За прошедшие две недели я более десяти раз комментировала СМИ изменения по семейной ипотеке, вступающие в силу с 1 февраля. Все бурное обсуждение в соцсетях и СМИ не затрагивает самого главного, что ипотека – это всего лишь механизм приобретения жилья. Один из механизмов. Но за последние годы она превратилась, по сути, в единственный инструмент приобретения жилья для россиян. И большинство ставит равенство между рынком жилья и ипотекой. Но это неверно: ипотечное кредитование всего лишь один из инструментов приобретения. Но поскольку с 2015 по 2023 год мы имели бурный рост ипотечного кредитования, который разогнал цены на жилье (на пике 75% сделок по новостройкам проходило по льготным программам), то мы пришли к такому уровню цен, когда население без ипотечного кредита приобрести жилье в большинстве своем не может.

Иногда эксперты сравнивают ситуацию на рынке ипотечного кредитования с кризисом 2008 года. Природа этих кризисов различна, но прежде всего я хотела бы отметить не это: в 2008 году роль ипотеки на рынке жилья не была столь высокой. Ипотечных кредитов не набрали такое критическое количество, как мы наблюдали последние годы.
Соответственно, сейчас, имея только ипотечное кредитование работающим инструментом, мы напрямую зависим от кредитной системы (добавим эскроу и проектное финансирование). Это и сделало рынок жилья излишне уязвимым: поднялась ключевая и рынок встал.
Сразу оговорю, для тех, кто рассчитывает, что снижение ключевой ставки сделает ипотеку столь же доступной, как она была несколько лет назад, разочарую. Сейчас закономерно ужесточаются требования банков к заемщикам. Мы получаем рекордное количество отказов по заявкам. Почему? Потому что население высоко закредитовано, имеет слишком высокий показатель кредитной нагрузки. Сегодня банки уже пристально смотрят на официальные доходы потенциальных заемщиков и общие платежи по кредитам. Поэтому даже если у вас кредитная история хорошая, но большой платеж по действующим кредитам, велика вероятность, что ипотеку вам не одобрят.

Кроме того, если ситуация с «белыми» доходами понятна в Москве и в Петербурге, то чем дальше в регионы, тем чаще у заемщиков «серая зарплата» - справки по форме банка. Сегодня оформить новый кредит достаточно сложно, а люди использовали так называемую пирамиду – беру один кредит и закрываю им другой. Вследствие этого закономерно растет просрочка не только по более рискованным потребительским кредитам, но и ипотечным. Население в целом устало от высоких платежей. Дорожают продукты питания и жилищно-коммунальные услуги - в просрочку уходят и ипотечники. Прежде всего, среди ипотечников в просрочку ушли те, кто оформлял ипотеку в 2022-2023 годах на пике ставок. Многие продавцы голословно обещали скорое рефинансирование, которое не состоялось, и эти заемщики первыми ушли в просрочки.

Само появление льготной ипотеки в 2015 году говорило о том, что население уже было не в состоянии приобретать недвижимость по существующему уровню цен и по существующей рыночной ипотечной ставке. И льготная ипотека еще больше разогнала цены. Никогда не стоит забывать, что такое льготная ипотека. Это компенсация разницы между ключевой ставкой и размером компенсации банкам и выдаваемым льготным ипотечным кредитом за счет государственного бюджета. Сегодня мы понимаем, что госбюджет России имеет иные приоритеты расходов. Соответственно, ждать последующего наполнения деньгами льготных ипотек на новые выдачи не следует. Кроме того, когда мы читаем в новостях, что банкам выделен новый объем денежных средств на льготную ипотеку, это говорит о том, что будут обслуживаться уже выданные ипотечные кредиты. Население не торопится закрывать льготный кредит досрочно, поскольку ставка, например 6 %, является, по их подсчетам выгодной, таким образом, они платят этот кредит 20-30 лет, столько же это бремя будет нести государство. Таким образом, за льготную квартиру мы платим дважды: платит заемщик и платит государственный бюджет. Скажу, что боятся сказать большинство понимающих экспертов: существующие льготные ипотечные программы не являются эффективными для нашей экономики и вполне разумно их сокращение путем четкого целевого использования и контроля. Если мы посмотрим предметно на «Семейную ипотеку», которая в течение 2025 года была драйвером на первичном рынке, то мы должны понимать, что это узкая целевая программа для семей с детьми, для помощи в демографической политике (и разумно, что запрещают «донорскую» ипотеку и вводят ограничение по числу кредитов). Но семейная ипотека не может и не должна быть единственным инструментом приобретения жилья.

Ипотечное кредитование - эффективный инструмент, пришедший к нам с Запада и успешно адаптированный, должен быть использован только гражданами платежеспособными и способными обслуживать ипотечный кредит по рыночной ставке без ущерба для своего бюджета. На рынке жилья России должно быть представлено несколько инструментов, не заменяющих, а дополняющих друг друга. Прежде всего, я бы хотела обратить внимание на то, что серьезной проблемой ипотечного заемщика является отсутствие первоначального взноса. Об этом говорят массово появившиеся программы от застройщиков, с так называемым нулевым процентным взносом. У покупателей нет накоплений, соответственно, государство должно поощрять накопление. Уже существуют накопительные ипотечные системы, показавшие свою эффективность, и они позволят заемщику при меньшей бюджетной нагрузке накопить первоначальный взнос. А в городах и селах, где недорогое жилье, приобрести целиком за накопленные средства. Довод, что инфляция обесценит накопления - уместен для Москвы, в регионах уже иной тренд (о нем стоит говорить отдельно), поэтому предусматривается господдержка, затраты на которые значительно ниже субсидирования льготной ипотеки (есть математическое и практическое обоснование).

Кроме того, совершенно по-новому нужно посмотреть на рынок аренды, вывести его из тени и сделать более прозрачным. Сюда должны прийти институциональные инвесторы. Кроме того, развивать программу ипотека с выкупом, над которой сейчас активно трудится моя команда. Что касается существующей на сегодняшний день кооперативной схемы, то, к сожалению, существующее законодательство не позволяет эффективно работать с жилищным кооперативом и требует пересмотра и модернизации.

Об этом и многом другом я буду говорить на пленарном заседании Российского Ипотечного конгресса в среду, где выступлю спикером и модератором.