На рынке апартаментов Москвы все стабильно хорошо. Вот что значит невидимая рука рынка, которая без дополнительной помощи всегда находит рациональный баланс. А если быть точнее, без льготной ипотеки, которая для девелоперов была последние годы как медвежья услуга. Ну или таблетка для ненужного роста.

Рынок балансируется на уровне 420 юнитов в месяц. Доля ипотеки в среднем составляет за последний год 25%, а в октябре 2024 года установлен новый антирекорд — всего 18% сделок прошло с ипотекой.

Как видите, бабки на кармане у граждан есть, и они готовы заходить и инвестировать в апартаментные проекты. Во-первых, дешевле квартир на 15–20% в той же локации, во-вторых, апартаментов в Москве больше не будет — считай, эксклюзив. Есть ещё и в-третьих, но это так, для любителей конспирологии, — брать апартаменты сейчас, чтобы потом город из них сделал квартиры. Не рекомендуем руководствоваться такой логикой. Чтобы ваши апарты неожиданно стали квартирами, это застройщику так нормально надо бабок занести за ВРИ, за социалку. Ну и по инсоляции всё должно проходить. А в условном лидере продаж апартов в 2024 году — «Найс Лофте» — ничего и никогда по инсоляции никуда не пройдет.

К слову о лидерах, все те же на манеже: «Найс», «Хайвей», «Сити Микс». Локации у них одна другой краше. Посмотрим, что будут писать после великого инвеста великие инвесторы в данные проекты. Также раскочегарился «Аквилон Сигнал», ПИКовская «Большая Академическая», немного подсбавил «Левел Южнопортовый». Вся эта шестерка по результатам 10 месяцев 2024 года продала более 200 лотов на нос. С отрывом идет «Найс» — практически 400 юнитов, но они там и рассрочку сладкую включили, и цены дропнули чуть ли не до стартовых (-18%), чтобы такую тягу в проекте дать.

Есть ли смысл покупать апартаменты сейчас? Думается, что да, особенно в больших жилых проектах, с жильем по соседству. В апартах много мелких площадей, как результат — низкий чек входа, плюс под сдачу — всем пофиг на прописку, поэтому, если хотите заморозить деньги, то почему нет.

Больше половины сделок в октябре с квартирами в Старой Москве прошла без ипотеки

Ну вот наконец-то борьба ЦБ с ипотекой (как бы это странно ни звучало) дает свои плоды. Только 49% сделок октября было с ипотекой. Антирекорд с марта 2022 года, ну такой уровень ипотеки был в далеком 2019 году. Вот такая новая реалия рынка.

Рынок сам начал балансироваться на уровне 4,7 тыс. юнитов за месяц. Это хороший знак для девелоперов, но вопрос, как влияют на это два ключевых фактора:

1. Сезонность — к декабрю продажи даже на плохом периоде будут раскручиваться. Британские ученые не знаю, что это за любовь такрить квартиры к новому году, но уже была доказана.
2. Рассрочки — есть ряд игроков на рынке, которые рынок пытаются пересадить с ипотеки на рассрочку. Это хорошее желание, такой своеобразный фак оф для банков. Но у него есть две побочки: возможность у клиента свинтить, когда надо будет платить бабки, а также не наполнение эскроу счетов — повышение финансовых расходов — платы за проектное финансирование.

Рассрочка — реально опасная для рынка история из-за тонкостей 214-ФЗ и ДДУ. Человек без значительных санкций может выскочить из проекта. Это вам не договор "купли-продажи будущей недвижимости", по которым офисники торгуют. Там за рассрочки девелопер может клиента по всем кругам неприятностей пустить — можно и без офиса остаться, и в долги упасть. А вот в ДДУ — хочу покупаю, хочу "денег нет, держитесь". Некоторые активные игроки на рынке рассрочек пытались судиться, но ничего особо из этой затеи не вышло. Поэтому возникает вопрос баланса. Какая доля рассрочек на рынке не надувает на нем пузырь? И какая доля в отдельно взятом девелопере может считать объективной и нормальной, чтобы тот самый девелопер неожиданно из-за перегрева фин. расходов не схлопнулся? Два довольно философских вопроса, ответ на который должен кто-то в ЦБ знать или в ДОМРФ. Интуитивно для рынка 20-30% рассрочки могут считать нормальными, не роняющими рынок, а для девелопера эта доля должна быть точно ниже — 10-20%, не более. Те, кто жарит сейчас более 50% продаж с рассрочками, либо гений, либо лох. Увидим результат 1-1,5 года.

Алармические настроения до января можно отставить из-за сезонности, отсутствия ипотечного стандарта. Вроде в нем пока нет запрета на рассрочки, но кто знает, вдруг допишут. Рынок эти два месяца точно пройдет на уровне 4,7 тыс. юнитов. Может даже в декабре будет крайне позитивная отметка 5 тыс. А вот январь-февраль 2025 будет очень сложным, надо свои попки держать наготове.

Глоракс запартнёрился с Самолетом. “Синие” решили освоить нехилый участок 51 га в Романовке - посёлке в Ленобласти. Компании подписали договор о КРТ с Правительством Ленобласти и попили обязательства пополам. Вместе они замахнулись построить 525 тыс. квадратов недвиги, 391 тыс. из которой будет продаваемая площадь.
Как и положено при строительстве в чистом поле развивающейся локации без социалки здесь не обойтись - вместе компании обещают построить два детских сада, школу и поликлинику. А еще подлатать местные дороги.
Ранее Глоракс не влезал в КРТ с коллегами по “цеху”. Но времена диктуют новые правила - хочешь быстрее реализовать проект, развить локацию и обернуть средства - дружи с конкурентами.

Решили подбить все офисные метры на Ходынке - мед с маслом, а не локейшен, которая ширится и ширится в деловой кластер. Загибаем пальцы:

1) Офисная Ходынка от Стоун 1, 2, 3 на 280 тыс. кв. м - трендсетер этого движа
2) Офисник от Tekta на 130 тыс. кв. м
3) Камерный коворкинг имени капиталистов - мелочь, но учтем и эти 10 тыс. кв. м. Вопрос здесь к халтуре-архитектуре, но его опустим
4) Офисная часть по бокам Авиапарка, о которой не забывает СиТ, - здесь в потенциале еще 160 тыс. кв. м
5) Ну еще Dar, он же Бэсткон, с 190 тыс. кв. м офисной радости на месте Старта
6) Были также планы на скудный офисный объем в составе Prime Park, его одобрили еще в 2019, но дальше дело не пошло

Хотя, как считает #третийадмин, в такой банковской кабеле ждать всех этих строек "завтра" не стоит. Но как факт без малого 770 тыс. кв. м новой офисной Москвы на Ходынке может появиться. Объемы Стоун заявлены на 2027-2029 гг, Tekta дает прогноз на 2028 г, но на стройку еще не вышла. Самые резвые на Ходынке - капиталисты с коворкингом, который могут достроить до конца года, но это не точно.

Для сравнения текущий объем в Сити - около 3,9 млн, из которых функционируют порядка 3 млн кв. м, а в стройке находится около 900 тыс. кв. м. С одной стороны - Ходынке до этого масштаба ехать и ехать, с другой - эту локейшен еще ни одни девелопер захочет взлохматить. Кисонька лапкой поскребет, где надо, и найдут куда воткнуть еще офисной радости. Как минимум, из известного нам объем на МиГ, который пока заявляются как "коммерческий" в объеме 900 тыс. кв. м. Из них явно отщипнут в офисы, пока эта тема летит и офисы всем нужны, важны. Когда офисный бум кончится - неизвестно. Ибо и город стимулирует, и месье девелоперы своей радости не упустят. Как будет отыгрывать вакансия в этих метрах, пока судить рано. Но есть ощущение, что раскачивать будут спрос, и первые на вводе могут заполниться быстро. По факту альтернатив модному-молодежному кластеру в офисной Москве пока не придумали. Из того, что имеем - Сити, но он на любителя, и Белорусская, но она нерезиновая. Плюсом к офисному движу Ходынки может стать жирный якорь, если такого найдут.

Домрф активно смотрит на показатель «просрочка по ипотеке». Она по-прежнему минимальная. Этот показатель обычно используется для манипуляции в формате: «Нам нужно больше ипотеки, больше субсидированной ипотеки, люди так любят ипотеку, что никогда ее не просрачивают».

Зерно правды в тезисе, что люди сделают всё что угодно, но не просрать ипотеку, есть. Хз, что за химический процесс происходит у человека, но забить на взятый кредит или лимит по кредитке, а вот ипотека — дело святое. На нее некоторые берут кредит, чтобы горела всё что угодно, но не ипотека.

Последние 2 года были околонулевые ставки. У многих ипотека по 30-40 тыс. руб. в месяц, как бы надо очень постараться, чтобы из нормальной финансовой жизни прыгнуть в пучину невозможности оплаты 30-40 тыс. руб. Поэтому говорить, что в течение 1-1,5 года поползут вверх просрочки, довольно странно. Эта история начнет бить, когда люди начнут брать рыночную ипотеку или ипотеку с субсидированием на Х лет. Учитывая последние программы, доля просрочки может начать расти через года 3, а то и лет 5.

Вопрос главный — что будет происходить, когда люди будут массово соскакивать с рассрочки. Вот это может быть жопой. И главная проблема, что эту жопу никто не контролирует.

Продажи в Москве и области относительно октября прошлого года «рухнули» на 37%. Вот такой максимально кликбейтный заголовок можно написать, если не знать, что осенью прошлого года был один из самых пиковых моментов продаж с года так 2015. В сентябре 2023 года был продан практически 1 млн кв. м жилья, в октябре более 800 тыс. кв. м. Поэтому «падение» тут очень относительное. Оно, конечно, есть, но от очень высокой базы волны продаж, которая образовалась в прошлом году.

Например, если сравнивать с октябрем 2022 года, то сейчас вообще рост продаж 43%, а если относительно октябрем 2021 года, то снижение 19%. Снижение продаж объективно есть, но не такое критичное, как можно представить при словах «ипотека больше 25%».

На обе ноги хромают продажи в Московской области. В октябре 2024 года установлен антирекорд за последние 5 лет — всего 25% объема метров пришлось на область. Всё остальное — на Старую и Молодую Москву. Хотя в среднем на область в 2021, 2022 гг. приходилось 39% продаж, в 2023 году — 35%, а в 2024 году — 31%. Такое смещение спроса в Москву кажется контринтуитивным, обычно в кризис люди начинают выбирать более дешевые лоты, а тут что-то идёт наоборот. Какие могут быть аргументы?

1. В области перегреты цены. Крупные игроки задрали прайс в лесах и лугах, поэтому клиент начинает покупать всё что угодно, но не ехать в те самые леса и луга.
2. Недостаток предложения на полке Московской области, чтобы поддержать ценник, игроки не выводят объем и тем самым сжимают итоговые продажи в регионе. Нет выхода нового объема = высокая цена = снижение объема продаж.
3. Закончились «дешевые» клиенты, которые шли на низкие ставки. На рынке остались люди при бабках, а люди при бабках жить за МКАДом не хотят.
4. Фактор ипотеки. Ипотека стала такой конской, что люди её готовы платить внутри МКАДа, но с инфраструктурой, чем за МКАДом, но с расходами на транспорт, поездки в школу, поликлинику и т. д. Переплатил на ипотеке, но сэкономил на других жизненных тратах.

Вот такие вектора по доли рынка показывают Старая Москва, Новая Москва и Область. Москва - агрессивно забирает долю рынка в по продажам, Новая Москва растет медленно, но верно, а Область падает последние 2 года. Какой из факторов в этом падении основополагающий - решайте сами.

Ну и последняя добивка на тему результатов продаж октября 2024. Минимальная доля ипотечных сделок. Видите, какие банки и девелоперы стали наркоманы — за 2 года ипотечного кола, полной расслабухи даже представить себе не могут, как работать без ипотеки. Самое тупое, что раньше как-то работали, но все мигом забыли.

1. До 2022 года доля ипотеки была в коридоре 50–55%. Рынок как-то жил, ставил рекорды продаж в 3–4 квартале 2020 года, в конце 2021 года.
2. Происходит 2022 год, все входят в фазу, что коридор ипотеки должен быть на уровне 75–80%. Такой ипотечный коридор в стиле ипотечный кол.
3. Ну вот, конец 2024 года — новая реальность, высокий ключ. Новый ипотечный коридор будет в районе 35–40%, а то вообще как в апартаментах, где 20–30% сделок — это ипотека. Надо привыкать, надо смотреть, что емкость рынка уменьшилась.

Мы, понятное дело, писали многократно, что цены не упадут. Функция главного защитника девелоперов в телеграме обязывает. Но если посмотреть за реальной динамикой цен по проектам, девелоперы продолжают растить цены. Ноют, что ключ высокий, продаж нет, но ценник дергают. Никого это уже не смущает. Как будто все привыкли активно жать на кнопку поднять цены с 2020 года и не могут руку с этой кнопки убрать. Посмотрим, когда это осознание придет.