Интересный проект в Уфе реализует федеральный застройщик Талан – ЖК «Конди Нова». Это первый в столице Башкирии опыт редевелопмента. Речь идет о здании бывшей кондитерской фабрики, в производственных помещениях которой застройщик планирует разместить 132 лофта. Параллельно строятся еще 5 домов, высотой от 15 до 26 этажей. Располагается комплекс в Зеленой Роще, в квартале внутри улиц Менделеева, Обской и Горбатова. Завершить строительство планируется в 4 квартале следующего года. Из очевидных преимуществ, которые мы на данный момент видим в данном проекте:
1. Располоджение в наиболее чистом и зеленом районе города.
2. Развитая торгово-развлекательная и досугово-прогулочная инфораструктура.
3. Возможность приобретения жилья «не как у всех».
В настоящий момент, застройщик начал возведение второго литера и ведет работы по обустройству подземного паркинга и возведению первых этажей. Отзывы о комплексе весьма противоречивы. Одним нравится отличность квартир от типового жилья, другие сетуют на непродуманность планировок. Некоторые отмечают отличное расположение, но сетуют на близость транспортных потоков, что означает повышенный уровень шума. Ну и труба никуда не денется. В будущем мы обязательно рассмотрим данный объект подробнее и подтвердим или опровергнем высказанные мнения.

#гдеэтотдом @secretsufadevelopers

Приказ Минстроя РФ может сделать всех дольщиков должниками перед застройщиками.

Речь идет о приказе министерства (№631/пр от 15.10.2020), который вступил в силу 13 декабря прошлого года. Примечанием 64 данного приказа устанавливается принцип подсчета общей площади жилого помещения. Основное изменение – включение в общую площадь без понижающих коэффициентов лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров. Напомним, ранее при включении данных площадей применял понижающий коэффициент – от 0,3 до 0,5. Данное примечание распространяется на все проектные декларации, по которым положительное заключение экспертизы получено после вступления приказа в силу, т.е. после 13 декабря 2020 года.

Объясняем на примере. Допустим, вы являетесь дольщиком квартиры площадью 40 кв.м. с балконом 5 кв.м. По старым правилам общая площадь вашей квартиры составляет 42,5 кв.м, так как площадь балкона рассчитывалась с учетом понижающего коэффициента 0,5. Именно эти квадратные метры вы оплатили застройщику по ДДУ. Предположим, что застройщик вносит изменения (они могут касаться любой части проекта) в проектную декларацию, требующие проведение экспертизы проекта. Обозначенный приказ не обязывает застройщика пересчитать квадратные метры согласно изменениям, но и не запрещает этого сделать. И вот уже ваша квартира, по документам, становится 45 кв.м. физически не изменяясь. И за эти 2,5 квадратных метра вы должны будете доплатить застройщику, ведь согласно общепринятым условиям ДДУ некомпенсируемая разница редко превышает 1 кв.м., а чаще составляет даже 0,5 кв.м. Стоит напомнить, что отказаться от исполнения условий ДДУ вы можете лишь в том случае, если декларируемая площадь и фактическая отличаются более чем на 5%, что, скорее всего, не произойдет при юридическом изменении площадей холодных помещений. Данная ситуация станет отличной лакмусовой бумажкой для застройщиков, когда добропорядочные компании попросту не будут пересчитывать квадратные метры. Другие, воспользовавшись ситуацией пойдут на маркетинговую уловку и с помпой преподнесут «юридические» метры как подарок от застройщика. Ну а третьи, пользуясь доверчивостью дольщиков, захотят на этом дополнительно заработать.

Назначенный в декабре на пост министра строительства РБ Рамзиль Кучарбаев задержан силовиками и, вероятнее всего, сегодня будет арестован. Претензии к чиновнику связаны с подозрением в махинациях при строительстве очистных сооружений в Кумертау, в 2017 году, когда он занимал должность главы республиканского управления капитального строительства. Сумма ущерба оценивается почти в 95 миллионов рублей. Данная история может вовлечь в себя и других высших должностных лиц республиканской администрации. На момент совершения действий, вменяемых Кучарбаеву, пост главы Кумертау занимал нынешний вице-премьер курирующий ЖКХ Борис Беляев. Не иначе в стройкомплексе РБ происходит, уже практически насильственная, смена элит. «Первой ласточкой» можно назвать арест в минувшем октябре начальника отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации Уфы Рустама Тухватуллина и его заместителя Азата Шаяхметова, подозреваемых в получении взятки. Не иначе как совпадением, можно считать, что данные события начали происходить с началом политических перестановок в республике и скорее всего это еще не финал.

Стали известны интересные подробности первого опыта обмена уфимскими властями государственных земель на социальные объекты.

История началась в далеком 2009 году, когда уфимская мэрия пришла, как казалось, к обоюдовыгодному соглашению с депутатом горсовета Александром Баутским, являющимся бенефициаром нескольких застройщиков. Власти, на безвозмездной основе, предоставляют одной из компаний депутата земельный участок на улице Набережной под застройку ЖК Сипайлово-6. В свою очередь, компания Баутского за свой счет, там же, на Набережной, строит и передает в собственность городу детский сад на 230 мест. Также, Баутский обязался передать городу 4 квартиры в новом ЖК для семей нуждающихся в улучшении жилищных условий. Строительство высоток началось в 2012 году. Планировалось, что площадь помещений комплекса будет немногим более 12 тысяч квадратных метров. Но, путем нескольких изменений проектной документации итоговая реализованная площадь оказалась почти в 3!!! раза больше – 32 тысячи. Также, как и договаривались, к 2015 году компания Баутского построила детский сад. Правда передавать городу его не торопилась, равно как и обещанные 4 квартиры. В последующие 3 года городские чиновники несколько раз обращались в судебные органы с желанием истребовать детский сад. Но, видимо желание было не очень то и сильным, т.к. ни на одно судебное заседание представители администрации не явились. А потом вышли сроки исковой давности. Тем временем, Сипайлово-6 был возведен, распродан и заселен. Все эти годы здание садика простаивало без пользы для общества, но с делом – его «заселили» наркоманы и бомжи. В итоге жители близлежащих домов, в т.ч. и ЖК Сипайлово-6, начали заваливать жалобами приемную главы РБ Радия Хабирова. Который, в свою очередь, в феврале прошлого года поставил ситуацию «на карандаш», как Баутскому, так и замешанным в ситуации чиновникам. Он потребовал немедленного ввода здания в эксплуатацию и передачи его городу с приемом в него детей с 1 сентября 2020 года. Правда, слова не возымели хоть какого то воздействия. В итоге, детский сад быстро сменил владельца, перейдя от компании Баутского фирме некоего Юрия Бойнова (по неподтвержденной информации, также связанного с депутатом-застройщиком). Который, в свою очередь, продает детский сад Минземимуществу РБ за 228 бюджетных миллионов рублей. Из очевидных выгодоприобретателей в этой истории, конечно же выделяется депутат Баутский, построивший и продавший в три раза больше площадей, чем заявлял изначально, на бесплатно полученной земле. Также, вероятнее всего, в ближайшее время он получит и 228 миллионов за здание детсада, которое разрушалось в течении последних 5 лет – а это, приблизительная реальная стоимость новопостроенного детского сада на 230 мест в сегодняшних ценах. Аутсайдеры этой истории – городская администрация, потерявшая землю, республиканский бюджет – почти потерявший 228 миллионов и, конечно, жители Сипайлово, долгие годы живущие без детского сада в шаговой доступности. Ну и не совсем явные аутсайдеры – следственные и надзорные органы, в течении долгих лет не обращающие внимание на явные махинации с землей и недвижимостью. Или они являются неочевидными выгодоприобретателями, наряду с республиканскими и городскими чиновниками, как вы считаете?

Власти РБ решают проблемы не только столичных обманутых дольщиков, но и районных. В городе Октябрьский будет достроен проблемный объект, начинал работы по которому, печально известный, Госстрой. Речь о двух домах в ЖК Весна. На завершение работ выделено 40 миллионов рублей, взятые кредитом в банке. Вероятно, сравнительно небольшая сумма контракта позволила отдать исполнение данных работ местному застройщику СУ-4. Возможно, после получения положительного опыта, он будет массово распространен и на других башкирских строителей.

​​По дороге в аэропорт, в живописном месте за Мегой, застраивает большую территорию компания Архстройинветиции – ЖК Цветы Башкирии. Можем предположить, что название выбрано не случайно, т.к. комплекс находится практически в чистом поле, окруженный полями и лугами… а также промышленными площадками и производствами.

Проект предусматривает 6-8-этажную застройку. Строительство началось в 2017 году и разбито на 3 очереди. Планируется что его закончат к концу года текущего. Застройщик описывает свой комплекс как удобное место проживания с городским комфортом в экологически чистом районе, по сути – на природе. Из очевидных преимуществ, которые мы на данный момент видим в данном проекте:
1. Местоположение – близость природных объектов, позволяющих разнообразить досуг, а также тупиковость ЖК, что практически исключает появление на территории «чужих».
2. Инфраструктура – нахождение в шаговой доступности от Меги, без пересечения по дороге крупных транспортных артерий.
3. Низкоэтажная (по сравнению с большинством уфимских объектов стремящихся в высоту) застройка, что придает месту определенный уют.
4. Быстрая застройка и соблюдение обещанных сроков ввода жилья.

Но не все так гладко. В комментариях жители разносят ЖК по кирпичикам. Основных претензий две. Первая – расположенные в 350 метрах от границ комплекса водоочистные сооружения. Многие жалуются на соответствующие запахи, особенно в случае ветра в сторону комплекса. Возможно, с этим неприятным соседством, связано и качество воды – запах, регулярная ржавчина и, как следствие – избыточное хлорирование. Вторая – работа управляющей компании. Жители уверяют, что по сравнению с городом, квартплата увеличена в разы, также им непонятен принцип начисления тарифов. Среди основных проблем также называются: формальная уборка территории, нахождение во дворах бездомных животных, создание монополии для интернет-провайдера, дороговизна оплаты и бессмысленность работы охранной организации. Впрочем, комплекс продолжает строиться, а квартиры там покупаются. Насколько известно об описанных выше проблемах потенциальным покупателям, остается загадкой.

#гдеэтотдом @secretsufadevelopers

В Уфе более 20 тысячам семей из 412 домов вернут переплаты за подачу тепла в декабре, общей суммой в 30 миллионов рублей.
Власти признали проблему и принудили поставщика БашРТС пересчитать суммы в счетах на оплату. Правда, публичной порки не последовало. В образовании такой колоссальной разницы между фактически потребленной тепловой энергией и ее количеством в платежках «обвинили» переход на новую систему оплаты по факту потребления (которая действует уже несколько лет) и неотрегулированность или неисправность счетчиков. Т.е. фактически осуществлено признание, что в предыдущие периоды, количество предоставленной услуги считалось по очень непрозрачным схемам. И этого бы не произошло, если бы не жадность поставщика, решившего резко увеличить свои доходы более чем на 40%. Пока, по предварительным подсчетам, жители республики переплатили БашРТС более 116 миллионов рублей только за декабрь. Решение о возврате средств принято пока только по Уфе, что будет в других населенных пунктах остается под вопросом.

Вместо арестованного Рамзиля Кучарбаева на место министра строительства РБ назначен его заместитель Егор Родин. Пока что с приставкой врио. Чиновник весьма не публичный, пришел в строительную сферу из банковского сектора в начале прошлого десятилетия. А до назначения в министерство работал в госкомитете РБ по строительству и архитектуре. В частности, был одним из тех, кто активно призывал башкортостанцев покупать квартиры в Миловском парке по программе Жилье для российской семьи, в связи с чем получал многочисленные претензии от обманутых дольщиков.

​​ЖК Орион от ИнвестСтроя медленно, но верно превращается в долгострой.

Изначально, застройщик обещал сдачу в 4 квартале 2020 года, что и до сих пор указано в актуальной проектной декларации. При этом, на портале, освещающим уфимские новостройки, уже задекларирован срок сдачи в 1 квартале 2021 года. Сам же застройщик, на официальном сайте ЖК, называет 2 квартал текущего года. В свою очередь, дольщики не ждут своих квартир раньше конца года.
Ситуацию усугубляет закрытость застройщика в информировании дольщиков. На объекте не установлены камеры наблюдения за строительством. Также не публикуются ежемесячные отчеты о проделанных работах. Единственный источник информации о ходе стройки – 30 ежемесячных фотографий, которые выкладываются на официальном сайте, содержание которых практически не отличается в последние полгода. Если судить по ним, на объекте не сделан фасад, отделка внутренних помещений общего пользования, а о дворовой территории речь даже не идет. Несмотря на то, что объект заявляется в комфорт-классе, по факту – это эконом. Здесь представлены только студии, одно- и двух- комнатные квартиры в небольших квадратурах. Как показывает практика, именно такие квартиры покупают наиболее нуждающиеся в собственном жилье люди или семьи с очень средним достатком. Зачастую такие покупатели живут на съемных квартирах, и просрочка, даже на месяц, наносит их бюджету заметный урон.

​​Одним из самых рекламируемых проектов в Уфе в ушедшем году стал ЖК Новатор. Строительство ведет ГК Первый Трест. В данном случае планируется квартальная застройка, как и в большинстве объектов компании. Согласно информации на сайте застройщика, комплекс будет состоять из 6 литеров, объединяющих 23 секции, которые расположились в вилке улиц Энтузиастов, Рудольфа Нуреева и Мусы Гареева. Этажность – переменная, от 10 уровней (4 литер) до 26 (1 и 5 литеры). Ввод в эксплуатацию первых секций запланирован на первый квартал 2023 года. Финал строительства – в конце 2027го. Из очевидных преимуществ, которые на данный момент мы видим в данном проекте:
1. Местоположение в активно развивающемся районе с уже существующей инфраструктурой (но не социальной). Близость ТРЦ Планета, Леруа Мерлен, Декатлон. Микрорайон Глумилино 1 показывает самую большую динамику по объему продаж в последние 3 года.
2. Короткий и быстрый проезд на проспект Салавата Юлаева.
3. Строительство по программе проектного финансирования, банк-партнер дом рф.

Если верить камерам наблюдения и отчетам застройщика в соц сетях, то первые дома уже подняты монолитом до 14 этажа, идет кирпичная кладка стен. Отзывы о комплексе уже тоже есть. Из положительного, пользователи отмечают: скорость строительства, локацию, планировки, квартиры с панорамным видом и прочее.

Впрочем, у локации есть и свои минусы - близость комплекса к загруженным автомобилями и потому шумным улицам. Также, учитывая плотность застройки всего Глумилино 1, основной проблем района являются гостевые парковки, вернее их отсутствие. Не понятно, как будут обстоять дела с ними и в данном комплексе. Застройщик нигде не дает ясной информации о них, кроме как на изображениях дворовой территории.

Также важно отметить еще один нюанс - до финала застройки всего комплекса почти 7 лет, опасение вызывает тот факт, что за этот период могут быть внесены изменения в проект. Мы будем внимательно следить за воплощением проекта в реальности.

#гдеэтотдом @secretsufadevelopers

Мы уже писали о конфликте Жилстройинвеста с местными жителями по поводу застройки территории около парка Гафури. В результате чего у застройщика отозвали разрешение на строительство и он судится с администрацией города с целью отменить их решение. Тем временем, пока строители ждут суда, защитники парка одержали маленькую победу, добившись установления зоны с особыми условиями использования на лесном участке. В том числе и на том, где рабочие успели вырубить деревья. Данный документ ограничивает высоту возводимых сооружений на одних участках 38 метрами, а на других 20. Местные активисты надеются, что данные нововведения по использованию территории остановят Жилстроинвест в попытках добиться права строить высотки на парковой территории. Впрочем, в своей борьбе защитники останавливаться не намерены и требуют изменить генеральный план Уфы.

В профессиональном сообществе, а также среди жителей города, сложилось впечатление, что ЖК Яркий от Третьего Треста – это хорошо.
Проезжая мимо, действительно, можно увидеть новые, не потускневшие, яркие фасады. Этим комплекс оправдывает свое название. Плюсов добавляет благоустроенная набережная озера и организованная парково-прогулочная зона, уже построенные школа и детский сад, автономные котельные и удобные детские площадки.

Но что бы рассказал потенциальным покупателям честный риелтор (ну или владелец продающейся квартиры)?

Для того, чтобы у покупателя сложилось наиболее полное впечатление, следовало бы сравнить данный комплекс с домами, получившими название «ленинградки». Ведь все проблемы сопутствующие советской комплексной застройке актуальны и здесь. В первую очередь – это межквартирная звукоизоляция. В ленинградках слышимость была выборочной, все зависело от качества поставляемых панелей, в итоге кто-то слышал соседей по горизонтали, кто-то по вертикали, а у некоторых в квартире была полная тишина (Да-да! Такое тоже бывало!). В Ярком соседи слышат друг друга по кругу, причем не только смежные квартиры, но и даже через этажи. Дело в том, что застройщик применяет в межквартирных перегородках не качественный полнотелый красный кирпич, а керамический и газобетонные блоки. Видимо фактором хорошей слышимости можно объяснить декларируемое застройщиком преимущество ЖК «соседи как друзья» - у жителей попросту нет выбора, т.к. все про всех все знают. Но даже такая тесная дружба сходит на нет, когда дело касается парковочных мест для автомобилей. Вспомните забитые машинами дворы в ленинградках – вот здесь примерно то же самое. Заставленные тротуары и подходы к подъездам – норма. Правда, пока от транспортных средств свободны детские площадки, но, возможно, только пока. Управляющая компания получает от жителей многочисленные просьбы заасфальтировать под паркинг все возможные газонные площади. А пока дружные соседи паркуются в несколько рядов, перекрывая авто друг друга и вызванивая тех, кто перекрыл, ожидая по 10-20 минут, пока проезд освободится. Если квартира находится на верхнем этаже (ну предположим, что мы продаем именно такую), то купив ее, вы вольетесь в дружных хор соседей, которые жалуются на регулярный гул от крышной котельной. В этих же квартирах существует проблема с промерзанием не утепленных вентиляционных шахт, что негативно влияет на трубы водоподачи. Также сближению детей-соседей способствуют школа и садик, учащихся/воспитанников в которых примерно в два раза больше их нормативного количества. Учитывая все эти факторы, становится не очень понятно ценообразование за квадратный метр в данном комплексе, которую застройщик поднял в течении прошлого года до 80 тысяч рублей за квадратный метр. Дело в том, что добавив к цене 10-15% можно приобрести недвижимость в цент ральной части города, Зеленой роще или на проспекте Октября со всеми сопутствующими преимуществами и удобствами. Либо отнять от цены 25-35% и приобрести квартиру в ленинградке, стоящей в живописном и инфраструктурно развитом месте. Получается, что покупатели Яркого переплачивают лишь за яркие фасады.

#честныйриелтор @secretsufadevelopers

Несколько месяцев назад Талан ввел в эксплуатацию последний, запроектированный к настоящему моменту, литер №3. Уже сейчас можно сказать, что общей проблемой для данного дома стали стеклопакеты. Пока неизвестны причины – это упущение поставщика, предоставившего некачественную продукцию, или проблемы вызваны некачественной установкой. Но во многих квартирах наблюдаются сквозняки и промерзания. Ситуация усугубляется тем, что застройщик не спешит устранять недостатки. Клиентский отдел и публичные сообщества завалены просьбами о регулировке окон. При этом жители отмечают, что оставляли заявки более месяца назад, но реакции ни от застройщика, ни от УК не последовало. Удивительно, что ранее Талан уже сталкивался с подобными проблемами. На многочисленные обращения в УК Энтузиасты (дочерняя компания застройщика), сотрудники отвечали, что не стоит тратить время на заявления, ждать решения по ним (и, видимо, мерзнуть) и никто этим вопросом заниматься не будет, несмотря на пятилетнюю гарантию. При этом велось лоббирование сторонних (но, видимо, «своих») компаний, оказывающих услуги по ремонту оконных конструкций. Возможно, подобную тактику управляющая компания и застройщик решили применить к новоселам.