40 сценариев “умного дома”

Друзья, мы с Алексеем Шалагиным записали отличный Альманах по умным решениям, с которыми качество жизни в доме выходит на совершенно другой уровень!

Много говорили не просто о внедрении отдельных возможностей по управлению теми или иными приборами, но и о комплексных системах. Честно признаюсь, раньше я с недоверием относился к возможности, а главное надежности увязать множество задач на “одну кнопку”. Но за эти 1,5 часа мое представление о практической ценности “умного дома” значительно изменилось!

По моей просьбе Алексей структурировал 40 типовых и индивидуальных сценариев, которые востребованы среди владельцев элитной загородной недвижимости.

Мне больше всего “зашли” следующие:

УБОРКА. Максимальная яркость света, чтобы не пропустить ни одной пылинки. Попадание воды на датчики протечки считается ложным и не приводит к тревоге.

ГОСТИ. Нейтральный телеканал, или нейтральная музыка на невысокой громкости, активация камер видеонаблюдения на запись и запирание всех дверей приватных зон. Перевод инженерных систем в повышенную производительность. Повышенная подача свежего воздуха, увеличение скорости кондиционирования, и так далее

ОТПУСК. Открытие и закрытие кранов воды и отопления, произвольное включение освещения в комнатах, для имитации проживания в доме.

РОМАНТИКА. Плавный свет, любимый плейлист, запертые двери. Никто не потревожит внезапным визитом со словами «папа, мама, смотрите как я сделал!» Возможно включение прямо у изголовья, не нужно идти закрывать дверь на механический замок, искать в телефоне нужный плейлист, и так далее.

ЕДУ НА АВТОМОБИЛЕ. В момент прогрева автомобиля включается вытяжка гаража, при входе в гараж поднимаются ворота (та секция, в которой готовился автомобиль, если ворота раздельные), активируется охранная система и сценарий «выключить всё», через минуту открываются ворота участка. После покидания автомобилем участка гараж закрывается, ворота участка закрываются, вытяжка работает ещё 15 минут.

💥 Скачать полный список

Друзья, изучайте сценарии, а потом предлагайте свои. Авторам лучших сценариев, размещенных в комментариях под выпуском на YouTube - классные призы!

Выпуск выйдет на канале VDT уже в это воскресенья 4 апреля в 11:00.
🛎 Подписывайтесь на канал и ставьте колокольчик, чтобы не пропустить.

@vescoalex

Альманах “Умный дом”: путеводитель по современным технологиям

Друзья, как и обещал, на канале VDT вышел большой выпуск о системах “умный дом”. Алексей Шалагин рассказал о возможностях современных технологий, которые идут гораздо дальше, чем управление температурными режимами или группами света, доступом в помещение по отпечатку пальца или открытие двери по qr-коду.

Даже я, довольно прошаренный в умных решениях, узнал много нюансов и возможностей, которые сегодня доступны жителям премиальных домов. Речь идет, в первую очередь, о реальной пользе, экономии ежедневного времени на рутинных процессах и комфорте, который, безусловно, выходит на другой уровень!

Здорово, что Алексей рассказал не только о действительно востребованных и актуальных решениях, но и о технологиях “на любителя”. Поговорили о мифах и маркетинговых уловках, которые используют маркетологи, продавая комплексные автоматизации домов.

И даже, если вы не планируете ремонт в доме, рекомендую посмотреть это интервью. Во-первых, будущее уже наступило 😉 Во-вторых, вы получите удовольствие от точности деталей в тех 40 сценариях, которые мы подготовили. Ну и в-третьих, мы разыгрываем крутые наушники от Bowers&Wilkins!

💥Смотреть Альманах прямо сейчас >>>

@vescoalex

Как законно обустроить стильную душевую в квартире?

Мне в загородных домах нравится, когда душевые кабины делают без поддона, т.е. когда слив встроен в сам пол и нет никаких переходов и порогов, а вода за счет уклона стекает в специально встроенный трап, который представляет из себя тонкую прорезь в полу. Это называется поддон в строительном исполнении.

Но как выяснилось, если такую систему делать в многоквартирном доме по индивидуальному проекту, а не покупать в виде готового изделия — ее невозможно узаконить. Запрет на трапы (дренажное отверстие со скрытым сифоном, через который организован сток воды из душевой кабины в канализацию) действует с 2012 года!

Конечно, у всех правил есть исключения, и узаконить такую конструкцию можно, но это займет слишком много времени, денег и нервов. Стоит ли оно того? Думаю, что нет.

Что же делать если хочется обладать стильной душевой и не иметь проблем с перепланировкой? Наш архитектор Наталья Кузнецова в свое время подсказала мне отличное решение - можно установить готовый съемный поддон. Такой поддон обслуживаемый, поэтому с ним не возникнет сложностей при согласовании проекта, а внешне он напоминает поддон в строительном исполнении.

На большинстве фотографий он выступает от пола на 2-3 сантиметра, но я думаю, что его можно вывести и в уровень чистого пола, без порогов.

По-моему, это идеальный компромисс.

@vescoalex

Рулонный или посевной газон, что лучше?

Несмотря на то, что весна пока наступила только на календаре, пришло время задуматься о состоянии газона на участке у собственного дома.

Если вы намерены заняться озеленением, то уже наверняка изучили 2 основных варианта: использование рулонного газона и посев вручную. Если еще не успели разобраться, давайте выбирать наилучший способ вместе.

Преимущества и недостатки рулонного газона

👍 Сроки. Главный и неоспоримый плюс уже готового газона. Вам не придется ждать созревания травы, и уже в день укладки вы получаете красивую зеленую территорию, которую можно полноценно использовать через 2 недели.
👍 Высокое качество дерна. Готовый газон очень плотный, он однородного и яркого цвета.
👍 Неприхотлив в уходе, в нем редко появляются сорняки.
👍 Готовый газон с легкостью переносит холод.

👎 Высокая стоимость. Средняя цена 1 кв.м. рулонного газона от 90 до 110 рублей, стоимость премиального еще выше. С учетом всех подготовительных работ стандартная цена “под ключ” 750 руб. за кв.м. Что на 10 соток газона составляет 750 т.р.
👎 Большой вес и дорогая транспортировка.

Преимущества и недостатки посевного газона

👍 Невысокая стоимость в сравнении с рулонным. Стоимость “под ключ” с учетом всех работ составляет 500 руб. за кв.м. и для участка в 10 соток это будет уже 500 т.р.
👍 Возможность большего выбора посевного материала.

👎 Длительные сроки созревания. После посева необходимо контролировать равномерный рост травы.
👎 Больший расход ресурсов, связанных с подготовкой почвы и правильной посадкой, чтобы добиться равномерного покрытия.
👎 В первые годы требует особого ухода, связанного с борьбой с сорняками.

Во всех наших проектах точечного девелопмента мы кладем рулонный газон, за исключением дома в КП Крона. Это был эксперимент, в результате которого мы все же решили остановиться на рулонном газоне. Главное его преимущество для нас - сроки и неприхотливость. Плюс, мы выбираем самый качественный газон, который состоит из трех сортов мятлика и с легкостью переносит физические и химические воздействия.

Если же у вас достаточно времени, терпения и, самое главное, желания - советую посеять газон самостоятельно.

P.S. Для тех, кто дочитал до конца - бонус: теперь у вас, как и у меня, есть новое слово в словаре - мятлик 😉 И это не уменьшительно ласкательное название мяты, это совсем другое растение.

@vescoalex

Как мы выбираем загородные объекты для инвестиций

Буквально “на днях” мы взяли новый проект точечного девелопмента в работу и уже успели записать подробный обзор о состоянии объекта до реконструкции. Выпуск выйдет на YouTube-канале VDT 18 апреля.

Поскольку это уже 11-ый проект, который команда Vesco Group реализует в инвестиционных целях, мы выработали для себя довольно четкие требования к объектам, в которые мы входим. Решения о покупке мы принимаем практически молниеносно, в течение нескольких дней готовы выйти на сделку, чтобы не упустить объект, а значит времени на полную экспертизу у нас нет.

В своем выборе мы опираемся на 5 следующих факторов:

1️⃣ Локация, локация и еще раз локация

Зона нашего интереса - охраняемые коттеджные поселки в направлении Рублевки или Новой Риги на расстоянии до 25 км от Москвы. Например, это Третья охота, Павлово, Гринфилд, Миллениум Парк, Монтевиль, Никольская слобода, Бенилюкс, Княжье озеро, Николино.

2️⃣ Участок

Идеальная площадь участка от 20 до 40-50 соток. Состояние, наличие доп строений и другие факторы здесь не важны. Но минимум в 17-20 соток - обязательное условие для расположения дома премиум класса.

3️⃣ Состояние объекта

Здорово, когда удается найти голый участок без обременительных построек. Но это редкость, к сожалению. Поэтому все чаще мы вынуждены входить в проекты, где уже есть строение - бетонная коробка (как было в Павлово) или полностью построенный, но морально устаревший объект (текущий проект в Пенатах). Реконструкция - неблагодарное дело, в процессе работ всегда всплывают дополнительные траты, на них тоже нужно закладываться. Но вцелом визуального осмотра нашей команды достаточно для того, чтобы оценить состояние объекта и его потенциал.

4️⃣ Цена входа

Мы хорошо знаем рынок со всех сторон: стоимость земли, реальные цены продажи домов в разных стадиях готовности и листинговые цены на разного рода неликвидные объекты. Имея за плечами большой опыт строительства и реконструкции, мы довольно быстро и осознанно можем оценить прогноз затрат, реальную цену продажи и тот запас прочности, который позволит нам с инвестором заработать.

5️⃣ Потенциал

Главный фактор выбора, где мы не готовы идти на компромиссы - это однозначное понимание, что в финале мы получим действительно востребованный современный продукт, без каких-либо “но”. Это видение приходит с опытом, а чаще всего - вместе с “набитыми шишками” 😉

Как я уже говорил, в этом году мы планируем запустить 5 новых проектов точечного девелопмента. Поэтому мы постоянно и глубоко мониторим рынок на предмет интересных объектов. Но если у вас, дорогие друзья, есть информация о закрытых предложениях или о лотах, которые еще не вышли на рынок, или о тех собственниках, кто готов к реальным скидкам - мы открыты к любым предложениям. А вдруг вы сами являетесь владельцем зависшего объекта, мы с удовольствием оценим его потенциал, и если не возьмем в работу - то постараемся дать свое экспертное мнение и рекомендации по продаже.

➡️ Присылайте объекты и предложения по адресу alex@vesco.ru - обещаю оперативно и лично ответить. Все интересы учтем 😉

@vescoalex

Как связан спрос на загородку с ростом цен на рынке новостроек?

Не секрет, что 2020 год был крайне удачным для загородных девелоперов и владельцев коттеджей и таунхаусов. Из-за пандемии резко обострился спрос и на аренду домов, и на покупку. К счастью для нас, активных игроков этого рынка, покупатели действительно пересматривают взгляды на качество своей жизни, и рост внимания к загороду будет иметь как минимум среднесрочный эффект.

Но я бы хотел обратить внимание на еще один фактор поддержания спроса на загородную премиальную недвижимость, который имеет, как раз, долгосрочный эффект. Это соотношение цены сопоставимых по классу квартиры и дома с участком.

За последние полгода произошел значительный скачок цен и, соответственно, вымывание предложения на первичном рынке городской премиальной недвижимости. Во многих проектах цены за последние полгода скакнули на 15-20%, и это не искусственный рост, он соответствует динамике продаж.

Подогревает городской рынок и недорогая ипотека, и активность инвесторов, для которых приобретение квартиры стало вновь хорошим вложением средств с целью если не приумножения, то их сохранения.

В ситуации, когда ликвидные объекты уходят с рынка на глазах покупателей, а цены на необходимые семьям метры становятся все менее и менее доступны, загородный дом в охраняемом премиальном поселке на удалении до 20 км от Москвы рассматривается как отличная альтернатива. По тем клиентам, с кем мы работаем, в одном бюджете оказывается квартира 150-200 кв.м. и дом “под ключ” площадью 700+ кв.м в очень достойном месте.

Конечно, стоимость жизни за городом выше, нежели в городе. Плюсуются затраты на образование, транспорт, обслуживающий персонал и т.д. Но все это компенсируется комфортом проживания, экологичностью и простором, как в собственном доме, так и на участке, и в поселке. Для большой семьи, кто может позволить себе более или менее свободный график работы, выбор часто совершается в пользу загородного формата, такие сделки у нас сейчас есть в работе, и они не единичны.

@vescoalex

HomeHunter VS ЦИАН - Давид VS Голиаф

Может ли маленький сервис по взаимодействию брокеров элитной недвижимости победить площадку №1 по подбору недвижимости в СНГ, как хрупкий Давид победил могучего Голиафа?

Таким вопросом я задаюсь, когда сравниваю наш HomeHunter и ЦИАН. Конечно, такая аллегория не совсем точна.

Во-первых, побеждать ЦИАН нет смысла, потому что это глобальный инструмент по недвижимости в целом, и мы частенько им пользуемся, платим больше полумиллиона в месяц, а Давид вряд ли платил Голиафу, чтобы сражаться его копьем. Но есть смысл рассматривать ЦИАН с точки зрения его подходов к продаже элитной недвижимости. И соперничество на этом поле у нас точно есть.

Во-вторых, ЦИАН на данный момент - это все-таки самый эффективный инструмент по продаже недвижимости, в том числе и элитной, из представленных, и там есть хоть какая-то целевая аудитория. Но ее качество и, главное, количество оставляет желать лучшего.

При всем уважении, у меня много вопросов к ЦИАНу в части элитной недвижимости. Это гигантская цифровая машина, которая пользуется своей монополией, постоянно повышает цены, меняет правила размещения и понемногу откусывает у риэлторов их функционал. “Зачем платить 3-5% комиссии, если все можно сделать самим?” Это ложная надежда, особенно в мире элитной недвижимости.

Мы же в HomeHunter не пытаемся отобрать у брокеров их функции. Наоборот, мы ставим их во главу угла, даем им инструментарий, уменьшаем всеобщие издержки, чтобы риэлтор мог эффективнее работать с клиентами и оказывать более качественные услуги. Таким образом мы стараемся защитить агентский рынок.

А вот ЦИАН вовсе не помогает делать наш рынок лучше. Скорее наоборот, из-за ложных сигналов и иллюзий, которые он транслирует, рынок становится более “мутным”. И ЦИАНу это выгодно. Как площадка, ориентированная прежде всего на массовый сегмент, он заинтересован в привлечении большого трафика - и под это настраиваются все интерфейсы, фильтры и внутренние процессы. Задачам, которые стоят перед нами в элитке, такой подход совершенно не отвечает. Да, ЦИАН работает и на элитный сегмент - но речь идет об объектах в бюджете до 100 миллионов рублей. В продажах объектов за сотни миллионов ЦИАН “выстреливает” настолько редко, что это скорее исключение, чем правило. Максимальная сделка с ЦИАНа в загороде у нас была в районе 120 000 000 рублей, а с собственного сайта продаются объекты в гораздо больших бюджетах.

Продажа дорогой недвижимости - это в первую очередь продажа эмоций, статуса. Здесь, как нигде, для клиента важны экономия времени, комфортность взаимодействия, глубокая экспертиза, и поэтому без профессионального посредника не обойтись. Глобальная цель HomeHunter - стандартизация, структуризация и повышение эффективности работы элитных брокеров. Я считаю, добиться этого можно лишь с помощью цифровых технологий. Так победим.

@vescoalex
#HomeHunter #ЦИАН #риэлторскийбизнес

И вновь реконструкция: стартуем с нашим самым большим проектом в КП Никольская слобода

Друзья, сегодня я познакомлю вас с одиннадцатым проектом точечного девелопмента компании Vesco Group!

Честно признаться, каждый подобный объект - это своеобразная лотерея, и после очередного сюрприза мы зарекаемся больше не браться за реконструкцию, но потом в поле зрения попадают такие объекты и устоять становится просто невозможно. Поэтому, несмотря на все возникающие трудности и непредвиденные обстоятельства, мы взяли в работу дом, построенный 10 лет назад. Накопленный опыт подсказывает, что в финале мы останемся довольны результатом!

💥Смотрите выпуск прямо сейчас >>>

В этом видео я покажу вам, каким заброшенным выглядит объект сейчас, и поделюсь теми идеями, которые мы постараемся здесь реализовать. А для тех, кто давно следит за каналом, немного расскажу о том, что происходит с нашими проектами в Павлово и Пенатах.

🛎 КОНКУРС в конце выпуска, где вы сможете проявить весь свой креатив!

@vescoalex #НикольскаяСлобода

Возможен ли пересмотр стандартных партнерских условий 50/50?

Недавно выставлял опрос в stories на тему: “Является ли бОльшая проделанная работа одной из сторон совместной сделки аргументом для пересмотра комиссии?”

Честно признаться, ответы меня удивили, потому что среди отвечавших было много профессиональных игроков, а мнения разделились почти пополам. Я ожидал другой статистики, но по факту 43% ответили “Да, может” и 57% - “Нет”.

Не знаю, как устроена система расчета в регионах или в массовом сегменте, но на рынке элитной недвижимости существует общепринятое правило: если в сделке участвуют две стороны (брокер от покупателя и брокер от продавца), то совокупная комиссия делится 50/50. Поскольку у нас на рынке преобладает брокерская модель, чаще всего мы говорим о комиссии со стороны продавца.

Я периодически слышу разговоры на тему того, что эта схема может быть пересмотрена в процессе работы. Как аргумент часто приводится бОльшая проделанная работа одной из сторон. Мое мнение - комиссия должна делиться строго 50/50, а стороны сделки должны делать максимум от них зависящее, чтобы она состоялась.

Основная причина в том, что мы не можем объективно оценить объем проделанной работы каждой из сторон. Мы никогда не измерим количество трудовых и финансовых затрат, потраченных брокером для того, чтобы получить звонок от того самого покупателя недвижимости стоимостью 5 000 000 долларов. Мы не знаем, сколько усилий потратил брокер со стороны продавца на то, чтобы убедить собственника подписать эксклюзивный договор и заплатить достаточно высокую комиссию.

Если мы хотим, чтобы рынок находился в постоянном движении, и сделки закрывались одна за другой, то пересмотр комиссии в процессе, однозначно, должен быть исключен. В противном случае каждый брокер будет “тянуть одеяло на себя”, проявлять излишнюю активность и создавать видимость большей работы.

Я считаю, что поднимать этот вопрос изначально не стоит. Конечно, никто не запрещает этого делать, но нужно быть готовым к тому, что вторая сторона не воспримет факт о большем участии в сделке в качестве аргумента о пересмотре комиссии в чью-то пользу.

Еще один аргумент, о котором любят упомянуть брокеры - это принадлежность к компании. Если профессиональный брокер работает частным образом, это никак не должно влиять на распределение комиссии. Речь идет именно о совместной сделке, если же брокер просто передал клиента - это уже другая история, об этом я напишу в другой раз.

Ну и если вы все-таки решили обсудить момент перераспределения комиссии, то делать это следует перед показом. Любые размышления на тему изменения стандартных условий после старта сотрудничества неуместны.

Коллеги, был ли у кого-то из вас опыт пересмотра комиссии? Как вы считаете, существуют ли такие аргументы, которые бы убедили вас изменить соотношение 50/50?

@vescoalex
#риэлторскийбизнес

Анонимная ответственность или тотальный контроль?

Не так давно слушал интервью Ксении Собчак с Андреем Кончаловским, и мне очень откликнулся его рассказ об анонимной ответственности. После выпуска я немного погуглил информацию на эту тему и понял, что для него это чуть ли не национальная идея. В чем суть?

«Индивидуальная анонимная ответственность – это как ты себя ведешь, когда знаешь, что никто тебя не видит, и не узнает, как ты поступаешь. Иначе говоря, твоя совесть диктует тебе твои поступки. И никто другой, — ни начальник, ни полицейский, ни мама».

Насчет национальной идеи я не уверен, но, как минимум, воспитывать это в своих детях стоит. Лично для меня нет разницы, смотрит за мной кто-то или нет. Я всегда стараюсь действовать по правилам, которые принял.

Анонимная ответственность присутствует во всех наших сферах: это личная жизнь и границы дозволенного, отношения с обществом и городской средой, рабочие взаимоотношения с коллегами и партнерами.

На мой взгляд, есть 2 пути увеличения анонимной ответственности:

1️⃣ Сужение сферы ее воздействия.

Отличный пример - камеры на дорогах, да и в целом по городу. До их появления соблюдение правил было только в рамках личной ответственности каждого водителя. После установки камер границы, в рамках которых все еще нужно применять именно индивидуальную ответственность, остались лишь на участках, где камер нет. Таким образом государство сузило рамки, и это уже не анонимная ответственность, каждый человек знает, что за ним следят, и ведет себя соответственно.

2️⃣ Воспитывать это чувство в людях.

Все проконтролировать невозможно, поэтому необходимо воспитание этого чувства в себе лично и, конечно же, в своих детях.

Хотя.. если посмотреть на историю Сингапура, которая изначально была построена на тотальном контроле, а за любой выброшенный мусор людей штрафовали, сужение сферы применения не кажется такой уж плохой идеей. Со временем все правила там настолько прижились, что сейчас они уже находятся в сознании людей на уровне анонимной ответственности.

@vescoalex