Фактические цены на первичном рынке установили очередной рекорд

Наконец пришли данные по продажам первичной недвижимости по всей Святой Руси. Кажется, цены должны были либо стабилизироваться и не расти, как в 2022 году, либо даже начать отрицательно корректироваться. Но нет. Опять на рынке Святой Руси установлен рекорд: ценник перевалил 170 тыс. руб./кв. м и установился на уровне 175 тыс. руб./кв. м. Относительно октября 2023 года рост цен составил 16%. И это при условии завершения льготной ипотеки, непонятными лимитами на семейную ипотеку, растущей ключевой ставкой.

Если кто-то думает, что у девелоперов есть «жирок», «накопили подушку» и т. д., то смею всех огорчить. Этого ни у кого из игроков на рынке практически нет. Специфика отрасли такая: есть бабки — покупаешь площадки, выводишь новые проекты, пишешь пресс-релизы, что проведешь IPO. Нет бабок — оптимизируешь продукт, штат людей, продаешь площадки. Ну или строишь планы, как найдешь чижик-лохов и толкнешь им площадки, которые ранее были огульно набраны ранее. Других дорожек в отрасли нет.

Поэтому даже в конских условиях по ипотеке девелоперы будут уходить в цену. К слову, тут тоже дорожек мало: либо идешь в цену, охлаждаешь объем продаж. Либо идешь в объем продаж, скидывая цену, давая скидки. Учитывая разогнанную инфляцию на материалы, отсутствие рабочей силы, идти в объем — это не просто смело, а пиздец как смело.

Такими темпами к концу года ценник по всей стране на первичке может перевалить и за 180 тыс. руб./кв. м. Хорошо ли это? Скорее да, чтобы потом по банкам не бегать, эскроу не собирать, дольщикам их денежки, изрядно «похудевшие», не возвращать.

Если цены господ девелоперов радуют, то вот объем балансируется на уровне 39-40 тыс. юнитов в месяц. После предрекордного июня 2024 года, когда в стране продали более 80 тыс. юнитов. Даже с учетом сезонности прогнозировать, что рынок вернется в коридор 50+ тыс. юнитов в месяц, сейчас очень рискованно. До декабря будем идти в районе 40. Но что будет в январе-марте? Тут и упасть до 30 юнитов можно. Главное, что-то подложить перед лицом, когда так в асфальт падаешь. А то результат будет в стиле: «деньги с эскроу раздаем обратно дольщикам и инвесторам».

Москва начинает уходить в максимальный отрыв по ценам от области

Для сравнения относительного роста фактических цен мы все приводим к январю 2021 года. Так вот, относительно января 2021 года цены в Москве выросли на 86%, а в области на 66%. Разница — 20%. Это такой любопытный факт для граждан Святой Руси, которые любят инвестировать в подмосковные проекты.

Надо, отметить, что в 2022 году лучше шла по ценам область — максимальная дельта от Москвы составляла 14%, но закручивание гаек по архитектуре и ТЭПам в Москве линейным образом влияет на рост цен в столице. Они растут и будут расти дальше.

Цитата вчерашнего дна или дня: «Некоторые застройщики могут обанкротиться». И ладно, если бы это сказал какой-то очередной админ тг-канала или блоггер-хайпожор, а сказал это главный амбассадор стройки, спаситель девелоперов и просто наш краш — Марат Шакирзянович.

Вероятно, кто-то из пункта один нашего предсказания на тему банкротств попытается «выйти» с рынка, потому что все остальные мало могут интересовать МШХ, с натягом, пункт 4.

По нашей информации, ряд крупных девелоперов уже прикинули, кого можно будет купить в рамках кризиса 2025–2026 гг. Ведь падающий игрок — это возможность забрать землю за доступную цену, главное — провести нормальный дью дилл и не купить чемодан говна со скелетами внутри.

На тему работы эскроу — есть большие сомнения, что этой работе будут довольны дольщики. Условно, вы купили квартиру на волне 2022 года. Застройщик банкротится, вам говорят: забирайте деньги, до свидания, вы не обманутый дольщик. Только у вас ценник с 2022 года вырос на 20–30%, да и ипотека у вас там сладкая, прекрасная, очень выгодная. Сейчас даже близко дольщики из 2022 года не смогут себе позволить недвижимость, которую оформили в 2022 году. Поэтому если кто-то и пойдет с рынка отдыхать, то от срача эскроу не спасет. Люди будут требовать исполнения обязательств по договору, а не возврата бабок, инфа сотка!

А нафига козе баян?

Эскроу-счета с проектным финансированием продавались как инструменты, которые будут спасать страну от обманутых дольщиков. Мол, деньги идут не девелоперу, деньги идут в банк, лежат там до ввода, всё в безопасности. Точно ли это та безопасность, которая нужна людям?

Ситуация один. Девелопер получает деньги после ввода в эксплуатацию дома. Все прекрасно знают, что девелоперы сдают дома в настолько неготовом состоянии, что там потом УК половину доделывает, но это не суть, после сдачи дома должен начаться процесс заселения. А есть кейсы на рынке, где сдача дома есть, бабки с эскроу списаны, а заселения люди ждут больше года. Как-то кажется, что год — это слишком большой срок, чтобы не чувствовать себя обманутым дольщиком в этот момент. А никакой радости от этого года нет, потому что действует еще и мораторий на просрочки. Как-то помогло эскроу в данной ситуации? Нет. Не кажется ли, что эскроу должен раскрываться только после акта приемки передачи квартиры дольщику, чтобы девелопер был замотивирован не бумажку в виде РВЭ получить, деньги с эскроу списать, а реально отдать квартиру дольщику? Иначе в чем его смысл?

Ситуация два. Деньги лежат на эскроу. Банк их юзает как ему угодно. Дольщик с них ничего не получает. Происходит банкротство девелопера. Деньги возвращаются дольщику. Только теперь ипотека херовее в 20 раз, цены выросли на 20-30%. Очевидно, что он себе даже близко ту квартиру из ДДУ с эскроу больше позволить не может. И что делать с этими деньгами дольщику? Идти в суд, чтобы трясти девелопера за упущенную выгоду? Очень интересно на это посмотреть, как банкротящийся застройщик что-то возместит за свое банкротство. При текущей инфляции, росте цен на недвижимость механизм эскроу — это лишний рудимент, который никого не спасает от срача на тему «обманутый дольщик». Люди будут всеми правдами и неправдами требовать не возврат денег с эскроу, а выполнение обязательств по ДДУ. Психология такая. Проходили на кейсах: СУ-155, «Урбан Групп», «Царицыно», «Севен Санс». Лично слышал, как менеджер в офисе продаж СУшки говорил: «Всё, компания закрывается, нас увольняют, точно вы хотите что-то купить, это будет долгострой», и ему человек отвечает: «Ничего страшного, подожду, точно достроят же». В «Урбане», наверное, год перед полным крахом первый запрос в выдаче был «Урбан групп банкротство», и ничего никого это не смущало, люди шли. «Царицыно» шло с демпингом относительно рынка 40-50% цены — люди брали, «Севен Санс» продавал ниже конкурентов на 20-30% цены с левым договором и обходом эскроу — ничего, на свой страх и риск люди брали, потому что «рано или поздно достроят».

Поэтому схема эскроу сейчас точно мертвая и нерабочая. Нужна ли она вообще в таких условиях?

Larta Glass укрепляет позиции: модернизация производства и ставка на локальные ресурсы

Larta Glass (входит в ГК ФСК) расширяет продуктовый портфель, цифровизирует процессы и делает ставку на развитие импортозамещающих технологий. Компания создала новый отдел по цифровой трансформации. Ключевое направление стратегии - развитие собственных производственных мощностей. Кроме того, последние горячие ремонты стекловаренных печей на заводах компании проводили исключительно силами российских специалистов — без привлечения зарубежных. В ближайшие два года Larta Glass также планирует крупный проект для завода в Раменском: холодный ремонт с инвестициями около 5 млрд рублей. Это постройка новой печи с расширенными возможностями, что позволит выпускать особо прозрачное стекло и обеспечит рабочие места на годы вперед.

Один синий банк поднял ставки по рыночным ипотекам до 29,8%. Ожидаем пресс-релизы в стиле: "мы первые подняли ставки по ипотеке до 30%".

Ребята явно не остановятся на 30%. У них есть своя мотивация.

Девелоперы давненько оценивают ЦДТ - ЗУ "Ленинский, 146", чтобы снести этот великий объект советского модернизма и накатить какой-нибудь бизнес-шмизнес-класс. А учитывая текущие тенденции на рынке - минимум премиум, ибо престижный юго-запад.

Сейчас появилась информация, что ЦДТ хотят продать за 11 ярдов. Сам ЦДТ - 61 тыс. кв. м, и находится на земельном участке - 3,5 га. Понятное дело, что для девелопмента советский модернизм неинтересен, а значит отправляем под нож. Учитывая, представления города о плотности застройки, тут можно будет навернуть максимально 85 тыс. кв. м. Получается сейчас из-за покупки ЗУ уже в себестоимость метра падает - 130 тыс. руб. Немного, учитывая за какие бабки регионалы и молодые готовы были покупать КРТ, ТПУ и тд. Но, теперь условия другие - бриджи в формате - "ключ + от 6 до 8%". Поэтому за такой прайс эта радость будет висеть дальше.

А вот проект офисника на ЗУ "Ходынская, 2" хотят толкнуть за 7,8 ярда. Довольно дофига для такого маленького проектика на 16,2 тыс. кв. м. То есть бумажный, офисный метр стоит тут 481 тыс. руб. ну или этакой BTS плохо упакованный, что тоже дороговато.

Офисный кластер на Белорусской - раскрученное место, но не настолько. Поэтому ситуация: "фанта + пять озер = фантазер".

Также на реализацию выставили "ОМА - комьюнити-центр в Матвеевском кластере", по информации Цогоева, за 17,9 тыс. кв. м хотят 4,2 ярда, интригуют информацией, что уже 90% помещений - ГАБы - плати бабки, мы построим, потом только купоны будешь стричь.

ПИК в данном случае красавчики:
1. Сделали крутой архитектурный проект с бюро AI Architects;
2. Придумали хорошее позиционирование, не ТЦ злоебучий, а комьюнити-центр;
3. Начали сажать ГАБы и пиарить эту ситуацию, например, раскидывали пяр-релиз, что там сел фитнес как якорь.
4. Сейчас уже под ключ пытаются толкнуть интересный объект в большом районе. То есть это интересно и жителям, и инвесторам, которые заходят в данную коммерцию.

Всегда бы так, есть 100% уверенность, что с таким подходом найдут покупателя. Илиили тут вспоминал про феерический обсёр Эталона на тему ТЦ в ЖК "Летний Сад". Они его даже за 2 ярда толкнуть не могут, хотя еще пару лет назад пытались за 4. Не знаю, что тут смешнее, то сколько Эталон заплатил за него налогов, как они сбросили ценник или то что этот объект есть в портфолио консультантов, которые консультировали Эталон при проектировании данного ТЦ. Лучшие практики как они есть!

Ситуация три. Банкротство застройщиков не допустят банкстеры. Почему? Они 2 года играли в темку под названием: "берем комиссию за снижение процентной ставки". Поэтому у многих граждан на эскроу может лежать меньше, чем выданная ипотека. А если на эскроу лежит меньше - значит закрыть ипотеку, полученными средствами с эскроу, будет физически нельзя.

Поэтому мы будем видеть цирк как в старые, добрые ДДУшные времена, когда кого-то будут привлекать для достройки проекта. Банкам необходимо, чтобы обязательства по ДДУ в любом случае были выполнены.

Поэтому возникает вопрос, зачем вообще нужно проектное финансирование и эскроу счета, если при банкротстве девелопера и началом работы данного механизма окажутся в минусе все: девелопер, банк и дольщик. И все эти стейкхолдеры будут всеми правдами и неправдами отскочить.

В итоге мы столкнемся с глобальным затягиванием сроков передачи квартир. Девелоперы и банк. Будут просто сносить сроки на 1-2 года. И лоббировать всякие моратории на штрафы. Придумать причину моратория - элементарно, Ватсон.

Как поправляют уважаемые из зала, сейчас бридж это "ключ+8,75" минимум.

Вообще на любой пьянке и сходке мальчики и девочки из банковского сектора рассказывают, что в банках нет ликвидности и денег. Казалось бы, почему? Там же более 50 трлн. лежало ещё недавно. Или их на что-то заменили?🤔