⚡️В борьбе с перегревом экономики ЦБ РФ заморозил ИЖС.

По данным РОССТАТА, объем общей площади жилых помещений введенных населением РФ за лето 2025 года составил 14 234 тыс м2, что на 24,5% меньше показателей 2024 года.

📍 Ввод жилья населением Новосибирской области с июня по август 2025 года составил 239 тыс м2, что на 22% меньше, чем летом 2024 года.

Основной причиной стала борьба ЦБ РФ с перегревом экономики при помощи ключевой ставки. Вторая причина — ускоренный переход на проектное финансирование на объектах ИЖС. Банки еще не «прожевали» проектное финансирование МКД, а уже пытаются трансформировать «полудикие» бригады шабашников под свою отчетность.

Пока в проектном финансировании не отлажен механизм работы с застройщиками в условиях падения спроса и низкой наполняемости эскроу-счетов, браться за более сложную работу в ИЖС, с моей точки зрения, как минимум, самонадеянно.

🥸 Снижение показателей на 20%-25% — это серьёзная проблема, но не обвал. А вот сокращение числа кредитов на ИЖС к лету 2024 года более, чем в 3 раза, через год может привести к коллапсу рынка с падением производства в сопутствующих отраслях.

* Таблица составлена на базе данных ЦБ РФ и показывает, что только в ДФО объем выданных кредитов снизился почти в два раза. А количество займов под ИЖС в Республике Тыва Центробанку удалось охладить аж в 11,5 раз.

#финансы@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше по теме

🪙В Новосибирске принципиально не предусмотрена рассрочка только в 5,5% новостроек.

После отмены льготной ипотеки основными конкурентами застройщика стали собственные инвесторы. Семейная ипотека сильно сузила входящую воронку, и у застройщиков остались только два основных инструмента продаж: рассрочка и субсидированная ипотека.

Из 326 объектов, находящихся в активной продаже, только в 18 невозможно купить в рассрочку. 12 из них — это дома, введенные в эксплуатацию.

❗️По остальным условия рассрочки сильно отличаются, хочу остановиться на некоторых нюансах.

✔️ Классификация по размеру первоначального взноса

22,3% - первоначальный взнос до 20% от цены новостройки

44,6% - ПВ составляет 25%-30% от цены

25,9% - ПВ весит 45%-53% цены

11,2% - первоначальный взнос больше 60%

В 69% договоров предусматриваются ежемесячные платежи, в 29% платежи фиксированные, и в 2% случаев есть квартальные платежи или единый платеж за три месяца до ввода объекта.

✔️ По сроку рассрочки

36,5% - 3-9 месяцев

44,3% - 10 -18 месяцев

11,2% - 1,5 – 2,5 года

2% - более 2,5 лет, как правило, с удорожанием

Удорожание предусмотрено в 14% случаев, в 86% цена не меняется, даже возможны скидки при досрочном погашении долга.

✔️ По способу гашения рассрочки

В 92% застройщики допускают гашение рассрочки при помощи ипотеки, 8% против этого.

Интересно, что 27% застройщиков против использования в сделке материнского капитала.

✔️ Страхование

69% застройщиков не требуют страхования договора при рассрочке платежей.

* При составлении статистики использовалась база агрегатора TrendAgent.

#финансы@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

🛗 Как лифты влияют на комфорт и качество девелоперских проектов — рассматриваем в посте.

В данный момент основные проблемы в лифтовом хозяйстве в  Новосибирске связаны с двумя факторами

▫️ Износ существующего лифтового фонда: из 10 000 лифтов, установленных в жилых домах примерно каждый десятый отработал положенные 25 лет и нуждается в замене

▫️ Работа значительной части лифтов, установленных в новостройках, зависит от поставок оборудования, попавшего под санкции

▫️Качественный сервис: не все управляющие компании взаимодействуют с застройщиком для быстрого устранения внештатных ситуаций 

▫️ Острый дефицит квалифицированных технических специалистов по обслуживанию лифтов 

Поэтому можно говорить о том, что застройщик, который комплексно закрывает «лифтовой вопрос», имеет преимущество на рынке. Собственными производственными мощностями в городе располагает только одна строительная компания — это ГК SKY Group. Завод застройщика работает в Китае уже более 15 лет и обеспечивает быстрое производство и монтаж лифтового оборудования как в Новосибирске, так и по всей стране. 

Лифты SKY Lift ожидаемо установлены во всех проектах группы компаний, включая строящийся ЖК «Салют», во многих других городских новостройках и объектах городской инфраструктуры.

Обслуживает лифты застройщика также специализированная компания SKY LIFT Service. 

🥸 В современных МКД застройщики поднимают планку комфорта для покупателей все выше, и в данный момент становятся более востребованы не типовые, а индивидуальные проекты лифтов. А значит, знакомые нам с советских времен изделия Щербинского и Могилевского заводов все больше уходят в небытие. Лифты европейских марок становятся роскошью, доступной лишь для проектов премиум-класса. Но их дальнейшее обслуживание остается под большим вопросом. 

#кейс_застройщика@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

☄️ Квартира в аренду сдается в Новосибирске в 2,5 быстрее, чем в среднем по городам-миллионникам в России.

В третьем квартале этого года средневзвешенный срок экспозиции по актуальным объявлениям по аренде в 14 российских городах-миллионниках составлял 40 дней, в Новосибирске — 16. Об этом свидетельствуют данные «Обзора рынка аренды жилья в России за 3 квартал 2025 года», опубликованного аналитическим центром агрегатора ДОМ.РФ.

Новосибирск и Красноярск в третьем квартале стали лидерами среди крупных городов по скорости сдачи квартиры в аренду.

Самые длинные сроки экспозиции были в Уфе - 120 дней и в Казани - 94 дня.

📌 По данным отчетов аналитического центра ДОМ.РФ, за 2 года, начиная с третьего квартала 2023 года, количество объявлений по аренде квартир выросло в Новосибирске в 5,5 раз, с 600 штук до 3 400 единиц.

Отчасти это связано с повышением охвата агрегатором доли актуальных объявлений, частично — с реальным ростом из-за перехода значительного числа потенциальных покупателей в режим ожидания актуальных ставок по ипотеке.

При этом средняя стоимость аренды квартиры в городе за 2 года выросла всего на 5,8%, с 39,3 тыс. руб. в месяц до 41,6 тыс. руб.

Это связано с ростом числа предложений и снижением средней площади арендной квартиры. В Новосибирске на арендный рынок вышло большое число "инвесторов по неволе", людей, которые купили квартиру для перепродажи, но не могут конкурировать с застройщиками из-за льготной ипотеки на рынке новостроек.

🥸 Сегодня арендная ставка на 10%-30% выше ипотечного платежа за квартиру, купленную по льготной ипотеке. Поэтому арендодатели никуда не спешат. Рыночная ипотека пока экономически не выгодна.
В моменте арендный рынок Новосибирска сбалансирован, цены не растут, время экспозиции уменьшается. Есть только сезонные колебания.

Все ждут адекватных ипотечных ставок, а рынок новостроек города затоварен и уменьшается в объеме по всем основным показателям.

#ипотека_или_аренда@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

⚠️О роли застройщиков в развитии инфраструктуры Новосибирска.

Численность населения Новосибирска увеличилась с января 2020 года по октябрь 2025 года на 12 тысяч человек, рост составлял 2 тысячи в год.

За это время в городе построили почти 8 млн м2 жилья и около 3 млн м2 зданий общественного и производственного назначения.

Численность не выросла, а на дорогах стало плотнее: бесконечные ремонты, задержки, удорожания вызывают раздражение.

Бугринский мост наполовину пуст — не доделали развязки. На площади Будагова изначально построенную конструкцию, без прямого выезда на мост, развязкой назвать трудно.

☝️ Платный четвертый мост пока больше создает транспортные проблемы, чем решает их. Впору начинать брать деньги с собственников проекта за срыв сроков в пользу водителей, которые стоят в пробках по причине этого строительства…

А вот системные застройщики реально улучшают инфраструктуру. И недорого, потому что за собственные деньги.

🔺 На фото 2012 года строительство продолжения Красного проспекта силами компании «Энергомонтаж».

🔺 Спасибо Леониду Ивановичу Сидоренко и за достроенные детские сады, брошенные в конце 1990-х, за школы, медицинские и спортивные сооружения.

🔺 Есть у нас парки и скверы, возведенные на земле застройщиков и за их счет, — только у ГК «ХИММЕТАЛЛ» таких два.

🔺Отмечу новый подход к благоустройству — здесь начало положила компания «Брусника».

Эти улучшения оптимальны и за другие деньги. Только за две последние недели два примера.

ГК «Сибирь Девелопмент» для ЖК «Тайм сквер» сделала сквозной улицу Галущака и вместе с ГК «ВОЛНА development» занимается благоустройством локации. ГК «ПОЛЯКОВ»за свой счет сделала дорогу от улицы 1-й Шевцовой к улице Георгия Колонды, избавив от пробок будущих жителей ЖК «Новаторы».

Понятно, что это сделано, в том числе, для увеличения продаж, но дешево и быстро.

Есть, конечно, точечная застройка, когда застройщики, фигурально выражаясь, залезают в карман жителям домов, рядом с которыми застраиваются последние «свободные» пятачки. Но и здесь возникает вопрос к администрации.

🥸 А в целом, и тренд на КРТ, и появление социально- ориентированных застройщиков внушает умеренный оптимизм.

#ввод_жилья@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

🚘 С января по октябрь 2025 года застройщики Новосибирска построили по одному машиноместу в подземных парковках на 5,2 введенные квартиры.

По информации, опубликованной на сайте УАСИ, в границах города Новосибирска введено 2 412 парковочных мест на 12 529 квартир в новостройках.

Если рассматривать строительство только в границах города Новосибирска, то за весь 2024 год, согласно разрешениям на ввод мэрии Новосибирска, в городе было построено 4 328 машиномест в подземных паркингах на 24 889 квартир. Одна парковка приходилась на 5,75 квартир в новостройках.

📌 В 2023 году было сдано 4 855 машиномест на 30 198 квартир или одна парковка на 6,2 квартиры. К слову, ввод компании «ДИСКУС»составил в 2023 году 7 549 квартир. В этом формате жилья цена парковки составляла около 35% от стоимости квартиры, поэтому подземных парковок в комплексе не предусмотрено.

Тройку лидеров по числу введенных парковочных мест в 2025 году составили

✔️ «Брусника»

✔️ ГК СМСС

✔️ ВИРА

Дальше с большим отрывом идут ОЛМА, SG Development, «Камея», Юнити, ГК «Сибирь Инвест», КМС и компания «Сибирь Девелопмент».

В 2024 году застройщики сдали в эксплуатацию 5 отдельно стоящих парковок на 667 машиномест — в этом году пока таких объектов не вводилось.

Из прошлогодних лидеров пока нет ввода у ГК «РАСЦВЕТАЙ».

🥸 В целом обеспеченность подземными парковками в Новосибирске далека от оптимальной.

#ввод_жилья@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

📉 За время действия льготной ипотеки доступность новостроек для среднестатистического работника Новосибирской области снизилась на 18%.

В середине 2019 года житель Новосибирской области мог купить на годовую зарплату 6,93 м2 в новостройке Новосибирска или 6,75 м2 в квартире на вторичном рынке.
В середине 2025 года покупательная способность годовой заработной платы жителя области составила 5,68 м2 в новостройке Новосибирска и 7,1 м2 на вторичном рынке.

❗️Рынок перевернулся с ног на голову: квартира в новом доме стоит на 24% дешевле, чем в строящемся доме в том же ЖК. Причина — более дешевая ипотека от застройщика. Разворот произошел в первый год действия льготной ипотеки.

После отмены массовой льготной ипотеки годовая заработная плата в пересчете на квадратные метры в новостройках выросла на 3,2%, но до 2019 года еще далеко.

Если сравнивать заработную плату в Новосибирске и малых городах региона, то при измерении в квадратных метрах у провинциалов она на 30% меньше — 5 квадратов в новостройке и 6,2 квадрата на вторичке против 6,5 м2 и 8,1 м2 у жителей Новосибирска.

* График составлен на базе данных РОССТАТА, агрегатора «Мир квартир» и собственного мониторинга.

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

🧮 После резкого повышения ключевой ставки банковское посредничество, которое для покупателя гарантирует возврат денег без компенсации, стало очень дорого обходиться, как для застройщиков, так и для покупателей.

Посчитав риски, эти два реальных участника сделки решили оформить покупку в рассрочку, оставив банкиров без денег.

Рассмотрим рассрочку через аналог эскроу-счетов с точки зрения арифметики.

📌 Во время массового старта рассрочки двухлетние платежи в размере ипотечного взноса позволяли оплатить 40% от стоимости квартиры, в то время как за тот же период тело кредита гасилось всего на 2%.

Часть покупателей надеялась на снижение ключевой ставки, часть — на продажу квартиры, а у многих деньги лежали на депозитах.

Банкиры заволновались. И не по поводу выхолащивания закона о проектном финансировании через моратории на нарушение сроков ввода, не из-за снижения максимальных штрафов за качество работ, а из-за того, что для массовой рассрочки есть серьезные экономические условия.

Находясь в состоянии стресса, ведущие банки начали вводить абсолютно не предусмотренные никаким законом дополнительные поборы за выдачу льготной ипотеки для застройщиков, которые набрались наглости открыть счета эскроу в одних банках, а за льготной ипотекой отправить клиентов в другие.

И только прямое вмешательство президента позволило прекратить беспредел, да и то не с первого раза.

☄️ И вот снова гениальное по простоте предложение: несите деньги в банк на бесплатный счет и будет всем счастье.

Конечно, застройщик мог бы положить деньги на банковский депозит и застраховать его, а получить после полного расчета и оформления клиентом собственности. Но, в таком случае, на что банки будут столоваться? Или, вообще крамола: наложить обременение на квартиру, чтобы застройщик не продал за время рассрочки.

Но нельзя, банкиры и сами себе не верят, а уж застройщикам и подавно!

Попался тут рейтинг банкиров, которые не смогли не украсть. Порадоваться за них в пятницу самое то: ещё бы ЦБ вернул эти деньги обратно.

🥸 Да о чём это я, проще мзду собирать со льготных ипотечных кредитов. По справедливости нужно заставить банки вернуть все незаконные поборы, и заплатить штраф в таком же размере.

#финансы@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

📉 Новосибирская область в числе лидеров Сибирского федерального округа по динамике снижения ипотечных кредитов на новостройки с 2020 года.

В целом по стране число ипотечных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве за 3 квартал 2025 года выросло к 3 кварталу 2024 года на 39,4%. Рост отмечен почти по всем регионам РФ.

❗️Это ожидаемо, так как подавляющая часть заемщиков оформила кредиты до июля 2024 года, когда была завершено действие массовой льготной ипотеки.

К 3 кварталу 2024 года Новосибирская область приросла на 24,2%, а вот к средневзвешенному показателю по 3 кварталу 2020-2024 годов упала на 30,4%. Более существенное падение в федеральном округе показал только Красноярский край 38,6%.

📌 В целом по стране снижение к средневзвешенному показателю за пять лет действия массовой льготной ипотеки составило 12,5% или в 2,4 раза меньше, чем в Новосибирской области. Снижение по СФО составило 19,5%.

Основная причина — большое число непроданных квартир в сданных домах. Напрямую от застройщика их можно купить по семейной ипотеке, но по договору купли-продажи. Это говорит о высокой затоваренности на рынке новостроек региона.

❗️С учетом лидерства по строительному заделу, в том числе, и на душу населения, Новосибирская область также лидирует в Сибирском федеральном округе по абсолютному числу ипотечных кредитов под залог ДДУ.

* Таблица составлена на базе данных ЦБ РФ

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

🪙 Фактическая доля рассрочек при продаже квартир в новостройках составляет в Новосибирской области 12,7%.

На начало сентября 2025 года суммарная стоимость действующих ДДУ составляла по Новосибирской области 133 447 млн руб., фактическая сумма средств на счетах эскроу равнялась 116 539 млн руб. Неоплаченная часть ДДУ составляет 12,7%.

В 12,7% подают аккредитивы, которые придерживают отдельные финансовые структуры и задержки, которые не предусматривались. Но большая часть — это классическая рассрочка.

❗️В целом по стране уровень рассрочки, который держится последние 6 месяцев, составляет 16%.

В Новосибирске пик популярности рассрочки пришелся на октябрь 2024 года. Тогда ее доля доходила до 17%, причем это были короткие кредиты на 5-7 месяцев. После ввода домов большая часть договоров была закрыта, и массовых расторжений отмечено не было. К марту 2025 года доля рассрочки снизилась до 8%, затем к августу выросла до 15%, а к сентябрю снизилась до 12,7%.

🥸 Какого-то постоянного тренда в регионе нет, но у застройщиков есть опасение, что вмешательство ЦБ сделает этот инструмент продаж бессмысленным.

P.S. При сделках между юридическими организациями доля продаж в рассрочку существенно выше, но это касается в основном строительства нежилых помещений.

Таблица взята из доклада руководителя ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика.

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

📈 Коэффициент поглощения на рынке новостроек Новосибирской области вырос за 2 года на 86%.

Коэффициент поглощения — это период времени, за который при текущих темпах продаж реализуются все строящиеся квартиры в Новосибирской области.

В октябре 2023 года для реализации всех строящихся квартир в регионе было достаточно 2 лет и 4 месяцев. Не сказать, что рынок был сбалансирован, но затоваренность была на допустимом уровне.

📌 Сегодня для реализации всех квартир, в стадии строительства нужно 4 года и 4 месяца. При этом строительный задел вырос незначительно — на 8%, а вот среднемесячные темпы продаж рухнули на 42%.

Застройщики сократили объемы вывода новых проектов, но продажи падали более высокими темпами.

Ситуация обостряется высокой ключевой ставкой вкупе с ростом закредитованности в среднем по региону.

⚠️ По разным компаниям ситуация различается кардинально, но около 20% застройщиков имеют критический уровень затоваренности, а треть из них и закредитованности.

Сейчас можно легко посчитать коэффициент поглощения любой компании, узнать уровень закредитованности чуть сложнее.

🥸 В любом случае нужно осторожнее относиться к покупке квартир на ранней стадии строительства с подозрительно низкими ценами.

* График составлен на базе данных портала ДОМ.РФ.

#продажи_и_цены@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

🏷️ Цена квадратного метра в новостройках Новосибирска изменяется в пределах статистической погрешности.

Мониторинг портала «Мир квартир» показал рост квадратного метра в новостройках Новосибирска в октябре на 0,1%.

Средневзвешенная цена квадратного метра по всем сделкам Новосибирской области в проектных декларациях, размещенных на сайте ДОМ.РФ, за месяц уменьшилась на 77 руб. или на 0,051%.

Средневзвешенный уровень скидки от прайсовых цен увеличился за месяц на 0,7%.

С одной стороны, есть большое количество акций и скрытых скидок, с другой — есть удорожание за счет субсидированной ипотеки и ипотеки без первоначального взноса.

Опрос отделов продаж застройщиков показывает, что цены на новостройки остановились.

Дальнейшая динамика цен зависит от ключевой ставки и стратегии банков в условиях роста закредитованности застройщиков.

🥸 У застройщиков с финансовыми проблемами, говоря шахматным языком, цугцванг. Для продолжения проектного финансирования нужно повышать цены, что останавливает продажи и усугубляет проблему. Снижение цен ведёт к прямым убыткам.

Во время предыдущих кризисов такая ситуация приводила к ножницам цен: росту цены у надежных застройщиков и снижению в проектах, где покупать рискованно.

В нынешней ситуации возможна продажа со скидкой всего проекта, а это, как минимум, двухлетняя задержка ввода.

#продажи_и_цены@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

🏗️ Группа компаний «КПД ГАЗСТРОЙ» ввела за 10 месяцев этого года 100 тыс. м2 общей площади жилых помещений.

По итогам первых 10 месяцев 2025 года объем ввода МКД снизился к итогам 2024 года больше, чем на четверть, а к 2023 году — почти вполовину. Поэтому высокие показатели по отдельным компаниям, особенно если дома сдаются без задержек, являются важным критерием при выборе квартиры в строящемся доме.

Мы подвели промежуточные итоги за 10 месяцев по информации на сайте УАСИ, данным портала ЕРЗ и разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию, размещенным на ДОМ.РФ.

🔝 В ТОП-5 по вводу за 10 месяцев вошли компании

✔️ ГК «КПД ГАЗСТРОЙ»

✔️ Компания «Брусника»

✔️ ГК «СОЮЗ»

✔️ ГК VIRA

✔️ ГК СМСС

▫️ Десятку лидеров дополнили

✔️ “ЭНЕРГОМОНТАЖ”

✔️ ГК «Первый строительный фонд»

✔️ «СД Регион»

✔️ ЮНИТИ

✔️ SG Development

Из лидеров за 2024 год ожидаемо выпала ГК «ДИСКУС», так как строительный задел застройщика за два года сократился в 10 раз. Лидер прошлого года ГК «РАСЦВЕТАЙ» планирует основной ввод на конец года.

Много объектов из тех, что планировалось ввести в первой половине года, на паузе. В тоже время часть объектов с плановым сроком ввода в 2026 году, застройщики намерены сдать в эксплуатацию до конца текущего года.

🥸 В наиболее выгодной позиции сегодня находятся вертикально интегрированные структуры со сбалансированными объемами собственного производства.

#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

🏷️Средний размер скидки в новостройках Новосибирска чуть меньше 7% и ниже той, что заявлена в рекламных объявлениях, в среднем в 1,5 раза.

Средневзвешенная цена предложения в моменте составляет 166,5 тыс. руб./м2.

Цена квадрата в самой доступной новостройке после всех объявленных скидок в 6 раз ниже, чем в самой дорогой, и варьируется от 76 тыс. руб. до 460 тыс. руб.

Есть варианты на любой вкус. Объявлены скидки от 35% от базовой цены до 3% при расчете сразу, но все варианты лучше просчитать самостоятельно.

▫️Сначала пропускаем все варианты с предупреждением «не является публичной офертой», так как в этом случае компания не обязана продавать их именно по тем условиям, которые указаны. Остальные пробуем рассортировать по реальному размеру скидок.

Самые понятные — те, где указана конкретная сумма скидки в деньгах или в процентах от базовой цены. В этих вариантах, как правило, самый высокий дисконт.

При скидках на ипотеку уже нужно считать. Если указана скидка, а дальше первоначальный взнос, то нужно понимать: чем больше ПВ, тем меньше скидка.
Например, скидка на остаток 10% при первоначальном взносе 30% — это 7% от цены. При ПВ 50% — это 5% от цены.

А если пиар-менеджеры сильно заморочились при формировании предложения, то пока не посчитаете реальную скидку, не определите, насколько оно выгодно.

Чем понятнее предложение, тем реальнее скидка.

📌 Для каждой локации хорошо посмотреть среднюю цену на квартиры в новых домах. Бывает, что при 35% скидке квартира стоит на 15% выше рынка.

Максимальные скидки у надежных застройщиков с середины октября по середину ноября составили 15%-16%, кратковременные — до 20%. Такое иногда бывает и сданных домах.

Средняя скидка — 6,5%. Варианты типа «квартира месяца» или «квартира недели» — способ привлечения клиентов и предложение от застройщика поторговаться. Как правило, клиенты покупают другую квартиру в том же проекте, даже если скидка на нее меньше.

🥸 При подробном рассмотрении большого числа вариантов пришел к неожиданному для себя выводам. Далеко не всегда самые большие скидки в наиболее рискованных проектах, и при покупке за наличные скидка обычно на 2% больше.

Иногда застройщик, достигая определенной суммы продаж, значительно снижает кредитную нагрузку. Поэтому у крупных агрегаторов бывают самые высокие скидки, так как они делают застройщику объем.

* Для анализа использовалась база данных федеральной риелторской компании «ГОРОДА».

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

📊 За последние 4 месяца отставание по объемам продаж от темпов 2024 года снизилось в Новосибирской агломерации на 21,4 процентных пункта.

Объем продаж квартир и апартаментов по ДДУ за январь-июнь 2025 года были на 44,2% меньше показателей 2024 года. За 10 месяцев отставание к аналогичному периоду 2024 года сократилось до 22,8% или на 21,4 п.п.

❗️Мой оптимистичный прогноз о снижении продаж по итогам года на 10% - 15% уже видится вполне реальным.

Продажи новостроек в октябре 2025 года составили 1 725 лотов, что на 49% выше средневзвешенного показателя за предыдущие 9 месяцев.

Основным нарушителем спокойствия в октябре 2025 года стала компания «БРУСНИКА». Застройщик показал в течение месяца продажи 376 квартир — это в 4,2 раза больше среднемесячного показателя компании в этом году.

Суммарные продажи за 10 месяцев актуальные, в октябре был сделан переучет (в предыдущих постах я писал, что продажи «БРУСНИКИ» больше, чем указано в проектных декларациях).

Интересно, что сейчас у застройщиков разные проблемы. Одним нечего продавать, у других огромные остатки после ввода, у третьих массовые расторжения ДДУ.

📌 Из ТОП-20 по числу проданных квартир за 2025 год: у ГК «ПОЛЯКОВ» и ГК «ХИММЕТАЛЛ» запасов квартир на полгода работы. У ГК «ПОЛЯКОВ» пять домов на вводе, и практически все распродано. К середине декабря останутся проекты «ФОРА» и «АКТИВ», но и там реализовано более 50% квартир. Компания уходит в другую локацию: ждем старта ЖК «12 дворов» в Экограде у Кольцово.

ГК «ХИММЕТАЛЛ» дольше работает на рынке, и имеет преимущества в виде большого земельного банка и собственных производств по выпуску строительных материалов.

📌 Еще три компании из ТОП-20, ГК КПД «ГАЗСТРОЙ», «БРУСНИКА» и ГК «СОЮЗ»имеют коэффициенты поглощения от 1,15 до 1,6. У застройщиков «СТРАНА», «ТЕЛЕЦЕНТР», «ВИРА» и «ВОЛНА Development» условно сбалансированная товарная полка. По остальным компаниям из ТОП-20 необходим более глубокий анализ.

Проблема массовых расторжений ДДУ достаточна новая, и здесь главное разобраться с причинами — это могут быть проблемы у застройщика, неподъемная рассрочка, выход инвесторов и.т.д.

*График составлен на базе проектных деклараций, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ. Более подробный анализ продаж проведу в последующих публикациях.

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

📥 Общее количество зарегистрированных ДДУ в Новосибирской области за 10 месяцев этого года находится на минимальном уровне за последние 14 лет.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области опубликовало информацию по итогам 10 месяцев. Не смотря на рост октябрьских показателей к сентябрю по числу регистраций ДДУ сразу на 38%, общее количество зарегистрированных долевиков является минимальным с 2011 года.

☝️Нужно понимать, что 14 лет назад доля продаж новостроек по ДДУ была ниже, чем сейчас. В 2011 году существенное число квартир реализовывалось через ЖСК.

Рекордным для Новосибирской области был 2014 год, когда был зарегистрирован 55 501 договор участия в долевом строительстве, из них 13 000 — в декабре. Доля покупателей новостроек из ближнего зарубежья доходила в 4 квартале 2014 года до 25%.

В 2013 году было зарегистрировано 37 900 ДДУ, в 2012 году - 32 200. Ежемесячные данные по ДДУ РОСРЕЕСТР начал публиковать с 2015 года.

Для любителей статистики я подготовил помесячный график регистраций ДДУ в регионе за 11 лет нарастающим итогом.

🥸 Количество ДДУ говорит об активности на строительном рынке чуть больше, чем просто продажа квартир в новостройках. Здесь учитываются машиноместа, кладовые и коммерческие помещения, поэтому снижение числа ДДУ ещё один тревожный звонок для строительной отрасли.

* Таблица составлена на базе отчетов новосибирского РОСРЕЕСТРА за 11 лет

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

🏗️ Продажи новостроек в Новосибирской агломерации превышают вывод новых квартир на рынок уже три месяца подряд.

В течение августа, сентября и октября застройщики Новосибирской области вывели на рынок новостроек 3 682 квартиры. За этот же период, с учетом реализации по договорам купли-продажи, в регионе было реализовано 5 300 квартир. Снижение строительного задела продолжается три месяца подряд.

Сокращение товарной полки на 1 600 квартир при существующем уровне затоваренности — это капля в море, но оно имеет далеко идущие последствия.

Если учесть такие моменты, как

✔️ рост числа расторжений по инициативе дольщиков

✔️увеличение доли объектов, строящихся с существенными нарушениями сроков

✔️проблемы с проектным финансированием у ряда застройщиков

то очевидно, что строительный задел региона стал не таким качественным, каким был еще год назад.

❗️Выхолащивание закона о проектном финансировании в части гарантий дольщикам за счет перманентного моратория на срыв сроков ввода и ограничений максимального размера штрафа, приведет к тому, что суммарная товарная полка застройщиков, где можно покупать без риска, снизится в два, а то и в 3 раза.

Проекты, которые перейдут в управления банков из-за несостоятельности застройщиков, как минимум, не будут пользоваться повышенным спросом.

🥸 Рынок Новосибирской области приходит к сбалансированности, но очень своеобразным путем.

* График составлен на базе данных сайта ЕРЗ

👉🏻 Поддержать канал | Больше информации по теме

❌ Кредитная нагрузка съедает у девелоперов Новосибирской области в среднем 80% прибыли.

При работе на заемных деньгах по средневзвешенной ставке по кредитным договорам в СФО девелопер будет тратить на выплату процентов банку 80% годовой прибыли. И это при условии, что отношение распроданности к стройготовности не ниже 61%.

🧮 Расчет по региону в целом

Объем текущего строительства 3 546 тыс. м2, строительная готовность 44%, условно построено 1 560 тыс. м2. При себестоимости 100 тыс. руб./м2, застройщики вложили 156 млрд рублей.

Средневзвешенная ставка по кредитным договорам по СФО на 1 сентября 2025 года года по данным ЦБ РФ составляла 9,63%, на сумму кредита — это 15,02 млрд рублей в год.

Реализация по итогам 10 месяцев составляет по Новосибирской области 88 812 млн. рублей.

До конца года ожидается 110 млрд рублей при норме прибыли 20%. Годовая прибыль застройщиков составит 18,3 млрд рублей. На оплату кредита уйдет 82% прибыли.

❗️Но это средняя температура по больнице. В Новосибирске есть компании, у которых оплата кредитов соизмерима не с прибылью, а с выручкой.

У вертикально интегрированных холдингов добавляется прибыль подрядных организаций и предприятий строительной индустрии.

Начинать девелоперский бизнес с нуля бессмысленно, так как бриджи на землю выше ключевой ставки на 3%-6%.

Работать на своих деньгах, получая 20% за 1,5 года, в нынешних условиях менее выгодно, чем просто держать деньги на депозите.

🥸 Сокращение объемов строительства практически неизбежно, но затем настанет новый цикл роста.

Сейчас время относительно недорогих квартир на вторичке и доступных новостроек по льготной ипотеке.

Потенциальный скачок цен будет прямо пропорционален глубине падения рынка.

#финансы@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

🔝 ТОП-30 застройщиков по объему продаж в новосибирской агломерации за 10 месяцев 2025 года.

За период с января по октябрь по договорам долевого участия было продано 12 135 квартир и юнитов в комплексах апартаментов площадью 590 949 м2. Общая сумма сделок составила 88,8 млрд рублей по средневзвешенной цене 150 287 руб./м2.

☝️В нашу статистику попали также коммерческие помещения в комплексах апартаментов, в проектных декларациях на портале ДОМ.РФ их сложно выделить.

▫️ТОП-5 компаний по суммарной выручке

1. Компания «БРУСНИКА»

2. ГК «РАСЦВЕТАЙ»

3. ГК КПД ГАЗСТРОЙ

4. ГК «ПОЛЯКОВ»

5. ГК СМСС

Четыре из пяти застройщиков ожидаемо попали в число лидеров. Компания «БРУСНИКА» на 9 месте в РФ по строительному заделу, ГК «РАСЦВЕТАЙ» — на 19, ГК КПД ГАЗСТРОЙ — вертикально интегрированная структура, один из многолетних лидеров рынка Новосибирска. ГК СМСС давно работает на рынке и сделала себе имя сначала как ведущая подрядная организация, а затем и как успешный застройщик.

ГК «ПОЛЯКОВ» — новая структура с опытной командой, которой за три года удалось попасть в ТОП-5, как по объемам продаж, так и по скорости строительства.

▫️ ТОП-10 дополнили

6. ГК «СОЮЗ»

7. ГК «Первый строительный фонд»

8. ГК «МЕТА»

9. ГК «ЭНЕРГОМОНТАЖ»

10. ГК «ВИРА»

ГК «СОЮЗ» — единственная иногородняя компания из ТОП-10, поскольку «БРУСНИКА», хотя и имеет свердловскую прописку, стала продолжением компании «СИБАКАДЕМСТРОЙ».

Во второй пятерке находятся старожилы строительной отрасли региона ГК ПСФ и ГК «ЭНЕРГОМОНТАЖ». Вместе с КПД ГАЗСТРОЙ и ПСК «СИБИРЬ» они входят в число застройщиков, которые прошли все современные кризисы.

ГК «МЕТА» и «ВИРА» попали в ТОП-10 вполне ожидаемо.

*Рейтинг составлен на базе проектных деклараций, размешенных на сайте агрегатора ДОМ.РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова

** В таблице выделены компании, которые не имеют на территории региона, введенных объектов

#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме

❗️❗️❗️ Анонс эфира! «Тенденции рынка жилой недвижимости».

🕒 26 ноября в 14:00 (НСК) состоится прямой эфир с моим участием в рамках Сибирской строительной недели.

💬 Эфир будет посвящён главному:
🔘как меняется рынок новостроек на фоне рекордной затоваренности и роста цен;
🔘разберём, какие проекты будут востребованы, где скрыты точки роста;
🔘тенденции в технологиях строительства.

💬 Трансляция пройдёт в сообществе «Сибирской строительной недели» ВКонтакте

Присоединяйтесь!

🛟 Новосибирская область удерживает 6 место в стране по количеству зарегистрированных ДДУ.

РОСРЕЕСТР подвел итоги по показателю «количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве» за период с 1 по 3 квартал 2025 года по регионам РФ.

Падение к показателям 2024 года в целом по РФ составило 17,2%. Количество зарегистрированных договоров долевого участия в Новосибирской области — 31,8%, но при этом регион сохранил за собой 6 место в общем рейтинге. Первую строчку с большим отрывом занимает Москва, далее идет Московская область, на 2 региона приходится 25,4% всех продаж по ДДУ.

Москва оказалась единственным регионом из ТОП-5, где число зарегистрированных договоров снизилось менее, чем в целом по РФ. Из лидеров наибольшее падение, 41,2%, показал Краснодарский край.

❗️Доля ТОП-6 регионов к 2024 году снизилась с 49,2% до 44,8%. Снижение уровня монополизации по количеству зарегистрированных ДДУ стало достаточно неожиданным трендом для строительной отрасли.

📌 Новосибирская область находится в рейтинге на 6 месте, так же, как и в первом полугодии 2025 года и по итогам 2023 - 2024 годов. Но к январю-сентябрю 2023 года удельный вес региона по числу ДДУ в РФ снизился с 4,54% до 3,47%.

Остальные лидеры Сибирского федерального округа преимущественно ухудшили свои позиции в общероссийском рейтинге по отношению к итоговым показателям 2024 года.

Красноярский край сместился с 18 на 26 позицию, Томская область — с 53 на 62, а Республика Тыва — с 43 на 71. На одно место вверх, с 28 на 27, переместился Алтайский край.

🥸 Динамика падения по числу зарегистрированных ДДУ усилилась, как по Новосибирской области, так и по РФ в целом.

В среднем по стране снижение к показателям прошлого года составило 17,2% против 9,4%. По Новосибирской области снижение ускорилось в 2 раза, с 15,9% до 31,8%. Алтайский край и Омская область практически удержали прошлогодние показатели. В Иркутской области падение замедлилось, а в Республике Тыва и Томской области — обвал.

*Таблица составлена на базе данных сайта РОСРЕЕСТРА

#тренды@rop_nsk

👉 Поддержать канал | Больше информации по теме