Вот такой случился ипотечный переход. Скачем на семейке, айтишке и рыночной программе. Если продажи начнут восстаналиваться хотя бы по 10-15% в месяц дальше, то будет единственный вывод в виде - с отменой льготной ипотеки затянули. Это был лишний костыль для манагеров девелоперов и банков, хотя вторые постоянно на него жаловались.

В Московском регионе в июле 2024 года было реализовано порядка 540 тыс. кв. м квартир и апартаментов. Это довольно неплохой результат на фоне закрытия ларца под названием "льготная ипотека". Потому что относительно июня 2024 года продажи снизились всего на 35%, а относительно июля 2023 года на 16%. Основной вопрос - какую динамику покажет рынок в следующие 2-3 месяца. Как обычно, у него есть три пути: "водка, рейвы и айти" умеренный рост, балансировка или снижение. Давайте рассмотрим все факторы и аргументы, которыми сейчас будут пользоваться спикеры разной масти в инфо пространстве:

1. "Регистрация ДДУ в июле не упала, так как есть лаг 1-2 недели, сюда попали сделки с июня". Такой факт для алармистов, которые хотят разогнать тему, что рынок будет падать дальше. Мол, если вы радуетесь таким продажам за июль, то все зря, это статистический конфуз. Сложно спорить, но там на другой месяце может перевалиться 15-20% сделок, не более. Поэтому данный заход помечаем, но оставляем на втором плане.
2. "В июне была разгонная волна спроса из-за окончания льготной ипотеки, поэтому в июле есть снижение по продажам. Люди, которые купили бы в июле, уже купили в июне". Обратный тезис для позитивистов, мол июль недобрал людей, потому что всех гнали, ускоряли, счетчики включали в июнь. Тоже имеет место быть. Как раз баш на баш, одних не успели зарегистрировать в июне и они упали на июль, другие бежали и с июля добежали в июнь.
3. "Рынок будет к концу года расти из-за привыкания клиентов к новым ставкам по ипотеке и сезонности". Аргумент в копилку позитивных ребят. Да, сейчас 2-3 месяца спрос будет сниженный, а дальше все поймут, что кактус дешевле не станет и продолжат его жрать покупать. Отдельная вкусняшка для девелоперов - сезонность. Август ввиду сезона отпусков может показать плохой результат, но дальше с сентября по декабрь естественное желание покупать квартиры у населения возрастает и при любых условиях они будут попадать на рынок.
4. "Цены девелоперы снижать не будут, ставки банки только повышают, спрос будет стагнировать на уровне 0,5 млн. кв. м за месяц". Это такой уже тезис для более пессимистичных чуваков, которые смотрят на цифры, а не надеются на авось. По цифрам все реально хреново. Ценники на рынке не падают. Их снизил один девелопер и точечно в проектах. Ставки по ипотеке перевалили 20%, хотя ожидании клиента - до 9,5%. Откуда взяться спросу то? Чтобы однушку в Москве в ипотеку взять, надо уже минимум 100+ тыс. руб./кв. м заряжать по рыночной программе, либо вестись на схематозные решения, но над ними уже навис "ипотечный стандарт", который все может запретить.
5. "Рынок будет падать без новых мер поддержи, давайте ходить и канючит новые, "адресные" программы". Это тезис - действие для хитрожопеньких, которые хотят в государственных кабинетах рассказать, что все плохо, дайте бабок, а потом отчитаться о рекордной выручке. Интересно, получится ли у них это сделать.

Скорее всего, правда будет где-то посередине. Август будет слабый, осенью какое-то оживление, к декабрю рекорд продаж за второе полугодие. Глобально цены на рынке не упадут, но именно сейчас рассчитывать на реальную скидку - можно, а то обычно это "скидки от накидки". В точечных проектах, где девелопера слишком давит процент по проектному финансированию и ему надо наполнять эскроу, увеличивать покрытие - там реально могут снизить цены и давать настоящие скидки. Мониторьте, смотрите рынок, все равно если вам нужна квартира, то купить ее лучше сейчас, а не ждать второго пришествия.

Довольно забавно, что в любую кризисную ситуацию "спрос перетекает в Москву". Как будто, если ставка уже конская, человек такой думает: да ну нафиг эти поля Подмосковья с маршрутками на 2 часа, лучше есть гречку без соли в Москве и платить конскую ипотеку, чем сэкономить и проходить квест под названием жизнь на пару уровней сложнее.