Рост просрочки по выплате ипотечных кредитов, который фиксирует РБК, – следствие ипотечного бума последних лет.

В России есть три категории людей, которые приобретают жилье.

Первым квартиры вообще не нужны: это инвесторы, агенты недвижимости. Они усиленно пользовались льготной и семейной ипотеками, приобретая квартиры с целью дальнейшей продажи.

Вторые – это люди, которые в целом не могут, не способны и не должны приобретать квартиры, потому что у них нет возможности содержать ипотечный кредит.

И третья категория - люди которым нужна квартира, и у них есть на это средства, но таковых в стране очень мало.

Вторая категория – самая многочисленная. Если у семьи не была сформирована подушка безопасности, не было накоплений даже на первоначальный взнос, который девелоперы перекрывали из собственных средств, тем самым еще больше завышая стоимость ипотечного кредита – понятно, что ничего хорошего из этого не будет.

Возможность взять ипотеку с помощью полусерых схем сейчас откликается просроченными платежами. И, к сожалению, ситуация будет только усугубляться.

По итогам января 2026 объем текущего строительства многоквартирного жилья в России снизился на 0,7% к предыдущему месяцу, но остается выше января 2025 года на 2,6%.

Рваная и непоследовательная динамика продаж на российском рынке жилья не формирует устойчивую базу для среднесрочного развития на горизонте 1-2 лет. Видение будущего у участников рынка сильно отличается. Многие из них заняли выжидательную позицию и отложили запуск новых проектов. Но есть и те, кто продолжает наращивать портфель не только перспективных, но и текущих проектов. По итогам 2025 года на многих рынках зафиксирован рост текущего строительства. Итог - на большинстве локальных рынков достаточно квартир для того, чтобы закрыть сложившийся спрос. А вот с распроданностью, как раз, сложности, несмотря на высокую активность в последние месяцы.

Снижение объемов стройки в декабре-январе не выходит за рамки традиционной сезонной корректировки после ввоза значительного числа домов.

@REBURG

❗️Онлайн-формат сделок с недвижимостью не снижает риски и может привести к недоверию между сторонами, а также финансовым потерям, - пояснил основатель и почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. О рисках цифровых сделок с жильем он рассказал MoneyTimes.
Апрелев пояснил, что для частных лиц переход в онлайн при купле-продаже недвижимости чаще всего не оправдан. По его словам, отсутствие личного контакта не дает покупателю чувства безопасности.

📌"Такой формат может быть интересен только когда не можете приехать в регион где продаете недвижимость и дистанционно готовы продать, при этом схема достаточно сложная с точки зрения взаимопонимания между сторонами. Уход на электронный формат сделок усложняет построение самой конструкции, несмотря на всю технологическую простоту".

Он добавил, что ключевые риски онлайн-сделок связаны с идентификацией сторон и возможными судебными спорами. По мнению специалиста, дистанционный формат усиливает недоверие и может привести к снижению рыночной стоимости объекта.

📌"Прежде всего это психологические моменты, связанные с потенциальным недоверием в отношении того, что люди на той стороне это те самые люди, которые продают жилье. Это главный дискомфорт самой сделки. В сегодняшней ситуации цифровая сделка это потенциальное снижение цены для собственника и возникновение определенного недоверия, что усложняет сделку".

Эксперт также указал, что онлайн-формат оправдан в основном для юридических лиц или в ситуациях, когда собственник физически не может присутствовать в регионе сделки. В остальных случаях, по его оценке, цифровизация не упрощает процесс, а лишь увеличивает количество рисков.

📍Вынужден констатировать прискорбный факт — всё, приплыли. Ибо «управляемая мягкая посадка» оказалась не такой уж и мягкой и не сильно управляемой. Но начну по порядку, смотрите, что происходит:

Рынок аренды Московской области… сваливается в штопор! Посмотрите на график вверху. Видите?! В настоящий момент количество свободных арендных квартир даже больше, чем в 2022 году, когда релоканты стали массовым явлением! Это просто караул какой-то!!!

Теперь про Москву. Столица пока держится, правда, с такими темпами набора высоты есть высокая вероятность тоже свалиться в неуправляемое падение.

Сейчас, скорее всего, вы зададите вопрос: «Почему это происходит»? Из-за того, что понастроили, понимаешь, человейников? Нет-нет, это не так. Всё дело… в текущей запредельно высокой ключевой ставке, при которой бизнес не развивается, а режет косты и сокращает рабочие места.

М-да, ну и дела… Эх, читаю в РБК, что происходят сокращения даже IT-персонала, не говоря уж о строителях и смежниках, которых в настоящий момент нужно гораздо меньше, чем ранее, т. к. старты новых ЖК… сейчас практически на паузе.

🔖 Ладно, это было ожидаемо. И пока в сухом остатке имеем вот что: чем меньше раб. мест — тем больше свободных арендных квартир. Ну и если честно, считаю, что «ключ» следует решительно снижать.

Ну а как по-другому, друзья? Вы же и сами видите, что происходит. Да, на депозитах зарабатывать приятно. Но давайте будем честны: для экономики длительные высокие ставки грозят… рецессией. А если наступает рецессия, то… высока вероятность банковского кризиса. И об этом кризисе и говорится в докладе ЦМАКП: https://lenta.ru/news/2026/02/03/nachalos/
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка

В конце года застройщикам может перестать хватать денег на достройку.

Комментаторы моего поста о себестоимости отстаивали позицию, что девелоперы все равно прибыльны. Обосновывали это высокой средней ценой метра, которую они видят в отчетах.

Но в этом и разница между теоретиками и практиками:) первые - в упор смотрят, но не видят. А вторые могут даже не смотреть, потому что знают правду.

Рассказываю.

Чтобы в регионах в сегментах эконом-комфорт делались продажи, часто нужно софинансирование первоначального взноса. Когда в городе кто-то первым открывает этот ящик Пандорры, дальше рынок уже вернуться к балансу не может и либо ты делаешь в маркетинге нечто гениальное, либо дисконтируешь цену, либо делаешь софинанс ПВ.

Его суть в том, что кто-то вносит деньги в размере до 20% от стоимости квартиры за клиента.

На эту сумму стоимость квартиры увеличивается и проходит сделка.

Застройщик на эскроу получает внесенные 20%, а также изначальную цену.

Так мы и получаем некорректные завышенные цены метра в статистике. Правда еще на них влияют всякие инструменты покупки с банками, когда девелопер покупает для клиента ставку и на стоимость этого инструмента или чпстично он также увеличивает цену.

От того и не надо смотреть на цены реализации объектов.

И прибыли, которые могут быть показаны в конце тоже не будут настоящими, так как часть выручки сделана не деньгами рынка, а деньгами застройщика.

Но вернемся к софинансам ПВ. Оговорюсь. Не все это практикуют, но многие. Моя компания так не делает и я могу писать открыто.

Где на это брать деньги?

1. Вытащить из своего кармана. Так происходило, пока раскрывались эскроу прибыльных объектов, в которых почти ВСЕ квартиры проданы и, где прибыль не заложена.

Объекты с полностью проданными лотами кончились в начале/середине прошлого года. Так что лавочка прикрылась.
Сейчас все вводится с непроданными остатками от 30 до 50%. А то и больше. И все они заложены. Потенциала вытащить деньги на ПВ нет.

В прошлом году вы могли видеть, что застройщики в регионах ДИКО дисконтировали готовые квартиры. Делалось это, как раз, в прибыльных проектах, где эти квартиры не заложены. Цель - достать деньги для первоначалок строящихся объектов.

Сейчас этот инструмент иссяк.

2. Рынок денег.

Иначе говоря, можно занять. Некоторые так делали. Инструмент нормальный, но непопулярный.

3. BOOM💥 Самое первое, где берут девелоперы деньги - это банковский кредит. Тот самый, который выделен на реализацию проекта.
Выдергивают они их через собственный генподряд, через дружественных агентов, маркетологов и прочих партнеров.
Стоимость этих денег безумная, потому что все в цепочке платят с них налоги. Но дороговизна - не самая большая проблема. Основное - это то, что в конце проекта именно этих денег может начать не хватать на достройку. Лично я даже не понимаю, как их может хватать с учетом того, что многим в 2024 году банки выделили изначально недостаточные для достройки кредиты с формулировкой «потом что-нибудь придумаем».
И вот «потом» наступило. Никто ничего в банках придумывать не собирается и все это усугубляется тем, что застройщик еще и часть кредита расходует не по назначению.

Таких объектов в стране сотни. Ни одна. Ни две. В регионах не в центре города сложно найти НЕ ТАКИЕ объекты. И все молчат. Смотрят вперед на скорые вводы, дефициты средств и не решаются поднять вопрос.

Как по мне, ситуация тяжелая и если ничего не предпринять, то выльется она резко. Пострадать могут десятки тысяч человек, потому что их квартиры рискуют быть недостроенными.

Я поднимаю этот вопрос в отрасли, как организатор форума недвижиости Движение. Мы - площадка, созданная, чтобы на ней обсуждать реальные проблемы строительной отрасли.
Но, к сожалению, никто из игроков не готов сказать об этой проблеме. Все приходят на встречи с властью и говорят: «У НАС ВСЁ ХОРОШО»! Но кто-то должен сказать всё первым, чтобы ситуация начала решаться. Пусть первым буду я.

Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга по итогам января в спальных районах (включая Мурино и Кудрово) предложение выросло на значимые 1,9%. Всё больше признаков того, что рынок прошёл минимальную точку. В первые три дня февраля объём предложения прибавил ещё 0,9%.

Если выбор для покупателей продолжит расти, рынок станет более сбалансированным.Больше шансов на то что будет расти объем сделок, а не цены на фоне дефицита предложения.

Спрос вероятнее всего будет увеличиваться. Рыночные ставки на минимальном за год уровне - лучшие предложения чуть ниже 18%. Плюс вступившие в силу и возможные новые ограничения по семейной ипотеке приведут к росту интереса к покупке жилья в кредит на вторичном рынке.

Новостройки. Статистики продаж за январь еще нет. Пока можно констатировать что январь будет активнее чем в прошлые годы. Сказывается остаточный спрос на семейную ипотеку - на 25 января по данным Дом РФ выдано 156 млрд. руб. При таких темпах по итогам месяца может быть выдано до 250 млрд. руб. Меньше чем в сентябре и тем более хуже чем в конце года. Но все равно это значимая цифра.

Продажи по семейной ипотеке могли быть и больше, но банки один за другим стали ограничивать или даже приостанавливать выдачу льготных кредитов. Пропускной способности банков точно не хватило на всех желающих заскочить в последний вагон. По ряду собственных сделок подписанных 29-31 января, мы ещё несколько дней ждали подтверждения перевода кредитных средств. Конец месяца был весьма хлопотным для всех участников рынка.

Теперь важно выдохнуть и посмотреть, как рынок поведёт себя в ближайшие 2–3 недели. По-прежнему считаю, что ключевой фактор возможного снижения спроса – не сами ограничения по семейной ипотеке (они не столь значимы для рынка), а то, что в декабре–январе мы активно залезли в спрос будущих периодов. Застройщики и агентства сумели создать у клиентов ощущение что с начала февраля поменяются и ставки. Теперь можно готовиться к новой маркетинговой волне: покупаем, пока не повысили ставки.

Рынок долгосрочной аренды по-прежнему идет четко в рамках прогноза. По итогам января объём предложения вырос на 20–21% по данным ЦИАН и Авито. Для сравнения: в январе прошлого года рост составлял около 13,6%. Сейчас темпы прироста заметно выше, а сам объём предложения – на максимальных значениях. Но через пару недель ждем разворота в преддверии туристического сезона.

@yeltsovm

Объем просроченной ипотечной задолженности по итогам 2025 года превысил уровень в 205 млрд. рублей.

В относительном выражении доля плохих долгов приблизилась к отметке в 1%. На этом же уровне показатель был в 2018 году.
В 2025 году банки уже были более требовательными к новым заемщикам, но темпы роста просроченных кредитов остаются высокими. И это следствие ипотечного бума предыдущих лет, когда в рынок вовлекались покупатели с низкими, нестабильными доходами.

@REBURG

«Самолет» обратился в правительство с просьбой предоставить господдержку в размере 50 миллиардов. Взамен государству предложен блокирующий пакеты акций компании для участия в управлении.

И если кто-то думает, что это, потому что там работают какие-то дураки, то это не так. У «Самолета» была одна из лучших команд. Лучшие управленцы, финансисты, продуктологи, продажники, строители. У них был отличный земельный банк. Там не было колосальных ошибок управления. Да, не без греха, но, у кого его нет, пусть первым кинет в меня камень.

Проблемы «Самолета» - это проблемы отрасли. Просто у них из-за размера они проявляются в первую очередь. И если не помочь им и всем остальным, то достраивать десятки и сотни обьектов многих девелоперов будут банки.

Не виноваты компании в том, что они давно зашли в большие комплексные проекты, а потом ключ стал свыше 20% и держался так больше 6 месяцев, а банки накручивали процента, а на них еще проценты по ставке «ключ+7». Не виноваты компании, что регионы, играя в игру «у девелоперов много денег», решали задним числом просить строить садики и школы за счет девелоперов и срезали этажность с плотностью и месяцами не выдавали документы игнорируя кредиты. Не виноваты компании в том, что изменилась миграционная политика и строителей физически стало меньше, а труд вырос в цене.
Много, в чем, конечно, девелоперы виновны. Но не больше, чем представители любого другого бизнеса.

Я очень сопереживаю коллегам из «Самолета».

Как организатор форума недвижимости «Движение», который объединяет всех системных застройщиков страны, могу сказать, что есть девелоперы, которые сейчас готовы отдать государству 100% своих акций за 0 рублей, а не часть за 50 миллиардов:)

Все, в недвижке начался кабздец.

"Вместе с тем, с учетом корректировки программы льготной ипотеки для исключения невыполнения обязательств переде дольщиками и инвесторами, просим рассмотреть в качестве меры поддержки возможность выделения компании льготного кредита или другого стабилизационного инструмента в объеме 50 млрд руб. на срок до трех лет" (с) Анна Акиньшина, директор "Самолета".

Что произошло с акциями - понятно. Моментальное падение на 8% в моменте.

Но вместе с этим интересно другое. "Самолет" входит в перечень системообразующих организаций России. То есть загнуться ему точно не дадут. Но частным он точно быть перестанет, государству минимум отойдет блокирующий пакет - компания просит 50 миллиардов денег льготного кредита на 3 года. Который, само собой, она будет рефинансировать, гасить за счет акций и так далее. А через какое-то время этот пакет акций, который через какое-то время может подешеветь в 2-3 раза, продадут какому-нибудь банку. И привет.

Напомню один факт. Весной 2024 года сменились генеральные директора и СД почти у всех топовых застройщиков. Кризис этот - системный. И "Самолет" - только первая доминошка.

Итого. Чисто моё мнение. Ни о какой дикой проблеме у Самолета, скорее всего речь не идет.
Я думаю, что здесь "двойной удар":
1. Прижать банки с их проектным финансированием, видимо есть проблемы с ковенантами на фоне определенной просадки в продажах. У нас ведь по проектному финансированию наполняемость эскро-счетов напрямую влияет на ставку. Ставка растет -> дорожает новая стройка и обслуживание кредитов. Плюс там скорее всего еще какие-то требования есть к фин.модели.

В общем, льготных 50 млрд денег получить хотят. Да и прикрытие от "госкрыши", что в совопкупности сделает банки более сговорчивыми.

2. Не снижать темпы стройки. Они довольно существенно стартовые площадки нарастили в 2025 году (в два раза). Приток дешевых денег позволит не снижать операционный разрыв в деньгах (возвращаемся к пункту 1) и не снижать долю новых стартов. Потому что кроме Самолета стартовые площадки растут и у ПИКа и DOGMa, только у них в 2024 году не было такой существенной просадки, как у Самолета.

Так что вопрос в сохранении рыночной доли тут тоже, скорее всего присутствует.

Ну, и глядишь продажи получше пойдут, если денег государство даст. Ведь государство будет "гарантировать"...

@expertned

Обращение за фактической санацией к государству группы Самолет - очевидный результат проциклической системы поддержки кредитования. Об этом уже много раз говорил, и когда была фаза мягкого рынка и наоборот.
Что такое проциклическая господдержка? Это когда при достаточно низких кредитных ставках и мягкой ДКП разворачиваются масштабные спецпрограммы льготного кредитования и перегревают и без того довольно-таки жаркий рынок. Но это ж полбеды. Дальше наступает период жесткой ДКП и высоких ставок - и тут и программы поддержки быстро сворачиваются
Должно быть ровно наоборот: при низких рыночных ставках не надо масштабировать льготку. При высоких - не надо ее зажимать так резко.

Ну в общем-то уже что сделано - то сделано. Можно конечно попытаться не усугублять дальше - и все-таки не сворачивать оставшиеся госпрограммы сейчас пока ставка высока. Но боюсь, что эта логика не воспринимается. Значит государству придется искать еще миллиарды на спасение остальных - а то что пойдет очередь, сомневаться не приходится

Главное строить, а продадим как-нибудь потом? Не совсем так, объясняет нашим читателям ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

На фоне сложного рынка объем текущего строительства не снижается. По итогам прошлого года фиксируется небольшой рост. Текущие показатели превышают аналогичные уровни прошлого года. Но индикатор имеет свою специфику. Он зависит не только от темпов пополнения рынка (запуск новых проектов) и ввода в эксплуатацию, но и от изменения сроков строительства и наличия «бумажных проектов».

В последнее время темпы продаж на рынке остаются низкими. Девелоперы стараются подстраиваться под это и увеличивают сроки строительства. Меньше продажи – ниже темпы выбора кредитных средства – медленнее стройка. Многие новые проекты, которые выходят на рынок, закладывают срок стройки в три года, хотя ранее могли бы справиться и за два.
Еще один фактор – на рынке растет число проектов с далекими сроками сдачи. Девелоперы публикуют проектные декларации, но строительных работ не ведут. Эти проекты не влияют на предложение, но являются ближайшим резервом, готовым выйти на рынок при необходимости.

Сегодня из всего объема строящегося жилья (116 млн. кв. м) 45 млн. кв. м будет сдано в текущем году. Около половины квартир в этих домах уже проданы. Большой, но меньший объем со сдачей в 2027 – 37 млн. кв. м (распроданность 26%). Выросла доля проектов, с отдаленной сдачей – 14,6 млн. кв. м будут построены в 2029 году и позже.

Со льготной ипотекой вот какая история – данные ЦБ РФ показывают, что это не социальная программа, а механизм поддержки застройщиков, а её динамика в конце 2025 года —иллюстрация того, как административное управление искажает рынок.

Общий тренд розничного кредитования в 2025 году — это охлаждение. Рублевые требования к населению выросли за год лишь на 2,8% после 9,7% в 2024-м. Жесткая ДКП и макропруденциальные ограничения сделали свое дело: рынок потребительских кредитов замер.

На этом фоне данные по ипотеке выглядят как график с неестественным пиком. В декабре 2025 года объем выдачи льготной ипотеки достиг рекордных 800 млрд рублей. (в ноябре этот показатель был на уровне 600 млрд, а в предыдущие месяцы колебался в пределах 400-500 млрд). Этот всплеск не имеет отношения к фундаментальному спросу или покупательной способности.

ЦБ прямо указывает на причину: «временный всплеск спроса на льготную семейную ипотеку в преддверии ожидаемого ужесточения условий программы». Это классическая модель «административного дедлайна». Правительство сигнализирует рынку о скором сокращении или закрытии программы. Ответная реакция — атака на кредитные продукты, порождающая три эффекта:
1. Искусственное вытягивание будущего спроса в настоящее. Люди, которые планировали покупку через год-два, бросаются оформлять кредит сейчас, опасаясь потерять субсидию. Это создает всплеск активности в строительстве и смежных отраслях, но этот рост заимствован у будущих периодов.
2. Перегрев и искажение цен. Ажиотажный спрос концентрируется на первичном рынке недвижимости. Застройщики, видя очередь из готовых взять льготный кредит покупателей, теряют стимулы к сдерживанию цен. Льготная госсубсидия частично трансформируется в дополнительную прибыль девелопера, а не в экономию для конечного покупателя.
3. Качественное ухудшение кредитного портфеля. В потоке находятся заемщики, которые в иных условиях отложили бы покупку или не решились на нее. Их финансовая устойчивость ниже, что повышает риски для банковской системы в долгосрочной перспективе, особенно при возможном падении доходов.

Анализ данных ЦБ позволяет говорить о вытеснении рыночных механизмов формировании «кредитной шизофрении» в экономике:
• С одной стороны, регулятор через высокую ключевую ставку (16%) и нормативы целенаправленно гасит рыночный, несубсидируемый кредит.
• С другой стороны, через льготные программы (с госсубсидированием ставки) он же искусственно разгоняет спрос в отдельном, политически чувствительном сегменте (строительство).

Это приводит к двум ключевым перекосам:
1. Вытеснение рыночной ипотеки. Ресурсы банков перетекают в субсидируемые госпрограммы. Рыночная ипотека, где ставка определяется реальными рисками и стоимостью денег, оказывается на периферии. Данные ЦБ показывают, что льготные программы в конце года полностью доминировали в новых выдачах.
2. Искусственная поддержка строительного сектора как замена рыночному спросу. Сектор, который в условиях высокой ставки и падения реальных доходов должен был замедлиться, получает поддержку через специальный канал. Это избавляет застройщиков от необходимости адаптироваться к реальной, а не субсидируемой, платежеспособности населения.

ЦБ предупреждает:

«в дальнейшем исчерпание действия этих временных факторов... будет сдерживать темпы роста кредитования»

В случае реализации этого сценария, провал в объемах ипотечных выдач, что ударит по:
• Показателям строительной отрасли, привыкшей к постоянному потоку льготных покупателей.
• Банковским планам, заложившим в свои прогнозы высокие показатели выдачи.
• Региональным бюджетам, зависящим от налогов от оборота недвижимости.
Таким образом, льготная ипотека предстает как макроэкономический стабилизатор точечного действия, задействованный для сглаживания социальных последствий общей жесткой ДКП. Она создает видимость доступности жилья, но по сути является механизмом замещения рыночного спроса административным распределением, накапливая дисбалансы в строительном секторе и кредитном портфеле банков.

Обращение девелопера "Самолет" за правительственной поддержкой, комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Ситуация с Самолетом для рынка новостроек России индикативная. Компания достаточно быстро росла в период ипотечного бума, наращивала земельный банк, в том числе за счет кредитных средств и перешла к оптимизации слишком поздно.

Когда-то давно, в период относительно недорогой земли и денег, девелоперы стремились к ее накоплению, так как она «есть, пить не просит». Но сейчас все изменилось. Большое число компаний использовали кредиты с плавающими ставками для формирования земельного фонда. И эта дорогая земля ведет к колоссальным расходам. Часть таких участков вовлекалось в рынок уже в сложный период 2024-25 годов. Именно поэтому мы видели достаточно хорошее пополнение рынка новыми проектами по стране, на фоне слабых продаж. Землю можно перевести в разряд строящегося проекта, но часто эти пожарные решения не решают системного дисбаланса.

По статистике ЕИСЖС мы видим, что Самолет активно наращивал проекты до 2024 года, позже занял более осторожную позицию. С распроданностью проектов, которые должны сдаваться в текущем 2026 году, все хорошо, хуже по тем, что стартовали не так давно.