​​Около недели назад казанский Унистрой объявил старт бронирования квартир в ЖК на улице Коммунистическая с «оригинальным» названием Уникум. Наш источник утверждает, что бурного интереса у покупателей проект не вызвал. И вот почему. Дом заявляется, как 24-этажное здание на 216 квартир с паркингом и смотровой площадкой в классе комфорт+. Цена заметно выше, чем в новостройках в данном районе и в данном сегменте. В доме, разработка котлована под который даже еще не начата, квадратный метр стоит от 90 до 125 тысяч рублей. Стоимость бронирования составляет 50 тысяч рублей и не возвращается в случае отказа, и это при условии, что в городе все очень сложно с разрешениями на строительство, особенно в центре.

В ЖК есть странные планировочные решения – явно не позавидуешь обладателям тех квартир, к стенам которых прилегают 3 лифтовые шахты. Несмотря на то, что от звука работы лифтов может спасти шумоизоляция, от вибраций, даже самого современного лифтового оборудования (которое вряд ли будет установлено), практически ничего не оградит. Известны отдельные случаи, когда по требованию жителей квартир, находящихся рядом с шахтами, лифты отключают в ночное время. Как данный вопрос будут решать в Унистрое, узнаем после того, как появится более подробная информация о проекте.

В предыдущей публикации мы упоминали АНО Институт развития городов (ИРГ), к которой имеет непосредственное отношение Ольга Сарапулова.

Основным источником финансирования данной организации является Фонд социальных целевых программ Башкортостана (ФСЦП), также он является одним из соучредителей ИРГ. Данный фонд является лидером среди всех благотворительных организация республики по объемам вливаний и расходов. Так, ФСЦП поддерживают практически все промышленные гиганты Башкирии - АНК Башнефть, УГМК-Холдинг, Интер РАО ЕЭС, АК Транснефть, Сибур, скандальная Башкирская содовая компания и многие другие. Для примера, в 2019 году организация получила более 7,5 млрд. рублей, а потратила 7,16 млрд. рублей.
Можно с уверенностью утверждать, что значительная часть этих средств осела на счетах организаций, приближенных к ИРГ. Причем на счетах самой АНО за 2019 год значится весьма небольшая сумма выручки в 4,2 млн. рублей и менее 700 тысяч прибыли. Чего явно мало даже для зарплатного содержания 16 специалистов, официально заявленных на сайте организации, не говоря уже про рядовых сотрудников и оплаты технически-бытовых нужд. Напрашивается вывод, что и Институт развития городов, и его сотрудники имеют дополнительные источники финансирования, которые не очень то и хотят показывать. А связка из двух некоммерческих организаций ИРГ и ФСЦП данный заработок обеспечивают за счет многочисленных вливаний от крупных организаций, расходование которых публично практически не контролируется. Впрочем, о подробностях легализации и распределения полученных благотворительных средств мы расскажем в следующей части цикла публикаций.

Как мы и обещали в предыдущей публикации о меморандуме, которые власти РБ надеются подписать между Ассоциацией застройщиков Башкирии и представителями строительных компаний, раскрываем финансовые запросы чиновников.

Итак, согласно документа, жилье, которое строится башкирскими строителями, делится на 5 т.н. финансовых зон. 1 зона – если стоимость квадратного метра не превышает 55 тысяч рублей, то взнос с него участниками ассоциации не оплачивается. Если от 55 до 70 тысяч рублей (зона 2), то отчисления составят 5% от валового дохода (объема денежных поступлений!). В зоне 3 (забегаем вперед – самой интересной, в рамках данного текста) - от 70 до 90 тысяч рублей – 7,5%. Зона 4 – от 90 до 120 тысяч рублей – 10% от общей суммы проданных квартир. Ну и если стоимость жилья превысит 120 тысяч рублей за квадратный метр (зона 5), застройщик должен будет перечислить в ассоциацию 12% от своей выручки. Мы намеренно выделили зону №3, потому что именно в нее попадает средняя стоимость квадратного метра в Республике Башкортостан – 86 тысяч рублей. Учитывая, что на 1 марта текущего года объем денежных средств на эскроу счетах в республике составляет 13,2 млрд. рублей (а это, всего лишь, около 50% строящихся квартир в РБ), то ассоциация в очень короткий период получит бюджет (еще раз обращаем внимание - только по жилью, которое строится с применением эскроу счетов), без малого, в 1 миллиард рублей. Согласно меморандума, данные средства должны тратится на строительство школ, детских садов, организацию и благоустройство парковых зон (с уточнением – за пределами застраиваемых кварталов, т.е. зон общего пользования) и сноса аварийного и ветхого жилого фонда (про переселение – ни слова!). То есть, помимо общей налоговой нагрузки, из которой формируется бюджет региона, и, следственно, должно финансироваться все выше перечисленное, на застройщиков накладывают дополнительную финансовую нагрузку. Но на этом аппетиты властей не ограничиваются, и согласно незаметной приписке, полученные в рамках соглашения средства, могут быть направлены на «решение социальных вопросов города». При этом не указывается - какого именно города (откровенная «сырость» документа), а также – перечень данных вопросов. Т.е., фактически – на все что угодно, по усмотрению чиновников. Например, на обеспечения автопарком новых иномарок городскую администрацию или авиаперелеты чиновничьих делегаций в города-побратимы и прочее подобное. Или, что наиболее вероятно - невнятных проектов, по «мутным» финансовым схемам, Ольги Сарапуловой. Кто же из застройщиков подпишется под данным соглашением – узнаем в ближайшее время.

Наконец-то республиканские и уфимские власти озаботились не только вопросами точечного строительства, но и удобствами столичных жителей. В ближайшее время планируется вынести на общественные слушания проект строительства многоуровневых, и, что немаловажно – автоматизированных, паркингов рядом с Советской площадью - в дельте улиц Октябрьской революции и Цюрупы. Планируются, что на данном участке будут возведены два паркинга – в 9 и 7 этаже, общей вместимостью в 750 автомобилей. Правда, для этого потребуется снести трансформаторные подстанции, хозяйственные постройки, гаражи, и многоквартирный деревянный дом. С чем, обычно, возникают основные сложности при реализации. Как с этими вопросами справятся властные структуры, узнаем после публично озвученных мнений горожан.

Говорят, к нам едет ревизор блогер-урбанист Варламов. В субботу будет читать лекцию в Уфе для глав районов и городов по той самой урбанистике. То есть, в очередной раз – теорию. А теоретиков у нас, как известно, и так достаточно.

Взять хотя бы Институт развития городов – на бумаге вроде все отлично, но созданные по их проектам объекты, не выдерживают не только общественной критики, но и даже весеннего таяния снегов. Впрочем, справедливости ради, нужно признать, что подобная картинка практически по всему урбанистическому новострою. И судя по троллингу башкирских чиновников в Фейсбуке Варламова, скорее всего суть лекции сведется к тому, что не только при проектировании, но и при реализации «на натуре» нужно хоть немного думать и иметь совесть. С чем, как показывает реальность (и посты Варламова), есть проблемы.

Местные силовики продолжают свой «покос» среди башкирских чиновников по делам, связанным со строительством. Задержан очередной районный глава – Илишевский - Ильдар Мустафин. Задержан по делу почти 10-летней давности. В далеком 2012 году, Мустафин незаконно передал сельскохозяйственные наделы под строительство коттеджного поселка. Ранее глава уже давал разъяснения и должен был отделаться «легким испугом» в связи с истечением срока давности. Но, вероятно, в деле появились новые обстоятельства, которыми не преминули воспользоваться правоохранители и тем самым, в очередной раз, показать республиканским чиновникам, что неприкасаемых среди них нет.

Строительный Трест, у которого отозвали разрешение на строительство высотки на Армавирской, решил пойти по стопам Жилстройинвеста и обратился в суд. Застройщик требует отменить решение уфимской администрации, признав отзыв разрешительной документации незаконным. По нашей оценке, данное решение строителей выглядит как отчаянная мера. Учитывая проблемы с канализацией на другом их объекте, у властей есть эффективный рычаг давления, который наверняка будет использован. Тем интереснее будет предстоящий процесс, дата первого заседания которого пока не назначена.

В России кончились бюджетные деньги. Правда, пока только на компенсацию ставок по программе сельской ипотеки. Крупнейшие банки страны, в т.ч. основные операторы кредитования приобретения недвижимости на селе под 3% – Сбербанк и Россельхозбанк – перестали выдавать средства по данной программе. Федеральный Минсельхоз, на чьи плечи возложена обязанность по обеспечению компенсации выше обозначенных кредитов, пока затрудняется назвать сроки возобновления финансирования. На данный момент, по программе сельской ипотеки подано заявок на 650 миллиардов рублей, при этом выдано кредитов «всего» на 130 миллиардов, оставшиеся находятся в стадии рассмотрения, в ожидании поступления бюджетных гарантий. Так и живем…

Застройщик ЖК Серебрянный ручей, компания Крона, признана банкротом башкирским арбитражом. Компания не исполнила взятые на себя обязательства по постройке жилья в 4 домах комплекса перед 835 (!) дольщиками. К настоящему времени работы на объекте не ведутся уже долгое время. Готовность по домам составляет от 20% до 55%. Данные высотки включены в Единый реестр проблемных объектов. Восстановление прав дольщиков будет производиться по 2 сценариям – полная или частичная достройка объекта к 2023 году (согласно договорам долевого участия), либо выплата денежных компенсаций в текущем году. Определить дальнейшие действия предстоит конкурсному управляющему, который назначен судом.

Мы уже писали про проблемы парковки в ЖК Черника от Агидель-ИнвестСтроя. Теперь у этого застройщика возникла проблема с местами для автомобилей в ЖК Белые Росы. Самое любопытное, что учитывая печальный опыт в Черниковке, здесь строители действительно организовали парковочные места. Правда, жители парковаться на них не могут, потому что они заняты… автомобилями работников застройщика, которые возводят следующие дома ЖК! Учитывая, что Агидель-ИнвестСтрой планирует в рамках данного комплекса возвести еще 10 многоэтажек, проблема для жителей будет оставаться актуальной еще долгое время. Либо передаваться по принципу эстафетной палочки от дома к дому. Ведь работники явно будут стараться парковаться поближе к месту работы, т.е. к стройке. Самое любопытное, что администрация застройщика знает о проблеме, но не принимает для ее разрешения никаких действий. Вот уж действительно, хотели как лучше, а получилось как всегда. Ну а покупателям квартир в Белых Росах стоит учесть тот нюанс, что первые год-полтора они будут ограничены в использовании обещанных и созданных паркингов.

Как и обещали в предыдущей публикации цикла, рассказываем о заработках кандидата на пост главного архитектора Уфы Ольги Сарапуловой и ее приближенных.

Для примера возьмем общеизвестную республиканскую программу Формирование комфортной городской среды, которая полностью контролируется АНО Институт развития городов, а фактически – самой Сарапуловой. Т.к. деньги, которыми распоряжается организация в лице Сарапуловой получены в результате благотворительности, а сама АНО - негосударственная, то какого либо публичного контроля за ними нет. Также у организации нет и обязанности проводить какие-либо публичные торги при заключении подрядных договоров на строительство и поставки. Остается только догадываться, с каким завышением бюджетов проводится реконструкция парков и скверов, в сравнении, если бы они реконструировались по ценам, представленным на свободном рынке. Дело в том, что все заложенные проектные решения, начиная от марки (и изготовителя) дорожной плитки и заканчивая моделями детских городков, строго диктуются проектами ИРГ, а фактически - лично Сарапуловой.
Более того, подрядчикам по строительству навязываются конкретные поставщики, цены у которых в два, а то и более раза выше, чем по рынку. При этом, на первоначальном этапе были попытки подрядчиков заменить поставщиков, которые жестко пресекались как самой Сарапуловой, так и ее приближенными, угрозами в непринятии работ. Впрочем, такие подрядчики также были со временем заменены на «удобных». Думается, что объяснять, на чьи счета поступает разница в оплате работ, материалов и оборудования, в этой ситуации не имеет смысла.

Так откуда же появилась в республике такое явление, как Сарапулова со своим ИРГ, которое может безнаказанно проводить выше описанные финансовые схемы и беспрепятственно распоряжаться благотворительными средствами в свое благо, которые выделялись республике (т.е. фактически – государственными) и есть ли у нее кураторы «повыше»? Расскажем в следующей публикации цикла.

Как мы и предполагали, давление на Жилстройинвест обретает разные формы.
Не так давно городские чиновники выдали застройщику разрешение на ввод в эксплуатацию ЖК Статус. И тут же в медийном пространстве появились статьи с комментариями представителей мэрии: мол, вот где все нормально, мы сразу же, как и положено по закону, все документы выдаем и подписываем, а где есть нарушения – блокируем процессы.
Чиновники ведут речь о скандальном ЖК Зорге-Премьер, около парка Гафури, право на строительство которого оспаривает Жилстройинвест в суде, имея на руках предписание прокураторы о незаконности отказа городской администрации в оном. В публикациях строителей обвиняют в подтасовывании результатов общественных слушаний, отсутствии инженерных изысканий в полном объеме и других, якобы имевших место быть, нарушениях. При этом, в ходе неоднократных судебных заседаний по иску Жилстройинвеста, представители городской администрации так и не предоставили публично более-менее веских доказательств в подтверждение своим словам. Напомним, в очередной раз суд по этому делу будет заседать 22 апреля, может быть тогда чиновники представят хоть что-то в подтверждении собственных слов.

Власти Башкирии активно пытаются заставить застройщиков возводить не только жилые, но инфраструктурные объекты. При этом сами не создают должных условий для этого и в итоге страдают не только жители, но и застройщики. Показательным является пример с трестом КПД и детским садом, который они должны были построить. По соглашению между городской администрацией и застройщиком, последний должен был возвести здание детского сада на территории, где ведется стройка ЖК Изумрудный. Здание детсада должно было появиться на месте, где находится коммерчески объект, который принадлежит предпринимателю Сергею Кузнецову и НПП Европа. По условиям договора, мэрия должна была выкупить данный объект и подготовить территорию под будущую стройку. Чего естественно сделано не было. Что и подтвердил суд, сняв с КПД обязанность в строительстве детского сада, т.к. вторая сторона (мэрия) не выполнила своих обязательств. К сожалению, но скорее всего, от чиновников последуют новые обвинения в адрес застройщиков, что те не возводят социальную инфраструктуру и создают проблемы своим жителям. Как говорится, в своем глазу бревна не вижу.

Мы уже писали, что Институт генплана Москвы разрабатывает генеральный план Уфы.
Недавно столичные архитекторы завершили сбор идей граждан, которые планируют включить в документ. Всего поступило 644 идеи от 307 человек. 191 предложение было уже учтено в генплане, а 209 идей взяты в дальнейшую разработку. Оставшиеся предложения не касались вопросов и тем, которые рассматриваются в обсуждаемом документе – организация тротуаров и пешеходных переходов, настил газонов, режим работы светофоров и другое подобное. Все они перенаправлены в уфимскую администрацию для дальнейшего рассмотрения. Уже в текущем году планируется полностью завершить разработку генплана Уфы и вынести его финальный вариант на общественные слушания. Конкретные сроки и даты к настоящему моменту не определены.

Рассказываем, как Ольга Сарапулова стала советником главы РБ по вопросам развития общественного пространства и городской среды и откуда появилась идея создания Института развития городов (Башкирии).

По сути, идея и схема работы с общественными пространствами, за исключением мелких деталей, полностью взята с аналогичной модели в республике Татарстан (в т.ч. юридическо-финансовая, когда общественные пространства благоустраиваются за счет добровольно-принудительных пожертвований крупнейших предприятий республики). Там, еще в 2015 году помощником президента Минниханова на внештатной основе стала Наталия Фишман (позже, к фамилии, через тире, добавилась приставка Бекмамбетова – Наталия вышла замуж за известного российско-голливудского режиссера и продюсера Тимура Бекмамбетова). Именно под ее началом стартовала и ведется по сей день Программа развития общественных пространств Татарстана. Фишман-Бекмамбетова училась в Германии, работала в «Стрелке», была советником у ряда московских высокопоставленных чиновников, и все это время занималась развитием общественных пространств. Не правда ли, несколько напоминает биографию Сарапуловой? Вот только результаты у советника татарстанского президента весьма значительны и заметны – к 2019 году под ее руководством реализовано более 330 (!) проектов благоустройства общественных пространств. На практике это вылилось в организацию практически в каждом небольшом татарстанском поселении, всего на 2-3 тысячи человек, хотя бы одного парка, набережной, благоустройства лесной или водной зон, организации пешеходной улицы и подобного. Напомним, ИРГ был основан в 2019 году и на его счету, под руководством Сарапуловой, к сегодняшнему дню насчитываются буквально единицы объектов. Любопытно, что назначение Сарапуловой советником и учреждение ИРГ произошли практически сразу (через 6 месяцев), после назначения руководителем администрации главы РБ Александра Сидякина. Ранее он был депутатом Государственной Думы, где представлял (вот совпадение!) республику Татарстан. Именно он является непосредственным куратором деятельности Сарапуловой и ИРГ в администрации главы Хабирова. Полностью скопировав модель работы по общественным пространствам, теперь уже башкирский чиновник, забыл о главном – понятный результат в реальности и создание удобной среды для обычных жителей – судя по всему превратив благое начинание в способ заработка для операторов программы благоустройства. К слову, Сидякин – один из самых ярых лоббистов слияния ведущих башкирских вузов и строительства межвузовского студенческого кампуса. А причем здесь ИРГ и Сарапулова – расскажем в следующей публикации цикла.

Ранее мы подробно рассказывали о конфликте депутата-строителя Баутского и жителей, чьи дома по улице Карла Маркса хотят снести ради организации парковочных мест для сотрудников недавно построенного здания Арбитражного суда. Недавно противостояние вошло в более острую фазу. Дело в том, что помимо Баутского, жителей хочет переселить и уфимская администрация, которая недавно отстояла право на снос в Верховном суде республики. Результатом судебного решения, стало получение одним из жителей дома под снос, от имени которого велись судебные тяжбы, уведомления о необходимости погасить судебную задолженность в размере почти 150 тысяч рублей. А именно – стоимости экспертизы по признанию дома аварийным, которая проводилась по заказу городской администрации. Казус ситуации в том, что городские чиновники не могут признать дом аварийным, и в любом случае обязаны для этого проводить экспертизу, оплачивая ее из бюджета, но т.к. в данном случае, ее результаты легли в основу доказательной базы в суде, компенсировать расходы решили за счет проигравшей стороны.
Актив дома уже организовал одиночные пикеты около Дома республики, с плакатами, общее содержание которых сводится к тому, что мэрия «привечает» блогера-урбаниста Варламова (по неофициальным сведениям, его недавний визит в Уфу стоил республиканскому бюджету около 7 миллионов рублей), при этом «берут деньги на оплату экспертизы с жителей». В случае, если данные акции не привлекут внимание властей, то жители намерены объявить голодовку. Мы продолжим внимательно следить за развитием ситуации.

Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительство в РФ, декларирует тотальную нехватку рабочих на стройках. Более того, он заявил, что даже после возвращения в страну трудовых мигрантов, нехватка кадров также будет стоять остро. По словам федерального чиновника, из-за оттока иностранных трудовых кадров, на стройки начали привлекать специалистов из регионов, что должно было привести к улучшению качества работ. Однако этого не произошло. И на данный момент правительство совместно с федеральным Минстроем ищут разрешение данной проблемы – внедрение современных систем управления, способы повышения заработных плат и прочее – то есть возможности привлечь более квалифицированных рабочих. По словам Хуснуллина – это необходимые меры, т.к. даже после того, как границы будут открыты, приток мигрантов не решит проблемы с кадрами – прирост строительно-монтажных работ, который случился в последнее время благодаря различным государственным программам (льготная ипотека, помощь отдельным группам населения и др.), значительно выше, чем перспективное количество трудовых ресурсов. А это значит, что в ближайшее время среди застройщиков значительно обострится конкуренция за рабочую силу, что, скорее всего, с одной стороны – приведет к повышению оплаты труда, а с другой – в отдельных случаях сроки строительства домов будут увеличиваться, и некоторые из них будут приобретать статус долгостроев.

Специалисты одного из порталов по продаже новостроек посчитали - за какой период времени окупится ипотечная квартира, если сдавать ее в краткосрочную аренду в Уфе.

За референс была взята квартира, стоимостью 4 миллиона рублей (распространенная стоимость однокомнатной квартиры в столице Башкирии, при учете средней стоимость квадратного метра в 83 тысячи рублей). При условии ее приобретения с 15% первоначальным взносом (600 тысяч рублей) и по программе льготной ипотеки (6,5% годовых), ежемесячный платеж будет составлять 38,6 тысяч рублей. Учитывая среднюю стоимость сдачи подобного жилья в 1,3 тысячи рублей за сутки и побочные расходы (коммунальные платежи, уборка, мебель и принадлежности), при полной загрузке (ежедневная сдача) квартира окупится за 10 лет. А при средней загрузке – за 17 лет.
По другим российским городам картинка заметно отличается. Так, быстрее всего квартиру можно будет окупить в Махачкале (за 3 года) и в Краснодаре и Ростове на Дону (за 5 лет). Дольше всего, даже при условии каждодневной сдачи – в Москве (20 лет), Ялте (15 лет) и Санкт-Петербурге (12 лет). Такая разница обусловлена соотношением стоимость жилья к потенциальной стоимости его сдачи. Впрочем, ситуация в городах Поволжья и Урала весьма схожая – сроки, такие же как и в Уфе, декларируются по Казани, Екатеринбургу, Ижевску и Перми.

Состоялся очередной судебный баттл между ПСК-6 и уфимской мэрией по поводу строительства домов на Шота Руставели.

На прошлом заседании чиновники грозились представить документы, обосновывающие их позицию. Но чуда не произошло, бумаги вновь обещали показать на следующем заседании. Учитывая наше предположение в предыдущей публикации – видимо не успели собрать все необходимые подписи на новосозданных бумагах. Зато, в этот раз, мэрию представляла новая команда юристов, которые пошли в атаку и приобщили к разбирательству третью сторону – УФАС по Башкирии. Мотивируя это тем, что ранее ПСК-6 требовала изменить договор, заключенный по результатам торгов – якобы это нарушает права и интересы неопределенного круга лиц, которые участвовали в заключении договора развития территории. Но требования по изменению договора не были удовлетворены. Более того – странно, что представители мэрии не знают участников договора о развитии территории и называют их – неопределенным кругом лиц. Так что же именно будут разъяснять представители местной ФАС на следующем заседании, которое состоится 27 апреля, остается непонятным. Впрочем, на данный момент, создается впечатление, что представители городских властей намеренно затягивают процесс, в надежде выиграть время – либо на «подготовку» доказательных документов, либо, как уже было опробовано – на применение административного ресурса.