Ведомости: В Ленобласти в 2024 году число магазинов и точек общепита выросло на 10-11%.

Наиболее вероятное объяснение - магазины идут вслед за жителями, заселяющими многоэтажные кварталы в Ленобласти.

В 2024 г. по сравнению с 2023 г. в Ленинградской области количество объектов розничной торговли выросло на 10% до 18 022, следует из данных комитета по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка региона. Данная статистика включает только классическую розницу без учета пунктов выдачи электронных заказов (ПВЗ). Схожими темпами за аналогичный период выросло и число точек общественного питания – на 11% до 2269 объектов. Еще больше за тот же период в регионе увеличилось количество объектов бытового обслуживания – на 20% до 5076 точек.

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов также отмечает, что растущий объем строительства и развитие застройки городского типа подталкивают к увеличению плотности населения.
«Это влечет за собой рост количества магазинов и общепита. В Петербурге конкурировать уже сложно, поскольку основные рынки сформировались. В городе сейчас речь идет скорее об открытии более эффективных точек и закрытии менее эффективных. В Ленобласти же экспансия пока продолжается, если говорить о крупнейших локациях, например, Новоселье, Новосаратовке», – прокомментировал Ельцов.

Дополню что и в текущем году главным драйвером роста количества открываемых магазинов будет появление новых жилых кварталов в Ленобласти. Период интенсивного роста пройден. Ключевые локации сетевые магазины охватили. К тому же открытие новых точек будет сдерживаться высокой ставкой кредитования. Чем выше затраты на открытие точки, тем менее охотно инвесторы и франчайзи будут ивнвестировать в их открытие.
Видим этот тренд во всех сегментах рынка. Инвесторам проще придержать деньги в депозитах чем вкладываться в новые магазины.

К тому же сейчас быстрый выход на прибыль обеспечить сложнее. Риски растут.

И как следствие - тем кто вкладывается в торговые помещения стоит закладывать дополнительные риски простоя/более низкого арендного потока.

@yeltsovm

Итоги недели.

По итогам марта объем предложения на вторичном рынке жилья в спальных районах Петербурга плюс Мурино/Кудрово вырос на 1,3% (за неделю прибавка составила 1,1%).
Пока тренд на слабое увеличение предложения сохраняется; важно посмотреть, что будет в ближайшую пару недель: показатели нередко искажаются из-за перехода от месяца к месяцу.

Из текущего объема сделок и интенсивности звонков следует, что спрос продолжает плавно ослабевать. В отсутствие каких-то значимых стимулов или тревожных сигналов покупатели ведут себя достаточно спокойно, в сделки входят крайне осторожно. За последние пару недель мы увидели достаточно большое количество расторжений и развалившихся сделок, в том числе - на финальном этапе. Передумали покупать, засомневались, получили скидку на другой объект и т. д.

При этом выбор у покупателей не становится сильно богаче: новых объектов по адекватным ценам на рынке крайне мало.

Так что даже при слабом спросе цены в рекламе могут понемногу расти. В отсутствие четких сигналов (снижение КС, реальное ослабление геополитической напряженности) правильнее говорить про хрупкое равновесие.

При этом вторичный рынок полностью адаптировался к отсутствию рыночной ипотеки. Лишнее подтверждение - Сбербанк подсчитал, что 55% сделок с недвижимостью проходит за собственные средства граждан. И эти 55% - не наличные деньги. Львиная доля приходится на обменные сделки на вторичке и рассрочку в новостройках.

Новостройки. Темпы выдачи семейной ипотеки остаются на прежнем уровне; на 27 марта выдано, по данным Дом.РФ, 164 млрд рублей; по итогам марта будет выдано около 186 млрд. Вполне достойный результат, на уровне октября-декабря 2024-го. Но и поводов для роста выдачи (а значит - продаж) также нет.

У застройщиков плавно снижается распроданность домов. Если в начале прошлого года в среднем было продано 80% жилья в сданных домах, то сейчас - 75%. Не зря девелоперы отдельно фокусируются на продаже уже готовых квартир. После сдачи дома непроданные квартиры становятся «зависшей» чистой прибылью.

Стоимость и ценность денег в этих активах резко возрастает. Особенно если сопоставить с упущенными процентами при размещении на депозитах. Это определяет стратегию реализации таких квартир. Благо, они же подходят под программы «трейд-ин» и обмена на имеющуюся недвижимость.

На рынке аренды ожидаемо ускоряется снижение объемов предложения. За последнюю неделю выбыло 4,8% предложения по ЦИАН, минус 4,5% - по Авито. Неожиданно ранняя хорошая погода торопит туристический сезон, усиливает спрос на посуточную аренду. Объем предложения в долгосрочке будет снижаться, ставки вырастут.

@yeltsovm

ЦБ: Просрочка россиян по ипотеке достигла рекордных 100,6 млрд рублей.

За февраль сумма просроченной задолженности увеличилась на 5,7 млрд. руб.

С одной стороны сумма просроченной задолженности - рекордная. С другой - надо смотреть на долю просрочки в общем объеме ссудной задолженности (составляет 19 трлн. руб.).

Доля текущей просроченной задолженности - 0,56%. Она растет, но она по-прежнему далека от рекордных 2-4% в кризисы предыдущих лет.

Более того, главный вопрос не сумма просрочки и даже не доля, а темпы с которыми рынок поглощает проблемные объекты (продажа из под залога, с торгов и тд). И с этим сейчас все в порядке. Особенно при
текущем низком уровне предложения.

Но шума о «катастрофическом росте просрочки» будет много.

@yeltsovm

Завершили сессию клуба ипотечных брокеров на Жилконгрессе.

Обсуждали вызовы и возможности для ипотечных экспертов. Как будут развиваться отдельные сегменты рынка, связанные с ипотекой. Ну и главное, мое любимое: как кризис превратить в возможности.

Подробности чуть позже.

@yeltsovm

Заместитель министра строительства Никита Стасишин на пленарном заседании ВЖК (Жилконгресс):

Строительная отрасль пройдет 2025 год нормально. В том числе за счет сформированного задела.

Необходимо внимательно смотреть за переносами сроков передачи объектов и ввода объектов.

При этом на 1 марта проектов запущено на 26% меньше, и это самый низкий показатель, начиная с 21-го года.

@yeltsovm

РБК со ссылкой на SRG: Снижение цен на жилье в крупных городах России прекратилось в марте.

Указывается что в марте в Петербурге цены на вторичное жилье выросли на 2,08%, в Москве - на 1,8%. Данные по столице расходятся со статистикой от IRN - там насчитали всего +0,4%.

В любом случае общий тренд на рост цен подтверждается. Ещё в декабре говорил что стоит ждать победных реляций о росте цен. Куда интереснее какой будет динамика дальше - затяжное снижение предложения в Москве и Петербурге сменилось ростом. А факторов увеличения спроса нет. Пока больше похоже на то что продавцы осторожно возвращают свои объекты в рынок. Адаптируются к неопределенности.

Вопрос почему в заголовке опять говорится о прекращении снижения цен, когда они выросли везде кроме Архангельска - остается открытым.

@yeltsovm

Итоги недели

На вторичном рынке жилья в Петербурге растет объем предложения. Много месяцев подряд он снижался, теперь только за первую неделю апреля число квартир в спальных районах выросло на 2,7%. Вероятнее всего на рынок начали возвращаться продавцы, которые откладывали свои планы на период турбулентности. Не то чтобы стало стабильнее, но людям в любом случае надо решать свои жилищные вопросы.

При этом звонков по квартирам, просмотров, сделок меньше не стало. Спрос не проседает. Объекты, выставленные по конкурентной цене, уходят быстро и почти без торга, а по завышенным ценам могут «висеть» бесконечно.

Цены очень медленно растут. Маловероятно что прирост предложения изменит эту тенденцию. Просто выбор у покупателя будет чуть больше.

На рынке новостроек без особых новостей. Рынок находится в фазе минимального объема продаж. В марте в Петербурге и Ленобласти заключено на 7% меньше договоров чем в феврале. Но выручка застройщиков сохранилась на прежнем уровне (немного увеличились цены и средняя площадь). Рынок держится на семейной ипотеке и рассрочке. Грозный ипотечный стандарт, которого все опасались, непонятно, когда заработает. Риски, свойственные рассрочке, никуда не делись.

На рынке жилой аренды все идет по плану: предложение плавно снижается, минус 3,3% за неделю по данным ЦИАН. В дальнейшем будет любопытно посмотреть: если гипотеза о возврате продавцов на вторичку верна (см. выше), то и сокращение в аренде будет ускоряться, дополнительно усиливая сезонную тенденцию с перетоком в «краткосрочку». Посмотрим.

@yeltsovm

Владимир Николаев - основатель и бессменный руководитель Жилищного конгресса. Человек, благодаря которому на одной площадке собираются тысячи профессиональных участников рынка недвижимости.

Не представляю какими усилиями Владимира и его команды удается год за годом развивать конгресс. На личном опыте знаю как непросто провести мероприятие на 100 клиентов, партнеров или членов нашего закрытого клуба инвесторов. И сам чуть живой и команда поседеет. А тут до 10 тысяч человек…

Мало того, Жилконгресс выйдет на новый уровень в Москве в октябре и будет ещё масштабнее в следующем году. Подробности опустим. Дождемся официального объявления организаторов.

PS Володе Николаеву и его классной команде - огромное спасибо. Владимир на меня подписан, хотя длинные тексты не читает. Но вдруг увидит.

Осмысливаю прошедшие 3 дня Жилконгресса. Времени и сил не очень хватает, чтобы оформить мысли, идеи, наблюдения. Но если не сделать это сейчас, потом будет ещё сложнее. Погнали.

Психологический уровень ипотечной ставки, при котором начнет оживляться рынок - 15-17%.

Любопытная идея - строить агентство недвижимости как ритейл систему. Сравнивать с торговой сетью и копировать подход. Как они рекламируются, как охватывают рынок.

Затраты большого классического агентства недвижимости на набор персонала выше, чем затраты на рекламу объектов.

Кортрос: за последние годы затраты застройщиков на проектное финансирование выросли в 5-7 раз. Если раньше доля проектного финансирования в структуре себестоимости составляла 5%, то по текущим финмоделям - 20% и выше.

Заходя в Москву и Петербург региональные застройщики нередко недооценивают риски, переоценивают перспективы и переплачивают за участки. Одновременно у них преимущество - могут делать качественный продукт с меньшими затратами.

Кортрос: вопрос трейд-ин актуален, в Москве сформирован собственный отдел. Запускали выкуп недвижимости, но при текущей цене заемного капитала не пошло. А мы (ПИА Недвижимость), кстати, продолжаем масштабировать свой сервис выкупа в рамках трейд-ин для застройщиков.

Приемлемый остаток нераспроданных квартир к моменту сдачи дома - 20-30%. Больше - очень нежелательно.

Агентства крайне озабочены ситуацией с рассрочками. С одной стороны - успешно продают новостройки с ее помощью. С другой - если клиент не справится и расторгнет договор, комиссию за привлечение клиента придется возвращать.
Кое-как удерживаем продажи, но оборотная сторона медали - многократное увеличение рисков:
⁃ реализуем квартиры в ипотеку с повышением стоимости (касается и льготной ипотеки и понижения ставки за комиссию);
⁃ рассрочка с неясными последствиями. При этом риски распространяются и на застройщиков, и на банки, и на покупателей, и на агентства, которым придется возвращать комиссию.
⁃ пугающие предложения массово продавать квартиры в рассрочку на вторичном рынке. Каюсь, сам первый написал о таких кейсах с нашими клиентами. Но одно дело - разовые сделки и другое - когда системные агентства начинают качать эту идею. Нам ещё массовых неплатежей, судебных разбирательств и арестов квартир не хватало по этому поводу.

«Этажи» здорово продвинулись в плане цифровизации сервисов. Электронная регистрация, удаленное подписание договоров и внесение задатков, коммуникации с партнерами через собственное приложение. Запускают предоставление электронных сервисов для других агентств, развивают оценочную деятельность.

Продолжение следует.

@yeltsovm

Записки с Конгресса. Продолжение. Про демографию.

Демография - одна из ключевых проблем.

Нехватка рабочей силы сдерживает рост отдельных отраслей. Застройщики, подрядчики и агентства стоят перед вызовом: кадры перетекают в другие сферы.

А убыль населения сдерживает спрос на недвижимость в долгосрочном периоде. Если ничего особо не строить, норма обеспеченности жильем и так вырастет.

Кто будет покупать, для кого строить? Малочисленное поколение 25-ти летних получит жилье в наследство (Пушкин: «наследник всех своих родных»), будут его продавать и покупать новое, современное. Но кому нужны будут хрущевки?

Выходов не много. Один из них - ставка на серебряное поколение. В романе Достоевского старухе-процентщице было 42 года, сейчас - совсем не так. «Серебряные» готовы долго и результативно трудиться. Именно они будут драйвером спроса, будущие проекты должны ориентироваться на них. Будут появляться новые проекты и концепции в том числе на местах снесенных хрущевок.

Upd имелись ввиду не только те кто уже вошел в серебряное поколение (51-71 лет) но и те кто через 5-10 лет им станет.

@yeltsovm

Кстати, а что там слышно про список банков - «нарушителей» ипотечного стандарта? И это мы еще к регулированию рассрочки даже не приступали.

@yeltsovm

Судя по отчёту Bnmappro в первом квартале Сэттл держит уверенное первое место по продажам и в Петербурге и в области.

Второе место по Петербургу у ЛСР.

ПСК решительно ворвалась на третье место в Петербурге.

@yeltsovm

ЖК Парадный Ансамбль и Город Звезд лидируют в первом квартале с большим отрывом.

@yeltsovm

Итоги недели

Объем предложения на вторичном рынке Петербурга продолжает плавно, но уверенно увеличиваться. За прошедшую неделю объем предложения вырос на 0,5%. С начала месяца уже плюс 3,2%. Произошла смена тренда: убывание сменилось приростом.

Выбор у покупателя становится немного больше, а вот рекламные цены, вероятно, все же продолжат плавный рост. Чтобы прирост предложения сказался на уровне цен, он должен длиться несколько месяцев.

Без рыночной ипотеки про стабилизацию рынка говорить бессмысленно. Но клиенты ведут себя предсказуемо и понятно. У большинства продавцов по-прежнему завышенные ожидания по цене. Квартиры, выставленные по минимальной ценовой границе, уходят быстро. На них и приходится весь объем сделок.

Спрос неравномерный: сильно различается ситуация по локациям. Есть микрорайоны и отдельные ЖК, где покупатели вымели предложение по интересным ценам; в продаже «висят» объекты по завышенной стоимости, по которым ни звонков, ни просмотров. На них и ориентируются вновь приходящие продавцы, поддерживают видимость высоких цен. Небольшое снижение в таком случае не поможет - необходимо «падать» до уровня предыдущих реальных сделок.

Фактор ремонта, готовность квартиры и пакета документов по-прежнему имеют решающее значение для успешной продажи. Хотя некоторые покупатели явно недооценивают затраты при первичном выборе квартир. По объектам в плачевном состоянии много просмотров, но переход в сделки очень низкий. Многие откладывают решение, как только понимают реальные затраты на отделку, технику и мебель.

Новостройки. Выдача семейной ипотеки (по данным ДОМ РФ) поступательно растет. В марте было выдано 192 млрд рублей - даже больше, чем, например, в сентябре 2024-го. На 10 апреля выдано 73 млрд рублей - такими темпами к концу месяца будут выдано 218 млрд. руб. – максимум за последние месяцы. И явно это выше среднемесячной выдачи в прошлом году - 184 млрд. руб.

Из хорошего: у рынка есть устойчивая поддержка. Из тревожного: на ипотечные сделки приходится 50% продаж на первичке, а львиная доля из них - семейная ипотека. Без нее с продажами было бы совсем худо.

Наличие комиссии за выдачу семейной ипотеки превращает подбор новостройки в нервный квест без гарантии результата. Мало просто найти квартиру, подходящую по параметрам и цене, надо еще умудриться получить одобрение в том банке, который не взимает комиссии (тогда цена на квартиру не вырастет). Таких банков совсем немного, вероятность отказа высокая, рассмотрение заявки может занять не одну неделю. Шансы на развал сделки – максимальные.

Новых вводных по применению ипотечного стандарта или ограничений рассрочек пока нет. Проблема низкого спроса никуда не делась, не факт, что все застройщики выдержат график строительства.

Низкий уровень продаж закладывается в финмодели девелоперов. Запуск новых проектов снижается; объем ввода сокращается. По итогам непростого турбулентного периода рынок столкнется с крайне низким объемом предложения.

На рынке аренды жилья все четко по плану: объем предложения по данным ЦИАН снизился на 4,5% (минус 7,8% за месяц). И темпы его сокращения будут расти. Ставки достигнут минимума, и разворот начнется через месяц-другой. Выбор для арендаторов снижается - самое время фиксировать долгосрочные договоренности.

На рынке торговой недвижимости все более заметно, что арендаторы берут паузу в развитии. Новые «точки» активно открываются только во вновь построенных районах. Хорошие темпы развития сохраняются только у компаний с невысокой стоимостью открытия и высокой маржинальностью. Их немного. Даже пекарни, которые последнее время «делали рынок», понемногу сбавляют темпы развития: сложно найти инвесторов.

@yeltsovm

«Самолет» сообщил о создании ЗПИФ (закрытого паевого фонда). В него будут внесено более 200 квартир на 3 млрд. руб.

Шаг логичный. Особенно с учетом спроса на доходную недвижимость и развитие коллективных инвестиций. Мы и сами в поиске крупных пулов квартир. Расчет - купить с дисконтом за живые деньги, сдавать и постепенно распродавать.

Но в подходе «Самолета» есть нюансы, от которых многое зависит. Первый: какие объекты будут упакованы в фонд, по какой цене, насколько они ликвидны. И насколько подходят под сдачу в аренду.

В сообщении застройщика говорится: что «ожидаемая целевая доходность Фонда составляет 21% годовых и формируется из трех источников: ежеквартальные выплаты дохода от сдачи жилья в аренду, рост стоимости недвижимости и специальная оптовая скидка на активы от группы Самолет». В моем представлении выжать 5% доходности от сдачи квартиры в аренду - уже подвиг, особенно если учесть затраты на ремонт, простой, управление и содержание квартиры.

Остальной доход, вероятно складывается из перепродажи по более высокой цене. Тут, конечно, больше всего вопросов. Если есть хороший дисконт относительно вторичного рынка (можете себе такое представить?), то что мешает просто продать квартиры на открытом рынке? Как посчитано удорожание квартир? И так далее.

Второй момент: насколько качественно и эффективно эти объекты будут управляться. Одно дело - управлять комплексом апартаментов, есть команды и наработанные практики. Управлять пулом разношерстных, разноплановых квартир, расположенных в разных районах, на порядок сложнее. Задача со звездочкой. Хотя, возможно, на больших объемах она решаема.

Посмотрим. Время покажет, насколько эта идея интересна вкладчикам, насколько она прибыльна для инвесторов. Будут ли вложения в ЗПИФ выгоднее кропотливой самостоятельной покупки и хлопот по самостоятельному управлению. С одной стороны - время, силы и хлопоты, с другой - полный контроль и независимость от крупных компаний. Вложения в такой фонд напоминают вложения в индекс рынка. А инвесторы, на мой взгляд, все же предпочитают подбирать объекты для инвестирования на свой вкус, стараясь переиграть рынок.

Ну и если откровенно, то 20% доходности в недвижимости это просто сказка. Вопрос насколько она реальна.

@yeltsovm