Стоит ли инвестировать к недвижимость?

Пожалуй, самая популярная инвестиционная идея в России— купить квартиру и сдавать ее в аренду. Уже 6 лет слушаю от жены «мечты» взять ипотеку, и купить квартиру.

У меня свои счеты с «ипотекой» :) В 2008 я уже брал ипотеку, правда валютную. В итоге, моя доходность составила МИНУС 475 000$ за 9 лет. Писал об этом тут. Но, дело вовсе не в этом «случае». Дело в «доходности» и целях. Если цель - сохранить капитал, то да, но я бы тогда не сохранял в РФ. Сам подумываю через 2-3 года зафиксировать капитал в Дубае и тп. Но, если цель заработать - купить квартиру вообще не хорошая идея.

Текущая доходность рантье со всеми костами для собственника 2,5-3% в год. За последние три года она снизилась с 5-6%, так как стоимость квартир растет, а вот арендные ставки практически не меняются.

Это при том, что я недавно вышел из бизнес-проекта с годовой доходностью в 750%. И в своем инвестиционном портфеле смотрю на проекты с доходностью выше 250%.

Ответ стоит ли инвестировать в квартиры под свое жилье или аренду — нет, так как доходность тупо не перекрывает ни ставки по вкладам и облигациям, ни инфляцию.

Если же уже заработали 50+ млн наличными и есть другие источники дохода - то да. Недвижимость отличный способ сохранить заработанное, лучше даже в USD на рынке Дубая, например.

А как же поиск недооцененных квартир, флипинг или сдача в краткосрочную аренду?

Да, доходность на вложенный капитал здесь выше, но это уже называется бизнесом, а не пассивным инвестированием. Помимо финансовых ресурсов придется существенно инвестировать свое время, очень много времени, а итоговый результат будет лишь при наличии экспертизы и опыта (недавно писал о «флиппинге для застройщиков», тут да - доходность от 50 до 120% годовых, пишите в личку, если интересно как).

Ок, но если стоимость квартир растет, то не проще ли инвестировать с целью перепродажи?

Тоже нет.
Во-первых, после покупки новостройки ее цена на вторичном рынке станет дешевле из-за того, что банковские кредиты по ним дороже и на вторичку не действуют рассрочки от застройщиков. Сейчас спред между вторичкой и первичкой составляет более 40%.

Во-вторых, рубль все равно обесценивается быстрее, чем растет стоимость метра. Если пересчитать цены в валюте, то покупка квартир в России с пиковых значений 2008 года приносит инвесторам только убытки. (См график выше)
Можете поиграться со статистикой вот здесь.

Следовательно, разложить деньги в валюту, рублевые депозиты и облигации, с точки зрения долгосрочных консервативных инвестиций, гораздо выгоднее и менее рисковано. Плюс в отличии от геморроя работы рантье, такие инвестиции действительно можно назвать почти пассивными.

Можно ли купить квартиру в ипотеку, которая будет ее окупать за счет арендных платежей?

Ответ — совсем нет. Даже ставки по льготным программам сейчас в 1,5-2 раза выше доходности от аренды. Даже если доходность начнет расти и будет перекрывать процент кредита, то с учетом аннуитетных платежей, рента обгонит их в лучшем случае лет через 20. И то если все проценты сойдутся в вашу сторону, а статистика последних лет говорит не в вашу.

Ну а можно купить квартиру в ипотеку и жить в ней?
Конечно, можно. Только это не про заработать раз. Два - по заповедям Кайосаки, читай, финансовой грамотности, квартира, в которой ты живешь не является активом. Ибо ты мог ее сдавать, и на эти деньги снимать. Живя и не сдавая, ты каждый месяц теряешь 100к, и еще 90к (из 100к) платишь банку процентами. «Досрочное» что-то там догонит break-even лет через 12-15. Итого - двойная переплата за «спокойствие» что тебя не выгонят. Читай - идти к психологу и за разовые 100-150к это все проработать уже.

Есть ли какие-то варианты в недвижимости заработать инвестору?

Да. В России пока неплохо чувствует себя флиппинг жилой, коммерческая недвижимость и глэмпинг, где доходность от аренды выше, но тоже есть свои нюансы. Если эта тема вам интересна, то пиши те в личку.

И дайте посту огня :) 🔥

Сегодня мне 43!

Не самая простая отметка для меня, как для человека склонного к рефлексии.

На рубеже прошлого десятка мне казалось, что я познал этот мир и абсолютно точно понял, как все устроено.

Спустя несколько лет жизнь вознаградила меня смачной оплеухой за эту самоуверенность.

Картину мира после этого пришлось пересобирать с нуля.

Что ж, 43 пробиваю совсем с другим настроем.

Уверен в себе, но не самоуверен. Ощущаю, что только-только начинаю понимать себя, свои желания, потребности и мироустройство.

Вот сейчас становится действительно интересно жить. Хочется пробовать, познавать, открывать.

К сожалению или к счастью, я все еще не построил компанию на миллиард долларов, о которой так бредил лет 5-10 назад.

Но кое-что очень важное мне все же удалось обрести. То самое ценное, что есть в моей жизни и чем я искренне горжусь.

Жена - богиня, королева, мотиватор, любовь всей моей жизни, которая заботится обо мне и вдохновляет меня на покорение все больших высот.

Дети, которые делают жизнь ярче, веселят и радуют меня каждый день.

Родители, которые верят в меня и всегда поддерживают.

Друзья, которые всегда подставят плечо, а некоторые из них делают это уже на протяжении 20 лет.

Партнеры, инвесторы с которыми мы двигаемся бок о бок и созидаем.

Команда, которая всегда бежит вперед и помогает реализовывать сотни моих идей.

Переживал, морально готовился, но вхожу в следующий год с радостью, благодарностью и теплотой на душе.

Спасибо, жизнь.

Летим дальше! 🤘❤️‍🔥

Хочется поговорить про установки, мешающие росту в жизни и бизнесе 😵‍💫

Про бизнес сейчас стало столько, что можно вилами разгружать. Книг – полно. Видео – тоже. Воронки продаж, лиды, академия, команды, мотивация. Только на моей практике в 90% случаев рост лежит не в области бесконечных «инструментов», а в голове. И рулят этим - прошивки мышления, или установки.

Установки — это следствие нашего опыта, действий, привычек. Программа, которая помогает мозгу принимать решения полу-автоматически.

Если на примере компьютеров: есть Telegram, это приложение. Им управляет Windows. Им BIOS. А ниже - уже железо. Установки в голове - это ваш BIOS.

Например, у тебя в голове прошито: «много денег = много проблем», у одного предпринимателя выявили вчера, что «не очень хочу 1,5 млн в мес, тк деньги это не самоцель».
☝🏻Такая установка может повлиять на наличие финансового потолка. Ты подсознательно не хочешь масштабироваться (ни как личность, ни как бизнесмен), ибо - что? Правильно, масштаб - это больше проблем.

Или вот моя любимая: «я самый умная курица в курятнике».
☝🏻Где-то в детстве не хватало друзей, или мама ругала, и возникло убеждение, что ты самый умный. Как следствие - нанимаешь таких людей, которые глупее тебя, и становишься еще более незаменимым. Только роста с такой командой не жди.

Или вот опыт из практики: «заболел в детстве, тогда врачи долго не могли определить проблему. Что привело к установке «раз профи не смогли, куда мне то тогда, и тогда я буду делать всегда все сам».
☝🏻И пошло поехало, теперь он пасует при первом плохом кандидате, где я изначально нанимаю 5, чтобы остался 1. Отсюда же привычка делать все самому, а без команды кратного роста в доходе не жди.


Что делать?

Легко. В таком случае сначала надо убрать корень проблемы — перепрошить нейронные связи, чтобы ограничивающую установку переписать на рабочую..

Как?

💡Проработать установки можно с помощью специалистов — психолога, психоаналитика. Но помни, что на поиск своего специалиста может уйти и несколько лет. И даже когда ты найдёшь его, потребуется минимум 3 месяца, чтобы избавиться от установок.

💡Есть и более быстрый способ. О нем и о своем опыте перепрошивки BIOS расскажу на зуме в четверг. Также расскажу, как запустить этот процесс в Вашей жизни.

Ссылка будет в нашем закрытом чате с анонсами мероприятий, подпишитесь, чтобы не пропустить!

#личная_стратегия

Как бы я определил слово "стратегия" для "чайников"?

Мы часто гуляем с моей старшей дочерью. Ей 5 лет. Она очень сообразительная, при этом, общение с ней - для меня терапевтичный способ научиться объяснять сложные вещи простым языком.

Рыночная экономика, почему небо голубое, откуда появилась наша планета. Стратегия - насколько "простое" слово, настолько сложное ее истинное понимание. Устройство больших стратегий насколько же сложно, насколько сложно устроена погода и ее объяснение через физику, химию или механику.

Тем не менее. Я попросил Диану рассказать Вам, как она поняла, что такое Стратегия:

⁃Тактика - как заполучить что-то недоступное (мороженное) сегодня
⁃Стратегия - как сделать так, чтобы мороженное ей было доступно всю жизнь в любом нужном количестве.

Кое-что из книжек:
«Стратегия — это инструменты, нацеленные на создание устойчивого конкурентного преимущества», как следует из работ Майкла Портера.

"Хорошая стратегия подразумевает умение честно и открыто признать трудности и проблемы, с которыми мы сталкиваемся, и выработать конкретные методы их преодоления." Румельт Р.

"Хорошая стратегия описывает не только то, чего вы хотите достичь, но и почему вам это нужно и как вы будете это делать. " Румельт Р.

"Область стратегии определяется наличием реагирующего врага, где каждое наше действие в наших интересах неизбежно вызывает динамическую контроверсию." Лютваг Э.


Как бы я это сформулировал:
✓ Стратегия это - проектирование достижения наших целей/миссии путем анализа сильных/слабых сторон, планирование тактических шагов, где каждый следующий усиливает скорость к цели, и предсказание реакции внешней среды на наши шаги.

Каким нужно стать и где нужно встать, чтобы оказаться в эпицентре пожара, который разгорится из спички.

Успех зависит от знания прошлого и как устроен мир. Понимания что если пойдет не так, тогда что? Выбор мест с попутными ветрами и расположение своих фишек на нем + предсказание будущего и действий конкурентов.

Напомню, завтра на зуме поговорим о личной стратегии, как выстроить фишки на столе таким образом, чтобы прожить яркую жизнь.