⚡️Продажи новостроек в новосибирской агломерации в апреле 2025 года

Число проданных квартир и апартаментов по договорам долевого участия в апреле этого года снизилось к марту на 7,6%, а к показателям апреля 2024 года упало на 34,5%. К средневзвешенному числу реализованных лотов в апреле за период 2021-2024 годов продажи сократились на треть – 33,1%.

В целом по РФ нет ярко выраженного тренда. Продажи в Москве снизились к марту на уровне статистической погрешности — 1,1%.

Московская область снизила показатели к марту на 8,7%, Санкт-Петербург прирос к марту на 14,1%, а Ленинградская область на 2,1%.

В Иркутской области продажи выросли к марту сразу на 28,8%, но это больше связано с низкой базой. Тюмень приросла на 11,7%, Екатеринбург — на 8,7%.

🔝 ТОП-10 по числу новостроек, проданных по ДДУ в новосибирской агломерации за апрель, составили компании:

✔️ ГК КПД «ГАЗСТРОЙ»

✔️ГК «РАСЦВЕТАЙ»

✔️ «БРУСНИКА»

✔️ ГК «ПОЛЯКОВ»

✔️ ГК «СОЮЗ»

✔️ГК СМСС

✔️ГК «ЭНЕРГОМОНТАЖ»

✔️ ГК «Первый строительный фонд»

✔️ГК «АСТОН»

✔️ГК «Дом-Строй»

🥸 Более подробный отчет по продажам за 4 месяца 2025 года со средними ценами по компаниям и площадью квартир подготовлю на следующей неделе.

*Рейтинг составлен на базе проектных деклараций, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

#новостройки_НСК #продажи_и_цены@rop_nsk

📉 За 4 месяца 2025 года объем ввода МКД в Новосибирской области упал к показателям 2023 года в 2,5 раза. К аналогичному периоду 2024 года снижение составило 38,8%.

По данным РОССТАТА в январе-апреле 2025 года в Новосибирской области было введено 976 781 м2 общей площади жилых помещений, в том числе, "населением региона за счет собственных средств" — 602 985 м2. Объем ввода многоквартирного жилья составил 373 796 м2.

Ввод многоквартирных домов падает второй год подряд. К январю-апрелю 2024 года снижение произошло на 38,8%, а к первым четырем месяцам 2023 года обьемы упали на 60,2% или в 2,5 раза.

❗Ввод МКД за апрель составил 34 879 квадратов, что в 4 раза меньше среднемесячного показателя за 2,5 года.

📌 Суммарный рост ввода жилья населением НСО за 4 месяца составил 47,9%, за счет рекордных показателей в январе-марте текущего года. Но конкретно в апреле площадь сданных домов в сегменте ИЖС снизилась к 2024 году на 20,7%.

Доля ИЖС в общем объеме строительства выросла до 61,73% .

В текущем рейтинге регионов Новосибирская область находится на следующих позициях:

◽ 5 место - по МКД

◽ 8 место - по суммарному объёму ввода жилья

◽ 11 место - по ИЖС

#новостройки_НСК #ввод_жилья@rop_nsk #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

🥸 Друзья, пора настраиваться на выходные!
Представляем нашу новую рубрику #анекдот_по_пятницам

❗️В рейтинге регионов по числу договоров долевого участия Новосибирская область за 4 года сместилась вниз на три позиции, а её доля в общем объеме продаж новостроек страны уменьшилась до 2,9%.

РОСРЕЕСТР подвел итоги по показателю «количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве» за первый квартал 2025 года.

Новосибирская область заняла низкую для себя 9 позицию в рейтинге регионов и уменьшила долю в общем объеме продаж новостроек до 2,9%. Напомню, что по итогам 2023 года регион весил 4,5%, а по итогам 2024 года - 3,9%.

При средневзвешенном снижении зарегистрированных ДДУ по стране к первому кварталу 2024 года на 12,3%, падение в регионе в 3,4 раза выше – 42,2%.

💸Невысокий инвестиционный спрос сместился в столичные регионы. Примерно теми же, что и в первом квартале 2024 года, продажи по ДДУ остались в Москве и Московской области, Ленинградской области, Республике Татарстан, Приморском крае, Республике Крым и в Нижегородской области.

Самый большой провал по продажам за 4 года произошел в Красноярском крае: регион с 5 позиции опустился на 29, при этом доля Красноярского края в общем объеме продаж по ДДУ снизилась с 4,69% до 0,75% или в 6 раз.

🥸 На ТОП-10 регионов приходится более 60% продаж новостроек по ДДУ в РФ.

В Новосибирской области продается 44,3% всех новостроек СФО. Лидером округа по динамике стали Республика Алтай и Республика Хакасия.

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

📉 За 4 месяца 2025 года застройщики Новосибирской области вывели на рынок на 24,4% квартир меньше, чем в 2024 году и на 47% меньше, чем за аналогичный период 2023 года.

В апреле 2025 года местные строительные компании вывели на рынок 3 351 квартиру общей площадью 170,3 тыс. м2, что поместило область на 10 место в рейтинге регионов РФ.

📌 К апрелю 2024 года снижение составило 34% в количестве квартир и 31% к суммарной площади квартир. Падение к совокупной площади новых квартир относительно апреля 2023 года составило 50%, а к их числу — 58%.

Кроме тренда на сокращение числа новых проектов, который в области продолжается около полутора лет, можно также отметить снижение темпов или даже приостановку строительства во многих проектах в ранней степени готовности.

В целом по стране понижающий тренд не так ярко выражен — он продолжается всего 6 месяцев. Снижение в целом по стране с января по апрель составило 18%. Показатели апреля превысили прошлогодние на 3,1%.

🥸 На сайте УАСИ Новосибирска на долю новых разрешений на строительство приходится от 5% до 10%. В условиях затоваренности рынка и тренда на снижение продаж, массового старта новых проектов ожидать не приходится.

#новостройки_НСК

🧱Начинаем серию публикаций по участникам рейтинга надежности объектов Новосибирской области. Первый проект — «Династия. Квартал поколений» от ГК «Энергомонтаж».

С 2008 по 2021 годы я регулярно публиковал критерии надежности застройщиков. Потом было объявлено, что введение проектного финансирования объектов, где продажи идут через счета эскроу, гарантирует их ввод в срок — за срыв и застройщик, и банк должны были нести субсидиарную ответственность. Но что-то пошло не так, и мы снова вынуждены вернуться к оценке надежности объектов.

С удовольствием представляю проект «Династия. Квартал поколений».

Сначала рассмотрим надежность застройщика.

Группа компаний "Энергомонтаж" работает на рынке уже больше 20 лет и, соответственно, прошла через все кризисы. За время, когда я считал и частично публиковал ежеквартальные рейтинги, компания стабильно входила в число самых надежных.

✔️ Объём ввода общей площади жилых помещений с 2006 по 2024 годы составил 1 084 795 м2, что прочно обеспечивает третье место в рейтинге застройщиков Новосибирской области

✔️ «Энергомонтаж» одним из первых стал практиковать комплексное освоение территории: были достроены все брошенные в 90-х детские сады, возведены школы, больницы, спортивные сооружения.

✔️На протяжении двух предыдущих лет застройщик находится на втором месте в ТОП-10 по критерию «средняя площадь квартир»

📌 В своё время кризисы 2008 и 2015 годов заставили застройщиков строить дома, состоящие целиком из квартир маленькой площади. Этому также способствовала и губернаторская субсидия 300 тыс. рублей. Компания «Энергомонтаж» не пошла по общему пути и не стала портить свой микрорайон, благодаря Леониду Сидоренко, который был генеральным директором в то время.

Теперь о надежности проекта.

◽️в строящемся жилом комплексе 16 домов

◽️901 и 903 дома сданы без нарушения сроков

◽️на территории 902 дома, который вводится в эксплуатацию в 3 квартале 2025 года, ведется благоустройство. Распроданность - 73%

◽️ на территории дома 904, который вводится в 4 квартале 2025 года, ведется благоустройство. Распроданность - 54%

◽️дома 906, 907, 908 - на стадии отделки. Их ввод запланирован на 4 квартал 2026 года. Распроданность - 25%, 21%, 2% соответственно

◽️в доме 905 возведена коробка - 6 этажей. Ввод намечен на 4 квартал 2027 года. Распроданность - 7%

Еще три дома находятся в разной степени готовности, продажи пока не открыты.

☝️По 10 из 11 критериев надежности объекта проект «Династия. Квартал поколений» получает максимальную оценку. По п.8 – «соотношение степени готовности и доли продаж» - 80%.

Суммарная оценка — 108 баллов из 110, уровень надежности объекта можно определить как один из самых высоких в новосибирской агломерации.

#новостройки_НСК #проверено_Николаевым

⚡️Представляем лидеров продаж Новосибирской агломерации за первые 4 месяца этого года.

С января по апрель продажи новостроек упали на 32% к аналогичному периоду 2024 года и на 35% к среднегодовому показателю предыдущих четырех лет за этот же период.

За четыре месяца застройщики Новосибирской области реализовали по договорам долевого участия 4 126 квартир в новостройках и лотов в комплексах апартаментов. Средняя площадь составила 48,5 м2, средневзвешенная цена квадрата в сделках по ДДУ – 148 919 рублей.

🔝 ТОП-20 по суммарной выручке за 4 месяца 2025 года составили застройщики

1. ГК "КПД ГАЗСТРОЙ"

2. Компания "БРУСНИКА"

3. ГК "РАСЦВЕТАЙ"

4. ГК "ПОЛЯКОВ"

5. ГК СМСС*

6. ГК "СОЮЗ"

7. SG Development

8. ГК VIRA

9. ГК "Первый Строительный Фонд"

10. "СТРАНА"

11. СЗ "ФРИДОМ-СИТИ"

12. ГК "МЕТА"

13. ГК "АСТОН"

14. Строительная компания "ЭНЕРГОМОНТАЖ"

15. ГК "ЭТАЛОН"

16. ГК "ХИММЕТАЛЛ"

17. СЗ "СИНЕРГИЯ"

18. СЗ "ТЕЛЕЦЕНТР"

19. ГК "ЮНИТИ"

20. Строительная компания "АНТАР"

* Продажи ГК "ВКД" в расчетах учитываются в составе ГК "СМСС". Выручка ГК "ВербаКапитал-Девелопмент" за 4 месяца 435 млн. рублей это 20 место в рейтинге, ГК СМСС без ВКД так же замыкает ТОП-5 рейтинга.

🪙По средней цене квадрата в ТОП-5, без учета компаний, специализирующихся на апартаментах

1. ГК "ДОМ-СТРОЙ"

2. АСК "СибирьИнвест"

3. ЖК "Академия"

4. ГК "ХИММЕТАЛЛ"

5. ГК "ЮНИТИ"

✔️ Самые доступные цены у вертикально-интегрированных структур

✔️ Концерн "СИБИРЬ" – 109,5 тысяч рублей за м2, средняя цена квартиры - 5,5 млн. руб.

✔️ ГК "ЭНЕРГОМОНТАЖ" – 111,5 тыс. за м2 стоимость квадрата, средняя цена квартиры — 5,8 млн. руб.

✔️ ГК "Первый Строительный Фонд" — 111,7 тыс. руб. за м2, средняя цена квартиры — 5,7 млн. руб.

Рейтинг составлен на базе проектных деклараций, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

** Зелёным маркером подсвечены компании со значительной долей продаж по ДКП.

❗️Остаток непроданных квартир в домах, введенных в эксплуатацию, в Новосибирской области достиг исторического максимума.

На начало мая 2025 года у застройщиков Новосибирской области оставалось 17,7 тыс. непроданных квартир в сданных домах. До этого максимум был зафиксирован в декабре 2016 года, после рекордного ввода многоквартирных домов в период 2014-2016 гг.

📌 С декабря 2019 года по декабрь 2022 года новые готовые квартиры были в дефиците. Доля продаж новостроек по договорам купли-продажи составляла в общем объеме реализации не больше 10%. Большая часть таких квартир приходилась на компании, строящие на собственные деньги, без продаж на стадии строительства.

Это также объяснялось желанием покупателей снизить риски, так как число проблемных объектов в Новосибирской агломерации доходило до 120 штук. При этом спрос превышал предложение.

До введения проектного финансирования компании, не входящие в число знаковых, часто продавали квартиры на ранних этапах строительства со скидкой до 30%. Далее цены росли — и за счет инфляции, и за счет повышения уровня готовности дома.

После введения проектного финансирования скидки сошли на нет, а государство объявило об отсутствии рисков задержки ввода домов, продающихся по счетам эскроу.

После старта льготной ипотеки рынок новостроек Новосибирска стал ярко выраженным рынком продавца, а квартиры в готовых домах, особенно с отделкой под ключ, перешли в разряд дефицитных.

🥸 Начиная с третьего квартала 2022 года предложение стало превышать спрос, а после отмены массовой льготной ипотеки в июне 2024 года продажи упали в 2,5 раза.

За 2023-2024 годы в области было построено на 13,7 тыс. квартир больше, чем продано.

С января по апрель этого года ввод МКД превысил продажи ещё на 2,9 тыс. квартир.

#новостройки_НСК #ввод_жилья@rop_nsk

⌛ Все строящиеся апартаменты Новосибирска могут быть проданы за 5 лет. При текущих темпах продаж, одних только апартаментов, на которые разрешения на строительство уже получены, хватит на 61 месяц.

В апреле этого года во всех строящихся комплексах апартаментов Новосибирска было продано 87 лотов, средневзвешенные продажи по году составили 92 штуки. Сейчас в городе в стройке не реализовано 5 630 апартаментов, остатки в сданных комплексах в пределах 200 - 250 лотов. Еще около 1 000 лотов находятся у инвесторов. Рынку апартаментов, конечно, попроще конкурировать с ранком жилого строительства из-за отсутствия льготной ипотеки, но давление на рынок от инвесторов никто не отменял.

☝️Можно констатировать, что у потенциальных покупателей апартаментов огромный выбор, и конкуренция между застройщиками будет набирать обороты.

Все игроки известны, за исключением ООО «Аврора» — застройщик комплекса на Блюхера, 71 на 1 428 номеров (РС № 54-35-181-2023 от 12.10.2023 года).

📍 Основными критериями будут локация, рейтинг фирмы застройщика, качество объектов. У кого есть сданные варианты, в том числе, жилых и коммерческих объектов, темпы строительства и своевременная выдача ключей.

Если перенос ввода допускается без особых потерь для застройщика, то срыв срока передачи ключей — это пока табу. По вопросам пени за нарушение качества и несвоевременное исправление недостатков закон на стороне застройщика, поэтому надо выбирать проверенные варианты.

🥸 Несмотря на работу застройщиков апартаментов через договора долевого участия и счета-эскроу, при нарушениях суд будет рассматривать покупателей апартаментов как лиц, стремящихся получить коммерческую выгоду, а не как обманутых дольщиков в классическом понимании.

Пример — Тополевая, 5 (стр.), срок ввода на первом паспорте объекта 2012 год.

Самый ликвидный продукт в комплексах апартаментов — офисы класса "А" из-за дефицита на рынке. Более высокими темпами продаются варианты по линии метро и в многофункциональных проектах.

#новостройки_НСК #затоваренность@rop_nsk

⛔️Новосибирская область — лидер антирейтинга регионов по смертности бизнеса.

На основе данных Федеральной налоговой службы о зарегистрированных и прекративших свою деятельность коммерческих организациях всех форм собственности, сведения о которых внесены в ЕГРЮЛ, аналитическая служба аудиторско-консалтинговой сети FinExpertiza определила ТОП-10 регионов с наибольшим приростом числа предприятий в 2024 году и наибольшей убылью числа компаний за прошлый год. Лидером антирейтинга стала Новосибирская область.

📌 В ежегодных списках аудиторско-консалтинговой сети FinExpertiza за 2020-2024 годы Новосибирская область регулярно попадает в ТОП-10 регионов с наибольшей убылью числа компаний, но на первом месте впервые.

Эта статистика очень важна для рынка недвижимости. От количества предприятий зависит спрос на коммерческую недвижимость, апартаменты и жилую недвижимость.

☝️Возникает далеко не праздный вопрос: «Почему такое падение именно у нас?»

Темпы экономического роста в регионе не ниже общероссийских. И здесь ещё один вопрос: в Новосибирске идёт ликвидация малого и среднего бизнеса или предприниматели перерегистрируют предприятия в другом регионе, территориально оставаясь в Новосибирской области?»

Тогда какой смысл покупать здесь недвижимость? При этом число предприятий в целом по стране выросло.

🥸 Вопросов больше, чем ответов. Не будем про мосты и дороги, оставим в покое нынешнего мэра, но прошлый состав мэрии частенько становился главным обманутым дольщиком на многих знаковых долгостроях.

ЖК «Новомарусино», ЖК «Рихард», «Социальный жилищный комплекс на Тульской», МЖК «У озера» и др. Можно долго продолжать список, где власти разного уровня закладывали первый камень или вкладывались в «перспективные» проекты, но самая высокая смертность бизнеса в стране, это уже чересчур.

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

🚘Транспортная инфраструктура перекраивает карту новостроек Новосибирской агломерации.

В течение последних 15 лет лет отставание развития транспортной инфраструктуры от жилищного строительства определяет объемы продаж в разных локациях Новосибирской агломерации. За продажами следует и строительство.

📌 Общий ввод жилья в Бердске в 2014-2016 годах составил 267,5 тыс. м2, а суммарная площадь жилья, построенная за это же время в городе Обь и р.п. Кольцово составила 136,2 тыс. м2 или в 2 раза меньше. А сегодня строительный задел по многоквартирным домам только в Кольцово в два раза выше, чем в Бердске.

Такой же тренд и по ценам. Основная причина снижения цены в той или иной локации — отсутствие транспортной инфраструктуры.

В Бердске есть несколько огромных земельных участков под МКД и малоэтажное строительство с проектами, предусматривающими прямой выход на федеральную трассу. Но гололёд на «вшивой горке», ремонт моста через Иню или любая авария длинномера на трассе полностью перекрывают единственную дорогу до центра Новосибирска.

В Кольцово обратная ситуация: открытие тоннеля под железной дорогой в 2015 году соединило Новосибирск с наукоградом Кольцово. Сегодня цены на квартиры в Кольцово выше, чем в Новосибирске, а когда-то были ниже на 20%.

По Краснообску — качели: расширение Советского шоссе повысило транспортную доступность локации, а активная застройка в районе улицы Бронная затрудняет проезд через Северо-Чемской жилмассив.

🥸 Без решения транспортной проблемы, строительство и МКД, и ИЖС в Новосибирской агломерации имеет туманные перспективы.

*Таблица составлена на базе аналитических отчетов ЕРЗ.РФ.

#новостройки_НСК

🪙Реальная доступность жилья в регионах минимум в 1,5-2 раза ниже расчетной.

В июне прошлого года эксперты РИА Рейтинг по заказу РИА Новости опубликовали рейтинг регионов по доступности жилья.

В основе рейтинга лежит следующий расчет.

📌 Ключевой параметр — минимальное количество лет, за которые семья с одним ребенком и среднестатистической зарплатой в своем регионе сможет без привлечения заемных средств накопить на квартиру площадью 60 м2 (в ценах на май 2024 года).

Для этого весь ежемесячный остаток денежных средств после осуществления минимально необходимых трат для поддержания текущей жизнедеятельности — прожиточный минимум в регионе для взрослых и детей — уходит на пополнение депозита в банке со средней ставкой по федеральному округу.

По расчетам экспертов в мае 2024 года этот срок в Новосибирской области составлял 5,3 года.

Сейчас, когда агентство опубликовало ежегодный рейтинг по уровню благосостояния регионов, где дан потенциальный остаток денежных средств за минусом прожиточного минимума за 2024 год, я пересчитал коэффициент доступности по нескольким регионам. Использую данные, предоставленные экспертами РИА Рейтинг.

❗️Реальный срок накопления, без учета накопительного роста на депозите, и, соответственно, величины инфляции на недвижимость, по 12 регионам, оказался в 2,2 раза выше, чем у экспертов. При этом семь из упомянутых регионов входят в ТОП лидеров по продажам.

🧑‍🧑‍🧒‍🧒 Если брать для расчета условную семью с двумя детьми, срок превысит расчетный в 2,7 раза.

В течение 10-20 лет цены на недвижимость в среднем растут быстрее депозита, только прошлый год был исключением. Но по итогу срок накопления уменьшен в опубликованных данных минимум в 1,5 раза.

🥸 В среднем по РФ срок накопления на квартиру 60 квадратных метров среднестатистической семьей с одним ребенком составлял 4 года. Если бы это было так, то желающих брать ипотеку на 30 лет с переплатой в 6,5 раз не было бы вообще.

Все данные приведены в таблице, и каждый может попробовать себя в качестве аналитика:)

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

🏦 Количество ипотечных кредитов под залог договоров долевого участия снизилось в Новосибирской области к марту 2025 года на 2,5%, к апрелю 2024 года — на 39,5%, а к апрелю 2023 года — на 45,5%.

В апреле текущего года в Новосибирской области физическим лицам было предоставлено 713 ипотечных жилищных кредитов под залог прав требования по ДДУ.

Среди регионов с объемом кредитования более 500 выданных кредитов на новостройки в месяц агломерация входит в число лидеров по темпам падения — и к показателям апреля 2024 года, и по отношению к апрелю 2023 года. В итоге НСО занимает 4 место в антирейтинге регионов РФ.

📌 В СМИ опубликована новость о росте общего числа ипотечных кредитов в апреле 2025 года по отношению к предыдущему месяцу. Указывается, что
Новосибирская область выросла по этому показателю к марту на 14,3% при среднем приросте по РФ 12,6%. Но это, скорее, рост на фоне низкой базы: таких мизерных показателей, как в первом квартале 2025 года в регионе не было с начала СВО. Что касается января 2025 года, то на этот месяц пришелся абсолютный минимум.

К апрелю 2024 года падение по общему количеству кредитов составило 51,45%, а апрелю 2023 года произошел обвал в 2,6 раза.

🥸 Можно констатировать, что ипотечная активность населения в регионе, как и в целом по стране, находится на минимальном уровне.

*Таблица составлена на базе данных сайта ЦБ РФ.

#новостройки_НСК

🧮С момента, как «рынок продавца» перешел в «рынок покупателя», средневзвешенный процент вознаграждения за продажу новостроек в Новосибирской агломерации удвоился.

По данным тарифных карт основных агрегаторов комиссионное вознаграждение с января 2022 года по май 2025 года выросло с 1,8% до 3,8%.

И это только прямые затраты. Полная стоимость расходов на продажу с учетом маркетинга и рекламы превысила 6% от цены.

Параллельно растет доля агентских продаж из ТОП-20 застройщиков. По объемам продаж в 2025 году только ГК СМСС может похвастаться низким уровнем агентских сделок. По остальным лидерам удельный вес сделок с участием риэлторов составил от 50% до 90%.

▫️ По тарифным картам агрегаторов можно анализировать состояние дел у застройщиков.

✔️ У компаний с большими остатками вознаграждение за продажу квартир в сданных домах на 1-3% выше, чем в строящихся объектах.

✔️Комиссия за продажу объектов из зоны риска начинается с 5%.

✔️Когда за продажу земельного участка в коттеджном поселке платят 2,5%, за договор подряда 4,5%, а за готовый дом — 6,5% есть смысл пригласить на приемку объекта независимого специалиста.

☝️Бывает обратная пропорция, и это повод для изучения компании.

✔️ Комиссия 7% сразу при наличном расчете — красная линия

✔️ 8% за раскрученный объект — вызывает вопросы к цене

Комиссия за продажу коммерческой недвижимости в среднем в 1,5-2 раза ниже, чем за жилую, за исключением апартаментов.

В случае удорожания цены, за счет субсидированной ипотеки или отсутствия первоначального взноса, комиссия, как правило, начисляется на базовую цену.

Снижается вознаграждение при использовании механизма трейд-ин и рассрочки.

За клиентов с сельской ипотекой отдельные застройщики выплачивают агентам в 1,5 раза меньше.

🥸 Застройщики заинтересованы в крупных агрегаторах, и с обозначенной суммы повышают вознаграждение на 1-2%. Предположу, что при таких продажах строительная компания получает снижение ставки по проектному финансированию.

Этот запрос застройщиков приводит к монополизации рынка риэлторских услуг.

*В публикации использовались тарифные карты агрегаторов: TrendAgent, Нмаркет.ПРО, Самолет Плюс, Макромир Новосибирск и информация сайта MestoPro.ru.

#новостройки_НСК

🧱 Продолжаем серию публикаций по участникам рейтинга надежности объектов Новосибирской области.

Напоминаю, что разработанные мной критерии надежности объектов и застройщиков, на протяжении последних 17 лет позволяют делать относительно точные прогнозы по надежности строящихся жилых комплексов Новосибирска.

Сегодня рассмотрим клубный комплекс «Новаторы» от ГК «ПОЛЯКОВ»

✅ По региональным меркам ГК «ПОЛЯКОВ» достаточно новая, но уже известная компания. Застройщику всего три года, хотя сам Илья Поляков и часть его команды работают на строительном рынке Новосибирска уже более 20 лет.

✅ Одно из основных преимуществ компании — высокие темпы строительства: в городе есть немало застройщиков с продуманными концепциями, оптимальными планировками, но реализовать все это быстрее объявленных сроков удается единицам.

✅ Компания входит в ТОП-5 рейтинга региона по скорости строительства домов площадью более 7 тыс. квадратов.

✅ За скоростью строительства и оптимальным сочетанием цены, качества и функциональности квартир пошли и продажи. В 2023 году застройщик занял 14 место в региональном рейтинге по объему продаж. По итогам 2024 года вошел в ТОП-10, а в рейтинге текущего года в ТОП-5.

Теперь о надежности проекта

▫️Клубный комплекс состоит из трех корпусов, которые строятся и будут введены в эксплуатацию одновременно.

▫️Темпы строительства, как обычно, опережают заявленные.

▫️Квартиры продаются по ДДУ, деньги поступают на счета эскроу.

▫️До планового ввода еще 7 месяцев, но проект уже находится на стадии отделки.

Распроданность объекта 71,2% на начало мая 2025 года, допускается 70% на момент ввода.

Высокие продажи в комплексе связаны и с тем, что ГК «ПОЛЯКОВ» строит проезд от «Новаторов» на улицу Георгия Колонды с удобным выездом на Красный проспект, чтобы жители комплекса не стояли в пробках на улице Аэропорт.

☝️ По 10 из 11 критериев надежности объекта проект клубный комплекс «Новаторы» получает максимальную оценку-10.

По п. 9 – «Готовы ли коммуникации, есть ли сданные дома в ЖК» —оценку 5. В комплексе не может быть сданных домов, но он строится по РЗТ, и точки подключения к коммуникациям предусмотрены.

Суммарная оценка — 105 баллов из 110, уровень надежности объекта можно определить как один из самых высоких в новосибирской агломерации.

#проверено_Николаевым

↗️ Цена квадратного метра в новостройках Новосибирска выросла за пять месяцев на 2,54%.

Мониторинг портала «МИР КВАРТИР» показал рост цены предложения квадратного метра в новостройках Новосибирской агломерации за 5 месяцев этого года на 2,54% — это на 1.22 п.п. ниже, чем в среднем по стране.

В рейтинге крупных городов России по уровню цен на строящееся жилье Новосибирск потерял две позиции.

В большинстве городов Сибирского Федерального Округа цены росли медленнее, чем в целом в России. В Иркутске цены, вообще, остались на уровне декабря.

📌 В Новосибирске стоимость квадратного метра в новостройках не растет уже два месяца. За три месяца средняя цена лота снизилась на 0,3% за счет сокращения средней площади квартир.

Рост цен на новостройки выше уровня инфляции демонстрирует Москва.

В Новосибирске рынок смещается в сторону вертикально-интегрированных структур с квартирами комфорт и эконом-класса, а возрастающая доля доступных квартир снижает среднюю цену по рынку.

В Москве ситуация обратная. После отмены массовой льготной ипотеки на новостройки в сегменте массового жилья идет сокращение вывода на рынок новых проектов. А в сегменте премиум-класса, где на максимальный льготный ипотечный кредит можно купить всего лишь 10-12 квадратных метров, а остальная часть приобретается на собственные средства или в рассрочку, наоборот, растет объём предложения.

🥸 Внутри каждого сегмента цены на новостройки Новосибирска растут в пределах строительной инфляции, а норма прибыли в основном укладывается в диапазон 8%-18%.

#новостройки_НСК

В Новосибирской области количество ипотечных кредитов на возведение объектов ИЖС упало в 6 раз.

По данным опубликованным на сайте ЦБ РФ, физическим лицам на создание объектов индивидуального жилищного строительства в НСО с января по апрель 2025 года был выдан 241 кредит. Это в 6,2 раза меньше, чем за тот же период 2024 года. В частности, в апреле этого года было выдано 78 кредитов — в 6,36 раз меньше, чем в том же месяце прошлого года.

В целом по РФ количество выданных на ИЖС кредитов по отношению к первым четырем месяцам 2024 года упало в 5 раз. Если брать только апрель, то в 5,86 раз.

Можно констатировать, что перевод ИЖС на счета эскроу затормозился.

☝️ Для этого, на мой взгляд, есть три основные причины

✔️ Высокая ключевая ставка снижает привлекательность ипотечного кредитования в целом

✔️ Сложность трансформации «полудиких» бригад шабашников (они преимущественно и строят индивидуальные жилые дома в Новосибирской области) в коммерческие структуры, которые могут работать с банками

✔️ Отсутствие обещанных правительством инструментов для снижения себестоимости строительства через счета эскроу

Например: разработка бесплатных типовые проектов, внедрение стандартизированных домокомплектов, строительство дорожной инфраструктуры и коммуникаций частично за счет государства и т.п.

За январь-апрель 2025 года ввод ИЖС в регионе вырос на 47,9%, а МКД, наоборот, снизился на 38,2%. С такой динамикой ипотечного кредитования тренд роста ИЖС не будет долгим.

🥸 Ситуация в стране, в целом, немного лучше, но вектор развития тот же.

У лидера в сегменте ИЖС в Сибирском Федеральном Округе, Иркутской области, объем выданных кредитов по отношению к 4 месяцам прошлого года упал в 8,1 раза. А в Республике Тыва – в 23,86 раза.

Ждем следующего отчета ЦБ РФ об умеренном росте ипотечного кредитования, после снижения ставок основными игроками на рыночную ипотеку.

#новостройки_НСК

↘️ Производство основных видов строительных материалов снизилось в Новосибирской области в среднем на 8%.

Динамика производства основных видов строительных материалов напрямую связана с объемами строительства и определяет динамику ввода жилья. Сначала сокращается объем производства, потом — объём ввода.

📌 Это наглядно продемонстрировал кризис перепроизводства 2017 года. Пик затоваренности на рынке новостроек пришелся на январь 2017 года, чему предшествовало сокращение объемов выпуска основных строительных материалов с 2015 года.

В 2017 году объем ввода жилья в регионе к 2015 году снизился на 33%, в том числе, в Новосибирске — на 40%. Производство стеновых материалов сократилось на 25%, а панелей для КПД — почти в 5 раз.

По многим материалам в Новосибирской области суммарная производственная мощность заводов в разы превышает потребности строительной отрасли. По товарному бетону, по моим расчетам, в 6,5 раз, по панелям для КПД — в 2,5 раза, по стеновым материалам — более, чем в 2 раза.

Поэтому и застройщики, и производители строительных материалов могут легко увеличить объемы. Только застройщикам для этого требуется год-полтора, а производителям строительных материалов, как правило, не более двух кварталов.

▫️ По итогам первого квартала 2025 года выпуск стеновых материалов снизился на 18,5%, панелей для КПД — на 16,4%, а цемента — на 9,3%.

Средний коэффициент снижения по всем строительным материалам, опубликованным на сайте министерства строительства Новосибирской области, составил 7,7%.

🥸 По моим прогнозам, темпы сокращения выпуска строительных материалов в 2025 году ускорятся.

#новостройки_НСК