Решили подбить все офисные метры на Ходынке - мед с маслом, а не локейшен, которая ширится и ширится в деловой кластер. Загибаем пальцы:

1) Офисная Ходынка от Стоун 1, 2, 3 на 280 тыс. кв. м - трендсетер этого движа
2) Офисник от Tekta на 130 тыс. кв. м
3) Камерный коворкинг имени капиталистов - мелочь, но учтем и эти 10 тыс. кв. м. Вопрос здесь к халтуре-архитектуре, но его опустим
4) Офисная часть по бокам Авиапарка, о которой не забывает СиТ, - здесь в потенциале еще 160 тыс. кв. м
5) Ну еще Dar, он же Бэсткон, с 190 тыс. кв. м офисной радости на месте Старта
6) Были также планы на скудный офисный объем в составе Prime Park, его одобрили еще в 2019, но дальше дело не пошло

Хотя, как считает #третийадмин, в такой банковской кабеле ждать всех этих строек "завтра" не стоит. Но как факт без малого 770 тыс. кв. м новой офисной Москвы на Ходынке может появиться. Объемы Стоун заявлены на 2027-2029 гг, Tekta дает прогноз на 2028 г, но на стройку еще не вышла. Самые резвые на Ходынке - капиталисты с коворкингом, который могут достроить до конца года, но это не точно.

Для сравнения текущий объем в Сити - около 3,9 млн, из которых функционируют порядка 3 млн кв. м, а в стройке находится около 900 тыс. кв. м. С одной стороны - Ходынке до этого масштаба ехать и ехать, с другой - эту локейшен еще ни одни девелопер захочет взлохматить. Кисонька лапкой поскребет, где надо, и найдут куда воткнуть еще офисной радости. Как минимум, из известного нам объем на МиГ, который пока заявляются как "коммерческий" в объеме 900 тыс. кв. м. Из них явно отщипнут в офисы, пока эта тема летит и офисы всем нужны, важны. Когда офисный бум кончится - неизвестно. Ибо и город стимулирует, и месье девелоперы своей радости не упустят. Как будет отыгрывать вакансия в этих метрах, пока судить рано. Но есть ощущение, что раскачивать будут спрос, и первые на вводе могут заполниться быстро. По факту альтернатив модному-молодежному кластеру в офисной Москве пока не придумали. Из того, что имеем - Сити, но он на любителя, и Белорусская, но она нерезиновая. Плюсом к офисному движу Ходынки может стать жирный якорь, если такого найдут.

Домрф активно смотрит на показатель «просрочка по ипотеке». Она по-прежнему минимальная. Этот показатель обычно используется для манипуляции в формате: «Нам нужно больше ипотеки, больше субсидированной ипотеки, люди так любят ипотеку, что никогда ее не просрачивают».

Зерно правды в тезисе, что люди сделают всё что угодно, но не просрать ипотеку, есть. Хз, что за химический процесс происходит у человека, но забить на взятый кредит или лимит по кредитке, а вот ипотека — дело святое. На нее некоторые берут кредит, чтобы горела всё что угодно, но не ипотека.

Последние 2 года были околонулевые ставки. У многих ипотека по 30-40 тыс. руб. в месяц, как бы надо очень постараться, чтобы из нормальной финансовой жизни прыгнуть в пучину невозможности оплаты 30-40 тыс. руб. Поэтому говорить, что в течение 1-1,5 года поползут вверх просрочки, довольно странно. Эта история начнет бить, когда люди начнут брать рыночную ипотеку или ипотеку с субсидированием на Х лет. Учитывая последние программы, доля просрочки может начать расти через года 3, а то и лет 5.

Вопрос главный — что будет происходить, когда люди будут массово соскакивать с рассрочки. Вот это может быть жопой. И главная проблема, что эту жопу никто не контролирует.

Продажи в Москве и области относительно октября прошлого года «рухнули» на 37%. Вот такой максимально кликбейтный заголовок можно написать, если не знать, что осенью прошлого года был один из самых пиковых моментов продаж с года так 2015. В сентябре 2023 года был продан практически 1 млн кв. м жилья, в октябре более 800 тыс. кв. м. Поэтому «падение» тут очень относительное. Оно, конечно, есть, но от очень высокой базы волны продаж, которая образовалась в прошлом году.

Например, если сравнивать с октябрем 2022 года, то сейчас вообще рост продаж 43%, а если относительно октябрем 2021 года, то снижение 19%. Снижение продаж объективно есть, но не такое критичное, как можно представить при словах «ипотека больше 25%».

На обе ноги хромают продажи в Московской области. В октябре 2024 года установлен антирекорд за последние 5 лет — всего 25% объема метров пришлось на область. Всё остальное — на Старую и Молодую Москву. Хотя в среднем на область в 2021, 2022 гг. приходилось 39% продаж, в 2023 году — 35%, а в 2024 году — 31%. Такое смещение спроса в Москву кажется контринтуитивным, обычно в кризис люди начинают выбирать более дешевые лоты, а тут что-то идёт наоборот. Какие могут быть аргументы?

1. В области перегреты цены. Крупные игроки задрали прайс в лесах и лугах, поэтому клиент начинает покупать всё что угодно, но не ехать в те самые леса и луга.
2. Недостаток предложения на полке Московской области, чтобы поддержать ценник, игроки не выводят объем и тем самым сжимают итоговые продажи в регионе. Нет выхода нового объема = высокая цена = снижение объема продаж.
3. Закончились «дешевые» клиенты, которые шли на низкие ставки. На рынке остались люди при бабках, а люди при бабках жить за МКАДом не хотят.
4. Фактор ипотеки. Ипотека стала такой конской, что люди её готовы платить внутри МКАДа, но с инфраструктурой, чем за МКАДом, но с расходами на транспорт, поездки в школу, поликлинику и т. д. Переплатил на ипотеке, но сэкономил на других жизненных тратах.

Вот такие вектора по доли рынка показывают Старая Москва, Новая Москва и Область. Москва - агрессивно забирает долю рынка в по продажам, Новая Москва растет медленно, но верно, а Область падает последние 2 года. Какой из факторов в этом падении основополагающий - решайте сами.

Ну и последняя добивка на тему результатов продаж октября 2024. Минимальная доля ипотечных сделок. Видите, какие банки и девелоперы стали наркоманы — за 2 года ипотечного кола, полной расслабухи даже представить себе не могут, как работать без ипотеки. Самое тупое, что раньше как-то работали, но все мигом забыли.

1. До 2022 года доля ипотеки была в коридоре 50–55%. Рынок как-то жил, ставил рекорды продаж в 3–4 квартале 2020 года, в конце 2021 года.
2. Происходит 2022 год, все входят в фазу, что коридор ипотеки должен быть на уровне 75–80%. Такой ипотечный коридор в стиле ипотечный кол.
3. Ну вот, конец 2024 года — новая реальность, высокий ключ. Новый ипотечный коридор будет в районе 35–40%, а то вообще как в апартаментах, где 20–30% сделок — это ипотека. Надо привыкать, надо смотреть, что емкость рынка уменьшилась.

Мы, понятное дело, писали многократно, что цены не упадут. Функция главного защитника девелоперов в телеграме обязывает. Но если посмотреть за реальной динамикой цен по проектам, девелоперы продолжают растить цены. Ноют, что ключ высокий, продаж нет, но ценник дергают. Никого это уже не смущает. Как будто все привыкли активно жать на кнопку поднять цены с 2020 года и не могут руку с этой кнопки убрать. Посмотрим, когда это осознание придет.

ГК ФСК берет «бронзу» в рейтинге уверенности Forbes

Forbes опубликовал рейтинг застройщиков по уровню уверенности, и ГК ФСК оказалась в тройке лидеров в категории массового жилья. За 2023 год и первое полугодие 2024-го компания набрала 7,075 балла, что вывело ее на третью позицию. Для рейтинга Forbes учел не только данные самих компаний, но и независимые аналитические оценки. Основные критерии — объем портфеля и доходы компании. Продажи ГК ФСК в этот период составили 140 млрд рублей.

Продолжаем рассказывать про благоустройство нашего замечательного города. Вот такой проект по благо появился для Карамышевской набережной.

Такое ощущение, что скоро в городе 100% набережных Москвы, Яузы и других рек превратят в условный Музеон.

Каждую неделю выходит какая-то новость про Мневниковскую пойму. Неделю назад там стартанул в продажи офисник Стоуна, сейчас хотим подсветить благоустройство набережной. Хотя, это слабо можем назвать благоустройством. Скорее какой-то кластер на набережной, так как планируется: фиджитал спорт-центр, спортивная база, ресторан, ледовая арена, керлинг-арена, пляжные виды спорта и гребная база. Ранее на каком-то древнем проекте всего развития всей поймы этот кусок назывался "Спортивная набережная". Полное соответствие названию.

Пионер обогнал старичков рынка в продажах премиалки. Похоже у их менеджеров есть секретные скрипты и привораживающий эспрессо в офисах продаж.

С января по октябрь продали недвиги почти на 40 ярдов и обошли свой же результат за 2023 год на более чем 15% - на текущем рынке неплохо. Основные продажи пришлись именно на класс премиум: в их Высокой жизни ушло почти 18 тыс. квадратов, в Прайде 15,4 тыс. Бустанули долю премиума в портфеле более чем в два раза, что для девелопера, зашедшего в новый для себя сегмент 3 года назад можно считать успешным успехом.

Офисники с ритейлом тоже на месте не стоят: напродавали под 23 тыс. квадратов на 7,4 ярда в Останкино, Ботанике и БЦ Опус. Как ситуация изменится с четвертым кварталом всем в общем то понятно, но запас жирка у девелопера фиксируем хороший.