Опубликован проект КРТ на ЗУ "Нарвская, 3А", там стоит два сарайчика - один новый, а второй старый - бывшая столовая для работников Братцевской птицефабрики. Вместо них появится очередной объем по реновации - 18,8 тыс. кв. м.
Реновация в городе - это новый массовый сегмент. Девелоперам больше строить экономыч нельзя. У них только удел - бизнес и премиум фигачить. Это ещё один аргумент в копилку того, что ценник будет только расти.
Реновация в городе - это новый массовый сегмент. Девелоперам больше строить экономыч нельзя. У них только удел - бизнес и премиум фигачить. Это ещё один аргумент в копилку того, что ценник будет только расти.
Решили подбить список проектов КРТ с реновацией на борту - они в том или ином виде будут выходить на рынок, потому что эконом закончился. Тут получается больше проектов, чем у какого-нибудь крупного девелопера. Загибайте пальцы:
1. Кузьминки и пачка площадок: "Зеленодольская, 30", "Зеленодольская, 41, к.3", "Волжский, 41, к.1", "Волжский, 114 А, к.1", "Волгоградский, 135, к.3", "Волгоградский, 152, к.1", "Академика Скрябина, 36, с. 2"
2. "Тропаревская, 32, 6А", "Академика Анохина, 34", "Никулинская, 3/1"
3. "Никитинская, 5А тер.2", "Вольная, 25-27 тер.3", "Сиреневый, 1"
4. "Нагорная, 28/3"
5. "Нарвская, 3А"
6. "Озерная, 37"; "Вернадского, 62"
7. "Енисейская, 2А"
8. "Каширское, 76А"
9. "Паршина, 2"
10. "Вавилова, 66, 68, 48В"
11. "Леснорядская, 10", "Посланников, 3-5"
12. "Старокаширское, 2, корп.12, 13"
13. "Степана Супруна, 7, стр.1; 9"
14. "Софьи Ковалевской, 1; 1, стр. 3, 8"
15. "Симоновский Вал, д. 9, к. 2"
16. "Фирсановское шоссе, 15-19"
17. "Зорге, 19"
18. "Садовники, 11"
19. "Удальцова, 75А, 85А"
20. Можайское шоссе., вл.5, 13, 25, 43
21. "Потешная, 6/2"
22. "Херсонская, 35"
23. "Герасима Курина, д. 10, корп. 1, корп. 2"
24. "Кастанаевская, 34; 32, корп. 3"
25. "Бакунинская, 77 стр. 3"
26. "5-й Верхний Михайловский, 6", "4-й Верхний Михайловский, 5", "2-й Рощинский, 5"
27. "Бутлерова, 12" и "Введенского, 13"
28. Грайвороново
29. "Старокаширское, 2"
30. "Федосьино, 4"; "Скульптора Мухиной, 13к1"; "Федосьино, 1"
31. Прожектор 1 и ещё Прожектор 2
32. "Огородный проезд"
33. Ижорская, 18
34. Каховка, 20А
35. "Научный, 11А", "Научный, 15", "Научный, 7А" и "Научный, 9"
36. "Стартовая, 18"
37. "Малая Калужская, 15"
38. "Кременчугская, 19"
39. "Вучетича, 1"
И это точно не полный список КРТешной реновации. Поэтому наивно полагать сейчас, что можно купить какое-нибудь ЗУ внутри МКАД и там город согласует не архитектурное событие. Городу надо программу реновации крутить и емкость для реализации метров иметь.
1. Кузьминки и пачка площадок: "Зеленодольская, 30", "Зеленодольская, 41, к.3", "Волжский, 41, к.1", "Волжский, 114 А, к.1", "Волгоградский, 135, к.3", "Волгоградский, 152, к.1", "Академика Скрябина, 36, с. 2"
2. "Тропаревская, 32, 6А", "Академика Анохина, 34", "Никулинская, 3/1"
3. "Никитинская, 5А тер.2", "Вольная, 25-27 тер.3", "Сиреневый, 1"
4. "Нагорная, 28/3"
5. "Нарвская, 3А"
6. "Озерная, 37"; "Вернадского, 62"
7. "Енисейская, 2А"
8. "Каширское, 76А"
9. "Паршина, 2"
10. "Вавилова, 66, 68, 48В"
11. "Леснорядская, 10", "Посланников, 3-5"
12. "Старокаширское, 2, корп.12, 13"
13. "Степана Супруна, 7, стр.1; 9"
14. "Софьи Ковалевской, 1; 1, стр. 3, 8"
15. "Симоновский Вал, д. 9, к. 2"
16. "Фирсановское шоссе, 15-19"
17. "Зорге, 19"
18. "Садовники, 11"
19. "Удальцова, 75А, 85А"
20. Можайское шоссе., вл.5, 13, 25, 43
21. "Потешная, 6/2"
22. "Херсонская, 35"
23. "Герасима Курина, д. 10, корп. 1, корп. 2"
24. "Кастанаевская, 34; 32, корп. 3"
25. "Бакунинская, 77 стр. 3"
26. "5-й Верхний Михайловский, 6", "4-й Верхний Михайловский, 5", "2-й Рощинский, 5"
27. "Бутлерова, 12" и "Введенского, 13"
28. Грайвороново
29. "Старокаширское, 2"
30. "Федосьино, 4"; "Скульптора Мухиной, 13к1"; "Федосьино, 1"
31. Прожектор 1 и ещё Прожектор 2
32. "Огородный проезд"
33. Ижорская, 18
34. Каховка, 20А
35. "Научный, 11А", "Научный, 15", "Научный, 7А" и "Научный, 9"
36. "Стартовая, 18"
37. "Малая Калужская, 15"
38. "Кременчугская, 19"
39. "Вучетича, 1"
И это точно не полный список КРТешной реновации. Поэтому наивно полагать сейчас, что можно купить какое-нибудь ЗУ внутри МКАД и там город согласует не архитектурное событие. Городу надо программу реновации крутить и емкость для реализации метров иметь.
Telegram
Недвижимость инсайды
Эконом закончился
За последние 2-2,5 года в городе перезагрузился подход к архитектуре. Все концепции сначала начал смотреть сам Мэр, а потом появлялись все новые и новые требования к тому как делать концепции (её состав), ну и что в концепциях должно быть…
За последние 2-2,5 года в городе перезагрузился подход к архитектуре. Все концепции сначала начал смотреть сам Мэр, а потом появлялись все новые и новые требования к тому как делать концепции (её состав), ну и что в концепциях должно быть…
Недвижимость инсайды
Как-то мало ТЭПов получил Пионер в рамках КРТ на Дербеневской улице - всего 257 тыс. кв. в ГНС, где 163 тыс. кв. м. жилье. В этот проект вошли ЗУ "Кожевническая, 16"; "Кожевническая, 24"; "2-й Кожевнический, 4"; "Летниковская, 5"; "2-й Кожевнический, 12";…
А вот и вторая часть КРТ на Дербеневской улице подьехала - «территория 2» (1). Ранее был опубликован проект «территории 1» (2) на 257 тыс. кв. м, что немного. Теперь вторая часть, второй пазл этой картины в суперкотле спроса - на 358 тыс. кв. м - итого, более 600 тыс. кв. м. У илиили мелькало зонирование (4) и рендер (5) данной застройки, а на МУФе ещё пару лет назад стоял макет (6) для всей этой радости.
С одной стороны, люди, которые купили уже квартиру в данной локации - очень сэкономили, так как вошли на район, где ничего не было. А вот с другой стороны - стройки тут на 10 лет минимум, поэтому надо привыкать, что живешь на ней. Вот такой косяк большего котла спроса - встаешь первее всех, тапки - твои, экономишь, но дальше в этих тапках по стройке гуляешь.
С одной стороны, люди, которые купили уже квартиру в данной локации - очень сэкономили, так как вошли на район, где ничего не было. А вот с другой стороны - стройки тут на 10 лет минимум, поэтому надо привыкать, что живешь на ней. Вот такой косяк большего котла спроса - встаешь первее всех, тапки - твои, экономишь, но дальше в этих тапках по стройке гуляешь.
Для ЗУ "Краснобогатырская, 89" (1) начали обновлять ПЗЗ, это первый факт. Второй факт - участок улетел в КРТ, хотя сам проект КРТ нигде не публиковался.
Краснобогатырскую давно носят по рынку, чтобы хоть у какого-нибудь девелопера сложилась фин. модель на неё. В ПИК носили, 100%, ПИК не взял.
Примыкает к ней ЗУ "Хромова, 1" (2), которая также уже была замечена в оценочных кругах. Поэтому странно, что в КРТ с Краснобогатырской не пихнули Хромова.
Локация - хорошая, можно себя и бизнесом назвать и премиумом. Все на креатив маркетолога. Конкуренты - благоволят. Основа в Эво парке ценник с апреля подняла на 7%, Регионы в Преображенской площади пытаются все дёрнуться вверх, но идут на уровне 500 тыс. руб./кв. м. Стеной пытается выжить под 600 тыс. руб./кв. м, но пока продаж по таким деньгам там нет.
Краснобогатырскую давно носят по рынку, чтобы хоть у какого-нибудь девелопера сложилась фин. модель на неё. В ПИК носили, 100%, ПИК не взял.
Примыкает к ней ЗУ "Хромова, 1" (2), которая также уже была замечена в оценочных кругах. Поэтому странно, что в КРТ с Краснобогатырской не пихнули Хромова.
Локация - хорошая, можно себя и бизнесом назвать и премиумом. Все на креатив маркетолога. Конкуренты - благоволят. Основа в Эво парке ценник с апреля подняла на 7%, Регионы в Преображенской площади пытаются все дёрнуться вверх, но идут на уровне 500 тыс. руб./кв. м. Стеной пытается выжить под 600 тыс. руб./кв. м, но пока продаж по таким деньгам там нет.
Недвижимость инсайды
Рынок апартаментов Москвы показывает удивительную стабильность. Вот что значит не было и нет палочки-выручалочки в виде льготной ипотеки. Продали немного больше 400 лотов, установили антирекорд по доле ипотеки - всего на 19% сделок наварятся банкстеры. …
На рынке апартаментов Москвы все стабильно хорошо. Вот что значит невидимая рука рынка, которая без дополнительной помощи всегда находит рациональный баланс. А если быть точнее, без льготной ипотеки, которая для девелоперов была последние годы как медвежья услуга. Ну или таблетка для ненужного роста.
Рынок балансируется на уровне 420 юнитов в месяц. Доля ипотеки в среднем составляет за последний год 25%, а в октябре 2024 года установлен новый антирекорд — всего 18% сделок прошло с ипотекой.
Как видите, бабки на кармане у граждан есть, и они готовы заходить и инвестировать в апартаментные проекты. Во-первых, дешевле квартир на 15–20% в той же локации, во-вторых, апартаментов в Москве больше не будет — считай, эксклюзив. Есть ещё и в-третьих, но это так, для любителей конспирологии, — брать апартаменты сейчас, чтобы потом город из них сделал квартиры. Не рекомендуем руководствоваться такой логикой. Чтобы ваши апарты неожиданно стали квартирами, это застройщику так нормально надо бабок занести за ВРИ, за социалку. Ну и по инсоляции всё должно проходить. А в условном лидере продаж апартов в 2024 году — «Найс Лофте» — ничего и никогда по инсоляции никуда не пройдет.
К слову о лидерах, все те же на манеже: «Найс», «Хайвей», «Сити Микс». Локации у них одна другой краше. Посмотрим, что будут писать после великого инвеста великие инвесторы в данные проекты. Также раскочегарился «Аквилон Сигнал», ПИКовская «Большая Академическая», немного подсбавил «Левел Южнопортовый». Вся эта шестерка по результатам 10 месяцев 2024 года продала более 200 лотов на нос. С отрывом идет «Найс» — практически 400 юнитов, но они там и рассрочку сладкую включили, и цены дропнули чуть ли не до стартовых (-18%), чтобы такую тягу в проекте дать.
Есть ли смысл покупать апартаменты сейчас? Думается, что да, особенно в больших жилых проектах, с жильем по соседству. В апартах много мелких площадей, как результат — низкий чек входа, плюс под сдачу — всем пофиг на прописку, поэтому, если хотите заморозить деньги, то почему нет.
Рынок балансируется на уровне 420 юнитов в месяц. Доля ипотеки в среднем составляет за последний год 25%, а в октябре 2024 года установлен новый антирекорд — всего 18% сделок прошло с ипотекой.
Как видите, бабки на кармане у граждан есть, и они готовы заходить и инвестировать в апартаментные проекты. Во-первых, дешевле квартир на 15–20% в той же локации, во-вторых, апартаментов в Москве больше не будет — считай, эксклюзив. Есть ещё и в-третьих, но это так, для любителей конспирологии, — брать апартаменты сейчас, чтобы потом город из них сделал квартиры. Не рекомендуем руководствоваться такой логикой. Чтобы ваши апарты неожиданно стали квартирами, это застройщику так нормально надо бабок занести за ВРИ, за социалку. Ну и по инсоляции всё должно проходить. А в условном лидере продаж апартов в 2024 году — «Найс Лофте» — ничего и никогда по инсоляции никуда не пройдет.
К слову о лидерах, все те же на манеже: «Найс», «Хайвей», «Сити Микс». Локации у них одна другой краше. Посмотрим, что будут писать после великого инвеста великие инвесторы в данные проекты. Также раскочегарился «Аквилон Сигнал», ПИКовская «Большая Академическая», немного подсбавил «Левел Южнопортовый». Вся эта шестерка по результатам 10 месяцев 2024 года продала более 200 лотов на нос. С отрывом идет «Найс» — практически 400 юнитов, но они там и рассрочку сладкую включили, и цены дропнули чуть ли не до стартовых (-18%), чтобы такую тягу в проекте дать.
Есть ли смысл покупать апартаменты сейчас? Думается, что да, особенно в больших жилых проектах, с жильем по соседству. В апартах много мелких площадей, как результат — низкий чек входа, плюс под сдачу — всем пофиг на прописку, поэтому, если хотите заморозить деньги, то почему нет.
Недвижимость инсайды
Сентябрь для квартирного рынка выдался удачным. В Москве было зарегистрировано аж 4,7 тыс. ДДУшек. Это на 29% больше чем в августе 2024, но на 48% меньше чем в рекордном сентябре 2023 года. Судя по динамике рынка и события, которые на нем происходят - сладкий…
Больше половины сделок в октябре с квартирами в Старой Москве прошла без ипотеки
Ну вот наконец-то борьба ЦБ с ипотекой (как бы это странно ни звучало) дает свои плоды. Только 49% сделок октября было с ипотекой. Антирекорд с марта 2022 года, ну такой уровень ипотеки был в далеком 2019 году. Вот такая новая реалия рынка.
Рынок сам начал балансироваться на уровне 4,7 тыс. юнитов за месяц. Это хороший знак для девелоперов, но вопрос, как влияют на это два ключевых фактора:
1. Сезонность — к декабрю продажи даже на плохом периоде будут раскручиваться. Британские ученые не знаю, что это за любовь такрить квартиры к новому году, но уже была доказана.
2. Рассрочки — есть ряд игроков на рынке, которые рынок пытаются пересадить с ипотеки на рассрочку. Это хорошее желание, такой своеобразный фак оф для банков. Но у него есть две побочки: возможность у клиента свинтить, когда надо будет платить бабки, а также не наполнение эскроу счетов — повышение финансовых расходов — платы за проектное финансирование.
Рассрочка — реально опасная для рынка история из-за тонкостей 214-ФЗ и ДДУ. Человек без значительных санкций может выскочить из проекта. Это вам не договор "купли-продажи будущей недвижимости", по которым офисники торгуют. Там за рассрочки девелопер может клиента по всем кругам неприятностей пустить — можно и без офиса остаться, и в долги упасть. А вот в ДДУ — хочу покупаю, хочу "денег нет, держитесь". Некоторые активные игроки на рынке рассрочек пытались судиться, но ничего особо из этой затеи не вышло. Поэтому возникает вопрос баланса. Какая доля рассрочек на рынке не надувает на нем пузырь? И какая доля в отдельно взятом девелопере может считать объективной и нормальной, чтобы тот самый девелопер неожиданно из-за перегрева фин. расходов не схлопнулся? Два довольно философских вопроса, ответ на который должен кто-то в ЦБ знать или в ДОМРФ. Интуитивно для рынка 20-30% рассрочки могут считать нормальными, не роняющими рынок, а для девелопера эта доля должна быть точно ниже — 10-20%, не более. Те, кто жарит сейчас более 50% продаж с рассрочками, либо гений, либо лох. Увидим результат 1-1,5 года.
Алармические настроения до января можно отставить из-за сезонности, отсутствия ипотечного стандарта. Вроде в нем пока нет запрета на рассрочки, но кто знает, вдруг допишут. Рынок эти два месяца точно пройдет на уровне 4,7 тыс. юнитов. Может даже в декабре будет крайне позитивная отметка 5 тыс. А вот январь-февраль 2025 будет очень сложным, надо свои попки держать наготове.
Ну вот наконец-то борьба ЦБ с ипотекой (как бы это странно ни звучало) дает свои плоды. Только 49% сделок октября было с ипотекой. Антирекорд с марта 2022 года, ну такой уровень ипотеки был в далеком 2019 году. Вот такая новая реалия рынка.
Рынок сам начал балансироваться на уровне 4,7 тыс. юнитов за месяц. Это хороший знак для девелоперов, но вопрос, как влияют на это два ключевых фактора:
1. Сезонность — к декабрю продажи даже на плохом периоде будут раскручиваться. Британские ученые не знаю, что это за любовь такрить квартиры к новому году, но уже была доказана.
2. Рассрочки — есть ряд игроков на рынке, которые рынок пытаются пересадить с ипотеки на рассрочку. Это хорошее желание, такой своеобразный фак оф для банков. Но у него есть две побочки: возможность у клиента свинтить, когда надо будет платить бабки, а также не наполнение эскроу счетов — повышение финансовых расходов — платы за проектное финансирование.
Рассрочка — реально опасная для рынка история из-за тонкостей 214-ФЗ и ДДУ. Человек без значительных санкций может выскочить из проекта. Это вам не договор "купли-продажи будущей недвижимости", по которым офисники торгуют. Там за рассрочки девелопер может клиента по всем кругам неприятностей пустить — можно и без офиса остаться, и в долги упасть. А вот в ДДУ — хочу покупаю, хочу "денег нет, держитесь". Некоторые активные игроки на рынке рассрочек пытались судиться, но ничего особо из этой затеи не вышло. Поэтому возникает вопрос баланса. Какая доля рассрочек на рынке не надувает на нем пузырь? И какая доля в отдельно взятом девелопере может считать объективной и нормальной, чтобы тот самый девелопер неожиданно из-за перегрева фин. расходов не схлопнулся? Два довольно философских вопроса, ответ на который должен кто-то в ЦБ знать или в ДОМРФ. Интуитивно для рынка 20-30% рассрочки могут считать нормальными, не роняющими рынок, а для девелопера эта доля должна быть точно ниже — 10-20%, не более. Те, кто жарит сейчас более 50% продаж с рассрочками, либо гений, либо лох. Увидим результат 1-1,5 года.
Алармические настроения до января можно отставить из-за сезонности, отсутствия ипотечного стандарта. Вроде в нем пока нет запрета на рассрочки, но кто знает, вдруг допишут. Рынок эти два месяца точно пройдет на уровне 4,7 тыс. юнитов. Может даже в декабре будет крайне позитивная отметка 5 тыс. А вот январь-февраль 2025 будет очень сложным, надо свои попки держать наготове.