Forwarded from Proeconomics-Realty
Опрос экспертов рынка недвижимости.
1.Будет ли изменена формула или ставки по семейной ипотеке? Увеличат ли по ней лимит в ближайшие 6 месяцев или до НГ?
2.Какие риски вы считаете недооценёнными на рынке недвижимости — банковские, социальные, законодательные?
3.Где мы окажемся весной 2026 — в стагнации, коррекции или новом цикле роста?
4.Как рынок будет жить ближайшие полгода до весны 2026 года, если ипотека останется такой же дорогой?
5.Что будет с господдержкой ипотеки, на которой и держится рынок? Она увеличится или её будут сокращать?
Светлана Опрышко, директор портала «Всё о стройке»:
«Семейную ипотеку» точно ждёт «переформатирование», вопрос только — в какую сторону. Потому что, во-первых, эта программа перестала выполнять свою функцию и не «работает» на повышение рождаемости, а, во-вторых, в условиях дефицитного бюджета государство ищет способы сократить расходы. Так что в целом господдержка ипотеки будет сужаться, а «семейная» госпрограмма после «донастройки» станет более целевой.
Один из недооценённых рисков на рынке недвижимости — шаткость рыночного консенсуса по ставкам. Рынок адаптировался к их высокому уровню, но цены отражают ожидание снижения. Любой сбой — инфляционный или геополитический, вынуждающий ЦБ вернуться к жёсткой политике, — мгновенно обрушит этот хрупкий баланс. Потому что сегодняшний спрос «запланирован» под определённые макроэкономические условия.
Но если исключить форс-мажоры, то цены на жильё будут расти: по итогам 2026-го новостройки подорожают процентов на 30 из-за сокращающегося предложения и роста спроса на фоне снижения ключевой ставки. Да, высокие ставки пока ограничивают продажи, но потенциальный спрос никуда не делся. Как только ипотека станет доступнее, он «выльется» на рынок и столкнётся с ограниченным предложением.
На «вторичке» рост цен будет умереннее, но выше уровня инфляции. Особенно это коснётся ликвидных лотов: рост может составить до 10–15%. А стоимость квартир «с проблемами» (дома с износом, неудачные локации и др.) будет стагнировать. Коррекцию вверх увидим уже к весне следующего года, насколько — будет зависеть от решений регулятора в части ключевой ставки.
При сохранении высоких ставок по ипотеке в ближайшие полгода рынок будет существовать в режиме ожидания с элементами коррекции — со спросом, сконцентрированным вокруг льготных программ, и сокращением объёмов нового строительства.
(продолжение в следующем посте)
1.Будет ли изменена формула или ставки по семейной ипотеке? Увеличат ли по ней лимит в ближайшие 6 месяцев или до НГ?
2.Какие риски вы считаете недооценёнными на рынке недвижимости — банковские, социальные, законодательные?
3.Где мы окажемся весной 2026 — в стагнации, коррекции или новом цикле роста?
4.Как рынок будет жить ближайшие полгода до весны 2026 года, если ипотека останется такой же дорогой?
5.Что будет с господдержкой ипотеки, на которой и держится рынок? Она увеличится или её будут сокращать?
Светлана Опрышко, директор портала «Всё о стройке»:
«Семейную ипотеку» точно ждёт «переформатирование», вопрос только — в какую сторону. Потому что, во-первых, эта программа перестала выполнять свою функцию и не «работает» на повышение рождаемости, а, во-вторых, в условиях дефицитного бюджета государство ищет способы сократить расходы. Так что в целом господдержка ипотеки будет сужаться, а «семейная» госпрограмма после «донастройки» станет более целевой.
Один из недооценённых рисков на рынке недвижимости — шаткость рыночного консенсуса по ставкам. Рынок адаптировался к их высокому уровню, но цены отражают ожидание снижения. Любой сбой — инфляционный или геополитический, вынуждающий ЦБ вернуться к жёсткой политике, — мгновенно обрушит этот хрупкий баланс. Потому что сегодняшний спрос «запланирован» под определённые макроэкономические условия.
Но если исключить форс-мажоры, то цены на жильё будут расти: по итогам 2026-го новостройки подорожают процентов на 30 из-за сокращающегося предложения и роста спроса на фоне снижения ключевой ставки. Да, высокие ставки пока ограничивают продажи, но потенциальный спрос никуда не делся. Как только ипотека станет доступнее, он «выльется» на рынок и столкнётся с ограниченным предложением.
На «вторичке» рост цен будет умереннее, но выше уровня инфляции. Особенно это коснётся ликвидных лотов: рост может составить до 10–15%. А стоимость квартир «с проблемами» (дома с износом, неудачные локации и др.) будет стагнировать. Коррекцию вверх увидим уже к весне следующего года, насколько — будет зависеть от решений регулятора в части ключевой ставки.
При сохранении высоких ставок по ипотеке в ближайшие полгода рынок будет существовать в режиме ожидания с элементами коррекции — со спросом, сконцентрированным вокруг льготных программ, и сокращением объёмов нового строительства.
(продолжение в следующем посте)
Forwarded from Proeconomics-Realty
Председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков, REBURG:
1.Изменят или нет – это, к сожалению, вопрос кулуарных консультаций, а не профессиональных дискуссий. Поэтому мы можем говорить лишь о необходимости изменений в программе.
Да, семейная ипотека требует уточнений в соответствии с целями и ключевыми приоритетами, которые лежат за рамками рынка жилья. Сегодня мы не можем говорить о том, что программа работает на улучшение демографических показателей. И корректировка процента по ипотеке для разных покупателей – один из вариантов сделать её более акцентированной.
Повышать или нет лимиты по такой программе – это вопрос бюджетных возможностей и вопроса, а кто за всё это заплатит. Можно установить лимит по кредиту в 8-10 млн. рублей, но сделать его единым для столичных и региональных рынков. Текущие пропорции несправедливы. Уже сегодня уровень цен во многих городах выше показателей Московской и Ленинградской областей, а лимит по кредиту там 6, а не 12 млн. рублей. При том, что заработные платы в регионах не столичные.
2.В 2025 году показатели распроданности к строительной готовности последовательно снижались. Текущий уровень минимальный за последние годы, но пока не критичный. Большинство домов сдаются в эксплуатацию с высокой долей проданного жилья. Но уже сегодня отдельные проекты вынуждены переносить сроки ввода. Риски девелоперского бизнеса копятся и в следующем году можно будет говорить об эффективности работы банков по проектному финансированию.
3.Специфика развития рынка жилья в последние годы – повышенная волатильность даже в рамках одного года. Вполне вероятно, что эта особенность в ближайшие полгода-год не изменится. Конец текущего года мы можем закрыть на позитиве и росте продаж новостроек на ожиданиях. Здесь и возможная трансформация семейной ипотеки и ожидания роста цен по разным причинам (от налогов, до снижения ставок по депозитам и кредитам). Именно ожидания тех или иных изменений запускают очередную волну, импульс от которой быстро затухает. Поэтому уже начало следующего года мы можем встретить с очередным спадом продаж, как минимум до весны. Но среднесрочный тренд – стагнация, это наиболее вероятный сценарий, на наш взгляд.
4.Также как и жил в предыдущий год – с надежной на лучшее в будущем. Многие компании продолжают концентрироваться на том, как пройти период высоких ставок с наименьшими потерями.
5.Возвращаемся к первому вопросу и, как говорит Никита Стасишин (зам.министра строительства), к «ожесточённым спорам в кабинетах». Хотелось бы верить, что опыта предыдущих лет достаточно для того, чтобы оценить все эффекты от предыдущего ипотечного стимулирования рынка.
(продолжение опроса завтра)
1.Изменят или нет – это, к сожалению, вопрос кулуарных консультаций, а не профессиональных дискуссий. Поэтому мы можем говорить лишь о необходимости изменений в программе.
Да, семейная ипотека требует уточнений в соответствии с целями и ключевыми приоритетами, которые лежат за рамками рынка жилья. Сегодня мы не можем говорить о том, что программа работает на улучшение демографических показателей. И корректировка процента по ипотеке для разных покупателей – один из вариантов сделать её более акцентированной.
Повышать или нет лимиты по такой программе – это вопрос бюджетных возможностей и вопроса, а кто за всё это заплатит. Можно установить лимит по кредиту в 8-10 млн. рублей, но сделать его единым для столичных и региональных рынков. Текущие пропорции несправедливы. Уже сегодня уровень цен во многих городах выше показателей Московской и Ленинградской областей, а лимит по кредиту там 6, а не 12 млн. рублей. При том, что заработные платы в регионах не столичные.
2.В 2025 году показатели распроданности к строительной готовности последовательно снижались. Текущий уровень минимальный за последние годы, но пока не критичный. Большинство домов сдаются в эксплуатацию с высокой долей проданного жилья. Но уже сегодня отдельные проекты вынуждены переносить сроки ввода. Риски девелоперского бизнеса копятся и в следующем году можно будет говорить об эффективности работы банков по проектному финансированию.
3.Специфика развития рынка жилья в последние годы – повышенная волатильность даже в рамках одного года. Вполне вероятно, что эта особенность в ближайшие полгода-год не изменится. Конец текущего года мы можем закрыть на позитиве и росте продаж новостроек на ожиданиях. Здесь и возможная трансформация семейной ипотеки и ожидания роста цен по разным причинам (от налогов, до снижения ставок по депозитам и кредитам). Именно ожидания тех или иных изменений запускают очередную волну, импульс от которой быстро затухает. Поэтому уже начало следующего года мы можем встретить с очередным спадом продаж, как минимум до весны. Но среднесрочный тренд – стагнация, это наиболее вероятный сценарий, на наш взгляд.
4.Также как и жил в предыдущий год – с надежной на лучшее в будущем. Многие компании продолжают концентрироваться на том, как пройти период высоких ставок с наименьшими потерями.
5.Возвращаемся к первому вопросу и, как говорит Никита Стасишин (зам.министра строительства), к «ожесточённым спорам в кабинетах». Хотелось бы верить, что опыта предыдущих лет достаточно для того, чтобы оценить все эффекты от предыдущего ипотечного стимулирования рынка.
(продолжение опроса завтра)
Forwarded from Блог Максима Ельцова
Итоги недели.
Объем предложения на вторичном рынке Петербурга продолжил снижение. Не хочется называть темпы угрожающими, но минус 4,5% за неделю это серьезно. С начала месяца число квартир в рекламе в спальных районах (плюсы Мурино и Кудрово) снизилось на 5,8%, приблизившись к очередной знаковой отметке в 19 тысяч. Для примера еще год назад предлагалось 28 тысяч квартир.
Мало того, на фоне ускоренного сокращения предложения явно растет спрос. В октябре российские банки выдали ипотечных кредитов на 21,3% больше чем в сентябре. Сбербанк в октябре выдал кредитов по рыночным ставкам на 38% больше (основная доля приходится на вторичный рынок). Питерский Росреестр сообщил о росте выдачи ипотеки в октябре на 11% до рекордных в этом году 11,4 тысяч сделок.
Ну и вдобавок фиксируем резкое увеличение звонков по объектам, минимум на 30-40% по сравнению с концом октября. Не то чтобы это шквал звонков и «сметают все» но рост активности налицо.
Явную картину разворота рынка к росту несколько смягчает снижение объема сделок на вторичном рынке (минус 2% к сентябрю). Но обольщаться не стоит. Считаю что низкий объем предложения сдерживает число сделок, при большем выборе их число бы выросло.
А еще может сказаться рост спроса перед Новым Годом. Да, сезонные факторы стали менее выраженными, уступив макроэкономическим (например снижение ключевой ставки) или геополитическим (надежды на мирные переговоры), но приток денег на рынок к концу декабря может увеличиться. А еще в условиях неопределенности кто-то просто не захочет в рекордно длинные новогодние каникулы оставаться в депозитах.
Новостройки. Данные DataFlat и Росреестра за октябрь (+10% и +17,3% по числу сделок) показывают четкую тенденцию к увеличению объема продаж в Петербурге. При этом доля ипотеки в сделках почти не выросла - значит равномерно прирастаем и ипотечными сделками и сделками за наличные/с рассрочкой. Объем выдачи семейной ипотеки в целом по рынку вырос более чем на 10%. В октябре выдано более 290 млрд рублей, до этого лучшим показателем в 2025 году были августовские 274 млрд. руб.
Количество звонков по новостройкам, особенно высокой стадии готовности растет. При этом обращения от застройщиков по программе трейд ин и выкупу все еще на минимальном уровне. Хотя и тут есть некоторый позитив - очень хорошая конверсия в сделки. То есть если уж клиент позвонил, то настрой на решения жилищного вопроса - максимальный.
Про обсуждение вариантов ограничений семейной ипотеки уже и говорить не хочется. Версии меняются как в калейдоскопе. А вот уже анонсированное изменение 1 ипотека на 1 семью которое вступит только в феврале, явно действует как стимул а не ограничение.
Не факт что предновогодняя активность поддержит спрос, но шансы есть. Пока есть все основания ожидать что в ноябре/декабре продажи у застройщиков будут на высоком уровне.
На рынке долгосрочной аренды жилья объем предложения начал увеличиваться (в октябре было неожиданное снижение): с начала месяца плюс 0,2% по данным ЦИАН и плюс 4,2% по данным Авито. Наблюдаем насколько это устойчивый тренд.
@yeltsovm
Объем предложения на вторичном рынке Петербурга продолжил снижение. Не хочется называть темпы угрожающими, но минус 4,5% за неделю это серьезно. С начала месяца число квартир в рекламе в спальных районах (плюсы Мурино и Кудрово) снизилось на 5,8%, приблизившись к очередной знаковой отметке в 19 тысяч. Для примера еще год назад предлагалось 28 тысяч квартир.
Мало того, на фоне ускоренного сокращения предложения явно растет спрос. В октябре российские банки выдали ипотечных кредитов на 21,3% больше чем в сентябре. Сбербанк в октябре выдал кредитов по рыночным ставкам на 38% больше (основная доля приходится на вторичный рынок). Питерский Росреестр сообщил о росте выдачи ипотеки в октябре на 11% до рекордных в этом году 11,4 тысяч сделок.
Ну и вдобавок фиксируем резкое увеличение звонков по объектам, минимум на 30-40% по сравнению с концом октября. Не то чтобы это шквал звонков и «сметают все» но рост активности налицо.
Явную картину разворота рынка к росту несколько смягчает снижение объема сделок на вторичном рынке (минус 2% к сентябрю). Но обольщаться не стоит. Считаю что низкий объем предложения сдерживает число сделок, при большем выборе их число бы выросло.
А еще может сказаться рост спроса перед Новым Годом. Да, сезонные факторы стали менее выраженными, уступив макроэкономическим (например снижение ключевой ставки) или геополитическим (надежды на мирные переговоры), но приток денег на рынок к концу декабря может увеличиться. А еще в условиях неопределенности кто-то просто не захочет в рекордно длинные новогодние каникулы оставаться в депозитах.
Новостройки. Данные DataFlat и Росреестра за октябрь (+10% и +17,3% по числу сделок) показывают четкую тенденцию к увеличению объема продаж в Петербурге. При этом доля ипотеки в сделках почти не выросла - значит равномерно прирастаем и ипотечными сделками и сделками за наличные/с рассрочкой. Объем выдачи семейной ипотеки в целом по рынку вырос более чем на 10%. В октябре выдано более 290 млрд рублей, до этого лучшим показателем в 2025 году были августовские 274 млрд. руб.
Количество звонков по новостройкам, особенно высокой стадии готовности растет. При этом обращения от застройщиков по программе трейд ин и выкупу все еще на минимальном уровне. Хотя и тут есть некоторый позитив - очень хорошая конверсия в сделки. То есть если уж клиент позвонил, то настрой на решения жилищного вопроса - максимальный.
Про обсуждение вариантов ограничений семейной ипотеки уже и говорить не хочется. Версии меняются как в калейдоскопе. А вот уже анонсированное изменение 1 ипотека на 1 семью которое вступит только в феврале, явно действует как стимул а не ограничение.
Не факт что предновогодняя активность поддержит спрос, но шансы есть. Пока есть все основания ожидать что в ноябре/декабре продажи у застройщиков будут на высоком уровне.
На рынке долгосрочной аренды жилья объем предложения начал увеличиваться (в октябре было неожиданное снижение): с начала месяца плюс 0,2% по данным ЦИАН и плюс 4,2% по данным Авито. Наблюдаем насколько это устойчивый тренд.
@yeltsovm
Forwarded from Щегельский о недвижимости без сиропа (Дмитрий)
Росреестр Петербурга опубликовал данные за октябрь 2025 года.
Рост продаж новостроек превзошел все ожидания дав +13,5% относительно сентября, с 4013 до 4708.
Словесные интервенции об изменении льготной семейной ипотеки дают свои плоды. Сколько ещё таких "инвесторов" можно загнать в новостройки одними посулами и угрозами?
Казалось, что выгребли уже всех. Ан нет! Есть ещё любители острых ощущений, желающие влезть в недострой, а потом обращаться ко мне с просьбой снять сюжет о задержках сдачи дома.
На вторичке Петербурга другой коленкор
Продажи в октябре 2025 года снизились (вопреки ожиданиям) на 2%, 8573 против 8744 в сентябре. Версия об убывании объектов в рекламе из-за увеличивающегося количества сделок не сработала.
Возможно, что часть покупателей (очень малая) ушла со вторички в новострой. Остальные просто встали в ожидание.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Вышли данные по ипотеке за октябрь от Дом. РФ. Напомню, что это не точные цифры, могут отличатся от итоговых цифр от ЦБ, но ориентир дают хороший.
По сентябрю у нас было 41 тысяча у первички, 47 тысяч на вторичке.
Так же обращу ваше внимание на то, что динамика роста совсем не та, что у Сбера (вчера приводил данные). Т.е. мое предположение, что динамика роста ипотеки у Сбера будет отличаться от общерыночной - оказалась справедливым.
И тем не менее рост выдач есть. Про то, что это значит для вторички я вчера уже писал, можете посмотреть пост выше.
А сейчас давайте глянем на первичку. Одна только ремарка: 56 тысяч ипотек на вторичке - это уже почти рядом с переходом от полумертвого рынка ипотеки к полуживому (по моей градации).
Так вот первичка. Говорят дела там очень плохи и продаж нет совсем. Однако, 49 тысяч ипотек - это в полтора раза больше, чем в октябре прошлого года.
Причем, если такое же превышение показателей прошлого года (даже чуть больше) в июле было не корректно приводить как какой-то показатель хороших продаж. Потому что это был чистый эффект низкой базы из-за отмены льготной ипотеки в июне 2024 года, которая перетянула на себя весь спрос с июля, августа и частично сентября.
То вот октябри сравнивать уже вполне корректно. И сейчас думаю, уже точно можно говорить о том, что спад продаж в новостройках, который начался после отмены массовой льготной ипотеки, прекратился. И продажи начали восстанавливаться.
Причем ипотека на первичке уже прочно сидит в разряде "полуживой" и вплотную приблизилась к уровню "живая" (по моей градации). Т.е. числу выдач на нормально активном рынке.
Здесь, конечно, нужно ещё дождаться данных о продажах без ипотеки. Думаю, что они немного испортят радужную картину роста ипотеки.
И всё же положительная динамика продаж налицо. Думаю, что к конец года для застройщиков пройдет позитивно. Хотя большой вопрос, что будет с началом года. И вот продажи по январю-февралю, т.е. в низком сезоне, будут довольно показательным индикатором для оценки ситуации.
@expertned
По сентябрю у нас было 41 тысяча у первички, 47 тысяч на вторичке.
Так же обращу ваше внимание на то, что динамика роста совсем не та, что у Сбера (вчера приводил данные). Т.е. мое предположение, что динамика роста ипотеки у Сбера будет отличаться от общерыночной - оказалась справедливым.
И тем не менее рост выдач есть. Про то, что это значит для вторички я вчера уже писал, можете посмотреть пост выше.
А сейчас давайте глянем на первичку. Одна только ремарка: 56 тысяч ипотек на вторичке - это уже почти рядом с переходом от полумертвого рынка ипотеки к полуживому (по моей градации).
Так вот первичка. Говорят дела там очень плохи и продаж нет совсем. Однако, 49 тысяч ипотек - это в полтора раза больше, чем в октябре прошлого года.
Причем, если такое же превышение показателей прошлого года (даже чуть больше) в июле было не корректно приводить как какой-то показатель хороших продаж. Потому что это был чистый эффект низкой базы из-за отмены льготной ипотеки в июне 2024 года, которая перетянула на себя весь спрос с июля, августа и частично сентября.
То вот октябри сравнивать уже вполне корректно. И сейчас думаю, уже точно можно говорить о том, что спад продаж в новостройках, который начался после отмены массовой льготной ипотеки, прекратился. И продажи начали восстанавливаться.
Причем ипотека на первичке уже прочно сидит в разряде "полуживой" и вплотную приблизилась к уровню "живая" (по моей градации). Т.е. числу выдач на нормально активном рынке.
Здесь, конечно, нужно ещё дождаться данных о продажах без ипотеки. Думаю, что они немного испортят радужную картину роста ипотеки.
И всё же положительная динамика продаж налицо. Думаю, что к конец года для застройщиков пройдет позитивно. Хотя большой вопрос, что будет с началом года. И вот продажи по январю-февралю, т.е. в низком сезоне, будут довольно показательным индикатором для оценки ситуации.
@expertned
Forwarded from Алексей Кричевский | Экономизм
Опять пошли новости про бабулек, которые тупо отказываются съезжать из проданных квартир и уже напрямую говорят "даже не думайте сюда попытаться заехать".
По информации разных СМИ, уже более 3 тысяч добросовестных покупателей остались без жилья и с конскими ипотечными кредитами. Теперь вынуждены дополнительно тратиться на юристов и суды. Причем видеофиксации сделок, проверки в ПДН, связь с родственниками не помогают - права нормальных людей настолько втаптывают в грязь с попустительства законодателя, что это просто попахивает чьим-то глобальным интересом.
1️⃣ Наконец-то пошли размышления о том, чтобы сделать сделки, проводимые через нотариусов, "железобетонными" и их нельзя было откатить, а у продавцов не было возможности не съехать. В текущей реальности, где даже по самым скромным оценкам, покупатели отдали в никуда больше 20 миллиардов рублей и набрали кредитов еще на 100, это станет огромным прорывом.
2️⃣ Этот беспредел не может проходить без заинтересованности сторонних лиц. И речь здесь не о якобы мошенниках, а о банках и других структурах. Потому что когда у вас скапливается больше тысячи одинаковых дел, это уже давно не случайность, это - тренд. Который, кстати говоря, фактически пошел с госпожи Долиной, когда она продала квартиру за 100+ миллионов и ее спокойно откачала обратно. На это посмотрели и поняли, что если прокатило с такой суммой, то проблем не будет.
Какие методы работы с этим могут быть? Ответственность посредников - агентов, нотариусов. Четко прописать в договоре, что если продавец начнет делать такие действия, то агентство или нотариус возвращает деньги. Это будет большим ударом и для тех, и для других - нотариусы априори материально ответственны, а агентства, тем более с репутацией и стажем, начнут фильтровать клиентов и судиться с ними параллельно. Страхование титула здесь поможет, но страховщики не всегда выдают полис на полную стоимость жилья, тем более с кредитом. Но самый правильный - ответственность банков.
Уже несколько раз в канале говорилось о том, что крупные переводы не могут проходить без согласования с СБ, тем более когда переводы "нетипичны" для пользователя. Все транзакции на 600+ тысяч гоняют в Росфинмониторинге, который почему-то хлобучит людей, раздающих маленькие долги по 2-3-5 тысяч с зарплаты, а не реальных аферистов. Как бы это, может, скостки не звучало, но вот здесь реально может помочь "период охлаждения" средств на счету, причем по запросу покупателя, чтобы не было сомнений в том, что он сможет спокойно заехать в жилье, а продавец не сможет сразу отправить деньги неизвестно куда. Если он их вообще отправляет куда-то, а не получает налом - кстати, это тоже неплохо бы пересмотреть.
Ключевая проблема здесь и сейчас - это бездействие власть имущих. Потому что сейчас это уже не "бедные бабушки", это вполне конкретный схематоз. Из-за которого семьи с детьми лезут в петлю.
По информации разных СМИ, уже более 3 тысяч добросовестных покупателей остались без жилья и с конскими ипотечными кредитами. Теперь вынуждены дополнительно тратиться на юристов и суды. Причем видеофиксации сделок, проверки в ПДН, связь с родственниками не помогают - права нормальных людей настолько втаптывают в грязь с попустительства законодателя, что это просто попахивает чьим-то глобальным интересом.
1️⃣ Наконец-то пошли размышления о том, чтобы сделать сделки, проводимые через нотариусов, "железобетонными" и их нельзя было откатить, а у продавцов не было возможности не съехать. В текущей реальности, где даже по самым скромным оценкам, покупатели отдали в никуда больше 20 миллиардов рублей и набрали кредитов еще на 100, это станет огромным прорывом.
2️⃣ Этот беспредел не может проходить без заинтересованности сторонних лиц. И речь здесь не о якобы мошенниках, а о банках и других структурах. Потому что когда у вас скапливается больше тысячи одинаковых дел, это уже давно не случайность, это - тренд. Который, кстати говоря, фактически пошел с госпожи Долиной, когда она продала квартиру за 100+ миллионов и ее спокойно откачала обратно. На это посмотрели и поняли, что если прокатило с такой суммой, то проблем не будет.
Какие методы работы с этим могут быть? Ответственность посредников - агентов, нотариусов. Четко прописать в договоре, что если продавец начнет делать такие действия, то агентство или нотариус возвращает деньги. Это будет большим ударом и для тех, и для других - нотариусы априори материально ответственны, а агентства, тем более с репутацией и стажем, начнут фильтровать клиентов и судиться с ними параллельно. Страхование титула здесь поможет, но страховщики не всегда выдают полис на полную стоимость жилья, тем более с кредитом. Но самый правильный - ответственность банков.
Уже несколько раз в канале говорилось о том, что крупные переводы не могут проходить без согласования с СБ, тем более когда переводы "нетипичны" для пользователя. Все транзакции на 600+ тысяч гоняют в Росфинмониторинге, который почему-то хлобучит людей, раздающих маленькие долги по 2-3-5 тысяч с зарплаты, а не реальных аферистов. Как бы это, может, скостки не звучало, но вот здесь реально может помочь "период охлаждения" средств на счету, причем по запросу покупателя, чтобы не было сомнений в том, что он сможет спокойно заехать в жилье, а продавец не сможет сразу отправить деньги неизвестно куда. Если он их вообще отправляет куда-то, а не получает налом - кстати, это тоже неплохо бы пересмотреть.
Ключевая проблема здесь и сейчас - это бездействие власть имущих. Потому что сейчас это уже не "бедные бабушки", это вполне конкретный схематоз. Из-за которого семьи с детьми лезут в петлю.
Forwarded from Щегельский о недвижимости без сиропа (Дмитрий)
По данным Дом,рф в октябре 2025 года по всей России наблюдался рост объемов продаж новостроек. Относительно сентября 2025 года в октябре было продано квадратных метров на 20% больше. Год к году рост составил 38%.
Если считать объемы с января по октябрь включительно, то в 2025 продано кв.м. на 10%, чем за тот же период 2024 года.
По регионам ТОП-10 можно наблюдать разную динамику (см.таблицу).
Однако, отношение распроданности с учетом стройготовности в среднем по РФ не изменилась и на начало ноября 2025 года составляла 69%. Вложенные таблицы и графики наглядно показывают отдельно динамику по каждому региону из ТОП-10.
Думаю, что именно разговоры об условиях выдачи семейной ипотеки подстегнули продажи, а не снижение ключевой ставки на 0,5%, как нам говорят застройщики и чиновники.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from REBURG
По итогам октября 2025 года соотношение распроданности и строительной готовности на российском рынке жилья сильно не поменялось. Рост продаж в отдельных мегаполисах пока не улучшил показатель, который остается ниже уровня в 70%.
По данным ЕИСЖС на начало ноября 2025 года было продано 32% квартир в строящихся домах, строительная готовность которых составила 46%.
Отношение распроданности к строительной готовности чуть выросло относительно прошлого месяца до 0,693.
Распроданность квартир на этапе ввода в эксплуатацию в 2023-25 гг остается в стабильном диапазоне: 70-80%. Показатель октября 2025 – 71%.
Соотношение ключевых индикаторов по регионам публиковали здесь.
@REBURG
По данным ЕИСЖС на начало ноября 2025 года было продано 32% квартир в строящихся домах, строительная готовность которых составила 46%.
Отношение распроданности к строительной готовности чуть выросло относительно прошлого месяца до 0,693.
Распроданность квартир на этапе ввода в эксплуатацию в 2023-25 гг остается в стабильном диапазоне: 70-80%. Показатель октября 2025 – 71%.
Соотношение ключевых индикаторов по регионам публиковали здесь.
@REBURG
Forwarded from Камила Фазлыева
1. Тезис "цены на жилье продолжат рост" актуален для Москвы. В нее съезжаются со всей России и процесс притока усиливается.
2. В регионах ситуация сложнее: скапливаются непроданные новостройки. Спрос на них низкий. Это не значит, что они подешевеют. У высоких цен много интересантов.
3. Вторичка в Москве одно, в регионах - другое. Средняя температура по больнице - уже неактуальный подход.
4. Ошибка большинства: снизится ключевая - ипотека станет доступна. Нет. Ставки снизятся, но большинство ее не получат: высокая закредитованность, низкие белые доходы.
5. Надеемся, если ключевая снизится- дадут рефинансировать то, что уже набрано, поскольку растет просрочка. Тезис "рост просрочки все равно не существенный" - лукавый.
6. Заблуждение: Если семейную дадут на вторичку - цены на вторичку вырастут. Сначала продавцы дернутся, потом успокоятся: далеко не все желающие ее получат. Причина: высокая закредитованность/белые доходы.
7. Регионы: жилье дорожает медленнее, чем иные товары и услуги. Не забываем, что основная масса это вторичка.
8. Регионы: кто на что покупает? Выплаты со СВО, сбережения. Депозиты у основной массы населения менее 1 млн. - жилье не купишь (только добавить или как ПВ)- не переоценивайте фактор депозитов. Если депозита достаточно, как сохранение выбирают Москву ( и по убывающей).
Есть ли выходы: да. Но они лежат за пределами работающей на данный момент модели
2. В регионах ситуация сложнее: скапливаются непроданные новостройки. Спрос на них низкий. Это не значит, что они подешевеют. У высоких цен много интересантов.
3. Вторичка в Москве одно, в регионах - другое. Средняя температура по больнице - уже неактуальный подход.
4. Ошибка большинства: снизится ключевая - ипотека станет доступна. Нет. Ставки снизятся, но большинство ее не получат: высокая закредитованность, низкие белые доходы.
5. Надеемся, если ключевая снизится- дадут рефинансировать то, что уже набрано, поскольку растет просрочка. Тезис "рост просрочки все равно не существенный" - лукавый.
6. Заблуждение: Если семейную дадут на вторичку - цены на вторичку вырастут. Сначала продавцы дернутся, потом успокоятся: далеко не все желающие ее получат. Причина: высокая закредитованность/белые доходы.
7. Регионы: жилье дорожает медленнее, чем иные товары и услуги. Не забываем, что основная масса это вторичка.
8. Регионы: кто на что покупает? Выплаты со СВО, сбережения. Депозиты у основной массы населения менее 1 млн. - жилье не купишь (только добавить или как ПВ)- не переоценивайте фактор депозитов. Если депозита достаточно, как сохранение выбирают Москву ( и по убывающей).
Есть ли выходы: да. Но они лежат за пределами работающей на данный момент модели
Forwarded from Щегельский о недвижимости без сиропа (Дмитрий)
Осень 2025 стала тревожным сигналом для рынка недвижимости США. Согласно последним данным, в октябре США столкнулись с резким всплеском процедуры изъятия жилья за долги по ипотеке. Эксперты проводят мрачные параллели с периодом, предшествовавшим финансовому кризису 2008. Что происходит в США, считающейся оплотом экономической стабильности, и может ли эта волна докатиться до России? Пытался разобраться в американской статистике.
Статистика, заставляющая задуматься
Аналитики США фиксируют значительный рост количества домохозяйств, неспособных платить по ипотечным счетам. Количество уведомлений о просрочке платежа растет 8 месяцев подряд.
В октябре 2025 было зафиксировано 36 766 заявлений о лишении права выкупа заложенного имущества — это первый этап процесса, когда кредитор уведомляет заёмщика о неисполнении обязательств. Это на 3% больше, чем в сентябре, и на 19% больше, чем год назад.
В октябре кредиторы официально начали процедуру обращения взыскания на 25 129 домов — это на 6% больше, чем в сентябре, и на 20% больше, чем в 2024.
Ещё 3872 дома были полностью конфискованы, что на 2% больше, чем в сентябре, и на 32% больше, чем в 2024.
ТОП-10 штатов с самым высоким уровнем потери права выкупа заложенного имущества см. в приложенных файлах.
Количество звонков от коллекторов с требованиями вернуть ипотечный долг только в 1 кв. 2025 выросло более, чем в 2 раза за год.
Почему американцы теряют свои дома? Три главные причины
1. Исчерпание «подушки безопасности». Во время пандемии правительство США ввело мораторий на изъятие жилья и оказывало масштабную финансовую помощь населению. Многие семьи, копившие долги, были защищены законом. Теперь эти программы завершились, и банки возобновили процедуры в полном объеме. У людей, которые едва сводили концы с концами, просто закончилась отсрочка.
2. Рекордные цены на жилье и высокие ставки по ипотеке. Американский рынок недвижимости последние годы был перегрет. Цены на дома взлетели до небес. Пытаясь обуздать инфляцию, ФРС США резко повысила ключевую ставку. В ответ на это выросли и проценты по ипотеке. Для многих семей, купивших жилье на пике цен, ежемесячные платежи стали неподъемными.
3. Рост стоимости жизни и экономическая неопределенность. Инфляция на товары первой необходимости, бензин и услуги съедает семейные бюджеты. В условиях экономических опасений некоторые компании начинают замораживать найм или объявлять о сокращениях. Потеря работы для многих означает немедленную невозможность платить по ипотеке.
Параллели с 2008 годом: есть ли основания для паники?
Прямо сейчас ситуация отличается от кризиса 2008. Тогда крах был вызван массовой выдачей «мусорных» ипотечных кредитов ненадежным заемщикам. Сегодня стандарты кредитования гораздо строже. Проблема не в качестве кредитов, а в макроэкономической ситуации: дорогое жилье, высокие ставки и инфляция.
Однако последствия для рынка могут быть схожими: рост числа банковских владений (жилья, которое перешло к банкам) может привести к увеличению предложения на рынке и потенциальному снижению цен. Для экономики в целом это — признак серьезного стресса и снижения покупательной способности населения.
О чем стоит задуматься российским заемщикам?
Главный вывод из американской ситуации: ипотека — это серьезное долговое обязательство, которое требует финансовой устойчивости.
1.Просчитывайте риски. Берите кредит, исходя не из текущих доходов, а с запасом на случай их снижения, потери работы или роста других расходов.
2.Создавайте «подушку безопасности». Наличие сбережений на 3-6 месяцев жизни без дохода — маст хэв для любого ипотечника.
3.Не гонитесь за квадратными метрами любой ценой. Переоценка своих финансовых возможностей — первый шаг к долговой яме.
Ситуация в США — это яркое напоминание о том, что даже самая стабильная экономика не застрахована от потрясений. Для российских покупателей это повод еще раз взвешенно подходить к вопросам недвижимости и кредитования, не поддаваясь на сиюминутные рыночные ажиотажи.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Блог Максима Ельцова
Итоги недели
Объем предложения на вторичном рынке Петербурга - главная неожиданность - вырос за неделю на 4,9%. Полностью отыграв столь же резкое падение неделей ранее (по данным ЦИАН). В итоге с начала месяца совокупный рост предложения в «спальниках» - всего 0,9%. Пока главный вывод из этого - не переоценивать краткосрочные колебания. Число объявлений - важный показатель, но это данные конкретного агрегатора, они зависят от тарифов, работы с дублями и фейками, технических моментов. Так что пока просто констатируем: с начала месяца предложение незначительно снижается. Внимательно следим за динамикой оставшиеся полтора месяца до Нового года.
Количество звонков по объектам остается на высоком уровне, растет доля ипотечных сделок. Ставки не снижаются, уже мало кто ждет существенного снижения в ближайшие пол года. Ну а раз доступной ипотеки ждать не приходится - остается решать жилищные вопросы в условиях высоких ставок.
Статистика Росреестра по Петербургу и ЛО также подтверждает оживление. За январь–октябрь в Петербурге заключено на 4% больше сделок чем за аналогичный период прошлого года, в Ленобласти - так вообще на 12% больше. И это при недоступных ипотечных ставках. Любопытно что в Ленобласти в октябре 2025 года заключено на 50% больше сделок чем в октябре прошлого года. Число сделок в области по данным того же Росреестра в прошедшем месяце всего в 2 раза меньше чем в Петербурге. Спрос и объем сделок явно перетекает в Ленобласть, как на вторичном так и первичном рынке.
На рынке новостроек сохраняется умеренный позитив. Новых негативных вводных нет, покупатели адаптируютются, понимая что ни снижения цен ни повышения доступной рыночной ипотеки ожидать не приходится. К тому же как и ожидалось, объявленое заранее (с февраля) ограничения по семейной ипотеке подтолкнуло потенциальных получателей льготных кредитов. По данным Дом РФ в октябре выдано 327 млрд. руб. - рекорд года. Тут, кстати, тоже есть статистическая аномалия: на 30 октября в отчете значилось только 291,5 млрд. руб. (еще один повод быть с выводами поосторожнее, не выдали же за 2 дня 35 млрд.). С 1 по 10 ноября по тем же источникам выдано 60 млрд. руб. - максимальный темп с начала года. А еще в преддверии Нового Года спрос может усилиться.
По данным Росреестра за январь - октябрь 2025 года число сделок на 33% ниже аналогичного периода прошлого года. Но итоговые годовые цифры будут получше. Сейчас спрос растет, а в ноябре- декабре прошлого года результаты были так себе. В Ленобласти по результатам января-октября текущего года уже зарегистрировано на 1 % больше сделок чем за аналогичный период прошлого года. А с учетом того что в октябре сделок зарегистрировано на 72% (!) больше чем год назад - результаты 2025 года будут заметно лучше прошлогодних. Праздновать выход из кризиса преждевременно, но отставание от прошлого года уже явно не столь катастрофично как можно было ожидать.
Еще отмечу что число сделок с новостройками в Ленобласти в октябре достигло 55% от числа сделок в Петербурге. И тренд точно продолжится. Этому будет способствовать и рост объема предложения в Ленобласти и более доступные цены и дефицит пятен в Петербурге. У города под боком вырос вполне себе крепкий конкурент.
Рынок аренды, похоже одумался и возвращается к традиционным сезонным колебаниям. По-крайней мере и ЦИАН и Авито демонстрируют рост предложения с начала месяца на 2,5% и 7,8% соответственно. Вероятно и дальше объём предложения будет расти.
@yeltsovm
Объем предложения на вторичном рынке Петербурга - главная неожиданность - вырос за неделю на 4,9%. Полностью отыграв столь же резкое падение неделей ранее (по данным ЦИАН). В итоге с начала месяца совокупный рост предложения в «спальниках» - всего 0,9%. Пока главный вывод из этого - не переоценивать краткосрочные колебания. Число объявлений - важный показатель, но это данные конкретного агрегатора, они зависят от тарифов, работы с дублями и фейками, технических моментов. Так что пока просто констатируем: с начала месяца предложение незначительно снижается. Внимательно следим за динамикой оставшиеся полтора месяца до Нового года.
Количество звонков по объектам остается на высоком уровне, растет доля ипотечных сделок. Ставки не снижаются, уже мало кто ждет существенного снижения в ближайшие пол года. Ну а раз доступной ипотеки ждать не приходится - остается решать жилищные вопросы в условиях высоких ставок.
Статистика Росреестра по Петербургу и ЛО также подтверждает оживление. За январь–октябрь в Петербурге заключено на 4% больше сделок чем за аналогичный период прошлого года, в Ленобласти - так вообще на 12% больше. И это при недоступных ипотечных ставках. Любопытно что в Ленобласти в октябре 2025 года заключено на 50% больше сделок чем в октябре прошлого года. Число сделок в области по данным того же Росреестра в прошедшем месяце всего в 2 раза меньше чем в Петербурге. Спрос и объем сделок явно перетекает в Ленобласть, как на вторичном так и первичном рынке.
На рынке новостроек сохраняется умеренный позитив. Новых негативных вводных нет, покупатели адаптируютются, понимая что ни снижения цен ни повышения доступной рыночной ипотеки ожидать не приходится. К тому же как и ожидалось, объявленое заранее (с февраля) ограничения по семейной ипотеке подтолкнуло потенциальных получателей льготных кредитов. По данным Дом РФ в октябре выдано 327 млрд. руб. - рекорд года. Тут, кстати, тоже есть статистическая аномалия: на 30 октября в отчете значилось только 291,5 млрд. руб. (еще один повод быть с выводами поосторожнее, не выдали же за 2 дня 35 млрд.). С 1 по 10 ноября по тем же источникам выдано 60 млрд. руб. - максимальный темп с начала года. А еще в преддверии Нового Года спрос может усилиться.
По данным Росреестра за январь - октябрь 2025 года число сделок на 33% ниже аналогичного периода прошлого года. Но итоговые годовые цифры будут получше. Сейчас спрос растет, а в ноябре- декабре прошлого года результаты были так себе. В Ленобласти по результатам января-октября текущего года уже зарегистрировано на 1 % больше сделок чем за аналогичный период прошлого года. А с учетом того что в октябре сделок зарегистрировано на 72% (!) больше чем год назад - результаты 2025 года будут заметно лучше прошлогодних. Праздновать выход из кризиса преждевременно, но отставание от прошлого года уже явно не столь катастрофично как можно было ожидать.
Еще отмечу что число сделок с новостройками в Ленобласти в октябре достигло 55% от числа сделок в Петербурге. И тренд точно продолжится. Этому будет способствовать и рост объема предложения в Ленобласти и более доступные цены и дефицит пятен в Петербурге. У города под боком вырос вполне себе крепкий конкурент.
Рынок аренды, похоже одумался и возвращается к традиционным сезонным колебаниям. По-крайней мере и ЦИАН и Авито демонстрируют рост предложения с начала месяца на 2,5% и 7,8% соответственно. Вероятно и дальше объём предложения будет расти.
@yeltsovm
Forwarded from Недвижимость от Жилфонда
В целом рынок недвижимости очень ждет существенного снижения ключевой ставки, а вслед за этим - снижения ставок ипотеки и активизации продаж. Однако есть опасения, что для новостроек последствия могут быть не такими однозначными.
Так ли это? Для понимания выделил ключевые моменты:
🔑 Ситуацию на рынке новостроек можно с уверенностью называть затовариванием — из 120 млн кв. м строящегося жилья 54 млн кв. м не продано.
🔑 Во многих регионах вторичка дешевле новостроек на 10–15%
🔑 Резкое снижение ключевой ставки (на 2 п.п. и более) приведёт к удешевлению ипотеки → покупатели уйдут на вторичку, где можно купить дешевле и заселиться сразу.
🔑 Спрос на новостройки может просесть на 1–2 месяца, что опасно для застройщиков, работающих на минимальной марже.
🔑 Но рынок быстро выровняется: активный спрос поднимет цены на вторичке, и часть клиентов вернётся к новостройкам.
🔑 Длительный эффект снижения ставки — позитивный: рыночная ипотека станет доступнее, накопленный спрос раскроется, покупателей станет больше.
🔑 Продавцы вторички, получив деньги, часто переходят в новостройки, что тоже поддержит рынок.
🔑 ЦБ избегает резких шагов, чтобы не вызвать лавинообразных перекосов и сохранить баланс.
💡 Вывод: краткосрочный переход спроса на вторичку возможен, но рынок быстро стабилизируется. В долгосрочной перспективе снижение ставки выгодно всем участникам.
Так ли это? Для понимания выделил ключевые моменты:
💡 Вывод: краткосрочный переход спроса на вторичку возможен, но рынок быстро стабилизируется. В долгосрочной перспективе снижение ставки выгодно всем участникам.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Proeconomics
В 2026 году рынок ипотеки может вернуться к показателям 2024-го и достигнуть отметки в 5 трлн рублей, что на 25% выше текущих показателей. К такому выводу пришли аналитики Frank RG в исследовании «Ипотека в России 2025». Вы видите предпосылки к такому резкому росту ипотечного кредитования в 2026 году? Если оно случится, как это отразится на стоимости жилья? Ответы экспертов в рубрике #опросы
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников:
Рост на 25% от базы этого года в 2026-м не кажется мне каким-то взрывным. В целом, я согласен с аналитиками о возможности такого роста. Думаю, что ЦБ всё-таки постепенно будет понижать ставку в течение следующего года, и мы увидим рост спроса на ипотеку по рыночной ставке.
Соответственно, спрос будет увеличен по сравнению с текущим годом, в первую очередь на вторичное жильё, и стоимость квадратного метра тоже будет расти, без сомнения.
Основатель АН «Старыгин и партнеры», вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Даниил Старыгин:
На данный момент это самый оптимистичный сценарий из всех, что я слышал от аналитиков. Вероятность которого я полагаю 10% в текущем положении рынка ипотеки.
Не стоит забывать, что инфляция, изменения связанные с НДС и объём просрочек по ипотеке и рассрочкам на сегодняшний день находятся не в лучшем состоянии, мягко говоря, и в 2026 году нам только предстоит увидеть разгон кризис-факторов. Ожидать оживление рынка ипотеки ранее 2028 года не стоит, по моему мнению.
Заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова:
В 2026 году также ожидаем положительную динамику по выдачам ипотечных кредитов на 20% к текущим показателям, и с учётом роста цен общая сумма выдач будет близка к значениям 2024 года. Однако такой рост в основном произойдёт за счёт увеличения среднего чека по ипотеке, а в абсолютном значении количество сделок будет примерно на 15% меньше.
Важным фактором станет рост спроса на рынке вторичного жилья. Выдачи по льготным программам сократятся по количеству из-за изменения условий «Семейной ипотеки» (одна «Семейная ипотека» на семью), при этом средний чек по таким выдачам вырастет, поскольку застройщикам придётся закладывать в стоимость повышенные расходы на субсидирование льготных выдач.
Сдержит рост спроса и повышенные требования ЦБ к выдаче ипотеки, к портрету заёмщика и к документальному подтверждению доходов.
Директoр пo прoдажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова:
Мы наблюдаем устойчивые предпосылки для такого роста. Уже несколько месяцев сохраняется тренд на снижение ключевой ставки, что также ведёт к снижению рыночных ипотечных ставок.
Мы ожидаем значительной активизации рынка, когда ипотека станет общедоступной по ставкам 13–15% годовых. Важно понимать, что за последний период среди потенциальных покупателей сформировался значительный отложенный спрос — многие откладывали покупку именно из-за недоступности кредита на текущих условиях.
Рост стоимости недвижимости в такой ситуации практически неизбежен. С одной стороны, в экспозиции застройщиков есть готовая недвижимость, которая находится на пике своей стоимости, и при росте спроса цены на этот продукт будут только увеличиваться.
С другой стороны, на строящееся жилье цены будут расти в силу постоянного увеличения себестоимости строительства и предстоящих изменений в налогообложении в следующем году
(продолжение в следующем посте)
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников:
Рост на 25% от базы этого года в 2026-м не кажется мне каким-то взрывным. В целом, я согласен с аналитиками о возможности такого роста. Думаю, что ЦБ всё-таки постепенно будет понижать ставку в течение следующего года, и мы увидим рост спроса на ипотеку по рыночной ставке.
Соответственно, спрос будет увеличен по сравнению с текущим годом, в первую очередь на вторичное жильё, и стоимость квадратного метра тоже будет расти, без сомнения.
Основатель АН «Старыгин и партнеры», вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Даниил Старыгин:
На данный момент это самый оптимистичный сценарий из всех, что я слышал от аналитиков. Вероятность которого я полагаю 10% в текущем положении рынка ипотеки.
Не стоит забывать, что инфляция, изменения связанные с НДС и объём просрочек по ипотеке и рассрочкам на сегодняшний день находятся не в лучшем состоянии, мягко говоря, и в 2026 году нам только предстоит увидеть разгон кризис-факторов. Ожидать оживление рынка ипотеки ранее 2028 года не стоит, по моему мнению.
Заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова:
В 2026 году также ожидаем положительную динамику по выдачам ипотечных кредитов на 20% к текущим показателям, и с учётом роста цен общая сумма выдач будет близка к значениям 2024 года. Однако такой рост в основном произойдёт за счёт увеличения среднего чека по ипотеке, а в абсолютном значении количество сделок будет примерно на 15% меньше.
Важным фактором станет рост спроса на рынке вторичного жилья. Выдачи по льготным программам сократятся по количеству из-за изменения условий «Семейной ипотеки» (одна «Семейная ипотека» на семью), при этом средний чек по таким выдачам вырастет, поскольку застройщикам придётся закладывать в стоимость повышенные расходы на субсидирование льготных выдач.
Сдержит рост спроса и повышенные требования ЦБ к выдаче ипотеки, к портрету заёмщика и к документальному подтверждению доходов.
Директoр пo прoдажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова:
Мы наблюдаем устойчивые предпосылки для такого роста. Уже несколько месяцев сохраняется тренд на снижение ключевой ставки, что также ведёт к снижению рыночных ипотечных ставок.
Мы ожидаем значительной активизации рынка, когда ипотека станет общедоступной по ставкам 13–15% годовых. Важно понимать, что за последний период среди потенциальных покупателей сформировался значительный отложенный спрос — многие откладывали покупку именно из-за недоступности кредита на текущих условиях.
Рост стоимости недвижимости в такой ситуации практически неизбежен. С одной стороны, в экспозиции застройщиков есть готовая недвижимость, которая находится на пике своей стоимости, и при росте спроса цены на этот продукт будут только увеличиваться.
С другой стороны, на строящееся жилье цены будут расти в силу постоянного увеличения себестоимости строительства и предстоящих изменений в налогообложении в следующем году
(продолжение в следующем посте)
Forwarded from Proeconomics
(продолжение предыдущего поста)
Коммерческий директор ГК «Развитие» Виктория Анохина:
Сценарий резкого оживления рынка ипотеки в 2026 году станет вероятным при стечении нескольких ключевых факторов. Основной драйвер — это последовательное снижение ключевой ставки Банком России. Текущий курс регулятора на смягчение монетарной политики создаёт фундамент для того, чтобы рыночные ставки по ипотеке достигли психологически приемлемого для массового покупателя диапазона в 10–12% годовых. Именно этот уровень сделает кредит реально обслуживаемым и запустит новую волну спроса.
Важную роль в формировании предпосылок сыграла такая альтернативная схема, как рассрочка. Она выступила стабилизатором рынка в период высоких ставок, но несла в себе риски для застройщиков. В 2026 году ожидается постепенный отток спроса с этой схемы обратно — в более прозрачное ипотечное поле, особенно по мере нормализации условий кредитования.
Кроме того, рынок уже проходит этап адаптации, а это важная внутренняя предпосылка для будущего подъёма. Мы фиксируем рост краткосрочной ипотеки, которая уже занимает около 10–15% от общего числа сделок. Этот тренд способствует снижению общего объёма задолженности и повышению прозрачности рынка.
В целом стабилизация ситуации потребует комплексных мер и времени для адаптации всех участников рынка. Для застройщиков это означает необходимость гибкого подхода к ценообразованию и разработки новых, более доступных форматов жилья, которые будут соответствовать изменяющимся финансовым возможностям покупателей.
Начальник отдела ипотечного кредитования ГК ТОЧНО Гульсина Шакова:
Если смотреть на текущую ситуацию и прогнозы на 2025-2026 год, то предпосылки для роста ипотеки в 2026 году действительно есть. Рынок вторичного жилья постепенно оживает: даже небольшое снижение ставок повышает интерес к обычной рыночной ипотеке. Для рынка, который несколько лет держался в основном за счет господдержки и иных механизмов не видел, это важный знак, что спрос начинает восстанавливаться.
По прогнозам, к концу 2026 года ключевая ставка может снизиться до 13%. В этом случае ставка по рыночной ипотеке может быть около 19% в начале года и примерно 16% к его концу. Если так произойдет, то ипотека станет доступнее, и на рынок вернутся покупатели, которые сейчас просто ждут подходящих условий.
Важно учитывать и отложенный спрос. Есть большая группа клиентов, которые присматривают жильё, но не покупают из-за высоких ставок и отсутствия подходящих льготных программ. Когда ставки по кредитам и доходность по вкладам начнут снижаться, эти люди выйдут на рынок. Это может заметно увеличить спрос и создать ажиотаж. В такие моменты цены обычно растут — застройщики поднимают их, чтобы сохранить прибыль и не допустить быстрого «вымывания» самых привлекательных лотов.
Если в льготных программах и налоговой политике не произойдет резких негативных изменений, то конец 2025 года и начало 2026-го действительно могут стать хорошим временем для покупки жилья у застройщиков.
Коммерческий директор ГК «Развитие» Виктория Анохина:
Сценарий резкого оживления рынка ипотеки в 2026 году станет вероятным при стечении нескольких ключевых факторов. Основной драйвер — это последовательное снижение ключевой ставки Банком России. Текущий курс регулятора на смягчение монетарной политики создаёт фундамент для того, чтобы рыночные ставки по ипотеке достигли психологически приемлемого для массового покупателя диапазона в 10–12% годовых. Именно этот уровень сделает кредит реально обслуживаемым и запустит новую волну спроса.
Важную роль в формировании предпосылок сыграла такая альтернативная схема, как рассрочка. Она выступила стабилизатором рынка в период высоких ставок, но несла в себе риски для застройщиков. В 2026 году ожидается постепенный отток спроса с этой схемы обратно — в более прозрачное ипотечное поле, особенно по мере нормализации условий кредитования.
Кроме того, рынок уже проходит этап адаптации, а это важная внутренняя предпосылка для будущего подъёма. Мы фиксируем рост краткосрочной ипотеки, которая уже занимает около 10–15% от общего числа сделок. Этот тренд способствует снижению общего объёма задолженности и повышению прозрачности рынка.
В целом стабилизация ситуации потребует комплексных мер и времени для адаптации всех участников рынка. Для застройщиков это означает необходимость гибкого подхода к ценообразованию и разработки новых, более доступных форматов жилья, которые будут соответствовать изменяющимся финансовым возможностям покупателей.
Начальник отдела ипотечного кредитования ГК ТОЧНО Гульсина Шакова:
Если смотреть на текущую ситуацию и прогнозы на 2025-2026 год, то предпосылки для роста ипотеки в 2026 году действительно есть. Рынок вторичного жилья постепенно оживает: даже небольшое снижение ставок повышает интерес к обычной рыночной ипотеке. Для рынка, который несколько лет держался в основном за счет господдержки и иных механизмов не видел, это важный знак, что спрос начинает восстанавливаться.
По прогнозам, к концу 2026 года ключевая ставка может снизиться до 13%. В этом случае ставка по рыночной ипотеке может быть около 19% в начале года и примерно 16% к его концу. Если так произойдет, то ипотека станет доступнее, и на рынок вернутся покупатели, которые сейчас просто ждут подходящих условий.
Важно учитывать и отложенный спрос. Есть большая группа клиентов, которые присматривают жильё, но не покупают из-за высоких ставок и отсутствия подходящих льготных программ. Когда ставки по кредитам и доходность по вкладам начнут снижаться, эти люди выйдут на рынок. Это может заметно увеличить спрос и создать ажиотаж. В такие моменты цены обычно растут — застройщики поднимают их, чтобы сохранить прибыль и не допустить быстрого «вымывания» самых привлекательных лотов.
Если в льготных программах и налоговой политике не произойдет резких негативных изменений, то конец 2025 года и начало 2026-го действительно могут стать хорошим временем для покупки жилья у застройщиков.
Forwarded from Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Ввел в мои рыночные коэффициенты данные по октябрю. И вот что вышло.
Баланс предложения - оба сигнала в зоне дефицита.
Сигналы рыночной активности - два в зоне роста. Трехмесячная сглаженная - в зоне стабильности, но нацелена на выход в зону роста.
Что это значит.
Что октябрь пока не показал четкий выход на смену тренда от стабильных цен к их росту (нужно подтверждение по 3-х месячной линии). Но стремление в выход на рост цен есть.
Если ноябрь показывает выход всех графиков в зону роста - это четкий сигнал на смену тренда.
По ощущениям на земле, так оно и есть.
Баланс предложения - оба сигнала в зоне дефицита.
Сигналы рыночной активности - два в зоне роста. Трехмесячная сглаженная - в зоне стабильности, но нацелена на выход в зону роста.
Что это значит.
Что октябрь пока не показал четкий выход на смену тренда от стабильных цен к их росту (нужно подтверждение по 3-х месячной линии). Но стремление в выход на рост цен есть.
Если ноябрь показывает выход всех графиков в зону роста - это четкий сигнал на смену тренда.
По ощущениям на земле, так оно и есть.