неизвестно что страшнее: когда менеджер говорит это серьезно или считает эту шутку остроумной

ну а у нас заканчиваются две недели декретного хаятуса, конец года будет ударным (но это не точно)

@unexpectedvalue

Жалобы на автокредитование снизились почти на четверть.
Прежде всего претензии сократились на недобросовестные практики банков. Это в том числе связано с тем, что банки присоединяются к меморандуму «О принципах добросовестного автокредитования» и отказываются сотрудничать с недобросовестными автодилерами.

Пишет Банк России

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество выдач сократилось на 31%, объем – на 37%. С января по сентябрь 2024 г. было выдано 1,24 млн автокредитов на 1,83 трлн руб., в среднем за месяц на 203,08 млрд руб.

Пишет Ассоциация Российских Банков на основе данных ОКБ

@unexpectedvalue

Коллеги, во вложении пилотный выпуск подкаста Unexpected Value podcast aka uv-cast

Записали вместе с легендарной Катей Малеевой немного контента в стиле «дед и бабка орут на облако»

Смотреть можно на ютабе и слушать в апл подкастах или yandex подкастах

У админа в заметках стало пылиться слишком много недописанных материалов, которые слишком тяжелы, чтобы оформить в полноценный лонгрид, но отлично подходят для более легкого аудиоформата с минимум цифр и графиков

Дальнейшие планы пока туманны. Возможно, будет еще один выпуск до конца года, а со следующего уже рассчитываем на регулярные выпуски в немного другом формате

Ну и напишите как вам. Цели жестко масштабироваться не стоит, скорее просто поделать что-то вайбовое. Про рынок, но весело

С уважением,
@unexpectedvalue

админ Unexpected Value занимается чем угодно, лишь бы не постить новые лонгриды

сегодня был в Банке России и показывал Эльвире Набиуллиной свои любимые мемы читал лекцию про жилищное строительство

но есть и хорошие новости: при подготовке были обновлены различные графики с актуальными данными -> контент проработан

плюс воспринимайте этот пост как сигнал заводить свои каналы и писать мнение по вещам, в которых пытаетесь разбираться. данных стало очень много, а вот разумных интерпретаций наблюдается дефицит

IPO ДОМ.РФ be like:

1️⃣привлекаем 25 млрд руб. от инвесторов за 10% компании

2️⃣выплачиваем дивиденды 50% от чистой прибыли по МСФО за года: за 9м2025 62.3 млрд руб., по итогам года, lets say, 80 млрд -> дивиденды 31.5-40 млрд руб.

🔹из них инвесторам уходит 3.1-4 млрд, основному акционеру (в бюджет) - 28-36 млрд

3️⃣дата фиксации дивов исторически 20.07 -> за этот период бизнес заработаем, допустим, историческую roe 21%: 25*0.21*8/12 = 3,5 млрд руб.

📈Итого инвесторам заплатили из доходности на их же деньги, привлеченные средства отправились в бюджет, из бизнеса ушло 25+3.5-36 =-7,5

📊понятно, что есть всякие цели по капитализация/ввп, бонусная программа сотрудникам, а также чемпионат по каламбурам среди аналитиков ведущих инвестдомов и тд. Плюс бизнес выведен на биржу скорее хороший и с важной социальной функцией. но экономическая сущность такой сделки как минимум странная

Вообще концепт компаний, которые выходят на биржу и сразу платят дивиденды, требует какого-то публичного осмысления, мне кажется. если вам не нужен кэш, зачем привлекать теоретически самый дорогой его вид?

🎉Ну и, конечно, поздравляем со сделкой

@unexpectedvalue

Update. Список работодателей, где админу никогда не работать.

1. АО ДОМ РФ ( до сегодняшнего дня )
2. Минстрой РФ
3. ПАО ДОМ РФ ))) (с завтрашнего дня
4. БР ( не все департаменты, но это ПОКА )
5. ВТБ
6. Глоракс
7. Вся стройка
8. Сбербанк

Где точно ждут. Кофемания.

Мы в прошлом году делали большой разбор, что темпы погашения ипотечного портфеля не так сильно зависят от динамики ставок на депозиты, как об этом принято говорить. Важнее структура предложения и график ввода

Для Банка России обновили* этот расчет до 30.06.2025 с ожидаемыми результатами:

👉 темпы погашения в конце 2024 года ускорились при растущих ставках, т.к. к концу года растут вводы и реализуются альтернативные сделки на вторичном рынке
👉 в первой половине 2025 суммы, которые граждане направляют на обслуживание ипотеки сильно сжались вместо с вторичным рынком: не продается вторичка — нечем гасить кредит на первичку (и да, админ использует длинное тире)
👉 расчетный срок фактического погашения ипотеки вырос до рекордных значений, но при этом выше, чем в 3-4 квартале 2024

На РБК Недвижимость вчера вышел текст, который в очередной раз предрекает «переток средств домохозяйств с депозитов в бетон». Мы уже писали, почему сумма на счетах в банках не является хорошим прокси о спросе на недвижимость: сделки с ипотекой увеличивают сумму средств на депозитах, а не снижают их.

Но доказать на данных отсутствие прямой связи между ставками и продажами сложно, но по расходам на ипотеку это вполне видно:

квартиры покупаются, когда есть возможность, а не когда выгодно

Ну и на ажиотаже, конечно.

*есть сомнения, что данные ЦБ о досрочном погашении корректно выделяют именно его, т.к. досрочка выглядит более стабильно, чем расчетный обязательный платеж, хотя должно быть наоборот. Но разумно просто смотреть совокупный расход на погашение тела (досрочка+тело)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Вы, возможно, слышали, что Майкл Бьюрри закрыл (снова) свой фонд, потому что его оценка фундаментальной стоимости ценных бумаг сильно расходится с тем, что происходит на рынках

Тут хороший повод поднять наш текст про триггерные события: когда рыночная стоимость должна сойтись с фундаментальной (ну или с той, которую насчитал аналитик в своем экселевском файле)

Но веселее всего то, что Бьюри после этого завел свой платный сабстек с подпиской 379 долларов в год.

И уже собрал 66 тысяч подписчиков. Не все платные, конечно, но все же. Наверняка, по итогу заработает сильно больше, чем на своем шорте Nvidia

История Бьюрри после возобновления деятельности SCION - хорошее напоминание, что

нельзя шортить рынок, основываясь только на фундаментальных показателях.

Если вы помните, то даже шорт на рынок жилья у Бьюрри с большой вероятностью мог не дожить до своего триггерного события

@unexpectedvalue

У нашей редакции был главный макротезис на 2024 год - higher for longer, потому что корпоративный кредит то-се-пятое-десятое (и двадцать пятое)

На 2025 год, надо сказать, никакого тезиса не родилось: с одной стороны признаки замедления в отдельных отраслях, с другой - признаки «все ок» на макроуровне (поэтому мемов в канале в этом году больше, чем аналитики)

И наш внутренний инвестком так и не определился, какие риски преобладают: инфляционные или кредитные. Поэтому процентного риска на этот год мы не набирали.

И вот теперь, наконец, ЦБ нам дает ответ:

В банковском секторе ситуация также устойчивая. Благодаря этому банки смогут кредитовать экономику и поддерживать заемщиков, проводя реструктуризации.

говорится в обзоре финстабильности. Высокие выдачи корпкредитов в октябре это подтверждают

Итого: купируем кредитные риски за счет наращивания кредитования. Не очень sustainable стратегия, но вполне жизнеспособная на некотором горизонте.

@unexpectedvalue

Админ стал внезапно слишком важен на работе, и это полностью разрушило его жизнь медиаплан

И тем не менее как обычно, перед заседанием, тезисно

1. На манеже все те же: кредит, инфляция и инфляционные ожидания.

2. Кредит в порядке - в пределах прогноза Банка России. Плюс некоторые участники рынка говорили о требовании ЦБ наращивать RWA не выше 10% г/г. Это условие, как будто, тоже будет выполнено

3. Фактическая инфляция уже полгода где-то в пределах таргета Банка России. Самый сложный вопрос: таргет достигается только за счет сверхжесткой ДКП или нет. Тут должны помочь Инфляционные ожидания, но они не помогают

4. Инфляционные ожидания домохозяйств отлично выполняют свою роль: разрушают доверие рынка к политике регулятора. Отличный разбор написал Дмитрий Полевой (и про ИО домохозяйств и про ИО бизнеса и вообще). Тут в целом вопрос догматический: вы либо верите, что ио - это функция от доверия политике Банка России и наблюдаемой инфляции, либо считаете, что это просто фактическая инфляция + Х с определенной погрешностью. Возможно ли заякорить уровень ИО во втором случае какой-либо политикой - вопрос риторический

5. Все остальные данные - бесконечный поток шума и неопределенности, но КС >16% относительно фактической инфляции выглядит ну как минимум высоковато. В редакции по-прежнему придерживаются позиции, что мы будем жить в режими higher for longer еще так год. Но проблема в том, что такое higher? Это когда ставка 16 в номинале или 8-10% в реальном выражении?

6. Возможно, тут Банку России стоит попробовать сменить тактику: дельфийский forward guidance работает так себе. Может, попробовать одиссейский? И впервые сыграть на опережение кривой: сделать более жесткий, чем ожидает консеснсус кат (до 14-15), но пообещать держать ставку неизменной минимум 3 квартала, и взять опцион отказаться от этой тактики в случае какого-то объективного шокового события: резкое отклонение ВВП/инфляции от базового прогноза.

7. Экономическая среда и так полна неопределенности, Банк России мог бы стать тем, кто даст экономике хоть один стабильный показатель. Это позволило бы устаканить длинные доходности и дать рынку возможность оценить долгосрочное влияние уровня жесткости ДКП. Невозможно ведь строить прогнозы, когда нет ни одной постоянной переменной.

8. Это, конечно, фантазия. ЦБ не любит связывать себе руки (даже ИО не являются некоторым абсолютным индикатаром - это просто тот, который сейчас позволяет обосновывать осторожное движение). Поэтому скорее увидим осторожное снижение минус 50-100бп и витиеватую риторику поднять до 20, если будем плохо себя вести. Но мб на третий год сверхжесткой ДКП можно не только оптимизировать модели, но и искать новые инструменты

@unexpectedvalue

когда спросил на пресс-конференции “как долго продлится продолжительный период проведения жесткой денежно-кредитной политики, чтобы обеспечить возвращение инфляции к цели?”

@unexpectedvalue

Из-за жесткой ДКП экономика настолько замедлилась, что даже выпуск лонгридов на канале упал в 3 раза

Поэтому под конец года давайте сделаем стройка жилья 101: мини праймер о том, как отрасль будет чувствовать себя в 2026 году (на самом деле почти в любом году +/- 10%). Мб в январе доделаем до настоящего жилье 101.

Админ крайне не любит делать любого рода прогнозы, но мы тут скорее хотим построить тренд: несмотря на максимально хаотичные 7 лет с момента начала реформы 214-фз, фундаментальные показатели сектора оказались очень стационарными: весь эффект свистопляски с льготными ипотеками ушел в цены, но едва повлиял на метры.

Плюс тут высокий риск сильно промахнуться с оценками итогов 2025 до публикации официальных данных, которые зависят не только от рынка, но и от целей и задач ответственных органов власти.

Совсем коротко:

1️⃣ Вводить продолжим по 38-39 млн квадратов

2️⃣ Продавать будем 70-75% на этапе строительства, еще 10-15% после

3️⃣ Замедление ипотеки тормозит рост цен. Спрос подстраивается через уровень первоначального взноса и оборачиваемость вторичного рынка

4️⃣ Сектор консолидируется, проекты укрупняются

5️⃣ 2025 год - год нормализации рынка после льготноипотечного безумия

6️⃣ 2026 год крайне важен с точки зрения наблюдения подстройки рынка к ценам/ставкам. Судя по последним двум месяцам, она скорее уже произошла, но системные риски никто не отменял

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
1/6

Отрасль в среднем способна вводить 38 млн квадратных метров многоквартирных домов

(не путать с данными росстата, которые включают жилые помещения в других социальных и не очень объектах).

С ноября ДОМ.РФ дает этот изумительный дэшборд, где можно видеть, сколько реально вводится домов/квартир/площадей. Честь им и хвала, что можно теперь не считать самим.

Мы предполагаем, что оснований считать, что в обозримом будущем картинка как-то изменится нет. Что могло бы помочь:

- Приток новых рабочих. Почти нереален, т.к. потребует перекупать специалистов из других отраслей, а это гонка зарплат между тысячами участников -> рост себестоимости

- Рост производительности труда - не был замечен в данном секторе уже несколько десятилетий и вряд ли это изменится

- Приток новых денег (хотя казалось бы) - не решает проблему из п.1

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
2/6

Отрасль должна продавать до ввода ~70% от вводимых площадей. 85-90% за весь срок продаж

Как много раз говорили, тут у каждого застройщика своя стратегия, кто-то любит продать до ввода все 90%, а кто-то на этапе строительства реализует 20% площадей.

Учитывая средний ввода 38 млн квадратов и необходимость продать 75% от них, мы получаем 38*0.70‎ = 26,6млн квадратов. При средней площади строящихся квартир ~50 квадратов это 532 тысячи сделок ДДУ.

В среднем за 2018-2024 в РФ заключается 684 тыс. сделок ДДУ (скинем до 650 из-за «нюансов» регистраций ДДУ перед реформой 214-ФЗ)

По оценкам ДОМ.РФ в 2024 году было продано 25.5 млн квадратов, а в 2025 будет 25 млн квадратов. Нам кажется, что тут показатели занижена на ~3 млн квадратов, но это не так важно: при самых консервативных оценках мы слегка не выполняем таргет, а не летим в пропасть. Но, конечно, если вся отрасль едва выполняет цель, то количество отдельных игроков, которые захотят передать банкам священное право завершить строительство с новым подрядчиком будет выше

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
3/6

Тут важный нюанс. 70-75% площадей продаются по мере хода строительства, а не в год ввода объектов.

Застройщику очень важно управлять рисками продаж и себестоимости:
-продаж слишком много на ранней стадии (выше диагональной линии), попадаешь на риск себестоимости, т.к. выручка от метра зафиксирована, а стоимость строительства нет.
-продаж слишком мало на ранней стадии (ниже диагональной линии), попадаешь на бизнес риск ближе к вводу, когда рынок в моменте не сможет переварить все предложение

(Экономическая прибыль - это сверх стоимости капитала)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
4/6

Проникновение ипотеки vs рост цен

Не так давно г-н Хуснуллин заявил, что если банки не будут выдавать по 4 трлн руб. ипотечных кредитов, то в отрасли наступит коллапс

Любой тезис о коллапсе чего бы то ни было очень трудно легко брать на веру, но выданная ипотека в деньгах - это показатель от многих «если».

Особенность ситуации в том, что обязательный платеж, который зашит в текущий портфель растет сильно медленнее, чем средние зарплаты (inflationary):

🔹зарплаты выросли х2
🔹средний обязательный платеж (СОП) всего на 50% для ДДУ, а по построенному жилью в данных вообще вакханалия

Этот разрыв дает возможность домохозяйствам скорректировать условия входа на ипотечную вечеринку (особенно в случае с вторичным рынком): откладываем сделку, копим на первоначальный взнос, пока обязательный платеж не станет комфортным.

Тут именно фактически заключаемые сделки, а не расчетная доступность по рыночным ставкам и минимальному ПВ.

В итоге в 2026 мы можем увидеть:

А) снижение уровня проникновения ипотеки в сделки с жилыми ДДУ. Когда-то этот уровень был всего 60%, но слаженная работа всех министерств вынудило использовать кредитное плечо в 80% сделок уже в 2023

Б) рост первоначального взноса

В) продолжение стагнации реальных цен. Понятия не имею, что зафиксируют коллеги по итогам декабря, но 11 месяцев рост цен был вполне в районе инфляции

Г) все вышеперечисленное сразу

Сильное смягчение ДКП (оно же уже вот-вот, совсем точно, экономика не сможет долго жить со ставкой 16%!!!) изменит расклад в обратную сторону, но эффект в первую очередь пойдет через вторичный рынок: рост цен вторички -> рост оборачиваемости портфеля вторички -> рост сделок на первичном рынке.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
5/6

Больше больших проектов

Проектное финансирование и приход банков сделали достаточно очевидное: вымываются мелкие игрок, делающие маленькие проекты. Банку сильно проще кредитовать среднего-крупного строителя, чем несколько десятков мелких, даже если у них типовые проекты

Количество проектов общей стоимостью строительства до 1 млрд руб. За 5 лет снизилось вдвое.

Тут, конечно, еще и важно изменение «продукта»: строишь дом, построй и социалку.
Плюс миграция в более крупные рынки.

Все это продолжится и в 2026 году

Кроме того, больше проект -> больше под него требуется долга -> он дольше строится -> больше «длинного» кредита в экономике -> ниже влияние ДКП

(Да, там подпись к графику поехала, это повторится)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
6/6