Pro недвижимость. Smarent
🔥 Все ждали сентябрьский ажиотаж из-за семейной ипотеки. Почему продажи не взлетели? Изменение условий программы с 1 октября не вызвало резкого скачка спроса. Скорее, новость о сокращении семейной ипотеки просто поддержала продажи. Почему ожидаемого всплеска…
Например, у Брусники. В Москве компания строит жильё комфорт- и бизнес-лайт-класса, где целевой аудиторией всегда были ипотечные покупатели. Это видно и по отчёту Пульс продаж новостроек.
Но зависимость от ипотеки - не единственный риск. У застройщика большой долг. Разберём, что это может означать для покупателя квартиры.
Красивую архитектуру мы видим на рендерах. Финансовую устойчивость застройщика нужно искать в отчётности. Но одной отчётности для решения о покупке недостаточно.
1️⃣ Долг и собственный капитал
По МСФО на 30 июня 2026 года:
▪️ Банковские кредиты - 307,5 млрд ₽
▪️ Облигационные займы - 26,9 млрд ₽
▪️ Прочие займы - 3,3 млрд ₽
▪️ Всего кредитов и займов - 337,7 млрд ₽
▪️ Деньги и эквиваленты - 4 млрд ₽
▪️ Собственный капитал - 20,3 млрд ₽, около 4,9% активов
👉За полгода кредиты и займы выросли на 16,1%. Облигации уже входят в общую сумму долга, и на 21 октября остаточные номинальные объёмы облигаций суммарно составляют 31,425 млрд ₽.
2️⃣ Эскроу и проектное финансирование
На 30 июня на эскроу находилось 154,1 млрд ₽. Проектное финансирование составляло:
▪️ С использованием эскроу - 225,9 млрд ₽
▪️ До открытия эскроу - 65,4 млрд ₽
▪️ Всего - 291,3 млрд ₽
👉Средства на эскроу покрывают 52,9% всего указанного проектного финансирования. Разница - 137,2 млрд ₽. Если считать только финансирование с использованием эскроу, покрытие составляет 68,2%. Это существенный непокрытый остаток.
Но у застройщика есть непроданные квартиры и строящиеся объекты. Чтобы оценить достаточность наполнения, нужно сопоставлять продажи со строительной готовностью каждого проекта. При этом эскроу за полгода выросли на 36,6% - быстрее долга.
3️⃣ Что с выплатами по облигациям
Выплата по облигациям 002Р-04 была назначена на 6 ноября 2025 года. По сообщению компании, деньги поступили в НРД 7 ноября, а держателям - 11 ноября. Брусника объяснила задержку техническими причинами.
👉Выплату завершили, но этот эпизод нарушения графика учитывать нужно.
4️⃣ Рейтинг и пример Самолёта
1 октября 2026 года НКР подтвердило Бруснике рейтинг A-.ru со стабильным прогнозом. Это положительный фактор, но не гарантия неизменной устойчивости.
👉У Самолёта ранее был даже более высокий рейтинг от НКР - A.ru со стабильным прогнозом. Однако 15 октября агентство снизило его до BBB.ru и изменило прогноз на негативный.
Это не означает, что Бруснику ждёт тот же сценарий. Но показывает, почему покупателю нельзя опираться только на букву рейтинга.
Что всё это значит для покупателя:
В Smarent мы смотрим шире: сколько квартир продаётся, сколько денег реально поступает, какую долю занимают рассрочки, как идут работы и насколько продукт востребован по предлагаемой цене.
Хорошие планировки (не самая сильная сторона Брусники), локация, качество строительства и репутация по передаче квартир помогают поддерживать спрос. Но даже качественный продукт должен находить покупателя, который способен за него заплатить.
Для инвестора основной риск - задержка ключей. Квартира ещё не приносит аренду, капитал вложен, платежи продолжаются.
При покупке важны три вещи:
▪️ преимущество перед готовым жильём;
▪️ подтверждённый темп строительства конкретного корпуса;
▪️ запас денег на случай задержки.
Чем раньше стадия и выше финансовая неопределённость, тем убедительнее должна быть выгода покупателя.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤24👍13✍8🍌1
🏗 Прайс новостроек растёт. Но продать квартиру будет сложнее?
Застройщик поднял цены. Значит, моя квартира подорожала и инвестиция работает?
Не обязательно.
📉 За январь-сентябрь 2026 года в Москве зарегистрировали 38,2 тыс. жилищных ДДУ против 58,1 тыс. годом ранее. Это на 19,9 тыс. сделок меньше, или на 34%. Речь о Москве, включая Новую Москву, без области.
Проще говоря, сделок стало заметно меньше, а значит, рассчитывать на прежнее количество покупателей при перепродаже уже рискованно.
Ваша квартира будет конкурировать с новыми корпусами, скидками и рассрочками. Покупатель сравнит не только цены, но и условия покупки - рассрочку, отсрочку, субсидированные ставки и т.д.
👉 Поэтому рост прайса ещё не равен росту стоимости вашей квартиры. Для инвестора важен другой вопрос: насколько быстро её удастся продать и сколько покупатель будет готов заплатить с учётом альтернатив?
А более прикладной вопрос - чем вы сможете конкурировать, кроме цены?
При подборе стоит заранее проверить, какие похожие квартиры останутся в продаже к моменту выхода из инвестиции и чем ваше предложение лучше.
👍 - если при покупке вы тоже заранее просчитываете перепродажу.
Застройщик поднял цены. Значит, моя квартира подорожала и инвестиция работает?
Не обязательно.
📉 За январь-сентябрь 2026 года в Москве зарегистрировали 38,2 тыс. жилищных ДДУ против 58,1 тыс. годом ранее. Это на 19,9 тыс. сделок меньше, или на 34%. Речь о Москве, включая Новую Москву, без области.
Проще говоря, сделок стало заметно меньше, а значит, рассчитывать на прежнее количество покупателей при перепродаже уже рискованно.
Ваша квартира будет конкурировать с новыми корпусами, скидками и рассрочками. Покупатель сравнит не только цены, но и условия покупки - рассрочку, отсрочку, субсидированные ставки и т.д.
👉 Поэтому рост прайса ещё не равен росту стоимости вашей квартиры. Для инвестора важен другой вопрос: насколько быстро её удастся продать и сколько покупатель будет готов заплатить с учётом альтернатив?
А более прикладной вопрос - чем вы сможете конкурировать, кроме цены?
При подборе стоит заранее проверить, какие похожие квартиры останутся в продаже к моменту выхода из инвестиции и чем ваше предложение лучше.
👍 - если при покупке вы тоже заранее просчитываете перепродажу.
👍27❤7
❤️ Давно не видел свежесданных ЖК, которые оставляют настолько хорошее впечатление
Съездил в MOMENTS от FORMA, и... мне почти всё понравилось.
Сразу оговорюсь: инженерку я не проверял, ремонт здесь не делал, с УК и жителями не общался. Поэтому оценивать, что у комплекса под капотом, пока не могу. Сегодня - впечатления от того, что увидел своими глазами.
Почему понравилось?
✅ Фасады и стыки выполнены аккуратно. Видно внимание к деталям - приятно рассматривать дом вблизи.
✅ Красивая входная группа: много дерева, приятные материалы и небольшой коворкинг, которым действительно хочется пользоваться. Для него предусмотрели дополнительный вход и отдельный санузел.
✅ Ресепшен, консьерж и охрана уже работают. Не обещают появиться после заселения. Ну вы поняли, какой ЖК я сейчас вспомнил 😏
✅ На 30 этажей - четыре лифта, а не три. По ощущениям, достаточно быстрые.
✅ Автоматические двери, большая колясочная, комната матери и ребёнка, гостевой санузел. Вроде простые вещи, но именно из них складывается ежедневное удобство.
✅ На жилых этажах тоже всё аккуратно. Восемь квартир на этаже, по четыре в блоке. Посмотрите на фотографии дверей - выглядят почти как рендеры.
✅ Виды из окон - отдельное удовольствие. Особенно в сторону парка Покровское-Стрешнево.
Теперь о том, почему почти.
▪️Квартира - это ещё и планировка, окна, воздух, шум и окружение. Красивое лобби не решает эти вопросы.
▪️Первая очередь визуально получилась хорошо. В квартирах, которые я посмотрел, понравился white box. Но подходит ли вам планировка? Хватает ли розеток и удобно ли они расположены? Сможете ли вы поставить мебель так, как хотите?
▪️С окнами тоже есть нюансы: архитектура фасада не везде предполагает большое панорамное остекление. Поэтому конкретную квартиру нужно смотреть изнутри.
▪️Отдельный вопрос - вентиляция. Запаса высоты под полноценную приточно-вытяжную систему может не хватить без ощутимого опускания потолка. А возможность установки бризера нужно проверять отдельно: где разместить устройство, можно ли делать отверстие в наружной стене и как это согласуется с требованиями к фасаду. Во второй очереди я бы уточнил всё это ещё до покупки.
Зачем бризер, если рядом парк?
Потому что рядом также Волоколамское шоссе и МЦК. Плюс при выборе квартиры нужно учитывать проект платной дороги от Ленинградского шоссе к Москва-Сити и её развязок: точное расположение относительно своего корпуса стоит проверить отдельно.
Транспортная доступность может стать лучше. А вот влияние дорог на шум и комфорт зависит от корпуса, этажа и направления окон.
Когда покупаешь квартиру за 30-40-50 млн рублей, хочется не только красивый фасад и входную группу. Хочется тишины и свежего воздуха одновременно.
👉При этом общее впечатление от MOMENTS у меня очень хорошее. После FORST, Portland и теперь MOMENTS укрепляюсь во мнении: FORMA умеет делать качественный продукт, который визуально соответствует ожиданиям от бизнес-класса.
Осталось добраться до SOUL и посмотреть всё своими глазами.
Нужен обзор SOUL? Ставьте 🔥
Съездил в MOMENTS от FORMA, и... мне почти всё понравилось.
Сразу оговорюсь: инженерку я не проверял, ремонт здесь не делал, с УК и жителями не общался. Поэтому оценивать, что у комплекса под капотом, пока не могу. Сегодня - впечатления от того, что увидел своими глазами.
Почему понравилось?
✅ Фасады и стыки выполнены аккуратно. Видно внимание к деталям - приятно рассматривать дом вблизи.
✅ Красивая входная группа: много дерева, приятные материалы и небольшой коворкинг, которым действительно хочется пользоваться. Для него предусмотрели дополнительный вход и отдельный санузел.
✅ Ресепшен, консьерж и охрана уже работают. Не обещают появиться после заселения. Ну вы поняли, какой ЖК я сейчас вспомнил 😏
✅ На 30 этажей - четыре лифта, а не три. По ощущениям, достаточно быстрые.
✅ Автоматические двери, большая колясочная, комната матери и ребёнка, гостевой санузел. Вроде простые вещи, но именно из них складывается ежедневное удобство.
✅ На жилых этажах тоже всё аккуратно. Восемь квартир на этаже, по четыре в блоке. Посмотрите на фотографии дверей - выглядят почти как рендеры.
✅ Виды из окон - отдельное удовольствие. Особенно в сторону парка Покровское-Стрешнево.
Теперь о том, почему почти.
▪️Квартира - это ещё и планировка, окна, воздух, шум и окружение. Красивое лобби не решает эти вопросы.
▪️Первая очередь визуально получилась хорошо. В квартирах, которые я посмотрел, понравился white box. Но подходит ли вам планировка? Хватает ли розеток и удобно ли они расположены? Сможете ли вы поставить мебель так, как хотите?
▪️С окнами тоже есть нюансы: архитектура фасада не везде предполагает большое панорамное остекление. Поэтому конкретную квартиру нужно смотреть изнутри.
▪️Отдельный вопрос - вентиляция. Запаса высоты под полноценную приточно-вытяжную систему может не хватить без ощутимого опускания потолка. А возможность установки бризера нужно проверять отдельно: где разместить устройство, можно ли делать отверстие в наружной стене и как это согласуется с требованиями к фасаду. Во второй очереди я бы уточнил всё это ещё до покупки.
Зачем бризер, если рядом парк?
Потому что рядом также Волоколамское шоссе и МЦК. Плюс при выборе квартиры нужно учитывать проект платной дороги от Ленинградского шоссе к Москва-Сити и её развязок: точное расположение относительно своего корпуса стоит проверить отдельно.
Транспортная доступность может стать лучше. А вот влияние дорог на шум и комфорт зависит от корпуса, этажа и направления окон.
Когда покупаешь квартиру за 30-40-50 млн рублей, хочется не только красивый фасад и входную группу. Хочется тишины и свежего воздуха одновременно.
👉При этом общее впечатление от MOMENTS у меня очень хорошее. После FORST, Portland и теперь MOMENTS укрепляюсь во мнении: FORMA умеет делать качественный продукт, который визуально соответствует ожиданиям от бизнес-класса.
Осталось добраться до SOUL и посмотреть всё своими глазами.
Нужен обзор SOUL? Ставьте 🔥
🔥203❤29👍6🍌4
🏠 Готовое жильё держится лучше новостроек
За январь-сентябрь 2026 года в Москве зарегистрировали 101 тыс. сделок с готовым жильём - на 3% больше, чем год назад (в эту категорию входят вторичные квартиры и уже введённые новостройки).
Для сравнения: число ДДУ за тот же период снизилось на 34%.
За девять месяцев готовое жильё показало себя устойчивее первичного рынка.
Но в сентябре сделки с готовым жильём просели на 4% год к году. Поэтому рост по итогам девяти месяцев ещё не означает, что спрос продолжает ускоряться. И цифры не доказывают, что покупатели массово перешли с новостроек на вторичный рынок.
✅ Для инвестора преимущество готовой квартиры в том, что можно оценить дом, окружение и конкурентов в аренде. Но сравнивать варианты нужно по сумме вложений до первого арендного платежа, а не только по цене покупки.
👉 В расчёт стоит включить:
🔹 цену квартиры, ремонт и мебель;
🔹 расходы за время до заселения арендатора;
🔹 реалистичную ставку аренды и срок поиска жильца;
🔹 чистый доход после расходов и возможный дисконт при продаже.
Недорогая квартира может потребовать дорогой подготовки. А ремонт подороже не обязательно позволит заметно увеличить аренду.
❗️ Готовая квартира интересна инвестору, если более ранний доход и понятное состояние объекта окупают все вложения.
Мне интересно, а чтобы выбрали вы:
❤️- готовую квартиру
👍 - всё же новостройку
За январь-сентябрь 2026 года в Москве зарегистрировали 101 тыс. сделок с готовым жильём - на 3% больше, чем год назад (в эту категорию входят вторичные квартиры и уже введённые новостройки).
Для сравнения: число ДДУ за тот же период снизилось на 34%.
За девять месяцев готовое жильё показало себя устойчивее первичного рынка.
Но в сентябре сделки с готовым жильём просели на 4% год к году. Поэтому рост по итогам девяти месяцев ещё не означает, что спрос продолжает ускоряться. И цифры не доказывают, что покупатели массово перешли с новостроек на вторичный рынок.
✅ Для инвестора преимущество готовой квартиры в том, что можно оценить дом, окружение и конкурентов в аренде. Но сравнивать варианты нужно по сумме вложений до первого арендного платежа, а не только по цене покупки.
👉 В расчёт стоит включить:
🔹 цену квартиры, ремонт и мебель;
🔹 расходы за время до заселения арендатора;
🔹 реалистичную ставку аренды и срок поиска жильца;
🔹 чистый доход после расходов и возможный дисконт при продаже.
Недорогая квартира может потребовать дорогой подготовки. А ремонт подороже не обязательно позволит заметно увеличить аренду.
Мне интересно, а чтобы выбрали вы:
❤️- готовую квартиру
👍 - всё же новостройку
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1❤47👍7🍌6🔥1
Если вы думаете, что я опять решил показать косяки Эталона (выпуск тут
На фото - сданные кварталы ЖК Остров. Бизнес-класс, средняя цена - около 650 000 рублей за метр. И ожидания от такого продукта, согласитесь, соответствующие.
▪️Начнём с фасадов 5го квартала. Вместо ожидаемого камня - алюминиевый композит. Но вопрос даже не в материале, а в исполнении: панели болтаются, местами стоят неровно, корзины для кондиционеров выглядят перекошенными. Возможно, по отдельным корзинам нам скажут, что их повредили при установке кондиционеров. Хорошо, тогда давайте разбираться по каждому случаю. Но общее впечатление от фасада за эти деньги - совсем не то, которого ждёшь от Донстроя.
▪️В квартирах с отделкой - свои сюрпризы. Окна текут и плачут, а на стыке с инженерной доской - плесень. Панорамный вид хорошо, но к качеству исполнения - вопросы. И здесь уже не получится списать всё на ремонт собственника: отделку делал сам застройщик.
▪️По шумоизоляции впечатление - на уровне ПИК. И я не шучу. Слышимость такая, что красивый фасад и благоустроенный двор быстро перестают быть главными критериями комфорта.
▪️Есть и протечки из квартир сверху. Бесплатный душ от соседей - сомнительное дополнение к бизнес-классу. Причины должны устанавливать специалисты, но жителям от этого не легче: им нужен сухой потолок и устранённая проблема.
Обещания всё исправить, по словам жителей, есть: "Вот-вот, уже скоро, вы подождите" 🤡
А теперь - что пишут сами жители 👇
Один из собственников, который уже сделал ремонт, рассказывает о платёжке на сумму более 45 000 рублей за месяц. Это счёт конкретной квартиры, но на его фоне особенно интересно читать список претензий:
❌ В некоторых кварталах, включая 5-й, с сентября отключают всю воду на ночь - с 23:00 до 06:00, а иногда и раньше. По словам жителей, уведомления сохранены, обращения в МЖИ и прокуратуру направлены.❌ Постоянно возникают проблемы с лифтами: не работают кнопки, отдельные кабины стоят. Есть сообщения о попадании воды в лифт во время дождя. Отдельно жители рассказывают о случаях, когда кабины пролетали этажи и останавливались на ловителях. Эти сообщения требуют технической проверки и понятного ответа о безопасности.❌ Повторяются протечки в домах, есть жалобы на промокание и промерзание фасадов.❌ В паркинге долго не вывозят строительный мусор, есть претензии к состоянию общих зон и затоплениям кладовых.
Можно, конечно, отшутиться: потопы в кладовых, грязные двери и косяки на паркинге - это уже база. Но люди покупали квартиру для жизни, а не квест с бесконечными заявками в УК.
Означает ли это, что Остров нельзя покупать? Нет.
Моя задача - показать, что стоит за красивыми рендерами и репутацией застройщика. Чтобы ожидания от покупки совпадали с реальностью, а при выборе вы смотрели на конкретный квартал, корпус и квартиру.
Я понимаю: построить клубный дом на 200 квартир и большой район - задачи разного масштаба. На таких стройках возникают недостатки. Но масштаб проекта не отменяет ответственности за их устранение.
👉Донстрой, кто отвечает за эти проблемы и когда жители увидят результат?
Хочется вернуться на Остров и показать, что всё исправлено. Потому что хороший девелопер проявляет себя и после того, как получил деньги за квартиру.
Меня давно просят сделать большой выпуск про ЖК Остров, по примеру большого выпуска про ЖК Шагал от Эталона. Если этот пост соберёт 2000 лайков - а это много, - я сделаю большой выпуск, покажу все плюсы и минусы ЖК, а также пообщаюсь с жителями района!
Ставь лайк, если этот выпуск нужен 👍 Жители ЖК Остров, нужны ваши голоса!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1👍298❤31😱23🍌3