​​Обманутые дольщики Миловского парка заявляют, что, несмотря на все обещания федеральных и республиканских властей, стройка проблемного ЖК остается замороженной. Тем временем, часть домов, которые планируется достроить, незаконсервированы и начинают постепенно разрушаться под воздействием погодно-природных явлений. При этом несостоявшиеся жильцы готовятся к новой активной фазе отстаивания своих прав. В минувшие выходные дольщики провели субботник рядом с застраиваемой территорией и расчистили площадку под размещение протестного палаточного городка. Если он будет создан, то станет уже второй подобной акцией посвященной данной проблеме – в прошлом году обманутые граждане провели в нем практически весь летний период. Получит ли новая акция результат в виде реальных дел?

Стройинвест, близкий к структурам депутата-строителя Александра Баутского, отсудил у уфимской мэрии 60 миллионов рублей.

Речь идет о несостоявшейся застройке исторического квартала в центре столицы, граничащего с участком, на котором располагается новое здание Арбитражного суда республики. Изначально аукцион на проведение данных работы выиграла компания Баутского (она же и строила здание суда), но передала это право Строинвесту. Застройщик планировал расселить и снести 12 старых домов и возвести на их месте высотки. Однако, расселив всего 2 дома, строители обратились в суд. По их мнению, городские чиновники намеренно затягивали процесс изъятия недвижимого имущества у собственников и, тем самым, создали ситуацию, когда строительство на участке стало невозможно. Изначально, требования по иску составляли внушительные почти 2 миллиарда рублей, из которых 82 миллиона – сумма, фактически потраченная на выкуп квартир в 2 расселенных домах, а 1,9 миллиарда – упущенная выгода. Суд изначально встал на сторону застройщика, но заметно снизил взыскиваемую сумму – до 134 миллионов – взыскав с мэрии фактически потраченные 82 миллиона и 52 миллиона упущенной выгоды. После апелляционной жалобы чиновников, суд и вовсе отменил взыскание по упущенной выгоде, и снизил компенсацию потраченных средств до 60 миллионов рублей. Тем не менее, несмотря на заметное уменьшение суммы взыскиваемых средств, решение республиканского арбитража может создать неприятный для властей прецедент, которым не преминут воспользоваться другие застройщики, с кем уфимская мэрия ведет многочисленные судебные разбирательства.

Уфимские власти уже более 2 лет не продают земельные участки под жилую застройку. В настоящий момент застройщики осваивают те территории, которые были приобретены при «позапрошлой» администрации, которую возглавлял Ирек Ялалов. Эксперты данный факт связывают с тем, что в скором времени на республиканский строительный рынок зайдет крупный федеральный застройщик, который будет строить очень много и именно для него придерживаются удачно расположенные территории. Многие участники рынка «делают ставку» на приближенную к республиканским властям компанию Садовое Кольцо. Что видится нам маловероятным. Несмотря на то, что компания пытается плотно закрепиться на башкирском рынке – ведет строительство «пробного» объекта, снимает большие площади под офис– у нее, по крайней мере в нынешнем виде, попросту не хватит мощностей для ведения многочисленных крупных девелоперских проектов. Так же, эксперты не списывают со счетов Гранель, имеющую непосредственное отношение к премьеру РБ Назарову. Действительно, компания является крупным федеральным застройщиком, при этом давно смотрит в сторону Башкортостана и даже недавно приобрела участок под застройку. Но о глобальной экспансии речь пока не идет. Вероятнее всего мешает возможный конфликт интересов премьера с уже работающими застройщиками. Скорее видится вариант, о котором, по странности, многие забыли – группа компаний ПИК. Напомним, девелопер уже выказывал намерения «зайти» в Уфу, ведя переговоры по покупке проекта реновации территории завода УЗЭМИК в 2018 году. Сделка не состоялась, но примерно с этого момента городские власти остановили продажу земель. Есть большие подозрения, что все эти годы застройщик ведет тайные переговоры с городской администрацией, но не может прийти к соглашению, потому что чиновники на ключевых постах, по тем или иным причинам, регулярно меняются. Так это или нет – покажет время. Но есть неоспоримый факт, что в центре Уфы остается большое количество территорий под возведение новостроек, да и власти республики регулярно принимают меры по потенциальному освобождению как можно большего количества подобных участков.

В то время, пока республиканские власти планируют переложить строительство школ и детских садов на застройщиков, прокуратура выявила более 250 нарушений в сфере реализации федеральных и национальных проектов, к коим и относится создание, в т.ч. и строительство объектов, социальной инфраструктуры.

Особо в надзорном органе отметили, что выявили факты приёмки и оплаты невыполненных объёмов работ на многомиллионные суммы при строительстве школы на 1 225 мест в микрорайоне № 5 в Стерлитамаке, а также школ в Дёмском районе Уфы и селе Прибельский Кармаскалинского района. Также до сих пор не введены в эксплуатацию, но оплачены из бюджета, детские сады, построенные в селе Кабаково Кармаскалинского района, селе Зубово Уфимского района и микрорайоне 7Б в Стерлитамаке. Учитывая многочисленные нарушения в сфере строительства соцобъектов, создается впечатление, что план республиканских властей состоит в том, чтобы не платить за них из бюджета, а спрашивать с бизнес структур, на которые всегда можно надавить административным ресурсом. Ведь нет транша – нет и нарушений!

Минстрой РБ отреагировал на угрозы обманутых дольщиков Миловского парка организовать новый протестный палаточный городок. Чиновники заявили, что ведут юридическую работу и оформляют документы по передаче имущества региональному фонду защиты прав дольщиков, однако этому мешает ряд заинтересованных кредиторов. Также власти заявили, что на достройку домов зарезервировано почти 3 миллиарда рублей, а также заключены договора с организациями - исполнителями проектных и строительно-монтажных работ. При этом в заявлении не говорится о главном - сроках исполнения данных работ и передаче квартир дольщикам. А именно об этом и беспокоятся потенциальные протестующие, чьи дома уже не первый год стоят незащищенные от осадков. Как мы и предполагали – чиновники пока что отделываются общими фразами, даже не давая конкретных обещаний.

​​Мы давно хотели поднять этот вопрос, а тут появился отличный повод.

Рабочие ПСК-6 вышли на импровизированный пикет перед уфимским мэром Грековым с плакатами «Мы хотим работать», «Моя семья будет голодать», «Я хочу строить, не ломайте мне жизнь». Также, представитель застройщика, комментируя ситуацию с недавней голодовкой против строительства Квартала Мира, заявила: «Представьте, если сейчас наши строители выйдут на голодовку? Простым работягам не дают работать! Им постоянно угрожают остановкой строительства и как следствие потерей работы. Кто тогда обеспечит детей и семьи простых строителей? Рабочие уже на пределе и сами готовы на отчаянные шаги».

Действительно, многочисленные противостояния жителей застройщикам и реакции на них республиканских и городских властей в виде приостановок строек, фактически лишают рабочих мест таких же жителей Уфы – сотрудников различных строительных компаний. И, в первую очередь, оказываются не у дел те, кто выполняет работу на строительных площадках.

Мы уже неоднократно писали о проблеме организации парковочных мест в новых жилых комплексах Уфы.

При этом, городские власти смотрят на вопрос «сквозь пальцы», а мэр Греков и вовсе заявил, что мест для стоянки автомобилей «вполне хватает». Хотя фактические данные говорят о другом. По нормативу, на каждую 1 тысячу горожан предполагается 350 мест для постоянного хранения автомобилей и еще 40, так называемых, гостевых. То есть в сумме – 390 паркингов. На сегодняшний день в Уфе официально проживают 1 миллион 140 тысяч человек. А соответственно этому, в городе должно быть организовано 444 тыс. парковок. Но на деле их требуется еще больше – в столице зарегистрировано 505 тысяч автомобилей.
А по факту мы имеем всего 167 тысяч организованных мест под авто (втрое ниже потребности)!

Новые ЖК далеко не всегда обеспечены достаточным количеством машиномест, большая часть автомобилистов втискиваются во дворы (лишая людей тротуаров, озеленения и детских площадок) или ставят машины по обочинам местных проездов.
Власти неоднократно заявляли о точечном строительстве многоуровневых паркингов в различных районах города, однако дальше обещаний дело не пошло. И, учитывая заявления нынешнего градоначальника, скорее всего вопрос останется проблемным в течении еще долгого времени.

Жители дома Исландия в ЖК Республика от Третьего Треста жалуются на то, что не могут быстро покинуть свои этажи.

Дело в том, что на 23-х этажный дом, в котором располагаются 239 квартир, застройщик предусмотрел всего 2 лифта, которые не соответствуют ни вместимостью, ни скоростными характеристиками, количеству проживающих. Любопытно, что в третьем доме комплекса – Италия – данная проблема будет не только актуальна, но и усугублена. Там тоже предусмотрено всего 2 лифта, при этом свечка в высоту уже 27 этажей, на которых располагаются 311 квартир. При этом второй дом комплекса (Финляндия), сдача которого должна произойти в ближайшие месяцы, спроектирован с большей заботой о жильцах. Там на 2 секции, в которых 535 квартир, предусмотрено 7 лифтов – 3 в секции с меньшим количеством квартир и 4 - с большим. Признает ли свою ошибку застройщик и не будет ли допускать в других своих проектах – узнаем после внимательного наблюдения за его будущими проектами.

​​Кстати, видимо следуя логике слов уфимского мэра Грекова о том, что в столице хватает парковочных мест, Третий Трест решил отказаться от строительства подземного паркинга и организации надземных мест для автомобилей в своем ЖК Смарт Плаза.

Дело в том, что рекламируя данный комплекс, девелопер делал отдельный акцент на удобства для автолюбителей, которых по итогу, видимо, не будет. Менеджеры застройщика уверяли покупателей, что рядом с домами будет построен подземный паркинг, хотя в проектной декларации от 2019 года было указано, что предусмотрено 52 машиноместа на придомовой территории и 166 машиномест в радиусе доступности 800 метров. В последнем же проектном документе, датированном последними числами апреля, данная информация попросту удалена. При этом появилась строчка, что на объекте строительства будет предусмотрено 16 гостевых мест для авто. Любопытно, что на официальном сайте застройщика до сих пор предлагается приобрести места в подземном паркинге, которого не будет. Всего в комплексе располагается более 450 квартир, жителям которых, видимо, придется решать проблемы с парковкой за счет дворов в соседних домах.

Застройщик Маштехресурсы перенес срок ввода второй секций своего ЖК на улице Первомайская в Черниковке сразу на год. Ранее заявлялся 4 квартал 2020 года, сейчас же декларируется окончание текущего. При этом причины столь кардинального продления сроков не разъясняются. В настоящий момент строение возведено «под крышу», установлены стеклопакеты и проведены работы по обустройству коммуникаций, а также практически завершена внутренняя отделка. Обычно продление сроков исполнения обязательств на долгий период означает, что у компании попросту закончились финансовые средства для завершения проекта и она таким образом затягивает время, дабы отсрочить момент поступления претензий от клиентов (в данном случае дольщиков) и за этот период провести либо реорганизацию, либо начать процедуру банкротства. Посмотрим, так ли это в случае с Маштехресурсами или нет.

​​В след за дольщиками ЖК Смарт Плаза от Третьего Треста подземного паркинга лишили и дольщиков ЖК Шервуд от этого же застройщика. Менеджеры девелопера начали сообщать покупателям, что в проект внесли изменения и подземная парковка не будет реализована из-за риска подтопления. При этом, будущим жильцам обещают организовать наземную площадку примерно для 100 авто и еще 60 мест – на территории одной из близкорасположенных организаций. Насколько это является правдой – неизвестно, но точно не соответствует проектной декларации, последние изменений в которой датируются 22 числом апреля. Согласно документу, 2 этапом строительства комплекса все еще значится подземная автостоянка. При этом информация о количестве мест на ней уже отсутствует – вероятно, составители недоглядели и ошибка в скором времени будет исправлена. При этом, составители документа определились с количеством гостевых мест, точная цифра которых в ранних редакциях декларации не называлась – 12 штук. Всего в комплексе предусмотрено более 550 квартир, для жителей которых явно не хватит заявленного количества наземных парковочных мест, которые, возможно, даже не будут реализованы.

В ближайшее время Госдума РФ рассмотрит законопроект, который представит правовой статус апартаментов в виде нового вида недвижимости.

Предлагается внести в Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы новое понятие - многофункциональное здание. Такой тип зданий будет состоять из жилых и нежилых помещений, а также располагаться вне зон жилой застройки – в общественно-деловой зоне. Также документ предусматривает особые требования по расположению жилых и нежилых помещений внутри зданий. Но самое главное нововведение – отныне собственники апартаментов смогут в них прописаться. Также при регистрации права собственности на помещение в многофункциональном здании одновременно проходит регистрация доли в общем имуществом и доли в земельном участке, на котором находится данное здание. Это позволит унифицировать правила проведения общих собраний владельцев помещений в многофункциональном здании с аналогичным процессом в многоквартирном доме.
Предполагается, что законодательные нововведения вступят в силу уже 1 сентября.

​​Судя по всему, на башкирском рынке появилось демпингующее проектное бюро, специализирующееся на исторических объектах.

Архтамга, именно так называется компания, предложила исполнить госконтракт с начальной ценой в 2,87 миллионов рублей, за 1,42 миллиона. Речь идет о создании эскизного проекта по сохранению объекта культурного наследия городской усадьбы Бухартовских. Это два бревенчатых расселенных здания на улице Аксакова – главный дом и флигель усадьбы. Интересно, что эта же компания несколько недель назад выиграла контракт на подобные работы по дому Тихониных. Его стоимость составила менее 1 миллиона рублей, а дисконт от изначальной цены – более 35%. Ранее, в Башкультнаследии заявляли, что для восстановления вышеуказанных объектов были найдены частные инвесторы, готовые вложить средства при условии дальнейшей передачи зданий в их собственность. Однако, судя по проведенным аукционам, исторические постройки будут восстановлены за бюджетный счет.

В Башкирии наблюдается заметное увеличение количества предложений на вторичном рынке в новостройках. То есть в продажах растет доля квартир в домах, еще не введенных в эксплуатацию, которые продаются по договорам переуступки прав. Это связано с тем, что инвесторы в жилую недвижимость начали продавать приобретенные квартиры. При этом разница на аналогичные квартиры от застройщика и инвестора весьма заметна – в 10-20%. Для примера, квартира, которую девелопер продает за 5,5 миллиона рублей, у частного лица стоит 4,8 – разница в 700 тысяч! Учитывая высокие спрос на новое жилье, в ближайшее время многие инвесторы явно выйдут в кэш. Что касается застройщиков, то с ними ситуация неоднозначная. Те объекты, которые строятся по схеме эскроу счетов, вряд ли потеряют в цене. У застройщиков по таким домам есть банковские средства и быстрая продажа им фактически не нужна – они будут ждать ввода в эксплуатацию и продажи по желаемой, максимальной, цене. А вот по новостройкам, которые все еще строятся на средства дольщиков, вполне возможны резкие понижения ценников или появления очень выгодных спецпредложений. В любом случае, на башкирском рынке недвижимости наступает период наиболее выгодного приобретения недвижимости. При умелом мониторинге предложений можно найти очень выгодный вариант и оформить его по программе льготной ипотеки, которая будет работать еще более полутора месяцев.

​​Власти заказали озеленение территорий около резиденций главы РБ Хабирова почти на 3 миллиона рублей. Согласно госконтракта, подрядчик должен будет обустроить клумбы с бегонией, пионами, виолой, георгинами, геранью, горки с туей, цветочные вазоны и корзины и многое другое около гостиницы Айгуль, перед зданием по Зорге 55 и в 2 км от деревни Вязовка.

У банков начинают расти требования к ипотечным заемщикам.

Уже в ближайшее время ожидается падение количества одобренных кредитов примерно на 10%. Это связано с двумя факторами. Первый, о котором мы уже писали – заявления главы Нацбанка Набиуллиной о перегреве ипотечного рынка и как следствие резкий рост не только стоимости квартир, но и ключевой ставки. В свете ближайшего сворачивания программы льготного ипотечного кредитования это приведет к росту стоимости таких кредитов минимум до 8-8,5%. Что повлечет за собой снижение одобряемости кредитов. Второй фактор – расширения доступа к банковской тайне, который в недавнем времени был расширен налоговыми органами. Уже сейчас более 30% кредитов оформляется на основании справок по банковским формам, а не 2-НДФЛ и этот процент будет расти в дальнейшем. Что заметно осложнит подтверждение доходов заемщикам с «серой» зарплатой. Впрочем, нет худа без добра – вышеназванные факторы, вероятнее всего, приведут к снижению спроса на новостройки, что отразится на росте количества предложений от застройщиков и стабилизирует цены.

Уфимская мэрия продолжает создавать правовые препоны Жилстройинвесту по ведению строительства на участке около парка Гафури. Напомним, что строители отстаивают это право в суде.

На этот раз иск поступил от чиновников и, по сути, является встречным. Представители городской администрации требуют признать незаконным объединение застройщиком двух земельных участков, на которых должны расположиться три дома запланированного жилого комплекса. Что создаст дополнительные трудности для застройщика, как в идущем суде, так и в оформлении дальнейших документов, в случае его выигрыша. На данный момент, информации о том, принят ли иск, нет, дата судебного заседания пока не назначена. Данной стройке активно противятся жители близлежащих домов и городские активисты.

Не так давно они распространяли по СМИ и социальным сетям информацию, что Жилстройинвест, якобы, ведет на принадлежащей ей территории строительные работы. В результате выяснилось, что на самом деле рабочие произвели лишь вывоз мусора и разравнивание участков, которые находятся в собственности застройщика.

​​В Сипайлово, рядом со школой №130, появится сквер с условным и не совсем понятным названием – Птицы. Уфимская администрация объявило аукцион на его создание с начальной ценой почти в 80 миллионов рублей. Согласно конкурсной документации, подрядчик должен расчистить территорию, провести электросети и систему видеонаблюдения, уложить дорожки и установить малые архитектурные формы. Кроме этого, обустроить две детские площадки, спортивную площадку с полноценным футбольным полем и площадками для иных игр с мячом, смонтировать сцену и места для зрителей. При этом согласно рендерам и в документах, нигде не проглядывается «птичья» тематика, что добавляет вопросов к названию. Любопытно, что сумма контракта, учитывая «хотелки» чиновников, выглядит явно заниженной. Что наверняка приведет к созданию сквера из самых дешевых строительных материалов, установке самого дешевого оборудования и привлечения к работам наиболее низкооплачиваемых бригад.

На фоне массового сброса инвестиционных квартир у нас в республике, среди жителей растет интерес к зарубежной недвижимости. В первую очередь - в Турции и на Кипре. Это связано с заметным снижением стоимости квадратных метров в связи с локдауном.

Так, сегодня ново построенную трехкомнатную квартиру площадью 70-90 м2 в Стамбуле или Аланье можно приобрести за 50 тысяч евро, что согласно актуальному курсу – около 4,5 миллионов рублей. Что фактически соответствует ценнику в уфимских новостройках. При этом потенциальная доходность от таких квартиры (при условии благоприятных международных и эпидемиологических факторов) составляет в год 6-10% от первоначальной стоимости. Интересу к квартирам в зарубежных курортных странах способствует резкий рост стоимости жилой недвижимости на российском юге. Так, аналогичная квартира (70-90 м2) в Сочи сегодня стоит около 15 (!!!) миллионов рублей. При этом доходность от нее в реальном денежном эквиваленте, примерно, равна турецкой. Но вот в отношении ее стоимости составляет всего 2-3%. Вероятнее всего, если подобная ситуация со стоимостью квартир в России будет сохраняться, то многие обеспеченные башкортостанцы перенесут свою коммерческую жилую недвижимость или личные «курортные гнездышки» за границу.