Поздравляем реновацию с семилетием! Изначально это выглядело как авантюра, однако ж сегодня факт - это один из главных, градообразующих процессов в городе. Посоревноваться с ним может только программа КРТ, но она моложе на 3 года и не раскрутилась на полную катушку.

Отметим, что за 7 лет было подобрано площадок на 13 млн. кв. м - это примерно 2 года продаж всей жилой недвижимости в Москве и Области. Введено в эксплуатацию 322 новостройки.

В 2024 году планируется ввести 1,6 млн. кв. м жилья и переселить около 50 тыс. человек - это размер маленького города. А уже через 8 лет хрущевки совсем уйдут в прошлое.

Архитектурные гайки

МКА продолжает повышать требования к проектам. Коротко предыстория. Ранее можно было получить ТЭПы, а потом ходить долго и носить какой-нибудь мастерплан, причем не на весь проект, а на нужную очередь. Без фасада, без благоустройства и тд. Сейчас нужна полигональная модель мастерплана с фасадами - по сути полное понимание как визуально будет выглядеть проект. От этого очень сильно горит пердак у девелоперов, потому что нормальных подрядчиков (архитекторов) в Москве, которые могут качественно и быстро сделать такую задачу - тупо нет. Ну, есть, мало и если быстро - то ПИРы на проект возрастают.

К архитектурным излишествам теперь ещё добавляются: требования по визуализации благоустройства (функционалом и назначением), схемой архитектурной подсветки, схемой расположения кондиционеров и схемой размещения информационных конструкций. Три, два, раз... Головная боль растет в х2.

По сути теперь в МКА надо принести готовый проект:
1. Массинг - мастерплан на все очереди✅
2. На нем натянутые фасады✅
3. Архитектурная подсветка на этих фасадах✅
4. Размещение кондиционеров✅
5. Благоустройство с функционалом✅

Пока на рассмотрение не надо нести МОПы. Но, учитывая динамику кто-то лючки будет в этих самых МОПах проверять.

Что это сулит для девелоперов? Ну, опять увеличатся ПИРы и сроки. Качественно сделать все элементы и принести в МКА - точно тупо не может никто. Ну или будут брать АПЕКС или СПИЧ и напихивать им по самые помидоры.

Что это сулит для архитекторов? Вообще такие требования убивают возможность реализации разными бюро разных элементов. Например, фасады делает одно небольшое бюро, а благоустройство другое. Причем на теме благоустройства много именно профильных бюро. И как им интегрироваться в один большой проект - решительно непонятно.

Почему повышаются требования? Ну, город видит как все косячат, делая разные элементы в разных компаниях. Условно одни архитекторы делали объемно-планировочные решения, а другие фасады. Какой будет результат? Правильно - уебищный, потому что натянутый фасад на какой-то ОПР куда-то не попадет, где-то будет 10 окон, а где-то студия 20 метров с террасой.

Кейсы "плохого" проектирования мы наблюдаем круглосуточно:

1. Кондиционерный рандом. Москва - классный город, поэтому тут 3 месяца в году было бы не плохо иметь систему кондиционирования в новостройке. В итоге даже с пониманием важности вопроса плодятся кейсы полнейшего похуизма на тему как спроектировать нормальное решение под кондиционер. Те же корзины - что только с ними не делают архитекторы и проектировщики, в рамках задачи "усложнить жизнь установщикам кондеев". И разводка через жопу (или её отсутствие), и корзина в которую не лезет блок, или такая корзина, в которую только промышленный альпинист может этот самый блок воткнуть. Если повезло и девелопер в своей себестоимости нашел место техническим балконам, то их надо разместить так, чтобы от квартир каких-нибудь было более 25 метров трассы, а значит клиент попадал на бабки в виде суперсплита, который стоит сейчас сколько? 300? Про центральное кондиционирование вообще можно забыть, ну нет проектов в городе, где бы оно работало нормально. Поэтому город видит как страдают клиенты и требует заранее девелопера с архитекторами подумать своей головешкой на тему как же будет решаться вопрос кондиционирования в их проекте. А то есть достаточно свежие проекты, где даже корзины забыли. И да, ходит отдельный слух, что корзины просто запретят. Видите, требование схемы расположения кондиционеров появилось, а значит какие-то схемы скоро перестанут устраивать, например, обычные корзины на фасадах. Аргумент какой? Девелоперы часто не делают разводку к этим корзинам, поэтому жители, вещая кондей кидают разводку как бог послал, получаются "сопли" на фасаде. Некрасиво и безвкусно? Однозначно.

2. Дружба фасадов и объемно-планировочных решений сейчас реально очень плохая. В угоду архитектуры часто делают просто невыносимо плохие планировки. Почему? Потому что надо дать пластики фасада, дать динамики фасаду, поэтому внутри здания получается полная жесть, которую потом как-то надо продать. Из кейсов - это окна, которые начинают попадать в место, где у вас кухня будет стоять или какие-то летние помещения, которые просто не логичны. Отсюда растут ноги студий с террасами большей размерности, чем студия. Получается тут такие два стула: либо фасад "прикольный", либо планировки "чистые". Для клиентов, очевидно, что важнее планировка за которую он свои бабки отдает, а не фасад, который вообще общий и его нельзя стеклить, кондеи вешать и тд.

3. Архитектурную подсветку в городе вообще делает ряд подрядчиков, которые кроме самого проекта, и реализуют установку светильников. И часто так получается, что проект, мягко говоря, не очень архитектурной, а твердо говоря, эта вся подсветка начинает светить либо в окна жителей самого проекта, либо в окна соседних домов. Поэтому с одной стороны инициатива сделать арх. подсветку всегда классная, но из-за похуистической реализации это больше проблема, чем преимущество. Сразу подсветим, что компетенций делать нормальную арх. подсветку в рамках проекта нет даже в больших бюро. Нарисовать эти граждане могут все, а вот как это пот в РДешку ляжет - будет проблема проектировщика, а не архитектора.

Вообще за всеми стыковками этих элементов должны следить продуктолог с РПешником или ГИПом, но учитывая общий уровень на рынке этих товарищей и желание быстро и дешево все согласовать - результат соответствующий.

Отрадно стремление города, МКА заставить всех этих руковожопов делать нормальные проекты, которые не будут потом добавлять головной боли жителям.

Вот и СП54 узаконили в Москве. Это на тему майского разноса, когда экспертиза перестала пропускать студии меньше 28 кв. м.

Вот такие бывают юридические конфузы, когда СП существует с 2022 и хуй на него забивает аж до 2024 года. И чтобы СП, которое вроде как должно применяться везде начали исполнять - надо еще и РНГП поменять, какой-нибудь указик издать в рамках региона.

Вообще более животворящая жесть для девелоперов кроится вот в этом абзаце СП54. Комната в однушке от 14 кв. м. Как вы понимаете, девелоперы любят сделать и 10 и 9 и даже 8 кв. м комнату. Чисто чтобы можно было кровать воткнуть и все. Живем.

Поэтому ждём, ох каких изменений и подражаний на рынке. Квартиры будут больше - а значит чек на них увеличится.

Плюс, есть слушок-инсайдик, что Москва вообще через некоторое время запретит квартиры в городе меньше 40 кв. м.

Надеемся, что инвесторы продолжают скупать мелкие студии для своего арендного фонда.

Смотрим, с каким темпом офисные девелоперы прошли 1е полугодие. На карандаше у #третийадмин все, кто худо-бедно продает нарезку под влажный инвест и строит ака класс А.

Забавно, что кликбейтные газетные заголовки сообщают нам, что темп продаж в офисной Москве пробивает очередной потолок, вакансия падает, как член после шестидесяти, а арендатор готов садится даже на офис в бетоне. Если посмотреть на темп Стоуна, кажется, что офисный рынок на подъеме, а по факту объемы продаж у всех скукоживаются. Для того, чтобы идти с темпом надо иметь 10 офисников в портфеле и чемодан лаве на маркетинг. Без этого комбо офисная тема не стреляет. Как факт, за полугодие ушло с рынка 75 тыс кв. м нарезки и 70% - доля Стоун. В моменте в открытой продаже остается порядка 250 тыс. кв м, и это без учета скрытых объемом. На этом фоне вопрос, можно ли продавать больше нарезки - пока для рынка остается открытым.

Жирные объемы не берём в расчет, здесь у нас один чемпион - мастер-девелопер MR, который умудряется толкать зданиями метры уважаемым людям. Слышали, что ребята готовятся выкатить новый не хилый объем метров в следующем году - ждём закрытия еще большего числа жирных сделок.

Очевидно, что офисная Москва делится на тех, кто трут на мелкой терке и возятся с мелкими проекта, и на опыте крупных игроков/объемов.

Кто садится на калькулятор и получаются цены на рынке новостроек?

Сейчас много различных вбросов на тему снижения цен из-за отсутствия льготки и как следствие падения спроса на новостройки. Давайте отстранимся от кликбейтных новостей, а просто разберемся с самим процессом ценообразования, который есть на рынке.

Глобально, цены на рынке появляются в следствии двух действий - оценке проекта и ценообразования на сами квартиры. Клиенты вообще не касаются первый процесс, но внимательно смотрят за вторым, потому что итоговый прайс получается именно в результате ценообразования.

Что такое оценка проекта? Девелоперы на ежедневной основе смотрят разные площадки и прикидывают фин. модели по ним. В моделях есть - расходная часть: стоимость ЗУ, оплата смены ВРИ, ПИРы, СМР и тд, а также доходная часть - цена метра, темп продаж, средняя площадь квартир. Почему важны именно эти три цифры при оценке? Потому что в фин. моделях девелоперу надо продать Х метров за Y времени по I цене за метр. Что это будут за квартиры - абсолютно без разницы. Условно, можно продать 2 пентахуса за 100 млн. с ценой метра 330 тыс. руб., а можно 6 однушек, но и цена метра будет уже 400+ тыс. руб. Это важный факт, который вообще определяет последующую логику девелопера в процессе ценообразования. Но, именно на этапе оценки проекта девелопер принимает решение о входе в проект, а также планирует свою маржинальность по проекту. Дальше ещё появляется банк и смотрит LLCR, ставит свои ковентаты, тем самым цементируя коридоры того как может изменяться цена метра и темп продаж. Ещё раз, никто не смотрит на как будет изменяться стоимость квартир. Вниз - нельзя, а вверх, ну своего рода это апсайд девелопера, который он положит в своей кармашек.

Окей, цены в оценке проекта занизили, то в процессе реализации девелопер будет получать свой апсайд на карман, а что будет если цены завысили? Все будут плакать, колоться, но пытаться дальше продавать проект. Чаще всего девелопер идет по схеме: "давайте продавать дорого, долго, медленно, но цены не снижаем". Такие проекты на рынке были и есть, и если раньше без проектного финансирования (ПФ) - это попахивало долгостроем, то с ПФ это попахивает "переносом сроков", что можно прочитать как "долгостроем". Девелоперы, которые держат цены в проектах с плохими продажами, попадают на больший процент по ПФ, потому что на эскроу лежит мало бабок - покрытие низкое, а значит банк на стройку будет давать те самые бабки под больший процент. Поэтому каждый девелопер сейчас берет калькулятор и начитать, что нужно делать, чтобы и банку процентов не переплатить из-за низкого покрытия, ковенанты не нарушить, ну дешево не продать. Поэтому когда вы видите "скидки" - это чаще всего инструмент, чтобы хоть как-то наполнить эскроу, снизить процент по ПФ и раскачать стройку.

Продолжение...

Начало

Переходим к процессу ценообразования. По рынку ходят 5-10 команд, которые рассказывают как они с помощью ИИ (раньше ML фигурировало) сделали самую эффективную модель ценообразования, которая учитывая и ПФ и погоду за окном, да хоть ретроградный Меркурий она тоже учитывает. Но, это блажь от людей, которые любят "генерить вэлью для бизнеса" или "кэпэсити по деньгам". В итоге ценами рулят команды из аналитиков с экселем по методичке Ащеулова из 2010-ых.

Искусство ценообразования в девелопменте заключается в том, как манипулировать ценой метра и объемом экспонирования на прилавке, чтобы и клиент и собственник девелоперской компании не понял что происходит. Да-да, иногда представление собственника для людей, которые рулят ценами важнее, чем представление клиента. Сами понимаете, акционеру нельзя прийти и без последствий сказать, "друг, а мы цены на 35% уронили", так что твоя новая яхта будет не трехпалубная, а в лучшем случае двух, а если так дела пойдут, то и вообще можешь от нее отказаться. Любой акционер или топ-менеджер, все что делает процессу ценообразования- дрючит команду, чтобы она продавала дороже. Для этих людей в любом проекте всегда низкие цены и их всегда можно поднять взмахом волшебной палочки на 5-10%, а лучше на 20-30%. Какое настроение такой и процент. А то, что потом продаж не будет, бабок на эскроу не будет, процент банку - возрастет - это проблема манагеров, пусть идут и решают её. Операционка одним словом. Стратегия - это растить цены, а не сиськи мять.

Внутри девелоперской компании всегда есть несколько видов цен: экспонирования, фактическая и всякие виды скорректированных цен. Экспонирования - это цена, что висит на сайте, факта - это цена за которую продали со всеми скидками и тд, а скорректированные цены - это специальная мулька для обсуждения. Ту или иную динамику цены можно обосновать: "вымыванием больших лотов" или "вымываем мелких лотов" или "крупная сделка с частным инвестором, дали скидку". Поэтому на сцену выходят всякие корректировки, чтобы типа одно к другому прикинуть - "мухи отдельно, котлеты отдельно", но зная, как там можно эти корректировки крутить - вертеть, ой какие там котлеты из мух обычно получаются - красота.

При прогнозировании всегда ориентируются на цену факта. Факт же очень близок к ковенанте банка, поэтому в ценах экспонирования вы всегда видите девелоперский апсайд, а при скидках вы становитесь участником уже рыночной цены - цены факта - цены ковенанты, и как следствия желаемой маржи в виде 20%. Её собственно и качает уже банк, а не девелопер.

Может ли кто-то уронить сейчас цены на 20-30%? Вообще ответ нет, ну нет у девелоперов в массе своей такого ценового апсайда. Может точечно, в каких-то переоценённых проектах такая ситуация сложилась. Нет, на Левел не намекаем, но кейс у них крайне интересный для рынка, что за аттракцион невиданной щедрости произошел - непонятно. Единственное обоснование - начало давить ПФ и после какого-то расчета приняли решение - дать скидки, наполнить в моменте эскроу счета кэшем и тем самым увеличить покрытие и снизить процент. Другие объяснений - просто тупо нет.

Как итог даже с упавшим спросом девелоперы продолжать идти с фактическими ценами, которые установились в начале лета. Точно не ниже. На прилавке, в маркетинге может происходить любая содомия, хоть скидки по 60-70%, дать хоть даром или в подарок. Ниже своего факта падать никто не будет. И регулировать это все будут историей остановке вывода нового объема и как следствие - сокращением предложения на рынке.

Не прошло и 2 рабочих дней, как Область подтянулась за Москвой и выпустила распоряжение о минимальной площади квартир - 28 кв. м.

Мда, сам СП54, где все эти параметры были, подписан ещё в 13 мая 2022 года.