Есть ещё одна довольно простая, классическая концепция для Галсовского ЗУ - "Пятницкая, 40". Без каких-то архитектурных излишеств.

Как видим, московские девелоперы любят заказывать разные концепции на один и тот же проект. В среднем получается, что архитекторы делают 2-3 концепции на один ЗУ, есть площадки-рекордсмены с 8-9 концепциями от разных архитекторов для разных девелоперов и сделанные в разное время.

Архитектура - ARCHIVES. Legkov Markosyan

Догма пытается согласовать 3 урбан-блока коробочного типа на ЗУ "Котляковская, 4"; "Котляковская, 6". Этот проект они купили у MR. Скорее всего, город не пропустит такой вариант посадки, потребовав доминанту. Поэтому ждём ещё один вариант проекта.

Напомним, что в локации также девелоперят свои проекты - ПИК, Пионер. Так вот на троих и будут пром. зону перестраивать.

В Москве массово облагораживают не только набережные, но и большие парки. Вот грядет благоустройство и обновление парка «Крылатские холмы». Как вы знаете, москвичам и гостям столицы так нравится район «Крылатское», что квартиры в панельном доме будут стоить под 400 тыс. руб. с метра. Вот такая вот вторичка. На первичке — 2 проекта. Региональный Тач хочет за творчество Кляйнвельта — «Крылатская, 23» на котловане 700+ тыс. руб./кв. м, а партнеры Капиталистов в проекте «Экотауэр» — «Крылатская, 33» что-то в районе 500 тыс. руб. с метра. Но там ещё и котлована нет. Такой буст благоустройства только положительно скажется на амбициях девелоперов по реализации проектов. Амбиции всегда перекладываются в ценник. Чтобы обычный житель мог увидеть и такой в голове сказать: «Сколько, блять?»

Из перспективных проектов готовится пара площадок: «Осенняя, 25» и «Крылатские холмы, 24к4». Также не стоит исключать, что город не запихнет в какое-нибудь КРТ гаражи. Сейчас все гаражи пачками отправляются в КРТ. В Крылатском они расположены по адресам: «Крылатские Холмы, 8/1», «Крылатские Холмы, 10/1», «Крылатские Холмы, 16/1». Как раз примыкают к парку, нужно это добро убирать.

Также ждем, когда Vos'hod раскопает темку с застройкой спортивной зоны Крылатского на ЗУ «Островная, 2» ну и кто-то возьмет ЗУ «Крылатская, 2/4».

Расскажем страшилку на ночь. ЦБ опубликовал любопытный отчет-агитку для продолжения закручивания ипотечных гаек, основные тезисы:

Первый тезис: в прошлом году ипотеку выдавали крайне закредитованным людям с ПДН 80+%. ПДН — это показатель долговой нагрузки или, проще говоря, сколько процентов от своего дохода гражданин Петр Семеныч должен будет потратить на выплаты по своим кредитам и ипотекам. Так вот, в прошлом году доля ПДНешников 80+% в ипотечных сделках составляла на пике практически половину рынка — 47%. Звучит животрепещуще, надо закручивать гайки, что и сделал ЦБ, но есть одно но. Ипотека — дело семейное, и берут если её на одного человека, то платить могут аж двое, а то и трое, в зависимости от ситуации. Поэтому тему с ПДНешниками 80 левела ЦБ раскручивало и раскручивает специально для закручивания ипотечных условий. Всего за 4 квартала эта устрашающая доля сократилась с 47% до 10%. Реалистично ли это? Кажется, что тут ситуация «сам себя не похвалишь — никто не похвалит».

Объективно надо признать, что ЦБ дало втык банкам, и они там перестали массово по двум документам одобрение делать, по липовой справке из ООО «Рога и копыта» и т. д. Определенная работа по проверке доходов заемщика проведена. Но она же не могла изменить портрет заемщика так радикально. Тут у нас закредитованные товарищи брали кредиты, а тут бац, и подъехали ребята с деньгами и без обяз. Красота.
Второй тезис: кредиты были не обеспечены залогом. Во как! И ситуация также изменилась всего за 1 квартал. Получается, надо было льготку давно загасить, и рынок бы очистился, как природа в коронавирус. Помните, такой был?

Третий интересный тезис — продолжение первого. В структуре ипотечного портфеля доля ПДНешников 80 левела все равно сейчас более 30%. И, учитывая такой расклад, ЦБ дальше будет гасить эту историю, чтобы хоть как-то откатиться на уровень 2021 года — менее 25%.

Четвертый тезис — ограничение срока ипотеки. Это довольно странно, что люди продолжают брать ипотеку на длинный срок, потому что при высоких ставках это мероприятие становится довольно бессмысленным. Вот когда ставка низкая, то эффект от длинного срока получается более играющий. ЦБ же хочет ограничить выдачу со сроком свыше 30 лет, так как за последний год доля таких кредитов в выдачах выросла с 10 до 20%.

Также будут вводить МПЛ — макропруденциальные лимиты (МПЛ) в отношении ипотечных кредитов. Установят на III квартал 2025 значения МПЛ на выдачу заемщикам кредитов с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 50%) и одновременно низким первым взносом (менее 20%). В таблице такие кредиты обозначены как МПЛ-1, в 2023 на этот сегмент пришлось около 30% выдач, что опять сильно ударит по рынку.

Ну и самый разрыв мозга — по ипотечным кредитам на стройку могут быть установлены более жесткие требования к первому взносу с учетом того, что сохраняется разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья. Этот разрыв цен по ходу ЦБ только видит.

У девелоперов единственный вариант для спасения продаж — это неипотечные инструменты финансирования сделок. Продавать за наличку, продавать за рассрочку. И нужно всему рынку искать 3 дверь.