделю еще минус 4,3% (ЦИАН). С начала декабря сокращение на 9,8%. В экспозиции осталось всего 17,5 тыс. квартир. Еще 3 месяца назад предложение в спальных районах составляло 21,2 тыс. объектов. Конечно, отчасти можно объяснить снижение тем, что собственники и агенты снимают предложения с рекламы перед длинными каникулами, но это точно не основной фактор.

Мало того что мы на многолетнем минимуме объектов в рекламе, так на горизонте по-прежнему не видно повода к смене многомесячного тренда на снижение выбора на вторичке. И, повторюсь, чем дольше продолжится это пике, тем острее будет реагировать рынок на понижение ключевой ставки. Понизятся ипотечные ставки (доля кредитных сделок и так уже на уровне 20-30%) и одновременно снижение депозитных ставок подтолкнет к частичному перетоку денег в недвижимость. Двойная стимуляция спроса на фоне крайне скудного предложения. Последствия понятны - рост цен. Пружина продолжает сжиматься.

С текущим спросом тем временем все хорошо: звонки на хорошем уровне (особенно по новым объектам в рекламе), активное внесение авансов под сделки, высокая загрузка банков (у тех кто предлагает лучшие ставки).

На рынке новостроек, похоже, все-таки состоится предновогоднее ралли, но в первую очередь за счёт семейной ипотеки. На 14 декабря по РФ выдано уже 257,2 млрд. руб. «семейки». При сохранении темпов за месяц будет выдано 500–550 млрд. руб., что примерно на 50% выше рекордного для текущего года ноября.

Промежуточная статистика по числу сделок с новостройками в Петербурге дает основания предполагать что в декабре продажи будут высокими. Да и косвенные признаки подтверждают хороший спрос: по собственным сделкам видим что клиенты с семейной ипотекой максимально активны, самые привлекательные квартиры по соотношению цена/качество уходят ускоренными темпами.

Спрос на семейную ипотеку объясняется не только обещанным ужесточением программы в феврале. С января для банков по умолчанию снижается размер компенсации от Минфина за выдачу льготной ипотеки. Снижение маржинальности может привести к очередному витку ограничений со стороны банков.

Рост продаж - это хорошо. Но в основном он формируется за счет того что мы опять залезаем в спрос будущих периодов. Чем лучше результаты сейчас - тем дольше будет восстанавливаться спрос на новостройки в следующем году.


На рынке долгосрочной аренды за неделю по данным ЦИАН объём предложения снизился на 0,6%, по Авито – на 1,7%. Скорее всего это временная незначительная просадка, связанная с уходом части квартир в посуточную аренду под новогодние праздники. По статистике прошлых лет как минимум до января предложение будет расти. Выбор у арендаторов продолжит расширяться, а ставки – снижаться.

@yeltsovm

Немного об ипотечном ажиотаже — опросил немного экспертов.
Если коротко: в банках сейчас тесно 🏦
Записаться на сделку становится всё сложнее, окна ловят заранее, а ощущение такое, что ипотеку внезапно решили брать все и сразу.
Максим Ельцов, генеральный директор агентства недвижимости «ПИА Недвижимость», описывает ситуацию так:

«Мы уже, наверное, недели три замечаем, что записаться в банки становится сложнее: приходится выбирать время, заранее планировать визит, и по ощущениям загрузка у банков высокая. При этом ключевой момент в том, что ставки сейчас очень сильно разнятся в зависимости от банка. Дифференциация на рынке, пожалуй, самая серьёзная за последнее время».

При этом, по его словам, растёт и число отказов:
«С лета, по мере того как ставка начала постепенно снижаться, увеличилось число людей, готовых рассматривать ипотеку. Но при этом большинство заёмщиков берут кредит на 20–30% стоимости квартиры, реже — до 40%».
После 10 декабря, как отмечает Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис», ситуация стала ещё жёстче:

«Банки столкнулись с огромным потоком заявок, но главная проблема — не в скорости обработки, а в резком ужесточении требований к заёмщикам».

Скоринг стал строже даже для платёжеспособных клиентов:
«Чем больше первый взнос — тем больше шансов получить одобрение. По нашим оценкам, около 40% клиентов отказались от покупки именно из-за невозможности получить ипотечный кредит».
На стороне девелоперов структура сделок тоже меняется. Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС», описывает картину так:

«Сегодня доля ипотечных сделок у нас составляет порядка 60%. Причём около 98% от этой доли — это именно семейная ипотека».

Зато растут альтернативы:
«В 2025 году вырос спрос на 100% оплату — сейчас это около 10%. Также достаточно высока доля сделок по программе трейд-ин — порядка 15%».

📈Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам ноября

📍Спрос

Вторичный рынок:

Вторичка в ноябре провалилась можно сказать. Был неплохой тренд по росту количества сделок. И после пика в октябре ноябрь просел на 16,2% и зафиксировал 11 715 тысяч. Это весьма слабый показатель для ноября.

Первичный рынок: Количество сделок в жилых новостройках наоборот выросло на 7,4% и составило 8285 тысяч регистраций. И понятно почему так. Новости об ужесточении семейной ипотеки с 01 февраля 2026 года дали импульс покупателям.

📍Цена

Витринная цена метра квадратного в Москве продолжает неспешное движение вверх по 0,5%, явно отставая от инфляции, но номинально радуя неспешного продавца недвижимости.

📍Ипотека

Средние ставки по рыночной ипотеке сегодня варьируются вокруг 19-20%. Это, по-прежнему, очень дорогие деньги.

Однако, доля сделок с ипотекой медленно растет. По итогам ноября у нас 23,3% сделок прошло с ипотекой. При этом количество сделок с ипотекой суммарно в двух сегментов в ноябре сократилось, потому что сократилось количество сделок на вторичке.
.

📍Предложение

Количество квартир на рынке не растет. Весь 2025 год прошел под девизом продавцов надвижимости: «Не буду торопиться, время неспокойное, лучше я посижу в бетоне».

Резюме: Отложенный спрос лета, небольшое снижение ставки (да и просто бытовые семейно-квартирные нужды никто не отменял) немного разгоняли осенний рынок, при этом ноябрь не поддержал тенденцию.

Чувствуется, что количество покупателей не бесконечное. Хотя у нас по выручке ноябрь не провалился.

Ну и в новостройках в последние два месяца есть явный импульс, который называется «надо успеть в последний вагон». Это, кстати, может съесть спрос будущих периодов, и в первом квартале первичному рынку будет сложнее.

Константин Апрелев в беседе с телеканалом «Звезда» рассказал о неочевидных проблемах программы семейной ипотеки и о том, как их можно решить. По мнению эксперта, всего несколько небольших изменений в законодательстве способны облегчить жизнь российской молодежи по всей стране.

📌«На самом деле во всех малых городах практически нигде жилья не строится. Семейную ипотеку пытаются привязать к так называемому цензу оседлости. То есть если вы живете, скажем, в Липецке, то вы жилье по программе льготной ипотеки можете купить только в Липецке. Я думаю, что это спорная история, потому что как раз жилье-то не строится, где его покупать?»

Специалист считает, что если государство хочет обеспечить людям и, в том числе, молодым семьям возможность получить жилье по месту работы, то нужно учитывать тот факт, что они не обязательно зарегистрированы в том же городе, где находится их нынешнее место жительства. По его словам, большая часть населения страны прописана в самых разных частях России, при том, что живут и работают эти люди зачастую в Москве и других крупных городах.
В дополнении к этому, ситуацию, как считает эксперт, усугубляет то, что во многих малых городах и сельской местности, по словам Апрелева, отсутствует строительство, а значит проживающей там половине населения страны становится практически невозможно получить жилье в «новостройках», что подразумевается условиями семейной ипотеки.

📌«Если уж мы хотим помочь молодым семьям, то почему мы до сих пор не используем два абсолютно доступных финансовых инструмента? Первое - распространить льготную ипотеку на вторичный рынок. Там полно пустующего жилья, которое можно купить. Совсем не обязательно строить. И второе - если мы хотим помочь семьям с детьми с тем, чтобы расширить жилую площадь и дать возможность детям иметь свою собственную комнату, почему бы нам не запустить программу субсидирования ставки найма жилья? У нас в городах полно пустующего жилья и жилья, которое сдается на рынке. Можно просто субсидировать ставку. Например: с одним ребенком 30%, с двумя - 50%, с тремя - 70-75% от средней ставки по региону. И пусть люди снимают, что хотят».

Кроме того, Апрелев выступил с инициативой перейти на преимущественно малоэтажную застройку в малых городах России. По его мнению, молодым семьям следует предоставлять для строительства землю, которая будет обеспечена дорогами, коммуникациями, газом, электричеством и прочими удобствами. Как считает эксперт, навязывание молодежи приобретения жилья исключительно в «новостройках» - это путь в никуда для малых городов и для сельской местности.
Смотреть видео по ссылке ⬇️
https://tvzvezda.ru/news/2025121722-HYrll.html

Накануне нового года Банк России опубликовал статистику по ипотечному кредитованию за ноябрь 2025 года.

Пространные рассуждения о будущих изменениях по семейной ипотеке со стороны представителей власти сформировали ажиотаж на рынке новостроек. Участники рынка в конце 2025 года получили хороший новогодний подарок и возможность поправить просевшие планы продаж. Перспектива трансформации «семейной ипотеки» гонит покупателей на первичный рынок жилья. Основные показатели ноября 2025:

◾️Число выданных в ноябре кредитов под залог ДДУ выросло до 53,45 тыс. шт. Больше было только в 2023 году.
◾️Средний срок ипотечного кредита на рынке строящегося жилья (под залог ДДУ) вырос до исторического максимума – 27,4 года.
◾️Средний размер кредита в ноябре – 5,78 млн. руб.

Судя по всему, показатели декабря на рынке новостроек будут еще выше. А вот на вторичке все не так оптимистично. Да и для первичного рынка ажиотажный всплеск, основанный на страхах, всегда заканчивается глубоким провалом.

@REBURG

С долгами не все так хорошо, как с рыночным оптимизмом у тех, кто «отоваривает» семейную ипотеку в конце 2025 года.

Как мы и предполагали к концу года рынок ипотеки подходит с уровнем «плохих кредитов» около 1%. Объем просроченной задолженности в рублях приблизился к отметке в 200 млрд. рублей.

@REBURG

Итоги недели. Последние в этом году. Предновогодние.

Объём предложения на вторичном рынке Петербурга в спальных районах за неделю снизился на фантастические − 5% (спальные районы+Мурино/Кудрово, данные ЦИАН). Воспринимаем эти цифры, с известной долей осторожности: перед длинными каникулами собственники и агенты массово снимают объявления, чтобы не терять деньги на рекламе в «мертвый» период. В каникулы спрос будет минимальным.

А с другой стороны ровно те же сезонные факторы действовали и раньше. Так вот за год (на 30 декабря к 30 декабря прошлого года) предложение снизилось на 27%, причём больше половины падения пришлось именно на декабрь - минус 14,8% за месяц. Новый уровень предложения, очищенный от «праздничного» влияния можно будет оценить на второй-третьей рабочей неделя января, когда все вернутся на рынок со своими объектами. Но уже сейчас понятно – число квартир в рекламе останется рекордно низким за последние годы.

Покупатели в последнюю неделю декабря были максимально активны. Но главный фокус был не на звонках и просмотрах а завершении уже намеченных сделок. Спешили успеть до Нового года – особенно с учётом того, что дальше будет длинная пауза в работе росреестра.

В целом вторичка завершает год на устойчиво мажорной ноте: 2025–й прошёл под знаком мощного снижения предложения и одновременно поступательного восстановления спроса с ростом доли ипотечных сделок. И, честно говоря, пока не видно причин, почему эти тренды должны смениться в начале года. А ещё вторичный рынок окажется главным бенефициаром ограничения семейной ипотеки.

Новостройки.
Первичный рынок тоже заканчивает год на мажорной ноте – но драйвер, по сути, единственный и краткосрочный: семейная ипотека. По данным Дом РФ на 21 декабря с начала месяца было выдано «семейки» на 385,4 млрд руб. При таких темпах декабрь может завершиться на уровне 560–570 млрд руб., что примерно на 60% выше рекордного ноября.

Банки и отделы продаж застройщиков последние недели работали с максимальной загрузкой. По нашим сделкам проходили одобрения в банках, согласовывали и выходили на подписание договоров с большим трудом. Свободных окон для сделок практически не было.

Хорошая новость – декабрь по продажам будет сильным. Плохая – мы снова залезли в спрос будущих периодов. Значит как минимум первый квартал будет спад в продажах. Снова будут трудные поиски механизмов, которые хотя бы частично компенсируют потери от ограничения семейной ипотеки. Из уже откатанных - рассрочка, акционные скидки на ограниченное число квартир. Из нового - более активное использование рыночной ипотеки, в том числе программы со сниженными ставками на первые 1-2 года.

На рынке долгосрочной аренды всё предсказуемо. В последнюю неделю декабря предложение снизилось: по данным ЦИАН - минус 4,9%, Авито минус 11,4%. Это временная просадка из–за перевода части квартир в посуточный формат на праздники. Уже в начале января рынок вернётся к росту предложения – и эта фаза, по опыту прошлых лет, продлится минимум до конца января/начала февраля.

@yeltsovm

2025 год закончился, осталась неделя новогодних каникул и начнется первый рабочий день 2026 года. Если вы уже отошли от празднования, отоспались, нагулялись у вас появилось время и желание подключать интеллект, рекомендую прочитать наш тренд репорт. Емко, содержательно и относительно коротко о том как мы прожили прошлый и что нас ждёт в текущем году..

https://xn--r1a.website/razuvaevgmk/1847

Ситуацию на рынке строительства многоквартирных домов (как по РФ в целом , так и на крупнейших региональных рынках ) для нашего канала комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

По итогам прошлого года рынок жилья России сохранил тренд на увеличение объема строящегося жилья. Несмотря на сложные рыночные условия мы увидели заметное сжатие объема строительства лишь в Самаре и Владивостоке. Небольшая коррекция фиксируется в Уфе, Новосибирске, Тюмени. Продолжается снижение в Санкт-Петербурге, которое не компенсируется расширением стройки в ближайшем пригороде. На большинстве других крупных рынков фиксируется либо стагнация, либо рост строительства.

Падение продаж в 2025 году оказалось не таким драматичным, как ожидалось в начале прошлого года. Но общее настроение на рынке остается подавленными. Во многом это связано с тем, что на локальных рынках темпы снижения предложения были ниже темпов снижения продаж, а на других и вовсе фиксировался рост предложения. Впервые за длительную историю рынка жилья в России девелоперы не остановили вывод новых проектов на рынок на фоне заметного снижения спроса. Банки продолжали финансировать оптимистичных девелоперов и тех в чьей бизнес-модели задний ход не предусмотрен. В течение всего года представители власти продолжали говорить о потенциальном дефиците предложения (подразумевая ввод жилья) в то время, как на многих рынках формировалось избыточное предложение, а распроданность на вводе продолжала снижаться.

Общий объем продаж на рынке по итогам прошлого года остался на приемлемом уровне. Но задачи отдельных проектов и компаний усложняются из-за роста конкуренции, ограниченных возможностей льготного стимулирования и потери избыточного потребительского оптимизма.

ПАРАДОКС 2019–2020: ПОЧЕМУ ОДИНАКОВЫЕ СТАВКИ ДАЛИ ПРОТИВОПОЛОЖНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ?

Если убрать эмоции и посмотреть на цифры, 2019 и 2020 годы выглядят почти одинаково. Ипотечные ставки уже были относительно низкими, ключевая ставка снижалась, банки активно кредитовали рынок. Но результат оказался диаметрально противоположным.
2019 год запомнился как вялый, выдохшийся, почти мертвый рынок. Осень 2020 года стала взрывом спроса, очередями в офисах продаж и ощущением, что квартиры «разбирают».

Этот парадокс невозможно объяснить только процентами. Он объясняется тем, как люди принимали решения, в каком контексте и под какими сигналами.

2019 год: рынок после паники и без будущего

К началу 2019 года рынок жилья уже пережил сильный эмоциональный перегрев. Конец 2018 года прошел под знаком реформы долевого строительства и перехода на эскроу. Покупателям год объясняли, что дальше будет дороже, сложнее и опаснее. Люди поверили и ускорились.
Итог простой. Значительная часть спроса 2019 года была вытянута вперед, в конец 2018-го.

В новый год рынок вошел без запаса покупателей. Те, кто хотел и мог купить, уже купили. Те, кто сомневался, остались наблюдать.

На этом фоне ипотека под 9–9,5 процента при ключевой ставке, снижавшейся к 6,25 процента, выглядела формально дешевой. Вдумайтесь ключевая ставка ЦБ РФ была 6.25!!! Но ощущение было противоположным. Квартиры за предыдущие полтора года подорожали, средний чек вырос, платеж увеличился, доходы стояли на месте. Реальная ставка с учетом инфляции оставалась высокой, а субъективное ощущение доступности жилья ухудшалось.

Ключевая особенность 2019 года заключалась в ожиданиях. Люди видели, что ставка снижается, и логично предполагали, что через несколько месяцев будет еще лучше. Это рождало выжидание. Снижение ставки не стимулировало покупки, а откладывало их. Рынок оказался в ловушке рационального ожидания.

---

2020 год: кризис как переключатель поведения

Весной 2020 года ситуация изменилась не экономически, а психологически. Пандемия резко сменила модель восприятия риска.
Если в 2019 году основной страх звучал как «куплю и переплачу», то в 2020 году он стал другим: «если не переведу деньги в актив, они обесценятся».

Девальвация рубля, падение нефти, разговоры о кризисе и неопределенность будущего сделали депозиты психологически бесполезными. Деньги на счетах перестали восприниматься как защита. Недвижимость и золото в массовом сознании превратились из инвестиции в средство сохранения.

На этом фоне государство запускает льготную ипотеку под 6,5 процента. И здесь важно понять, что сработала не сама цифра, а упаковка решения.
Это была не рыночная ставка, а «льготная», временная, антикризисная мера. Возник четкий сигнал: государство официально говорит, что сейчас правильный момент покупать жилье.

Появился страх упустить возможность. В 2019 году люди ждали, что будет дешевле. В 2020 году люди боялись, что такого предложения больше не будет.

---

Почему разница в 2 процента оказалась решающей?

С точки зрения сухой математики разница между 8,5 и 6,5 процента не выглядит драматичной. Но для домохозяйства это превращается в несколько тысяч рублей в ежемесячном платеже.
В условиях стагнирующих доходов это переход из зоны постоянного напряжения в зону приемлемости.

Плюс добавляется эффект «чужих денег». Когда часть ставки компенсирует государство, решение воспринимается как использование субсидии, а не как обычный кредит. Психологически это гораздо сильнее стимулирует действие.


2019 год был рынком ожиданий, выжженного спроса и рационального откладывания решений.
2020 год стал рынком страха, защиты капитала и ощущения редкого окна возможностей.

При близких номинальных ставках поведение людей оказалось противоположным. Это наглядный урок для всех, кто анализирует рынок только через цифры. В недвижимости важнее не ставка сама по себе, а контекст, в котором человек принимает решение.

Именно поэтому рынок может быть мертвым при низких процентах и перегретым при кризисе.