Forwarded from Кирилл Холопик | главное от ЕРЗ
Количество девелоперов МКД растет четыре года подряд, но не достигло рекордного показателя 2019 года
Сегодня выступил на закрытой дискуссии с ведущими экспертами по экономике и стратегическому развитию девелопмента от GMK, где меня попросили рассказать про тренды экономики и стратегию развития строительного рынка.
Также доложил о том, что параллельно росту количества участников рынка наблюдается увеличение доли рынка крупнейших игроков.
Главное от ЕРЗ
По состоянию на 1 января 2026 года количество брендов девелоперов, строящих МКД, достигло 2865, что является рекордным показателем с 2022 года. Но рекорд 2019 года (3211 брендов) пока не побит.
Сегодня выступил на закрытой дискуссии с ведущими экспертами по экономике и стратегическому развитию девелопмента от GMK, где меня попросили рассказать про тренды экономики и стратегию развития строительного рынка.
Также доложил о том, что параллельно росту количества участников рынка наблюдается увеличение доли рынка крупнейших игроков.
Главное от ЕРЗ
Forwarded from Блог Максима Ельцова
Итоги недели
Объем предложения на вторичном рынке Петербурга вторую неделю подряд увеличивается: в спальных районах (включая Мурино и Кудрово) прирост 1,7%, с начала месяца прирост 0,8%. Впервые за много месяцев есть шанс закончить месяц в плюсе. Есть шанс что прошли минимальную точку. По данным ЦИАН в «спальниках» сейчас предлагается около 16,1 тыс. объектов. Для сравнения: в начале октября в рекламе было - 21 тыс. квартир.
Сменился ли тренд или в рекламу возвращаются ранее снятые объекты - все еще не понятно. Ближайшие 1–2 недели покажут.
Спрос на вторичке находится на хорошем уровне, особенно для января. Но и притока дополнительного объема ипотечных сделок после снижения
рыночных ставок (до 18% и чуть ниже) пока нет. Ситуация может измениться уже с февраля – после ожидаемого снижения выдачи семейной ипотеки. Не исключено что переток ипотечного спроса на вторичный рынок будет более явным.
На рынке новостроек по-прежнему горячо, несмотря на январь – традиционно самый слабый месяц года. Главный драйвер - остаточный и я бы сказал нервный, спрос на семейную ипотеку. Покупатели стараются успеть провести сделки до вступления новых ограничений с 1 февраля и на фоне ожиданий дальнейшего ужесточения условий.
Но если в декабре сложности с выходом на сделки возникали только из-за высокой загрузки банков и застройщиков, то сейчас проявилась дополнительная проблема. С середины января банки стали активно ограничивать выдачу семейной ипотеки: приостанавливают прием заявок, некоторые вводят комиссию за выдачу льготной ипотеки или просто ужесточают скоринг. Появились даже более неприятные сюрпризы – отказы в выходе на полностью подготовленные и согласованные сделки, в том числе буквально в день подписания договора.
Рынок долгосрочной аренды четко движется по сезонному сценарию. За неделю объем предложения вырос на 4,5–5% по данным ЦИАН и Авито. С начала января прирост уже составляет 17–18%.
В экспозиции на ЦИАН 10,1 тыс. квартир – рекордное значение за последние 3 года. И это ещё не максимум, рост продлится ещё в течение месяца.
@yeltsovm
Объем предложения на вторичном рынке Петербурга вторую неделю подряд увеличивается: в спальных районах (включая Мурино и Кудрово) прирост 1,7%, с начала месяца прирост 0,8%. Впервые за много месяцев есть шанс закончить месяц в плюсе. Есть шанс что прошли минимальную точку. По данным ЦИАН в «спальниках» сейчас предлагается около 16,1 тыс. объектов. Для сравнения: в начале октября в рекламе было - 21 тыс. квартир.
Сменился ли тренд или в рекламу возвращаются ранее снятые объекты - все еще не понятно. Ближайшие 1–2 недели покажут.
Спрос на вторичке находится на хорошем уровне, особенно для января. Но и притока дополнительного объема ипотечных сделок после снижения
рыночных ставок (до 18% и чуть ниже) пока нет. Ситуация может измениться уже с февраля – после ожидаемого снижения выдачи семейной ипотеки. Не исключено что переток ипотечного спроса на вторичный рынок будет более явным.
На рынке новостроек по-прежнему горячо, несмотря на январь – традиционно самый слабый месяц года. Главный драйвер - остаточный и я бы сказал нервный, спрос на семейную ипотеку. Покупатели стараются успеть провести сделки до вступления новых ограничений с 1 февраля и на фоне ожиданий дальнейшего ужесточения условий.
Но если в декабре сложности с выходом на сделки возникали только из-за высокой загрузки банков и застройщиков, то сейчас проявилась дополнительная проблема. С середины января банки стали активно ограничивать выдачу семейной ипотеки: приостанавливают прием заявок, некоторые вводят комиссию за выдачу льготной ипотеки или просто ужесточают скоринг. Появились даже более неприятные сюрпризы – отказы в выходе на полностью подготовленные и согласованные сделки, в том числе буквально в день подписания договора.
Рынок долгосрочной аренды четко движется по сезонному сценарию. За неделю объем предложения вырос на 4,5–5% по данным ЦИАН и Авито. С начала января прирост уже составляет 17–18%.
В экспозиции на ЦИАН 10,1 тыс. квартир – рекордное значение за последние 3 года. И это ещё не максимум, рост продлится ещё в течение месяца.
@yeltsovm
Forwarded from Щегельский о недвижимости без сиропа (Дмитрий)
В середине января 2025 года инфляция в России продолжила рост, достигнув 6,5% в годовом выражении. Это подтверждает прогнозы о негативном влиянии повышения НДС, сделанные в конце предыдущего года.
Действия регуляторов, по мнению аналитиков, усугубляют положение. Допуская излишнее укрепление рубля (ниже 80 за доллар), государство недополучает нефтяные доходы, в то время как бизнес страдает от повышенных налогов. Такая политика даёт обратный эффект: фискальное давление разгоняет инфляцию сильнее, чем при стабильном курсе, а потенциальное ослабление рубля до 90+ подстегнёт её ещё больше.
Латать бюджет теперь возможно лишь через ослабление рубля, поскольку классические меры (повышение ставки или налогов) могут добить бизнес и сократить собираемость налогов (кривая Лаффера в помощь). В итоге курс рубля, вероятно, всё равно придёт к уровню выше 90, что обнажит ошибочность первоначальных мер и приведёт к росту инфляции, нагрузок на бизнес и бюджетных потерь.
Есть подозрение, что рублю держат перед большим обвалом по аналогии с периодом 2003-2008 и 2010-2014.
Интересно, что курс рубля не имеет прямого влияния на цены на недвижимость. В приложенном графике разделил на этапы движение цен на вторичную недвижимость в Петербурге. Прошу учесть, что с 1991 по 2008 годы расчеты на рынке недвижимости Петербурга осуществлялись в долларах США.
1 - рост цен в рублях и долларах
2 - рост цен в рублях, но падение в долларах
3 - рост цен в рублях и долларах
4 - падение цен в рублях и долларах
5 - стагнация цен в рублях и долларах
6 - небольшое снижение цен в рублях и падение в долларах
7 - рост цен в рублях. падение в долларах
8 - снижение цен в рублях, в долларах вначале периода рост в 2 раза, потом падение в 1,5
9 - стагнация с уклоном цен в рублях и долларах вверх
Интересно, что на постсоветском пространстве рынки недвижимости до сих пор привязаны к курсу доллара, к примеру, в самой дружественной Белоруси.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Сергей Ерёмкин ӏ Авито Недвижимость
Декабрь на вторичном рынке прошёл на максималках
В России зарегистрировали 164 000 сделок по ДКП — это рекорд последних двух лет. Рост к ноябрю — 33%. Да, декабрь традиционно сильный месяц, но в 2025-м и относительный прирост, и абсолютные показатели были выше, чем в предыдущем году.
В целом по году картина такая: активность явно сместилась на второе полугодие — там было 58% всех продаж. Итоговые цифры по России на 3% ниже 2024-го, но в Москве и Питере выросло число сделок.
В феврале и марте мы ожидаем рост активных покупателей, потому что ключевая ставка плавно снижается и меняются условия семейной ипотеки.
А цифры по регионам смотрите в карточках⤵️
В России зарегистрировали 164 000 сделок по ДКП — это рекорд последних двух лет. Рост к ноябрю — 33%. Да, декабрь традиционно сильный месяц, но в 2025-м и относительный прирост, и абсолютные показатели были выше, чем в предыдущем году.
В целом по году картина такая: активность явно сместилась на второе полугодие — там было 58% всех продаж. Итоговые цифры по России на 3% ниже 2024-го, но в Москве и Питере выросло число сделок.
В феврале и марте мы ожидаем рост активных покупателей, потому что ключевая ставка плавно снижается и меняются условия семейной ипотеки.
А цифры по регионам смотрите в карточках
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Александр Москатов. О недвижимости и не только…
Декабрь стал рекордным месяцем по количеству сделок на вторичном рынке. Это типично для последнего месяца года. В этом году меньше на 3%, чем в прошлом декабре 2024 года, но к ноябрю 2025 года +45% сделок. Это сильный скачок.
Явно видно, что декабрем спрос не был удовлетворен. Уже сейчас видно, что активность покупателей перекинулась на январь.
Явно видно, что декабрем спрос не был удовлетворен. Уже сейчас видно, что активность покупателей перекинулась на январь.
Forwarded from Александр Москатов. О недвижимости и не только…
В новостройках тоже был праздник в декабре. Рекордное количество подписанных ДДУ. Ажиотаж по изменению условий семейной ипотеки в очередной раз дал импульс. Так называемый эффект "последнего вагона".
Forwarded from Александр Москатов. О недвижимости и не только…
Итого по году на вторичном рынке Москвы 140 тыс. сделок на 3% хуже чем в прошлом году и, в принципе, за последние 7 лет худший показатель, если не считать 2022 года. Тем не менее, нельзя назвать его провальным, вторая половина года вытащила общую динамику.
Forwarded from Александр Москатов. О недвижимости и не только…
Несмотря на мрачные прогнозы для застройщиков в начале 2025 года, рынок новостроек в целом по году свое забрал. Если говорить толко про квартиры отклонение - 2% от прошлого года.
При это мы знаем, что количество площадей в продаже сильно сократилось. Это с одной стороны явно поднимет цены на новостройки, с другой стороны первый квартал или полугодие будут тяжелыми для застройщиков. Всех "семейный покупателей" они "съели" в конце года, я в январе доедят
При это мы знаем, что количество площадей в продаже сильно сократилось. Это с одной стороны явно поднимет цены на новостройки, с другой стороны первый квартал или полугодие будут тяжелыми для застройщиков. Всех "семейный покупателей" они "съели" в конце года, я в январе доедят
Forwarded from Камила Фазлыева
За прошедшие две недели я более десяти раз комментировала СМИ изменения по семейной ипотеке, вступающие в силу с 1 февраля. Все бурное обсуждение в соцсетях и СМИ не затрагивает самого главного, что ипотека – это всего лишь механизм приобретения жилья. Один из механизмов. Но за последние годы она превратилась, по сути, в единственный инструмент приобретения жилья для россиян. И большинство ставит равенство между рынком жилья и ипотекой. Но это неверно: ипотечное кредитование всего лишь один из инструментов приобретения. Но поскольку с 2015 по 2023 год мы имели бурный рост ипотечного кредитования, который разогнал цены на жилье (на пике 75% сделок по новостройкам проходило по льготным программам), то мы пришли к такому уровню цен, когда население без ипотечного кредита приобрести жилье в большинстве своем не может.
Иногда эксперты сравнивают ситуацию на рынке ипотечного кредитования с кризисом 2008 года. Природа этих кризисов различна, но прежде всего я хотела бы отметить не это: в 2008 году роль ипотеки на рынке жилья не была столь высокой. Ипотечных кредитов не набрали такое критическое количество, как мы наблюдали последние годы.
Соответственно, сейчас, имея только ипотечное кредитование работающим инструментом, мы напрямую зависим от кредитной системы (добавим эскроу и проектное финансирование). Это и сделало рынок жилья излишне уязвимым: поднялась ключевая и рынок встал.
Сразу оговорю, для тех, кто рассчитывает, что снижение ключевой ставки сделает ипотеку столь же доступной, как она была несколько лет назад, разочарую. Сейчас закономерно ужесточаются требования банков к заемщикам. Мы получаем рекордное количество отказов по заявкам. Почему? Потому что население высоко закредитовано, имеет слишком высокий показатель кредитной нагрузки. Сегодня банки уже пристально смотрят на официальные доходы потенциальных заемщиков и общие платежи по кредитам. Поэтому даже если у вас кредитная история хорошая, но большой платеж по действующим кредитам, велика вероятность, что ипотеку вам не одобрят.
Кроме того, если ситуация с «белыми» доходами понятна в Москве и в Петербурге, то чем дальше в регионы, тем чаще у заемщиков «серая зарплата» - справки по форме банка. Сегодня оформить новый кредит достаточно сложно, а люди использовали так называемую пирамиду – беру один кредит и закрываю им другой. Вследствие этого закономерно растет просрочка не только по более рискованным потребительским кредитам, но и ипотечным. Население в целом устало от высоких платежей. Дорожают продукты питания и жилищно-коммунальные услуги - в просрочку уходят и ипотечники. Прежде всего, среди ипотечников в просрочку ушли те, кто оформлял ипотеку в 2022-2023 годах на пике ставок. Многие продавцы голословно обещали скорое рефинансирование, которое не состоялось, и эти заемщики первыми ушли в просрочки.
Иногда эксперты сравнивают ситуацию на рынке ипотечного кредитования с кризисом 2008 года. Природа этих кризисов различна, но прежде всего я хотела бы отметить не это: в 2008 году роль ипотеки на рынке жилья не была столь высокой. Ипотечных кредитов не набрали такое критическое количество, как мы наблюдали последние годы.
Соответственно, сейчас, имея только ипотечное кредитование работающим инструментом, мы напрямую зависим от кредитной системы (добавим эскроу и проектное финансирование). Это и сделало рынок жилья излишне уязвимым: поднялась ключевая и рынок встал.
Сразу оговорю, для тех, кто рассчитывает, что снижение ключевой ставки сделает ипотеку столь же доступной, как она была несколько лет назад, разочарую. Сейчас закономерно ужесточаются требования банков к заемщикам. Мы получаем рекордное количество отказов по заявкам. Почему? Потому что население высоко закредитовано, имеет слишком высокий показатель кредитной нагрузки. Сегодня банки уже пристально смотрят на официальные доходы потенциальных заемщиков и общие платежи по кредитам. Поэтому даже если у вас кредитная история хорошая, но большой платеж по действующим кредитам, велика вероятность, что ипотеку вам не одобрят.
Кроме того, если ситуация с «белыми» доходами понятна в Москве и в Петербурге, то чем дальше в регионы, тем чаще у заемщиков «серая зарплата» - справки по форме банка. Сегодня оформить новый кредит достаточно сложно, а люди использовали так называемую пирамиду – беру один кредит и закрываю им другой. Вследствие этого закономерно растет просрочка не только по более рискованным потребительским кредитам, но и ипотечным. Население в целом устало от высоких платежей. Дорожают продукты питания и жилищно-коммунальные услуги - в просрочку уходят и ипотечники. Прежде всего, среди ипотечников в просрочку ушли те, кто оформлял ипотеку в 2022-2023 годах на пике ставок. Многие продавцы голословно обещали скорое рефинансирование, которое не состоялось, и эти заемщики первыми ушли в просрочки.
Forwarded from Камила Фазлыева
Само появление льготной ипотеки в 2015 году говорило о том, что население уже было не в состоянии приобретать недвижимость по существующему уровню цен и по существующей рыночной ипотечной ставке. И льготная ипотека еще больше разогнала цены. Никогда не стоит забывать, что такое льготная ипотека. Это компенсация разницы между ключевой ставкой и размером компенсации банкам и выдаваемым льготным ипотечным кредитом за счет государственного бюджета. Сегодня мы понимаем, что госбюджет России имеет иные приоритеты расходов. Соответственно, ждать последующего наполнения деньгами льготных ипотек на новые выдачи не следует. Кроме того, когда мы читаем в новостях, что банкам выделен новый объем денежных средств на льготную ипотеку, это говорит о том, что будут обслуживаться уже выданные ипотечные кредиты. Население не торопится закрывать льготный кредит досрочно, поскольку ставка, например 6 %, является, по их подсчетам выгодной, таким образом, они платят этот кредит 20-30 лет, столько же это бремя будет нести государство. Таким образом, за льготную квартиру мы платим дважды: платит заемщик и платит государственный бюджет. Скажу, что боятся сказать большинство понимающих экспертов: существующие льготные ипотечные программы не являются эффективными для нашей экономики и вполне разумно их сокращение путем четкого целевого использования и контроля. Если мы посмотрим предметно на «Семейную ипотеку», которая в течение 2025 года была драйвером на первичном рынке, то мы должны понимать, что это узкая целевая программа для семей с детьми, для помощи в демографической политике (и разумно, что запрещают «донорскую» ипотеку и вводят ограничение по числу кредитов). Но семейная ипотека не может и не должна быть единственным инструментом приобретения жилья.
Ипотечное кредитование - эффективный инструмент, пришедший к нам с Запада и успешно адаптированный, должен быть использован только гражданами платежеспособными и способными обслуживать ипотечный кредит по рыночной ставке без ущерба для своего бюджета. На рынке жилья России должно быть представлено несколько инструментов, не заменяющих, а дополняющих друг друга. Прежде всего, я бы хотела обратить внимание на то, что серьезной проблемой ипотечного заемщика является отсутствие первоначального взноса. Об этом говорят массово появившиеся программы от застройщиков, с так называемым нулевым процентным взносом. У покупателей нет накоплений, соответственно, государство должно поощрять накопление. Уже существуют накопительные ипотечные системы, показавшие свою эффективность, и они позволят заемщику при меньшей бюджетной нагрузке накопить первоначальный взнос. А в городах и селах, где недорогое жилье, приобрести целиком за накопленные средства. Довод, что инфляция обесценит накопления - уместен для Москвы, в регионах уже иной тренд (о нем стоит говорить отдельно), поэтому предусматривается господдержка, затраты на которые значительно ниже субсидирования льготной ипотеки (есть математическое и практическое обоснование).
Кроме того, совершенно по-новому нужно посмотреть на рынок аренды, вывести его из тени и сделать более прозрачным. Сюда должны прийти институциональные инвесторы. Кроме того, развивать программу ипотека с выкупом, над которой сейчас активно трудится моя команда. Что касается существующей на сегодняшний день кооперативной схемы, то, к сожалению, существующее законодательство не позволяет эффективно работать с жилищным кооперативом и требует пересмотра и модернизации.
Об этом и многом другом я буду говорить на пленарном заседании Российского Ипотечного конгресса в среду, где выступлю спикером и модератором.
Ипотечное кредитование - эффективный инструмент, пришедший к нам с Запада и успешно адаптированный, должен быть использован только гражданами платежеспособными и способными обслуживать ипотечный кредит по рыночной ставке без ущерба для своего бюджета. На рынке жилья России должно быть представлено несколько инструментов, не заменяющих, а дополняющих друг друга. Прежде всего, я бы хотела обратить внимание на то, что серьезной проблемой ипотечного заемщика является отсутствие первоначального взноса. Об этом говорят массово появившиеся программы от застройщиков, с так называемым нулевым процентным взносом. У покупателей нет накоплений, соответственно, государство должно поощрять накопление. Уже существуют накопительные ипотечные системы, показавшие свою эффективность, и они позволят заемщику при меньшей бюджетной нагрузке накопить первоначальный взнос. А в городах и селах, где недорогое жилье, приобрести целиком за накопленные средства. Довод, что инфляция обесценит накопления - уместен для Москвы, в регионах уже иной тренд (о нем стоит говорить отдельно), поэтому предусматривается господдержка, затраты на которые значительно ниже субсидирования льготной ипотеки (есть математическое и практическое обоснование).
Кроме того, совершенно по-новому нужно посмотреть на рынок аренды, вывести его из тени и сделать более прозрачным. Сюда должны прийти институциональные инвесторы. Кроме того, развивать программу ипотека с выкупом, над которой сейчас активно трудится моя команда. Что касается существующей на сегодняшний день кооперативной схемы, то, к сожалению, существующее законодательство не позволяет эффективно работать с жилищным кооперативом и требует пересмотра и модернизации.
Об этом и многом другом я буду говорить на пленарном заседании Российского Ипотечного конгресса в среду, где выступлю спикером и модератором.
Forwarded from Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты
📈Новостройки в 2025: рост выше инфляции
По данным ДОМ.РФ, в 2025 году цены на новостройки в России выросли на 10,2% при инфляции 5,6%. В реальном выражении рост составил около +4,3% — рынок снова вышел из стагнации 2024 года.
Ключевой момент года — вторая половина: 🔺I полугодие: +3,1% 🔺II полугодие: +6,8% Рост во втором полугодии оказался более чем в 2 раза выше, чем в первом.
Регионально лидируют столичные рынки: 🔺Москва: +22,5% за год 🔺Московская область: +14,9% 🔺Санкт-Петербург: +11,4%
По сегментам: — эконом и комфорт-жильё: +10,4% по РФ, +23,7% в Москве — бизнес и элитка: +8,4% по РФ, +20,9% в Москве
В целом, рост цен зафиксирован в 66 из 68 регионов 2025 год показал не всплеск, а устойчивое ценовое давление. Дальше динамика будет зависеть от ставок в 2026 году и дефицита предложения в 2027-м.
А что вы думаете по этому поводу? 🤔
По данным ДОМ.РФ, в 2025 году цены на новостройки в России выросли на 10,2% при инфляции 5,6%. В реальном выражении рост составил около +4,3% — рынок снова вышел из стагнации 2024 года.
Ключевой момент года — вторая половина: 🔺I полугодие: +3,1% 🔺II полугодие: +6,8% Рост во втором полугодии оказался более чем в 2 раза выше, чем в первом.
Регионально лидируют столичные рынки: 🔺Москва: +22,5% за год 🔺Московская область: +14,9% 🔺Санкт-Петербург: +11,4%
По сегментам: — эконом и комфорт-жильё: +10,4% по РФ, +23,7% в Москве — бизнес и элитка: +8,4% по РФ, +20,9% в Москве
В целом, рост цен зафиксирован в 66 из 68 регионов 2025 год показал не всплеск, а устойчивое ценовое давление. Дальше динамика будет зависеть от ставок в 2026 году и дефицита предложения в 2027-м.
А что вы думаете по этому поводу? 🤔
Forwarded from Сергей Разуваев про девелопмент
Рост просрочки по выплате ипотечных кредитов, который фиксирует РБК, – следствие ипотечного бума последних лет.
В России есть три категории людей, которые приобретают жилье.
Первым квартиры вообще не нужны: это инвесторы, агенты недвижимости. Они усиленно пользовались льготной и семейной ипотеками, приобретая квартиры с целью дальнейшей продажи.
Вторые – это люди, которые в целом не могут, не способны и не должны приобретать квартиры, потому что у них нет возможности содержать ипотечный кредит.
И третья категория - люди которым нужна квартира, и у них есть на это средства, но таковых в стране очень мало.
Вторая категория – самая многочисленная. Если у семьи не была сформирована подушка безопасности, не было накоплений даже на первоначальный взнос, который девелоперы перекрывали из собственных средств, тем самым еще больше завышая стоимость ипотечного кредита – понятно, что ничего хорошего из этого не будет.
Возможность взять ипотеку с помощью полусерых схем сейчас откликается просроченными платежами. И, к сожалению, ситуация будет только усугубляться.
В России есть три категории людей, которые приобретают жилье.
Первым квартиры вообще не нужны: это инвесторы, агенты недвижимости. Они усиленно пользовались льготной и семейной ипотеками, приобретая квартиры с целью дальнейшей продажи.
Вторые – это люди, которые в целом не могут, не способны и не должны приобретать квартиры, потому что у них нет возможности содержать ипотечный кредит.
И третья категория - люди которым нужна квартира, и у них есть на это средства, но таковых в стране очень мало.
Вторая категория – самая многочисленная. Если у семьи не была сформирована подушка безопасности, не было накоплений даже на первоначальный взнос, который девелоперы перекрывали из собственных средств, тем самым еще больше завышая стоимость ипотечного кредита – понятно, что ничего хорошего из этого не будет.
Возможность взять ипотеку с помощью полусерых схем сейчас откликается просроченными платежами. И, к сожалению, ситуация будет только усугубляться.
РБК
Как просрочка по ипотеке в России выросла рекордными темпами. Инфографика
Темпы прироста просроченной задолженности выросли к концу 2025 года у россиян она достигла 265,6 млрд руб., следует из данных бюро кредитных историй (БКИ) Скоринг Бюро , которые изучил РБК. При ...
Forwarded from REBURG
По итогам января 2026 объем текущего строительства многоквартирного жилья в России снизился на 0,7% к предыдущему месяцу, но остается выше января 2025 года на 2,6%.
Рваная и непоследовательная динамика продаж на российском рынке жилья не формирует устойчивую базу для среднесрочного развития на горизонте 1-2 лет. Видение будущего у участников рынка сильно отличается. Многие из них заняли выжидательную позицию и отложили запуск новых проектов. Но есть и те, кто продолжает наращивать портфель не только перспективных, но и текущих проектов. По итогам 2025 года на многих рынках зафиксирован рост текущего строительства. Итог - на большинстве локальных рынков достаточно квартир для того, чтобы закрыть сложившийся спрос. А вот с распроданностью, как раз, сложности, несмотря на высокую активность в последние месяцы.
Снижение объемов стройки в декабре-январе не выходит за рамки традиционной сезонной корректировки после ввоза значительного числа домов.
@REBURG
Рваная и непоследовательная динамика продаж на российском рынке жилья не формирует устойчивую базу для среднесрочного развития на горизонте 1-2 лет. Видение будущего у участников рынка сильно отличается. Многие из них заняли выжидательную позицию и отложили запуск новых проектов. Но есть и те, кто продолжает наращивать портфель не только перспективных, но и текущих проектов. По итогам 2025 года на многих рынках зафиксирован рост текущего строительства. Итог - на большинстве локальных рынков достаточно квартир для того, чтобы закрыть сложившийся спрос. А вот с распроданностью, как раз, сложности, несмотря на высокую активность в последние месяцы.
Снижение объемов стройки в декабре-январе не выходит за рамки традиционной сезонной корректировки после ввоза значительного числа домов.
@REBURG
Forwarded from КОНСТАНТИН АПРЕЛЕВ | «Апрелевские тезисы»
❗️Онлайн-формат сделок с недвижимостью не снижает риски и может привести к недоверию между сторонами, а также финансовым потерям, - пояснил основатель и почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. О рисках цифровых сделок с жильем он рассказал MoneyTimes.
Апрелев пояснил, что для частных лиц переход в онлайн при купле-продаже недвижимости чаще всего не оправдан. По его словам, отсутствие личного контакта не дает покупателю чувства безопасности.
Он добавил, что ключевые риски онлайн-сделок связаны с идентификацией сторон и возможными судебными спорами. По мнению специалиста, дистанционный формат усиливает недоверие и может привести к снижению рыночной стоимости объекта.
Апрелев пояснил, что для частных лиц переход в онлайн при купле-продаже недвижимости чаще всего не оправдан. По его словам, отсутствие личного контакта не дает покупателю чувства безопасности.
📌"Такой формат может быть интересен только когда не можете приехать в регион где продаете недвижимость и дистанционно готовы продать, при этом схема достаточно сложная с точки зрения взаимопонимания между сторонами. Уход на электронный формат сделок усложняет построение самой конструкции, несмотря на всю технологическую простоту".
Он добавил, что ключевые риски онлайн-сделок связаны с идентификацией сторон и возможными судебными спорами. По мнению специалиста, дистанционный формат усиливает недоверие и может привести к снижению рыночной стоимости объекта.
📌"Прежде всего это психологические моменты, связанные с потенциальным недоверием в отношении того, что люди на той стороне это те самые люди, которые продают жилье. Это главный дискомфорт самой сделки. В сегодняшней ситуации цифровая сделка это потенциальное снижение цены для собственника и возникновение определенного недоверия, что усложняет сделку".Эксперт также указал, что онлайн-формат оправдан в основном для юридических лиц или в ситуациях, когда собственник физически не может присутствовать в регионе сделки. В остальных случаях, по его оценке, цифровизация не упрощает процесс, а лишь увеличивает количество рисков.
Moneytimes
Электронная сделка с квартирой может выйти боком: риски, о которых молчат
Риелтор Константин Апрелев рассказал MoneyTimes о рисках цифровых сделок с жильем.
Forwarded from Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Вынужден констатировать прискорбный факт — всё, приплыли. Ибо «управляемая мягкая посадка» оказалась не такой уж и мягкой и не сильно управляемой. Но начну по порядку, смотрите, что происходит:
Рынок аренды Московской области… сваливается в штопор! Посмотрите на график вверху. Видите?! В настоящий момент количество свободных арендных квартир даже больше, чем в 2022 году, когда релоканты стали массовым явлением! Это просто караул какой-то!!!
Теперь про Москву. Столица пока держится, правда, с такими темпами набора высоты есть высокая вероятность тоже свалиться в неуправляемое падение.
Сейчас, скорее всего, вы зададите вопрос: «Почему это происходит»? Из-за того, что понастроили, понимаешь, человейников? Нет-нет, это не так. Всё дело… в текущей запредельно высокой ключевой ставке, при которой бизнес не развивается, а режет косты и сокращает рабочие места.
М-да, ну и дела… Эх, читаю в РБК, что происходят сокращения даже IT-персонала, не говоря уж о строителях и смежниках, которых в настоящий момент нужно гораздо меньше, чем ранее, т. к. старты новых ЖК… сейчас практически на паузе.
🔖 Ладно, это было ожидаемо. И пока в сухом остатке имеем вот что: чем меньше раб. мест — тем больше свободных арендных квартир. Ну и если честно, считаю, что «ключ» следует решительно снижать.
Ну а как по-другому, друзья? Вы же и сами видите, что происходит. Да, на депозитах зарабатывать приятно. Но давайте будем честны: для экономики длительные высокие ставки грозят… рецессией. А если наступает рецессия, то… высока вероятность банковского кризиса. И об этом кризисе и говорится в докладе ЦМАКП: https://lenta.ru/news/2026/02/03/nachalos/
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка
Рынок аренды Московской области… сваливается в штопор! Посмотрите на график вверху. Видите?! В настоящий момент количество свободных арендных квартир даже больше, чем в 2022 году, когда релоканты стали массовым явлением! Это просто караул какой-то!!!
Теперь про Москву. Столица пока держится, правда, с такими темпами набора высоты есть высокая вероятность тоже свалиться в неуправляемое падение.
Сейчас, скорее всего, вы зададите вопрос: «Почему это происходит»? Из-за того, что понастроили, понимаешь, человейников? Нет-нет, это не так. Всё дело… в текущей запредельно высокой ключевой ставке, при которой бизнес не развивается, а режет косты и сокращает рабочие места.
М-да, ну и дела… Эх, читаю в РБК, что происходят сокращения даже IT-персонала, не говоря уж о строителях и смежниках, которых в настоящий момент нужно гораздо меньше, чем ранее, т. к. старты новых ЖК… сейчас практически на паузе.
🔖 Ладно, это было ожидаемо. И пока в сухом остатке имеем вот что: чем меньше раб. мест — тем больше свободных арендных квартир. Ну и если честно, считаю, что «ключ» следует решительно снижать.
Ну а как по-другому, друзья? Вы же и сами видите, что происходит. Да, на депозитах зарабатывать приятно. Но давайте будем честны: для экономики длительные высокие ставки грозят… рецессией. А если наступает рецессия, то… высока вероятность банковского кризиса. И об этом кризисе и говорится в докладе ЦМАКП: https://lenta.ru/news/2026/02/03/nachalos/
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка
Forwarded from Илья Пискулин (канал)
В конце года застройщикам может перестать хватать денег на достройку.
Комментаторы моего поста о себестоимости отстаивали позицию, что девелоперы все равно прибыльны. Обосновывали это высокой средней ценой метра, которую они видят в отчетах.
Но в этом и разница между теоретиками и практиками:) первые - в упор смотрят, но не видят. А вторые могут даже не смотреть, потому что знают правду.
Рассказываю.
Чтобы в регионах в сегментах эконом-комфорт делались продажи, часто нужно софинансирование первоначального взноса. Когда в городе кто-то первым открывает этот ящик Пандорры, дальше рынок уже вернуться к балансу не может и либо ты делаешь в маркетинге нечто гениальное, либо дисконтируешь цену, либо делаешь софинанс ПВ.
Его суть в том, что кто-то вносит деньги в размере до 20% от стоимости квартиры за клиента.
На эту сумму стоимость квартиры увеличивается и проходит сделка.
Застройщик на эскроу получает внесенные 20%, а также изначальную цену.
Так мы и получаем некорректные завышенные цены метра в статистике. Правда еще на них влияют всякие инструменты покупки с банками, когда девелопер покупает для клиента ставку и на стоимость этого инструмента или чпстично он также увеличивает цену.
От того и не надо смотреть на цены реализации объектов.
И прибыли, которые могут быть показаны в конце тоже не будут настоящими, так как часть выручки сделана не деньгами рынка, а деньгами застройщика.
Но вернемся к софинансам ПВ. Оговорюсь. Не все это практикуют, но многие. Моя компания так не делает и я могу писать открыто.
Где на это брать деньги?
1. Вытащить из своего кармана. Так происходило, пока раскрывались эскроу прибыльных объектов, в которых почти ВСЕ квартиры проданы и, где прибыль не заложена.
Объекты с полностью проданными лотами кончились в начале/середине прошлого года. Так что лавочка прикрылась.
Сейчас все вводится с непроданными остатками от 30 до 50%. А то и больше. И все они заложены. Потенциала вытащить деньги на ПВ нет.
В прошлом году вы могли видеть, что застройщики в регионах ДИКО дисконтировали готовые квартиры. Делалось это, как раз, в прибыльных проектах, где эти квартиры не заложены. Цель - достать деньги для первоначалок строящихся объектов.
Сейчас этот инструмент иссяк.
2. Рынок денег.
Иначе говоря, можно занять. Некоторые так делали. Инструмент нормальный, но непопулярный.
3. BOOM💥 Самое первое, где берут девелоперы деньги - это банковский кредит. Тот самый, который выделен на реализацию проекта.
Выдергивают они их через собственный генподряд, через дружественных агентов, маркетологов и прочих партнеров.
Стоимость этих денег безумная, потому что все в цепочке платят с них налоги. Но дороговизна - не самая большая проблема. Основное - это то, что в конце проекта именно этих денег может начать не хватать на достройку. Лично я даже не понимаю, как их может хватать с учетом того, что многим в 2024 году банки выделили изначально недостаточные для достройки кредиты с формулировкой «потом что-нибудь придумаем».
И вот «потом» наступило. Никто ничего в банках придумывать не собирается и все это усугубляется тем, что застройщик еще и часть кредита расходует не по назначению.
Таких объектов в стране сотни. Ни одна. Ни две. В регионах не в центре города сложно найти НЕ ТАКИЕ объекты. И все молчат. Смотрят вперед на скорые вводы, дефициты средств и не решаются поднять вопрос.
Как по мне, ситуация тяжелая и если ничего не предпринять, то выльется она резко. Пострадать могут десятки тысяч человек, потому что их квартиры рискуют быть недостроенными.
Я поднимаю этот вопрос в отрасли, как организатор форума недвижиости Движение. Мы - площадка, созданная, чтобы на ней обсуждать реальные проблемы строительной отрасли.
Но, к сожалению, никто из игроков не готов сказать об этой проблеме. Все приходят на встречи с властью и говорят: «У НАС ВСЁ ХОРОШО»! Но кто-то должен сказать всё первым, чтобы ситуация начала решаться. Пусть первым буду я.
Комментаторы моего поста о себестоимости отстаивали позицию, что девелоперы все равно прибыльны. Обосновывали это высокой средней ценой метра, которую они видят в отчетах.
Но в этом и разница между теоретиками и практиками:) первые - в упор смотрят, но не видят. А вторые могут даже не смотреть, потому что знают правду.
Рассказываю.
Чтобы в регионах в сегментах эконом-комфорт делались продажи, часто нужно софинансирование первоначального взноса. Когда в городе кто-то первым открывает этот ящик Пандорры, дальше рынок уже вернуться к балансу не может и либо ты делаешь в маркетинге нечто гениальное, либо дисконтируешь цену, либо делаешь софинанс ПВ.
Его суть в том, что кто-то вносит деньги в размере до 20% от стоимости квартиры за клиента.
На эту сумму стоимость квартиры увеличивается и проходит сделка.
Застройщик на эскроу получает внесенные 20%, а также изначальную цену.
Так мы и получаем некорректные завышенные цены метра в статистике. Правда еще на них влияют всякие инструменты покупки с банками, когда девелопер покупает для клиента ставку и на стоимость этого инструмента или чпстично он также увеличивает цену.
От того и не надо смотреть на цены реализации объектов.
И прибыли, которые могут быть показаны в конце тоже не будут настоящими, так как часть выручки сделана не деньгами рынка, а деньгами застройщика.
Но вернемся к софинансам ПВ. Оговорюсь. Не все это практикуют, но многие. Моя компания так не делает и я могу писать открыто.
Где на это брать деньги?
1. Вытащить из своего кармана. Так происходило, пока раскрывались эскроу прибыльных объектов, в которых почти ВСЕ квартиры проданы и, где прибыль не заложена.
Объекты с полностью проданными лотами кончились в начале/середине прошлого года. Так что лавочка прикрылась.
Сейчас все вводится с непроданными остатками от 30 до 50%. А то и больше. И все они заложены. Потенциала вытащить деньги на ПВ нет.
В прошлом году вы могли видеть, что застройщики в регионах ДИКО дисконтировали готовые квартиры. Делалось это, как раз, в прибыльных проектах, где эти квартиры не заложены. Цель - достать деньги для первоначалок строящихся объектов.
Сейчас этот инструмент иссяк.
2. Рынок денег.
Иначе говоря, можно занять. Некоторые так делали. Инструмент нормальный, но непопулярный.
3. BOOM💥 Самое первое, где берут девелоперы деньги - это банковский кредит. Тот самый, который выделен на реализацию проекта.
Выдергивают они их через собственный генподряд, через дружественных агентов, маркетологов и прочих партнеров.
Стоимость этих денег безумная, потому что все в цепочке платят с них налоги. Но дороговизна - не самая большая проблема. Основное - это то, что в конце проекта именно этих денег может начать не хватать на достройку. Лично я даже не понимаю, как их может хватать с учетом того, что многим в 2024 году банки выделили изначально недостаточные для достройки кредиты с формулировкой «потом что-нибудь придумаем».
И вот «потом» наступило. Никто ничего в банках придумывать не собирается и все это усугубляется тем, что застройщик еще и часть кредита расходует не по назначению.
Таких объектов в стране сотни. Ни одна. Ни две. В регионах не в центре города сложно найти НЕ ТАКИЕ объекты. И все молчат. Смотрят вперед на скорые вводы, дефициты средств и не решаются поднять вопрос.
Как по мне, ситуация тяжелая и если ничего не предпринять, то выльется она резко. Пострадать могут десятки тысяч человек, потому что их квартиры рискуют быть недостроенными.
Я поднимаю этот вопрос в отрасли, как организатор форума недвижиости Движение. Мы - площадка, созданная, чтобы на ней обсуждать реальные проблемы строительной отрасли.
Но, к сожалению, никто из игроков не готов сказать об этой проблеме. Все приходят на встречи с властью и говорят: «У НАС ВСЁ ХОРОШО»! Но кто-то должен сказать всё первым, чтобы ситуация начала решаться. Пусть первым буду я.
Forwarded from Блог Максима Ельцова
Итоги недели
На вторичном рынке Петербурга по итогам января в спальных районах (включая Мурино и Кудрово) предложение выросло на значимые 1,9%. Всё больше признаков того, что рынок прошёл минимальную точку. В первые три дня февраля объём предложения прибавил ещё 0,9%.
Если выбор для покупателей продолжит расти, рынок станет более сбалансированным.Больше шансов на то что будет расти объем сделок, а не цены на фоне дефицита предложения.
Спрос вероятнее всего будет увеличиваться. Рыночные ставки на минимальном за год уровне - лучшие предложения чуть ниже 18%. Плюс вступившие в силу и возможные новые ограничения по семейной ипотеке приведут к росту интереса к покупке жилья в кредит на вторичном рынке.
Новостройки. Статистики продаж за январь еще нет. Пока можно констатировать что январь будет активнее чем в прошлые годы. Сказывается остаточный спрос на семейную ипотеку - на 25 января по данным Дом РФ выдано 156 млрд. руб. При таких темпах по итогам месяца может быть выдано до 250 млрд. руб. Меньше чем в сентябре и тем более хуже чем в конце года. Но все равно это значимая цифра.
Продажи по семейной ипотеке могли быть и больше, но банки один за другим стали ограничивать или даже приостанавливать выдачу льготных кредитов. Пропускной способности банков точно не хватило на всех желающих заскочить в последний вагон. По ряду собственных сделок подписанных 29-31 января, мы ещё несколько дней ждали подтверждения перевода кредитных средств. Конец месяца был весьма хлопотным для всех участников рынка.
Теперь важно выдохнуть и посмотреть, как рынок поведёт себя в ближайшие 2–3 недели. По-прежнему считаю, что ключевой фактор возможного снижения спроса – не сами ограничения по семейной ипотеке (они не столь значимы для рынка), а то, что в декабре–январе мы активно залезли в спрос будущих периодов. Застройщики и агентства сумели создать у клиентов ощущение что с начала февраля поменяются и ставки. Теперь можно готовиться к новой маркетинговой волне: покупаем, пока не повысили ставки.
Рынок долгосрочной аренды по-прежнему идет четко в рамках прогноза. По итогам января объём предложения вырос на 20–21% по данным ЦИАН и Авито. Для сравнения: в январе прошлого года рост составлял около 13,6%. Сейчас темпы прироста заметно выше, а сам объём предложения – на максимальных значениях. Но через пару недель ждем разворота в преддверии туристического сезона.
@yeltsovm
На вторичном рынке Петербурга по итогам января в спальных районах (включая Мурино и Кудрово) предложение выросло на значимые 1,9%. Всё больше признаков того, что рынок прошёл минимальную точку. В первые три дня февраля объём предложения прибавил ещё 0,9%.
Если выбор для покупателей продолжит расти, рынок станет более сбалансированным.Больше шансов на то что будет расти объем сделок, а не цены на фоне дефицита предложения.
Спрос вероятнее всего будет увеличиваться. Рыночные ставки на минимальном за год уровне - лучшие предложения чуть ниже 18%. Плюс вступившие в силу и возможные новые ограничения по семейной ипотеке приведут к росту интереса к покупке жилья в кредит на вторичном рынке.
Новостройки. Статистики продаж за январь еще нет. Пока можно констатировать что январь будет активнее чем в прошлые годы. Сказывается остаточный спрос на семейную ипотеку - на 25 января по данным Дом РФ выдано 156 млрд. руб. При таких темпах по итогам месяца может быть выдано до 250 млрд. руб. Меньше чем в сентябре и тем более хуже чем в конце года. Но все равно это значимая цифра.
Продажи по семейной ипотеке могли быть и больше, но банки один за другим стали ограничивать или даже приостанавливать выдачу льготных кредитов. Пропускной способности банков точно не хватило на всех желающих заскочить в последний вагон. По ряду собственных сделок подписанных 29-31 января, мы ещё несколько дней ждали подтверждения перевода кредитных средств. Конец месяца был весьма хлопотным для всех участников рынка.
Теперь важно выдохнуть и посмотреть, как рынок поведёт себя в ближайшие 2–3 недели. По-прежнему считаю, что ключевой фактор возможного снижения спроса – не сами ограничения по семейной ипотеке (они не столь значимы для рынка), а то, что в декабре–январе мы активно залезли в спрос будущих периодов. Застройщики и агентства сумели создать у клиентов ощущение что с начала февраля поменяются и ставки. Теперь можно готовиться к новой маркетинговой волне: покупаем, пока не повысили ставки.
Рынок долгосрочной аренды по-прежнему идет четко в рамках прогноза. По итогам января объём предложения вырос на 20–21% по данным ЦИАН и Авито. Для сравнения: в январе прошлого года рост составлял около 13,6%. Сейчас темпы прироста заметно выше, а сам объём предложения – на максимальных значениях. Но через пару недель ждем разворота в преддверии туристического сезона.
@yeltsovm