Forwarded from Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Смотрите, как изящно Центробанк подминает под себя строительную отрасль.
Сначала проектное финансирование было таким:
«Банк мониторит, но не контролирует. И отвечает за "сохранность" денег».
То есть банк смотрит на риски, но не лезет в коммерческую политику застройщика.
А потом тихо начался 2024–2025 год.
Сначала появляются методички и обзоры про «рисковость схем» и рассрочек.
Далее, уже конкретные инструкции, закрывающие "серые схемы".
Затем признание активной продажи квартир в рассрочку повышенным риском для банка а значит — больше резервов, выше внутренняя стоимость кредита и выше ставка для застройщика или (!) отказ в финансировании проекта.
То есть ЦБ через регуляцию банков уже начинает диктовать застройщику, какие схемы продаж “правильные”, а какие “зло”.
Рассрочка из удобного инструмента для покупателя и девелопера плавно переезжает в разряд токсичных:
«Хотите дешёвое проектное — убирайте свои рассрочки, идите в ипотеку и в “белую” схему». Или, подчиняйте рассрочку банкам.
Следующий шаг ещё изящнее.
ЦБ говорит: мало контролировать стройку через проектное финансирование, надо регулировать все способы оплаты.
Принцип «деньги в обмен на право собственности» — застройщик получает деньги только после регистрации права на покупателя, рассрочки — в трёхсторонний формат с участием банка и отражением долга в кредитной истории.
Регулирование доходит не только до строящегося, но и до уже построенного жилья: даже там хотят подчинить расчёты единым правилам.
Фактически это означает, что любой более‑менее массовый способ заплатить за квартиру в новостройке должен пройти через банковский контур и через логику ЦБ. Не только когда дом строится, но и когда он уже стоит.
И вот тут становится интересно. У нас рынок новостроек - в целом монопольный, но девелоперов все же существенно больше, чем банков. Особенно тех, которые реально занимаются проектным финансированием.
И все мы понимаем, что значительная доля проектного финансирования сосредоточена в руках трёх-пяти банков.
Если у этой небольшой группы появляется монополия на “правильные” способы расчётов, то банки постепенно начинают диктовать не только условия кредита, но и условия продаж и даже стройки.
Понятно ведь, что если застройщик идет за проектным финансированием, то банк может отказать в нем. Сейчас на основании одних критериев. А завтра ЦБ может увидеть системный риск в строительстве большого количества студий, или низкой доли новостроек в каком-то регионе или сегменте жилья.
В целом, в рамках оценки устойчивости бизнес-модели можно завести любой критерий. Вплоть до цены продажи или количества этажей в доме.
То есть через регулирование банков ЦБ пытается аккуратно получить (а где-то уже и получил) рычаги управления всей стройкой — от того, какие схемы расчёта допустимы, до того, какие проекты и по каким моделям вообще получат деньги.
Посмотрим, конечно, выйдет ли всё это у ЦБ. Хотя замечу, что многие шаги в эту сторону уже сделаны.
Похоже, что государству сильно не понравилась та вольница, которую устроили застройщики в последние три года. Поэтому решили создать ограничительные механизмы.
@expertned
Сначала проектное финансирование было таким:
«Банк мониторит, но не контролирует. И отвечает за "сохранность" денег».
То есть банк смотрит на риски, но не лезет в коммерческую политику застройщика.
А потом тихо начался 2024–2025 год.
Сначала появляются методички и обзоры про «рисковость схем» и рассрочек.
Далее, уже конкретные инструкции, закрывающие "серые схемы".
Затем признание активной продажи квартир в рассрочку повышенным риском для банка а значит — больше резервов, выше внутренняя стоимость кредита и выше ставка для застройщика или (!) отказ в финансировании проекта.
То есть ЦБ через регуляцию банков уже начинает диктовать застройщику, какие схемы продаж “правильные”, а какие “зло”.
Рассрочка из удобного инструмента для покупателя и девелопера плавно переезжает в разряд токсичных:
«Хотите дешёвое проектное — убирайте свои рассрочки, идите в ипотеку и в “белую” схему». Или, подчиняйте рассрочку банкам.
Следующий шаг ещё изящнее.
ЦБ говорит: мало контролировать стройку через проектное финансирование, надо регулировать все способы оплаты.
Принцип «деньги в обмен на право собственности» — застройщик получает деньги только после регистрации права на покупателя, рассрочки — в трёхсторонний формат с участием банка и отражением долга в кредитной истории.
Регулирование доходит не только до строящегося, но и до уже построенного жилья: даже там хотят подчинить расчёты единым правилам.
Фактически это означает, что любой более‑менее массовый способ заплатить за квартиру в новостройке должен пройти через банковский контур и через логику ЦБ. Не только когда дом строится, но и когда он уже стоит.
И вот тут становится интересно. У нас рынок новостроек - в целом монопольный, но девелоперов все же существенно больше, чем банков. Особенно тех, которые реально занимаются проектным финансированием.
И все мы понимаем, что значительная доля проектного финансирования сосредоточена в руках трёх-пяти банков.
Если у этой небольшой группы появляется монополия на “правильные” способы расчётов, то банки постепенно начинают диктовать не только условия кредита, но и условия продаж и даже стройки.
Понятно ведь, что если застройщик идет за проектным финансированием, то банк может отказать в нем. Сейчас на основании одних критериев. А завтра ЦБ может увидеть системный риск в строительстве большого количества студий, или низкой доли новостроек в каком-то регионе или сегменте жилья.
В целом, в рамках оценки устойчивости бизнес-модели можно завести любой критерий. Вплоть до цены продажи или количества этажей в доме.
То есть через регулирование банков ЦБ пытается аккуратно получить (а где-то уже и получил) рычаги управления всей стройкой — от того, какие схемы расчёта допустимы, до того, какие проекты и по каким моделям вообще получат деньги.
Посмотрим, конечно, выйдет ли всё это у ЦБ. Хотя замечу, что многие шаги в эту сторону уже сделаны.
Похоже, что государству сильно не понравилась та вольница, которую устроили застройщики в последние три года. Поэтому решили создать ограничительные механизмы.
@expertned
Forwarded from Proeconomics
В октябре в крупных городах России было заключено 60 тыс. сделок на рынке вторичной недвижимости. Это на 31,6% больше год к году (в Москве – на 18,3%), по данным ЦИАН. Результат стал рекордным с июля 2024 года.
С чем связан такой сильный рост числа сделок на рынке, где нет льготной ипотеки, а коммерческие ставки на неё так и остаются практически запретительными? Может ли это быть связано с психологией покупателей, что якобы рынок достиг дна и пора покупать? Ответы экспертов в рубрике #опросы
Основатель АН «Старыгин и партнеры», вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Даниил Старыгин:
Количество сделок связано с повышением волатильности других инструментов инвестиций. На сегодняшний день в России недвижимость является одним из самых стабильных инвестнаправлений.
Помимо этого, ставки по вкладам существенно понижаются, в отличие от банковской ипотеки, и поток средств со вкладов в большей степени направляется в сектор недвижимости. Также в 2025 году наблюдается увеличение релокации из регионов, где стоимость вторичного жилья существенно выросла, и люди получили возможность, добавляя 20-40% к сумме, разменять жильё из регионов на более крупные города.
Бизнес-аналитик, партнер компании Develika Петр Барсуков:
Эта статистика подтверждает тезис, что у нас сохраняется высокий фундаментальный спрос на недвижимость. И по-прежнему вложение в недвижимость воспринимается населением как наиболее надежное, а квартира является главным семейным активом.
Любое изменение потребительских настроений моментально реализуется на рынке недвижимости.
Заявление о возможном смягчении финансовой политики, снижение ставок в совокупности с неплохими показателями доходов населения, надежды на рефинансирование ипотеки в будущем - одни из основных факторов. В стороне не остаётся и рынок вторичной недвижимости.
Для многих домохозяйств важным источником для покупки нового жилья является продажа уже имеющегося.
Уходящие программы льготной ипотеки, понимание того, что новостройки дешевле не будут, стимулируют часть продавцов «вторички» быть более гибкими.
Зампред комитета ГосДумы по экономической политике Артем Кирьянов:
В крупных городах, безусловно, есть достаточно серьёзный задел для вложений. Те люди, которые сегодня покупают на вторичном рынке недвижимость, рассматривают эту недвижимость в основном как инвестиционную. Хотя пока ещё «инвестиционность» такой недвижимости и срок окупаемости вызывают сомнения.
Думаю, что со снижением ключевой ставки и снижением стоимости ипотечных кредитов строительная отрасль почувствует новый импульс и привлечет дополнительные средства по сравнению с сегодняшним моментом.
(продолжение в следующем посте)
С чем связан такой сильный рост числа сделок на рынке, где нет льготной ипотеки, а коммерческие ставки на неё так и остаются практически запретительными? Может ли это быть связано с психологией покупателей, что якобы рынок достиг дна и пора покупать? Ответы экспертов в рубрике #опросы
Основатель АН «Старыгин и партнеры», вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Даниил Старыгин:
Количество сделок связано с повышением волатильности других инструментов инвестиций. На сегодняшний день в России недвижимость является одним из самых стабильных инвестнаправлений.
Помимо этого, ставки по вкладам существенно понижаются, в отличие от банковской ипотеки, и поток средств со вкладов в большей степени направляется в сектор недвижимости. Также в 2025 году наблюдается увеличение релокации из регионов, где стоимость вторичного жилья существенно выросла, и люди получили возможность, добавляя 20-40% к сумме, разменять жильё из регионов на более крупные города.
Бизнес-аналитик, партнер компании Develika Петр Барсуков:
Эта статистика подтверждает тезис, что у нас сохраняется высокий фундаментальный спрос на недвижимость. И по-прежнему вложение в недвижимость воспринимается населением как наиболее надежное, а квартира является главным семейным активом.
Любое изменение потребительских настроений моментально реализуется на рынке недвижимости.
Заявление о возможном смягчении финансовой политики, снижение ставок в совокупности с неплохими показателями доходов населения, надежды на рефинансирование ипотеки в будущем - одни из основных факторов. В стороне не остаётся и рынок вторичной недвижимости.
Для многих домохозяйств важным источником для покупки нового жилья является продажа уже имеющегося.
Уходящие программы льготной ипотеки, понимание того, что новостройки дешевле не будут, стимулируют часть продавцов «вторички» быть более гибкими.
Зампред комитета ГосДумы по экономической политике Артем Кирьянов:
В крупных городах, безусловно, есть достаточно серьёзный задел для вложений. Те люди, которые сегодня покупают на вторичном рынке недвижимость, рассматривают эту недвижимость в основном как инвестиционную. Хотя пока ещё «инвестиционность» такой недвижимости и срок окупаемости вызывают сомнения.
Думаю, что со снижением ключевой ставки и снижением стоимости ипотечных кредитов строительная отрасль почувствует новый импульс и привлечет дополнительные средства по сравнению с сегодняшним моментом.
(продолжение в следующем посте)
Forwarded from Proeconomics
(продолжение предыдущего поста)
Основатель компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина:
Оживление на рынке вторичного жилья в целом было ожидаемым. Оно связано со снижением ключевой ставки ЦБ, которое удешевило ипотеку и в целом сделало выгоднее условия кредитования.
Однако снижение «ключа» было постепенным. Это сформировало у покупателей понимание, что ждать кардинального улучшения условий не стоит. Возник эффект отложенного спроса, мотивирующий действовать немедленно.
Ещё один фактор — отток средств с банковских депозитов. Снижение ключевой ставки напрямую ведёт к падению доходности по вкладам. В результате у населения высвобождаются средства, которые частично перераспределяются в недвижимость.
Рынок «вторички», который в прошлом году был практически заморожен, среагировал одним из первых. Началось активное вымывание наиболее ликвидных лотов. Резкого скачка цен пока нет, но продавцы уже начали убирать скидки.
Таким образом, текущая ситуация — это реализация накопленного спроса на фоне улучшения доступности кредитов и изменения предпочтений по сбережениям. Процентный прирост значителен во многом из-за низкой базы прошлого года, когда рынок находился в стагнации.
Основатель и владелец компании Melke Владимир Петюшин:
Движение рынка в сторону вторичной недвижимости — это реакция покупателя на текущую ситуацию в девелопменте. И психологический фактор здесь, безусловно, присутствует. В условиях, когда часть девелоперов приостанавливает запуск новых проектов, и возникает вопрос с наполнением эскроу по строящимся объектам из-за снижения темпов продаж, покупатель чувствует себя более уверенно, покупая готовую недвижимость. Это могут быть сданные квартиры от застройщика, которые можно купить по договорам купли-продажи или уже существующий фонд вторичного жилья. Готовая недвижимость выглядит сейчас более надежным вариантом покупки как для проживания, так и с точки зрения вложения средств. Уверен, что эта ситуация временная, и под влиянием макроэкономических факторов и расширения мер поддержки строительной отрасли со стороны государства, маятник качнётся в сторону первичного рынка.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников:
Мы действительно наблюдаем год к году такую динамику, что количество обращений выросло примерно на 30%. Увеличилось также и количество сделок по сравнению с 2024-м годом. Я думаю, что дело тут в серьёзном отложенном спросе, который формировался первое полугодие 2025 года. И сейчас при понижении ключевой ставки, при понижении ставок депозитов, плюс на ожиданиях уменьшения, хотя и плавного ставки в 2026 году, мы видим, что спрос на квадратные метры начал возвращаться. Предполагаю, что 2026 год будет ещё более активен с точки зрения спроса как на вторичное жильё, так и на новостройки.
Основатель компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина:
Оживление на рынке вторичного жилья в целом было ожидаемым. Оно связано со снижением ключевой ставки ЦБ, которое удешевило ипотеку и в целом сделало выгоднее условия кредитования.
Однако снижение «ключа» было постепенным. Это сформировало у покупателей понимание, что ждать кардинального улучшения условий не стоит. Возник эффект отложенного спроса, мотивирующий действовать немедленно.
Ещё один фактор — отток средств с банковских депозитов. Снижение ключевой ставки напрямую ведёт к падению доходности по вкладам. В результате у населения высвобождаются средства, которые частично перераспределяются в недвижимость.
Рынок «вторички», который в прошлом году был практически заморожен, среагировал одним из первых. Началось активное вымывание наиболее ликвидных лотов. Резкого скачка цен пока нет, но продавцы уже начали убирать скидки.
Таким образом, текущая ситуация — это реализация накопленного спроса на фоне улучшения доступности кредитов и изменения предпочтений по сбережениям. Процентный прирост значителен во многом из-за низкой базы прошлого года, когда рынок находился в стагнации.
Основатель и владелец компании Melke Владимир Петюшин:
Движение рынка в сторону вторичной недвижимости — это реакция покупателя на текущую ситуацию в девелопменте. И психологический фактор здесь, безусловно, присутствует. В условиях, когда часть девелоперов приостанавливает запуск новых проектов, и возникает вопрос с наполнением эскроу по строящимся объектам из-за снижения темпов продаж, покупатель чувствует себя более уверенно, покупая готовую недвижимость. Это могут быть сданные квартиры от застройщика, которые можно купить по договорам купли-продажи или уже существующий фонд вторичного жилья. Готовая недвижимость выглядит сейчас более надежным вариантом покупки как для проживания, так и с точки зрения вложения средств. Уверен, что эта ситуация временная, и под влиянием макроэкономических факторов и расширения мер поддержки строительной отрасли со стороны государства, маятник качнётся в сторону первичного рынка.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников:
Мы действительно наблюдаем год к году такую динамику, что количество обращений выросло примерно на 30%. Увеличилось также и количество сделок по сравнению с 2024-м годом. Я думаю, что дело тут в серьёзном отложенном спросе, который формировался первое полугодие 2025 года. И сейчас при понижении ключевой ставки, при понижении ставок депозитов, плюс на ожиданиях уменьшения, хотя и плавного ставки в 2026 году, мы видим, что спрос на квадратные метры начал возвращаться. Предполагаю, что 2026 год будет ещё более активен с точки зрения спроса как на вторичное жильё, так и на новостройки.
Forwarded from Щегельский о недвижимости без сиропа (Дмитрий)
Мошенничество и обман существовали всегда и будут существовать. Мошенники эволюционируют и правоохранительная система, к сожалению, всегда на шаг отстаёт от их фантазий и схем.
С 2022 года уровень и количество мошеннических действий с применением новых схем увеличилось многократно.
Жертвами мошенников "по телефону" являются люди всех возрастов, образования и социального статуса, а не только "бабушки", как сейчас говорят в СМИ.
Люди, будучи обманутыми, считают виновными правоохранительные органы, а не себя. Все за всё должны отвечати: и банки, и нотариусы, и риэлторы и т.д. и т п., только сам гражданин не отвечает за свои действия. Не просто не отвечает, но и не хочет отвечать. Кто виноват, что его попросили по телефону перечислить деньги на "безопасный счёт" чтобы помочь МВД/ФСБ? Конечно само МВД/ФСБ, ну, никак не сам доверчивый гражданин.
41 тысяча сделок с жильём (дарение, меня, купли-продажи) совершено нотариально в 2024 году в Петербурге.
Со слов Президента нотариальной палаты Петербурга, около 6000 сделок совершены под влиянием мошенников. Т.к. Президент нотпалаты не сообщила в каком регионе эти сделки выявлены, предположу, что речь идёт о России в целом.
Процент оспариваемых сделок совершенных нотариусом менее 1%. Вероятно, что такая низкая оспоримость нотариальных сделок связана с тем, что большинство мошенников избегают лишних свидетелей в сделке (нотариус, юрист, риэлтор, родственник).
Нотариус устанавливает личность участника сделки, и/или его представителей, по паспорту. Иногда нотариусы сталкиваются с поддельными паспортами, где переклеены фотографии. Но нет доступа у нотариуса к базам данных для сверки предъявленного паспорта и фото в нём с государственными базами.
Одним из идеальных способов подтверждения личности будет внедрение биометрических паспортов, ведь новые загранпаспорта уже биометрические. Однако, внедрение общероссийского паспорта гражданина РФ с применением биометрии по разным причинам пока не внедрены.
Понятие "сделка под влиянием" отсутствует в ГК РФ. Это особое состояние жертвы. Ведь жертва осознаёт свои действия. Осознаёт, что совершается сделка купли-продажи, что за неё перечисляются деньги. Соответственно жертву нельзя считать, что она обманута.
Нотариус тормозит гражданский оборот, согласно классических французских источников юриспруденции. Это не стыкуется со стремлением государства ускорить обороты, увеличить ВВП. Именно это, торможение гражданского оборота, было одним из аргументов при принятии решения об отмене обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в 1997 году в купе с организацией обязательной и главенствующей системы государственной регистрации и единого реестра недвижимости.
Не лучше ли вместо введения "охлаждения при совершении расчётов по сделке" ввести охлаждение/торможение сделки посредством возврата обязательного нотариального удостоверения?
Необходимо ввести раздельную беседу нотариуса с участниками сделки. Это может помочь нотариусу выявить действительный мотив продавца.
Мотив сделки встаёт на первый план. Но мотив в договоре не указывается. "Почему Вы продаете квартиру?", "Деньги нужны". Но нужда в деньгах это не мотив сделки. Мотив - деньги нужны на лечение, или на свадьбу дочери, а остальное в банк под проценты. Или, как в случае с ведомыми, мотив - помочь органам в спецоперации.
Но мотив в договоре купли-продажи не прописывается. Однако, как выяснилось в последнее время, мотив имеет значение, чтобы сделку расторгнуть.
И вот тут встаёт вопрос - кто выяснит мотив сделки? Банк? Росреестр? Банку нужно выдать ипотеку, Росреестр вообще не видит участников сделки, только поступившие документы. Получается нотариус. Он может и должен выяснить мотив сделки при беседе с участниками сделки в день сделки.
А, что судебная практика?
Складывается впечатление, что всё законодательство и практика направлено на зашиту добросовестного владельца/продавца. 👇 продолжение
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Щегельский о недвижимости без сиропа (Дмитрий)
Обзор ВС РФ №1 за 2020 год соглашается с п.1 ст.177 ГК РФ, что сделка совершенная гражданином, хоть и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий, или руководить ими, может быть признана судом недействительной.
С другой стороны некоторые разъяснения ВС РФ говорят о том, что не смотря на отмену перехода права, сам договор не прекращает своё действие, т.е. если право оспорено, то продавец должен вернуть деньги, иначе, получается, что при односторонней реституции продавцу вернули квартиру, а деньги он возвращать не должен. Получается продавец необоснованно обогатился. А это уже другая статья закона, по которой он должен отвечать.
Об этих казусах высказался помощник председателя Санкт-Петербургского городского суда.
Если суд применяет п.2 ст.179, то он должен доказать, что покупатель знал об имеющемся обмане продавца третьими лицами.
Если имущество выбыло помимо воли продавца, то суд не признаёт покупателя добросовестным. Получается, что покупатель знал об обмане. Но ведь он не знал. Походу - правовой тупик.
Стоит обратить внимание, что имеет место быть скудная доказательная база со стороны продавца, подтверждающая действительное наличие мошенников и заблуждение продавца, появившееся под влиянием мошенников. Фактически только распечатки звонков, т.е. просто факт совершенных звонков в определенные дату и время, но не их аудиозапись.
Несколько лет назад правоохранительными органами и научным сообществом на одной из конференций был выработан подход: относительно ст.33 УК РФ, ответственность несёт только организатор преступления, а "ведомый" рассматривается, как орудие преступления. Пистолет не отвечает за убийство. И, с точки зрения помощника Санкт-Петербургского городского суда, это порочный вывод, потому что "ведомый" человек, в отличии от пистолета, может соображать, лукавить и необходимо иметь много доказанных оснований, чтобы признать его всего лишь "орудием преступления".
Получается, что значительная часть населения России несделкоспособно.
Чтобы определить психические отклонения продавца, его нужно наблюдать в течение 30 дней непрерывно, как это делают в институте Сербского.
Соответственно в момент сделки "раскусить" продавца очень сложно, для этого нужно обладать образованием и значительной практикой психиатра. Но, человек может не быть шизофреником, но исполнять "выданную" ему роль мошенником, а это уже вопрос психолога.
Методики выявления "ведомых" нет.
Объявленная следственным комитетом раскрываемость преступлений с "ведомыми" составляет 90%. Но касается это только поиска и поимки курьеров, собирающих деньги у "ведомых". Но курьеры, в свою очередь, также являются своеобразными "ведомыми" и организаторов преступления в глаза не видели. Кстати за свою работу они получают всего около 10 тысяч рублей.
Есть доказательства, документы, полученные в результате СВО. При освобождении земель открывался доступ к документам в помещениях колл-центров, которые, как оказалось, работают не только в Украине, но и в Польше, Прибалтике, которые организованы английскими спецслужбами и исполняют их инструкции.
Ситуация будет усугубляться в связи с развитием искусственного интеллекта, который является эффективным инструментом в руках мошенников.
Всё представленное выше написанно на основании посещения мной организованной нотариальной палатой Санкт-Петербурга (СПб) научно-практической конференции "Сохранение стабильности гражданского оборота: противодействие мошенническим схемам", в которой приняли участие представители нотариальной палаты, арбитражного суда СПб, судьи Горсуда СПб, Следственного комитета СПб, судебной экспертизы МЮ РФ, профессора СПбГУ.
С другой стороны некоторые разъяснения ВС РФ говорят о том, что не смотря на отмену перехода права, сам договор не прекращает своё действие, т.е. если право оспорено, то продавец должен вернуть деньги, иначе, получается, что при односторонней реституции продавцу вернули квартиру, а деньги он возвращать не должен. Получается продавец необоснованно обогатился. А это уже другая статья закона, по которой он должен отвечать.
Об этих казусах высказался помощник председателя Санкт-Петербургского городского суда.
Если суд применяет п.2 ст.179, то он должен доказать, что покупатель знал об имеющемся обмане продавца третьими лицами.
Если имущество выбыло помимо воли продавца, то суд не признаёт покупателя добросовестным. Получается, что покупатель знал об обмане. Но ведь он не знал. Походу - правовой тупик.
Стоит обратить внимание, что имеет место быть скудная доказательная база со стороны продавца, подтверждающая действительное наличие мошенников и заблуждение продавца, появившееся под влиянием мошенников. Фактически только распечатки звонков, т.е. просто факт совершенных звонков в определенные дату и время, но не их аудиозапись.
Несколько лет назад правоохранительными органами и научным сообществом на одной из конференций был выработан подход: относительно ст.33 УК РФ, ответственность несёт только организатор преступления, а "ведомый" рассматривается, как орудие преступления. Пистолет не отвечает за убийство. И, с точки зрения помощника Санкт-Петербургского городского суда, это порочный вывод, потому что "ведомый" человек, в отличии от пистолета, может соображать, лукавить и необходимо иметь много доказанных оснований, чтобы признать его всего лишь "орудием преступления".
Получается, что значительная часть населения России несделкоспособно.
Чтобы определить психические отклонения продавца, его нужно наблюдать в течение 30 дней непрерывно, как это делают в институте Сербского.
Соответственно в момент сделки "раскусить" продавца очень сложно, для этого нужно обладать образованием и значительной практикой психиатра. Но, человек может не быть шизофреником, но исполнять "выданную" ему роль мошенником, а это уже вопрос психолога.
Методики выявления "ведомых" нет.
Объявленная следственным комитетом раскрываемость преступлений с "ведомыми" составляет 90%. Но касается это только поиска и поимки курьеров, собирающих деньги у "ведомых". Но курьеры, в свою очередь, также являются своеобразными "ведомыми" и организаторов преступления в глаза не видели. Кстати за свою работу они получают всего около 10 тысяч рублей.
Есть доказательства, документы, полученные в результате СВО. При освобождении земель открывался доступ к документам в помещениях колл-центров, которые, как оказалось, работают не только в Украине, но и в Польше, Прибалтике, которые организованы английскими спецслужбами и исполняют их инструкции.
Ситуация будет усугубляться в связи с развитием искусственного интеллекта, который является эффективным инструментом в руках мошенников.
Всё представленное выше написанно на основании посещения мной организованной нотариальной палатой Санкт-Петербурга (СПб) научно-практической конференции "Сохранение стабильности гражданского оборота: противодействие мошенническим схемам", в которой приняли участие представители нотариальной палаты, арбитражного суда СПб, судьи Горсуда СПб, Следственного комитета СПб, судебной экспертизы МЮ РФ, профессора СПбГУ.
Forwarded from REBURG
Характерная черта текущего рынка новостроек – повышенная волатильность. Стремительный рост продаж в течение нескольких месяцев и кратное падение сделок в следующие периоды. Короткие циклы оживления чередуются непродолжительным, но глубоким спадом. Общий тренд до последнего времени был нисходящий, но пики позволяют исправлять ситуацию даже после отмены льготной ипотеки. Общий результат продаж по проекту и компании во многом зависит от того, насколько эффективны действия девелопера в периоды локального оживления.
Сейчас как раз такой период – рост продаж на страхе упустить выгодный момент. Одни боятся потерять доступные привилегии по семейной ипотеке, другие - комфортные рассрочки, третьи – роста цен. Как и в предыдущие периоды, текущее оживление закончится глубоким спадом.
У продавцов осталось совсем немного времени для того, чтобы поправить провальные результаты 1 половины 2025 года. В следующем году будут нужны новые легенды и переживания для того, чтобы докатить этот рынок до рыночных ставок по ипотеке.
На графике Екатеринбург, но динамика продаж на локальных рынках схожа. Страхи у нас общие.
@REBURG
Сейчас как раз такой период – рост продаж на страхе упустить выгодный момент. Одни боятся потерять доступные привилегии по семейной ипотеке, другие - комфортные рассрочки, третьи – роста цен. Как и в предыдущие периоды, текущее оживление закончится глубоким спадом.
У продавцов осталось совсем немного времени для того, чтобы поправить провальные результаты 1 половины 2025 года. В следующем году будут нужны новые легенды и переживания для того, чтобы докатить этот рынок до рыночных ставок по ипотеке.
На графике Екатеринбург, но динамика продаж на локальных рынках схожа. Страхи у нас общие.
@REBURG
Forwarded from Артем Цогоев | Недвижимость
⚡️214-ФЗ: началось..!
🏦 Опять реформа... Центральный банк предлагает кардинально пересмотреть принцип раскрытия эскроу-счетов, на которых лежат деньги покупателей новостроек. Предлагается ввести механизм «деньги в обмен на право собственности», т.е. открывать доступ застройщикам к средствам на эскроу-счетах не в момент ввода объекта в эксплуатацию, как это происходит сейчас, а после того, как дольщик официально зарегистрирует право собственности на приобретенный объект недвижимости.
🛡 Декларируемая цель - усилить защиту покупателей. В нынешних реалиях после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дольщики ещё долго могут ждать получение ключей и оформление документов на собственность. Иногда ожидание затягивается на месяцы, в худшем сценарии на годы.
🏗 Для застройщиков это предложение означает увеличение финансовой нагрузки. Кредитная нагрузка будет действовать чуть дольше, ведь доступ к замороженным на эскроу деньгам откладывается до самого момента регистрации прав собственности. Авторы инициативы из ЦБ, похоже, не слишком обеспокоены возможным ростом издержек для девелоперского сектора. Вероятно потому, что работают на благо банков!
⚖️ Предложение ЦБ РФ балансирует между интересами дольщиков и банков. С одной стороны - более безопасная сделка для покупателей, с другой - хоть и незначительный, но рост процентных доходов банков от средств, томящихся на эскроу.
👋Ну а застройщики опять оказываются крайними. Единственное, что они могут сделать, чтобы приблизить момент получения средств - полностью отказаться от отделки квартир (даже от whitebox), сильно упростить отделку МОПов, ну и… немного повысить цены, чтобы компенсировать увеличившиеся затраты и риски.
🏦 Опять реформа... Центральный банк предлагает кардинально пересмотреть принцип раскрытия эскроу-счетов, на которых лежат деньги покупателей новостроек. Предлагается ввести механизм «деньги в обмен на право собственности», т.е. открывать доступ застройщикам к средствам на эскроу-счетах не в момент ввода объекта в эксплуатацию, как это происходит сейчас, а после того, как дольщик официально зарегистрирует право собственности на приобретенный объект недвижимости.
🛡 Декларируемая цель - усилить защиту покупателей. В нынешних реалиях после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дольщики ещё долго могут ждать получение ключей и оформление документов на собственность. Иногда ожидание затягивается на месяцы, в худшем сценарии на годы.
🏗 Для застройщиков это предложение означает увеличение финансовой нагрузки. Кредитная нагрузка будет действовать чуть дольше, ведь доступ к замороженным на эскроу деньгам откладывается до самого момента регистрации прав собственности. Авторы инициативы из ЦБ, похоже, не слишком обеспокоены возможным ростом издержек для девелоперского сектора. Вероятно потому, что работают на благо банков!
⚖️ Предложение ЦБ РФ балансирует между интересами дольщиков и банков. С одной стороны - более безопасная сделка для покупателей, с другой - хоть и незначительный, но рост процентных доходов банков от средств, томящихся на эскроу.
👋Ну а застройщики опять оказываются крайними. Единственное, что они могут сделать, чтобы приблизить момент получения средств - полностью отказаться от отделки квартир (даже от whitebox), сильно упростить отделку МОПов, ну и… немного повысить цены, чтобы компенсировать увеличившиеся затраты и риски.
Forwarded from КОНСТАНТИН АПРЕЛЕВ | «Апрелевские тезисы»
Россияне не стали массово отказываться от покупки квартир на вторичном рынке недвижимости из-за «схемы Долиной». Напротив, активность покупателей в последние месяцы только возросла на фоне снижения ипотечных ставок. Доверие упало лишь к сделкам по единственному жилью одиноких пенсионеров — а они составляют меньше процента от всего рынка. Об этом Общественной службе новостей сообщил Константин Апрелев.
Ранее судебное дело Ларисы Долиной вызвало широкий общественный резонанс. Летом 2024 года мошенники убедили артистку продать квартиру в Хамовниках и перевести им полученные средства. Лишь после отправки денег Долина поняла, что ее обманули, и обратилась в суд. В ходе разбирательств певице вернули жилплощадь, а покупательницу оставили без компенсаций.
Этот случай стал самым известным примером в череде аналогичных дел, когда суды, защищая продавцов, чаще всего пожилых, оказавшихся жертвами мошенников, оставляли покупателей и без денег, и без жилья. На фоне такой судебной практики в России зазвучали опасения о том, что «схема Долиной» может серьезно навредить вторичному рынку — по некоторым оценкам, объем заключаемых сделок уже начал снижаться.
Пенсионерам же, которые хотят продать свое единственное жилье, сделать это сегодня стало на порядок сложнее, заметил риэлтор. Если раньше пожилому собственнику было достаточно взять справку из психоневрологического диспансера и побеседовать с покупателем, прежде чем подписать договор, то сейчас такие сделки выстраиваются гораздо сложнее.
Так, сегодня пенсионерам-продавцам часто необходимо отдельно подтвердить, что они выписались из продаваемой квартиры. Деньги при этом они во многих случаях получают не сразу — оплату делят на несколько транзакций, как минимум две: например, одна часть после регистрации перехода права собственности, а вторая после передачи квартиры и подписания акта приемки.
Апрелев указал, что, судя по объемам регистрации сделок в Росреестре, активность покупателей на рынке вторички существенно не снизилась, несмотря на резонанс вокруг «бабушкиных схем» и волны судебных решений по возврату квартир собственнику.
Ранее судебное дело Ларисы Долиной вызвало широкий общественный резонанс. Летом 2024 года мошенники убедили артистку продать квартиру в Хамовниках и перевести им полученные средства. Лишь после отправки денег Долина поняла, что ее обманули, и обратилась в суд. В ходе разбирательств певице вернули жилплощадь, а покупательницу оставили без компенсаций.
Этот случай стал самым известным примером в череде аналогичных дел, когда суды, защищая продавцов, чаще всего пожилых, оказавшихся жертвами мошенников, оставляли покупателей и без денег, и без жилья. На фоне такой судебной практики в России зазвучали опасения о том, что «схема Долиной» может серьезно навредить вторичному рынку — по некоторым оценкам, объем заключаемых сделок уже начал снижаться.
📌«На самом деле ажиотажа на вторичном рынке нет. Это же не касается всех участников рынка. Это касается очень незначительной доли потенциальных сделок, в которых присутствует одинокий человек пожилого возраста с единственным жильем. Такие сделки и в прошлом составляли менее процента на рынке. Более того, люди и раньше в таких сделках вели себя достаточно осмотрительно: детально выявляли, куда человек собирается переезжать, если он продает единственное жилье, подтверждали это, убеждались, что человек выписался, и так далее. То есть система подготовки такого рода сделок и раньше была достаточно продуманной. Просто сейчас люди стали гораздо более осмотрительны и отказываются от покупки таких квартир».
Пенсионерам же, которые хотят продать свое единственное жилье, сделать это сегодня стало на порядок сложнее, заметил риэлтор. Если раньше пожилому собственнику было достаточно взять справку из психоневрологического диспансера и побеседовать с покупателем, прежде чем подписать договор, то сейчас такие сделки выстраиваются гораздо сложнее.
Так, сегодня пенсионерам-продавцам часто необходимо отдельно подтвердить, что они выписались из продаваемой квартиры. Деньги при этом они во многих случаях получают не сразу — оплату делят на несколько транзакций, как минимум две: например, одна часть после регистрации перехода права собственности, а вторая после передачи квартиры и подписания акта приемки.
📌«Для пожилых людей совершение таких сделок стало сложнее. Понятное дело, что спрос на такого рода квартиры существенно сократился и цены на них ниже рынка. А в остальной части вторичного рынка я проблем не усматриваю. Наоборот, есть оживление после осени, потому что осень — это традиционно более активный деловой сезон. Плюс ипотека стала на 30 % более доступной. Я напомню, что еще год назад ставка была в районе 29 %, а сегодня — уже 20 %».
Апрелев указал, что, судя по объемам регистрации сделок в Росреестре, активность покупателей на рынке вторички существенно не снизилась, несмотря на резонанс вокруг «бабушкиных схем» и волны судебных решений по возврату квартир собственнику.
📌«Это не может реально повлиять на то, что люди начнут отказываться от покупки. У них как были планы, так они и есть. Нужно просто проявлять осмотрительность в отношении определенного рода сделок. Люди в основном продают жилье и сразу покупают новое — это больше 80 % сделок. Поэтому истерии на рынке нет, ничего такого не наблюдается. Тем более что одинокие пенсионеры были всегда. Да, сейчас риски по сделкам с пожилыми собственниками возросли, но все можно купировать. Можно отказаться от просмотра таких квартир».Риэлтор также выразил надежду, что до прямой линии с президентом РФ Владимиром Путиным 19 декабря Верховный Суд выступит с разъяснениями для судов нижестоящих инстанций по правоприменению в делах, связанных с продажей квартир под влиянием третьих лиц.
Общественная служба новостей
Риэлтор Апрелев: Страх россиян покупать квартиры у пенсионеров не навредил вторичному рынку жилья
Россияне не стали массово отказываться от покупки квартир на вторичном рынке недвижимости из-за «схемы Долиной». Напротив, активность покупателей в
Forwarded from Эксперт недвижимости Константин Барсуков
ЦБ, смотрю, продолжает "бить" по застройщикам странным, непонятным, но при этом ярко-кричащим показателем.
Интересно, и почему же разрыв в Центральной России 80%, а на Северном Кавказе - 12%. Видимо потому, что "сволочи" застройщики в Центральной России цены сильнее поднимали??
Или все же потому, что показатель этот в текущем виде вообще ни о чем не говорит, так как совершенно не учитывает структурные изменения предложения и динамику движения цен в разных сегментах рынка недвижимости?
Что делает ЦБ? Берет среднюю цену всех новостроек и среднюю цену всей вторички. И делит одно на другое. Нормальный подход, если рынок статичен.
А что у нас с рынком?
1. Доля элитки увеличилась в продажах, а массовый сегмент просел. Т.е. средняя цена новостроек выросла.
2. Продаваемость просела. Т.е. в новостройках продается больше объектов на высокой стадии готовности -> средняя цена растет.
3. Годы идут и вторичка стареет, но её никто массово (кроме Москвы) не сносит -> доля "возрастной" вторички растет -> средняя цена падает.
Вывод. Застройщики зажрались и пора прекращать их поддержку?
Возможно да, но "зажратость" застройщиков явно куда в меньшем объеме, чем пытается нарисовать ЦБ.
@expertned
Интересно, и почему же разрыв в Центральной России 80%, а на Северном Кавказе - 12%. Видимо потому, что "сволочи" застройщики в Центральной России цены сильнее поднимали??
Или все же потому, что показатель этот в текущем виде вообще ни о чем не говорит, так как совершенно не учитывает структурные изменения предложения и динамику движения цен в разных сегментах рынка недвижимости?
Что делает ЦБ? Берет среднюю цену всех новостроек и среднюю цену всей вторички. И делит одно на другое. Нормальный подход, если рынок статичен.
А что у нас с рынком?
1. Доля элитки увеличилась в продажах, а массовый сегмент просел. Т.е. средняя цена новостроек выросла.
2. Продаваемость просела. Т.е. в новостройках продается больше объектов на высокой стадии готовности -> средняя цена растет.
3. Годы идут и вторичка стареет, но её никто массово (кроме Москвы) не сносит -> доля "возрастной" вторички растет -> средняя цена падает.
Вывод. Застройщики зажрались и пора прекращать их поддержку?
Возможно да, но "зажратость" застройщиков явно куда в меньшем объеме, чем пытается нарисовать ЦБ.
@expertned
Известия
Разрыв цен между первичкой и вторичкой достиг 80%
Разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья растет. По данным ЦБ, в апреле–июне этого года в среднем по России он достиг 60%. При этом средняя цена одного квадратного метра в новостройках составила 205 тыс. рублей, тогда как на вторичном рынке она…
Forwarded from Pro недвижимость. Smarent
Составил для вас короткую версию прямого эфира 👇
СМИ и блогеры продолжают пугать "долиной отчаяния", бабушками, мошенниками и "умирающей вторичкой". Но реальность совсем другая.
Что на самом деле происходит на вторичном рынке недвижимости? Ключевые выводы:
1️⃣ Спрос растёт. В Москве прошло около 14 000 сделок в октябре, в Петербурге сохраняется стабильный высокий объём. Это больше, чем на первичке.
2️⃣ Половина покупок идут за наличные. Никаких субсидий, кредитов, рассрочек. Реальный платёжеспособный спрос.
3️⃣ Предложение падает. Люди не хотят продавать: боятся потерять дешёвую ипотеку или не знают, куда реинвестировать.
4️⃣ Рост цен ускоряется. На вторичке - из-за снижения предложения. На первичке - из-за агрессивных повышений от застройщиков.
5️⃣ Многие всё ещё живут в иллюзии "куплю дешевле потом". Но рынок уже давно вышел из фазы ожиданий падения😂
Вывод: вторичный рынок - самый стабильный сегмент сейчас, с живым спросом, реальными деньгами и высокой конкуренцией за ликвидные квартиры.
Если ваша квартира не продаётся или вы не понимаете, как двигаться в этом рынке, значит, вам просто нужна правильная стратегия, подготовка и оценка, а не СМИ или Долина вам мешают.
Еще бы я добавил, что сейчас агрегаторы наполнены большим количеством неликвидных квартир. И дело не в локациях или ЖК, а в формате продажи. Например есть сложные обременения: маткапитал, ипотека в непопулярном банке, долг по рассрочке, переуступка по будущей вещи. Для оценки квартиры на вторичном рынке важно учитывать не только стоимость по рынку и конкурентам, но и по формату сделки. Ведь это сильно влияет: продать квартиры без обременений или с долгом по рассрочке или ипотеке - это абсолютно разные задачи. Какие-то легко решить самостоятельно, а какие-то нужно делать через профессионального агента и юриста.
СМИ и блогеры продолжают пугать "долиной отчаяния", бабушками, мошенниками и "умирающей вторичкой". Но реальность совсем другая.
Что на самом деле происходит на вторичном рынке недвижимости? Ключевые выводы:
1️⃣ Спрос растёт. В Москве прошло около 14 000 сделок в октябре, в Петербурге сохраняется стабильный высокий объём. Это больше, чем на первичке.
2️⃣ Половина покупок идут за наличные. Никаких субсидий, кредитов, рассрочек. Реальный платёжеспособный спрос.
3️⃣ Предложение падает. Люди не хотят продавать: боятся потерять дешёвую ипотеку или не знают, куда реинвестировать.
4️⃣ Рост цен ускоряется. На вторичке - из-за снижения предложения. На первичке - из-за агрессивных повышений от застройщиков.
5️⃣ Многие всё ещё живут в иллюзии "куплю дешевле потом". Но рынок уже давно вышел из фазы ожиданий падения
Вывод: вторичный рынок - самый стабильный сегмент сейчас, с живым спросом, реальными деньгами и высокой конкуренцией за ликвидные квартиры.
Если ваша квартира не продаётся или вы не понимаете, как двигаться в этом рынке, значит, вам просто нужна правильная стратегия, подготовка и оценка, а не СМИ или Долина вам мешают.
Еще бы я добавил, что сейчас агрегаторы наполнены большим количеством неликвидных квартир. И дело не в локациях или ЖК, а в формате продажи. Например есть сложные обременения: маткапитал, ипотека в непопулярном банке, долг по рассрочке, переуступка по будущей вещи. Для оценки квартиры на вторичном рынке важно учитывать не только стоимость по рынку и конкурентам, но и по формату сделки. Ведь это сильно влияет: продать квартиры без обременений или с долгом по рассрочке или ипотеке - это абсолютно разные задачи. Какие-то легко решить самостоятельно, а какие-то нужно делать через профессионального агента и юриста.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Блог Максима Ельцова
Итоги недели
На вторичном рынке Петербурга без изменений. Объём предложения в спальных районах снизился за неделя на 2,2% (минус 2,3% с начала месяца). Более активно, кстати, уменьшается количество однокомнатных вариантов - почти минус 3% с начала месяца. Ощутимое снижение. Выводы лучше делать ближе к концу месяца, но причин для изменения тенденции не вижу.
Спрос сохраняется на уровне последних недель - покупатели активны, особенно при появлении в рекламе новых объявлений. Структура покупателей почти не меняется: прямые деньги, обмены, заметная доля ипотечных сделок. Выбор у них не ахти.
И чем дольше сохраняется текущий тренд, тем больше вопросов на будущее. Сколько еще продлится цикл сокращения предложения, в какой момент и из-за каких факторов объем предложения начнет восстанавливаться? После заметного снижения ключевой ставки? Так и покупателей тогда сильно прибавится - многие будут выходить из депозитов и добавлять к первому взносу ипотеку по более доступной ставке. И чем дольше предложения будет снижаться тем резче могут вырасти цены на фоне роста спроса.
А еще интересно сказывается ли слабое предложение на объеме сделок. Если бы выбор у покупателя был бы шире, то наверняка и число сделок было бы больше. Возможно небольшая просадка по числу сделок в ноябре-декабре относительно рекордного уровня октября может и не означать падение активности - просто будет формироваться отложенный спрос раз уж покупать нечего.
Свежая статистика рынка новостроек наводит на мысль: а не начинается ли досрочное новогоднее затишье? По данным Dataflat и ЦИАН, количество зарегистрированных договоров долевого участия в Петербурге в ноябре снизилось на 2–3%, одновременно доля ипотечных сделок выросла с 52% до 59%. Да и в целом по стране выдача семейной ипотеки на пике (на 27 ноября выдано 324 млрд. руб. - идем на лучший результат года). Но даже это не привело к росту продаж. Число сделок с льготной ипотекой растет (зависимость от семейки не только не снижается, она растет), а общие продажи снижаются.
А еще было несколько интересных стартов ЖК комфорт-класса с хорошими ценами, они тоже должны были бы подтолкнуть число сделок... На ту же тему: объем заявок от застройщиков по программам трейд-ин и выкупу квартир немного восстановился но оставляет желать лучшего.
Более оптимистично выглядит ситуация с продажами в Ленобласти - плюс 17% по числу сделок в ноябре (октябрь - плюс 28% за месяц). Но и навес предложения там серьезный. Для выхода из рисковой зоны Ленобласти надо существенно прибавлять в продажах год к году. Пока за январь - ноябрь продано 20 тыс квартир, это на 6% больше аналогичного периода в прошлом году, но ниже января-ноября 2023 года - тогда было продано 21,9 тыс. новостроек.
И чувствительность покупателей более доступного жилья в Ленобласти к изменениям в семейной ипотеке явно выше.
В общем на итоговые продажи декабря будет крайне любопытно посмотреть. Особенно на фоне неизбежных ограничений по семейной ипотеке.
На рынке аренды тоже без сюрпризов. Объём предложений растёт по всем агрегаторам. ЦИАН, Авито, Яндекс фиксируют плюс 2-6%. декабре прирост, по разным данным, составил от двух до шести процентов. К концу декабря - январю количество объявлений выйдет на максимум за последние три года. Ставки аренды планомерно пошли вниз.
@yeltsovm
На вторичном рынке Петербурга без изменений. Объём предложения в спальных районах снизился за неделя на 2,2% (минус 2,3% с начала месяца). Более активно, кстати, уменьшается количество однокомнатных вариантов - почти минус 3% с начала месяца. Ощутимое снижение. Выводы лучше делать ближе к концу месяца, но причин для изменения тенденции не вижу.
Спрос сохраняется на уровне последних недель - покупатели активны, особенно при появлении в рекламе новых объявлений. Структура покупателей почти не меняется: прямые деньги, обмены, заметная доля ипотечных сделок. Выбор у них не ахти.
И чем дольше сохраняется текущий тренд, тем больше вопросов на будущее. Сколько еще продлится цикл сокращения предложения, в какой момент и из-за каких факторов объем предложения начнет восстанавливаться? После заметного снижения ключевой ставки? Так и покупателей тогда сильно прибавится - многие будут выходить из депозитов и добавлять к первому взносу ипотеку по более доступной ставке. И чем дольше предложения будет снижаться тем резче могут вырасти цены на фоне роста спроса.
А еще интересно сказывается ли слабое предложение на объеме сделок. Если бы выбор у покупателя был бы шире, то наверняка и число сделок было бы больше. Возможно небольшая просадка по числу сделок в ноябре-декабре относительно рекордного уровня октября может и не означать падение активности - просто будет формироваться отложенный спрос раз уж покупать нечего.
Свежая статистика рынка новостроек наводит на мысль: а не начинается ли досрочное новогоднее затишье? По данным Dataflat и ЦИАН, количество зарегистрированных договоров долевого участия в Петербурге в ноябре снизилось на 2–3%, одновременно доля ипотечных сделок выросла с 52% до 59%. Да и в целом по стране выдача семейной ипотеки на пике (на 27 ноября выдано 324 млрд. руб. - идем на лучший результат года). Но даже это не привело к росту продаж. Число сделок с льготной ипотекой растет (зависимость от семейки не только не снижается, она растет), а общие продажи снижаются.
А еще было несколько интересных стартов ЖК комфорт-класса с хорошими ценами, они тоже должны были бы подтолкнуть число сделок... На ту же тему: объем заявок от застройщиков по программам трейд-ин и выкупу квартир немного восстановился но оставляет желать лучшего.
Более оптимистично выглядит ситуация с продажами в Ленобласти - плюс 17% по числу сделок в ноябре (октябрь - плюс 28% за месяц). Но и навес предложения там серьезный. Для выхода из рисковой зоны Ленобласти надо существенно прибавлять в продажах год к году. Пока за январь - ноябрь продано 20 тыс квартир, это на 6% больше аналогичного периода в прошлом году, но ниже января-ноября 2023 года - тогда было продано 21,9 тыс. новостроек.
И чувствительность покупателей более доступного жилья в Ленобласти к изменениям в семейной ипотеке явно выше.
В общем на итоговые продажи декабря будет крайне любопытно посмотреть. Особенно на фоне неизбежных ограничений по семейной ипотеке.
На рынке аренды тоже без сюрпризов. Объём предложений растёт по всем агрегаторам. ЦИАН, Авито, Яндекс фиксируют плюс 2-6%. декабре прирост, по разным данным, составил от двух до шести процентов. К концу декабря - январю количество объявлений выйдет на максимум за последние три года. Ставки аренды планомерно пошли вниз.
@yeltsovm
Forwarded from Что будем строить? | Баринов🏡
Тренды и прогнозы
Всем привет!
Декабрь в разгаре, а значит наступило время итогов и прогнозов. В ближайших постах проанализирую свои прогнозы на год на прогноз и факт, также повангую на 2026.
А пока предлагаю аналитику от Центра аналитики «Петербургской недвижимости» (для неместных - входит в холдинг Setl Group, одного из топов федеральных застройщиков МКД, поэтому качество данных там всегда высокое)
С изложенными выводами стратегически согласен.
Из интересного: обратите внимание на сокращение количества коттеджных поселков с 446 в 2021 до 245 в 2025.
Насколько я помню, в 2018 было около 600.
Причина такой динамики довольно простая - земля заканчивается.
Ранее такой объем проектов был обеспечен дешевой землей от выделенных паев и беспорядочных переводов. За 2020-2022 предложение сильно вымылось, а восстанавливать его нет такого количества массивов.
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://xn--r1a.website/chto_stroim
Всем привет!
Декабрь в разгаре, а значит наступило время итогов и прогнозов. В ближайших постах проанализирую свои прогнозы на год на прогноз и факт, также повангую на 2026.
А пока предлагаю аналитику от Центра аналитики «Петербургской недвижимости» (для неместных - входит в холдинг Setl Group, одного из топов федеральных застройщиков МКД, поэтому качество данных там всегда высокое)
С изложенными выводами стратегически согласен.
Из интересного: обратите внимание на сокращение количества коттеджных поселков с 446 в 2021 до 245 в 2025.
Насколько я помню, в 2018 было около 600.
Причина такой динамики довольно простая - земля заканчивается.
Ранее такой объем проектов был обеспечен дешевой землей от выделенных паев и беспорядочных переводов. За 2020-2022 предложение сильно вымылось, а восстанавливать его нет такого количества массивов.
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://xn--r1a.website/chto_stroim
Forwarded from Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍 Помните, я недавно написал: если застройщики сделают за месяц трехмесячный план продаж, то вряд ли снизят цены в начале 2026?
Ибо, в этом случае, логичней посидеть какое-то время без продаж, в ожидании снижения ключевой ставки, нежели устраивать цеховую чехарду. Под чехардой подразумеваю, что если какой-нибудь крупный застройщик снизит цену, то и другим придется как-то реагировать на ценовую атаку конкурента.
Так вот, давайте посмотрим на результаты продаж новостроек в границах старой Москвы за ноябрь 2025. Вы видите резкий прирост продаж в прошлом месяце? Вот и я не вижу. Зато вижу, как резко взлетели цены. И в некоторых проектах, они отросли аж 10+%... всего за месяц.
🔖 Слушайте, получается, что если в декабре мы не увидим резкого прироста продаж новостроек, то… То цены, всё-таки скорректируются в начале следующего года. Да, в проектах с высокой распроданностью, вряд ли стоит ожидать чудес. А вот в остальных... центовая коррекция, скорее всего, неизбежна. Ибо застройщику — нужно планово наполнять эскроу, а это значит, что без продаж, пересидеть какое-то время — не получится. Вот такие дела, друзья. Сейчас, в офис продаж, с криком: всё равно не подешевеет! — врываться точно не стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка
Ибо, в этом случае, логичней посидеть какое-то время без продаж, в ожидании снижения ключевой ставки, нежели устраивать цеховую чехарду. Под чехардой подразумеваю, что если какой-нибудь крупный застройщик снизит цену, то и другим придется как-то реагировать на ценовую атаку конкурента.
Так вот, давайте посмотрим на результаты продаж новостроек в границах старой Москвы за ноябрь 2025. Вы видите резкий прирост продаж в прошлом месяце? Вот и я не вижу. Зато вижу, как резко взлетели цены. И в некоторых проектах, они отросли аж 10+%... всего за месяц.
🔖 Слушайте, получается, что если в декабре мы не увидим резкого прироста продаж новостроек, то… То цены, всё-таки скорректируются в начале следующего года. Да, в проектах с высокой распроданностью, вряд ли стоит ожидать чудес. А вот в остальных... центовая коррекция, скорее всего, неизбежна. Ибо застройщику — нужно планово наполнять эскроу, а это значит, что без продаж, пересидеть какое-то время — не получится. Вот такие дела, друзья. Сейчас, в офис продаж, с криком: всё равно не подешевеет! — врываться точно не стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка
Forwarded from Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Смотрите, как всё работает.
Вот данные Метриума
Из них следует, что количество продаваемых объектов в Москве на рынке новостроек в массовом сегменменте планомерно падает. За год минус 49% (!).
Это происходит в том числе за счет резкого сокращения новых площадок.
Если посмотреть на данные Дом. РФ по Москве, то мы увидим рост продаваемых площадей (но здесь нужно учесть всплеск на рынке элитного жилья), и при этом увеличение площадей, не выставленных в продаже.
В целом оно не значительное, но показательное. Хотя, если бы можно было выделить именно массовый сегмент, то может быть и существенно больше было бы.
Т.е. застройщики, видя ситуацию, во-первых, сокращают новую стройку, во-вторых, дополнительно усиливают дефицит, за счет увеличения доли площадей не выставленных в продажу (хотя и готовых к ней).
Можно указать, а ведь вроде в третьем квартале в среднем по России идет увеличение стартовых площадок. Как с этим быть? Нужно понимать, что застройщики выбирают регионы, где у них нормальная продаваемость за счет других льготных программ, которые не работают в Москве.
Но, увидев падение продаж там, они смогут теми же действиями сокращать предложение для поддержания (и даже увеличения цены).
В общем, то, о чем я говорил в последнем видео. Экономических предпосылок для роста цены нет, но вымучить его на уровне инфляции застройщики смогут.
@expertned
Вот данные Метриума
Из них следует, что количество продаваемых объектов в Москве на рынке новостроек в массовом сегменменте планомерно падает. За год минус 49% (!).
Это происходит в том числе за счет резкого сокращения новых площадок.
Если посмотреть на данные Дом. РФ по Москве, то мы увидим рост продаваемых площадей (но здесь нужно учесть всплеск на рынке элитного жилья), и при этом увеличение площадей, не выставленных в продаже.
В целом оно не значительное, но показательное. Хотя, если бы можно было выделить именно массовый сегмент, то может быть и существенно больше было бы.
Т.е. застройщики, видя ситуацию, во-первых, сокращают новую стройку, во-вторых, дополнительно усиливают дефицит, за счет увеличения доли площадей не выставленных в продажу (хотя и готовых к ней).
Можно указать, а ведь вроде в третьем квартале в среднем по России идет увеличение стартовых площадок. Как с этим быть? Нужно понимать, что застройщики выбирают регионы, где у них нормальная продаваемость за счет других льготных программ, которые не работают в Москве.
Но, увидев падение продаж там, они смогут теми же действиями сокращать предложение для поддержания (и даже увеличения цены).
В общем, то, о чем я говорил в последнем видео. Экономических предпосылок для роста цены нет, но вымучить его на уровне инфляции застройщики смогут.
@expertned
РБК Недвижимость
Предложение массовых новостроек в Москве снизилось вдвое за год
В ноябре 2025 года на первичный рынок жилья в столице не вышло ни одного проекта массового сегмента. Объем предложения квартир и апартаментов упал на 49% за год
Forwarded from Щегельский о недвижимости без сиропа (Дмитрий)
Дом,рф опубликовал данные по рынку найма жилья, фактически подтвердив мои наблюдения озвученные в последнем видео.
Количество доступных для аренды квартир увеличивается уже третий месяц.
По данным Циан, по всей РФ на 1 декабря 2025 в аренду предлагалось 96 тысяч квартир. Это на 6% больше, чем в ноябре, и на 24% больше, чем годом ранее.
Рост предложения в значительной степени обеспечен инвесторами: особенно быстро растёт число студий и 1-комнатных квартир (в обоих случаях +9% за месяц). Предложение 2-х комнатных квартир выросло чуть скромнее (+6% м/м), а квартиры с тремя комнатами и более остались на прежнем уровне.
Увеличение предложения продолжает снижать арендные ставки: в ноябре 2025 падение цен наблюдалось во всех городах России.
Наиболее значительное снижение зафиксировано в Санкт-Петербурге: -6% за месяц, до 53 тысяч рублей в месяц. В Москве аренда подешевела на 3% м/м, до 99 тысяч рублей в месяц.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Кирилл Холопик | главное от ЕРЗ
Москва ставит антирекорд по темпам вывода новостроек. Почему это хорошая новость?
По итогам 11 месяцев 2025 года темпы вывода новых жилых проектов в Москве упали до 173 квартир в день. Это значение даже ниже прежнего антирекорда 2019 года (192 квартиры в день).
Хорошо это или плохо?
Для части девелоперов — плохо. Для города и будущих покупателей — хорошо. Вот почему.
Как Москва удерживает баланс: два ключевых инструмента
1. Повышены инфраструктурные обязательства по проектам
2. Усилены требования к архитектурному облику
Итог: Текущий «антирекорд» — не признак стагнации, а результат взвешенной политики, направленной на долгосрочную устойчивость рынка и улучшение городской среды
Главное от ЕРЗ
По итогам 11 месяцев 2025 года темпы вывода новых жилых проектов в Москве упали до 173 квартир в день. Это значение даже ниже прежнего антирекорда 2019 года (192 квартиры в день).
Хорошо это или плохо?
Для части девелоперов — плохо. Для города и будущих покупателей — хорошо. Вот почему.
Власти Москвы, сдерживая поток новостроек, сознательно не допускают перепроизводства, которое болезненно ударило по рынку после кризиса 2015 года. Прошлые ошибки учтены. Контраст особенно заметен на фоне таких регионов, как Краснодарский край и Ленинградская область, где темпы вывода новых проектов бездумно в разы опережают продажи, рискуя повторить негативный сценарий с банкротствами девелоперов и остановкой строек.
Как Москва удерживает баланс: два ключевых инструмента
1. Повышены инфраструктурные обязательства по проектам
В результате проекты, не отвечающие новым требованиям по социальной и транспортной нагрузке, стали нерентабельными. Застройщики предпочли отложить их, а не строить «во что бы то ни стало».
2. Усилены требования к архитектурному облику
Ушли в прошлое безликие «наборы рядов свечек» в 35 этажей. Новые правила предписывают сложную объемно-пространственную композицию, разноэтажность и индивидуальный облик. Это не заморозка, а переход от количества к качеству застройки.
Итог: Текущий «антирекорд» — не признак стагнации, а результат взвешенной политики, направленной на долгосрочную устойчивость рынка и улучшение городской среды
Главное от ЕРЗ
Forwarded from REBURG
В 2025 году было много разговоров о том, что снижение запуска новых проектов создает риск дефицита предложения на рынке жилья в будущем.
Но дефицит – это ситуация, когда спрос на квартиры превышает предложение. Для рынка новостроек предложение формируется на этапе строительства. И большинство квартир продается пока строится.
Смотрим на статистику продаж и вывод новых проектов на рынок (публикация ПД) и видим, что на протяжении последних лет объем вывода новых проектов превышает объем продаж на стадии строительства. Для большинства рынков тезис о дефиците предложения не соответствует действительности, квартир на рынке более чем достаточно. Осталось найти на них покупателей.
@REBURG
Но дефицит – это ситуация, когда спрос на квартиры превышает предложение. Для рынка новостроек предложение формируется на этапе строительства. И большинство квартир продается пока строится.
Смотрим на статистику продаж и вывод новых проектов на рынок (публикация ПД) и видим, что на протяжении последних лет объем вывода новых проектов превышает объем продаж на стадии строительства. Для большинства рынков тезис о дефиците предложения не соответствует действительности, квартир на рынке более чем достаточно. Осталось найти на них покупателей.
@REBURG
Forwarded from Артем Цогоев | Недвижимость
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔮 Прогноз по рынку новостроек 2026. Традиционно для декабря (начало тут).
📊 Начну с экономики:
🔹 в России в 2026 году случится всплеск инфляции. Сейчас оф.инфляция 6.6%, будет заметно выше.
🔹 на этом фоне ЦБ РФ не сможет резво снижать ключ
🔹 на этом фоне явные сложности в экономике приведут к продолжению обсуждений урезания семейной ипотеки.
🌊К лету 2026 года случится очередной пик продаж новостроек - потому что обсуждения закрытия «семейки» будут всё громче. В итоге условия субсидированных ипотек на новостройки станут чуть хуже, но терпимо хуже.
☝️В результате ставку по семейной ипотеке могут поднять с 6% до 8-9-11%. Ещё могут урезать лимиты или сузить категории заемщиков - тут эффект для рынка может быть драматичнее.
📈 Тем не менее по итогам года средневзвешенные цены на новостройки в Москве, тут важно - в сделках застройщиков! - ещё вырастут. Как минимум на значение оф.инфляции 2026 года + 4-6%.
↕️ Спред (разница) между ценами продаж застройщиков и инвесторов вырастет еще сильнее. Выходить частным инвесторам из новостроек будет очень сложно.
🛠 Квартир с отделкой на рынке станет существенно меньше, особенно, если примут новые изменения в 214-ФЗ. Цены на такие квартиры вырастут сильнее остального рынка.
🏗 Ну и никакого дефицита новостроек на рынке не случится, хотя про дефицит будет много разговоров.
📊 Начну с экономики:
🔹 в России в 2026 году случится всплеск инфляции. Сейчас оф.инфляция 6.6%, будет заметно выше.
🔹 на этом фоне ЦБ РФ не сможет резво снижать ключ
🔹 на этом фоне явные сложности в экономике приведут к продолжению обсуждений урезания семейной ипотеки.
🌊К лету 2026 года случится очередной пик продаж новостроек - потому что обсуждения закрытия «семейки» будут всё громче. В итоге условия субсидированных ипотек на новостройки станут чуть хуже, но терпимо хуже.
☝️В результате ставку по семейной ипотеке могут поднять с 6% до 8-9-11%. Ещё могут урезать лимиты или сузить категории заемщиков - тут эффект для рынка может быть драматичнее.
📈 Тем не менее по итогам года средневзвешенные цены на новостройки в Москве, тут важно - в сделках застройщиков! - ещё вырастут. Как минимум на значение оф.инфляции 2026 года + 4-6%.
↕️ Спред (разница) между ценами продаж застройщиков и инвесторов вырастет еще сильнее. Выходить частным инвесторам из новостроек будет очень сложно.
🛠 Квартир с отделкой на рынке станет существенно меньше, особенно, если примут новые изменения в 214-ФЗ. Цены на такие квартиры вырастут сильнее остального рынка.
🏗 Ну и никакого дефицита новостроек на рынке не случится, хотя про дефицит будет много разговоров.