Forwarded from Пытливый житель
Cуществует лазейка, которая позволяет оформить семейную ипотеку, вообще не имея детей. Подобные схемы широко не анонсируются на рынке, но эксперты подтвердили их наличие.
Один из секретных схематозов — это возможность оформить семейную ипотеку заемщикам, у которых нет детей. Если у вас есть близкие друзья или родственники, которые обладают правом на семейную ипотеку и готовы выступить «донорами», то можно взять их в созаемщики. При этом такой «донор» должен получить долю в приобретаемой недвижимости. По сути, это стандартная семейная ипотека с привлечением созаемщика, но доли в приобретаемой недвижимости перераспределены в пользу бездетных заемщиков.
Скорее всего, многие застройщики предлагают такие схемы оформления, но официально в акции предложения не выводят, максимум могут в каналах ТГ писать либо использовать схему как инфоповод.
Семейная ипотека с привлечением «доноров» — по своей сути не самостоятельный продукт, а один из вариантов оформления ипотеки с созаемщиками. Если проект застройщика аккредитован в определенном банке, ему доступны все соответствующие программы с возможностью привлечения созаемщиков. Вместе с тем именно семейная ипотека в рассматриваемом виде имеет ряд своих особенностей и рисков для обеих сторон сделки. Об этом расскажем в теге #Схематоз Подпишитесь на @dwellercity
Один из секретных схематозов — это возможность оформить семейную ипотеку заемщикам, у которых нет детей. Если у вас есть близкие друзья или родственники, которые обладают правом на семейную ипотеку и готовы выступить «донорами», то можно взять их в созаемщики. При этом такой «донор» должен получить долю в приобретаемой недвижимости. По сути, это стандартная семейная ипотека с привлечением созаемщика, но доли в приобретаемой недвижимости перераспределены в пользу бездетных заемщиков.
Скорее всего, многие застройщики предлагают такие схемы оформления, но официально в акции предложения не выводят, максимум могут в каналах ТГ писать либо использовать схему как инфоповод.
Семейная ипотека с привлечением «доноров» — по своей сути не самостоятельный продукт, а один из вариантов оформления ипотеки с созаемщиками. Если проект застройщика аккредитован в определенном банке, ему доступны все соответствующие программы с возможностью привлечения созаемщиков. Вместе с тем именно семейная ипотека в рассматриваемом виде имеет ряд своих особенностей и рисков для обеих сторон сделки. Об этом расскажем в теге #Схематоз Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Пытливый житель
Главный плюс для заемщиков, у которых пока нет детей или дети не подходят под условия программы, это возможность получить ипотеку по ставке в несколько раз ниже среднерыночного уровня. Но есть целый ряд нюансов — начиная с того, что часть недвижимости будет принадлежать «донору». Созаемщика привлечь можно, некоторые банки даже готовы рассматривать неродственников. Однако этот человек должен обязательно участвовать как кредитно-обеспечительной документацией в кредитном договоре, так и в договоре долевого участия, в дальнейшем на него должна быть оформлена собственность в данной квартире не менее 10%».
«На текущий момент клиентов, интересующихся такой программой, почти нет, поскольку, как правило, покупатель квартиры хочет, чтобы она полностью была оформлена на него», — говорит о схеме с привлечением созаемщиков-«доноров» эксперт. Это подтверждает и другой, отмечая, что доля таких сделок в спросе в компании не превышает 1%.
После оформления права собственности такой «донор» может отказаться от своей доли, отмечает адвокат. «Чтобы исключить «донора» из числа сособственников и созаемщиков, необходимо подписание с ним соглашения об этом. Если одна из сторон вопреки первоначальной договоренности откажется подписывать такое соглашение, то сделать с этим что-либо второй стороне будет практически невозможно», — разъясняет эксперт.
С позиции тех семей, кто соглашается выступить созаемщиком по программе, тоже есть важные ограничения. Главное из них — использовав возможность взять семейную ипотеку, такие созаемщики теряют возможность еще раз взять кредит по этой программе до тех пор, пока не будет выплачен оформленный кредит или в семье не родится еще один ребенок, подчеркивает юрист. #Схематоз Подпишитесь на @dwellercity
«На текущий момент клиентов, интересующихся такой программой, почти нет, поскольку, как правило, покупатель квартиры хочет, чтобы она полностью была оформлена на него», — говорит о схеме с привлечением созаемщиков-«доноров» эксперт. Это подтверждает и другой, отмечая, что доля таких сделок в спросе в компании не превышает 1%.
После оформления права собственности такой «донор» может отказаться от своей доли, отмечает адвокат. «Чтобы исключить «донора» из числа сособственников и созаемщиков, необходимо подписание с ним соглашения об этом. Если одна из сторон вопреки первоначальной договоренности откажется подписывать такое соглашение, то сделать с этим что-либо второй стороне будет практически невозможно», — разъясняет эксперт.
С позиции тех семей, кто соглашается выступить созаемщиком по программе, тоже есть важные ограничения. Главное из них — использовав возможность взять семейную ипотеку, такие созаемщики теряют возможность еще раз взять кредит по этой программе до тех пор, пока не будет выплачен оформленный кредит или в семье не родится еще один ребенок, подчеркивает юрист. #Схематоз Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Пытливый житель
Главный плюс для заемщиков, у которых пока нет детей или дети не подходят под условия программы, это возможность получить ипотеку по ставке в несколько раз ниже среднерыночного уровня. Но есть целый ряд нюансов — начиная с того, что часть недвижимости будет принадлежать «донору». Созаемщика привлечь можно, некоторые банки даже готовы рассматривать неродственников. Однако этот человек должен обязательно участвовать как кредитно-обеспечительной документацией в кредитном договоре, так и в договоре долевого участия, в дальнейшем на него должна быть оформлена собственность в данной квартире не менее 10%».
«На текущий момент клиентов, интересующихся такой программой, почти нет, поскольку, как правило, покупатель квартиры хочет, чтобы она полностью была оформлена на него», — говорит о схеме с привлечением созаемщиков-«доноров» эксперт. Это подтверждает и другой, отмечая, что доля таких сделок в спросе в компании не превышает 1%.
После оформления права собственности такой «донор» может отказаться от своей доли, отмечает адвокат. «Чтобы исключить «донора» из числа сособственников и созаемщиков, необходимо подписание с ним соглашения об этом. Если одна из сторон вопреки первоначальной договоренности откажется подписывать такое соглашение, то сделать с этим что-либо второй стороне будет практически невозможно», — разъясняет эксперт.
С позиции тех семей, кто соглашается выступить созаемщиком по программе, тоже есть важные ограничения. Главное из них — использовав возможность взять семейную ипотеку, такие созаемщики теряют возможность еще раз взять кредит по этой программе до тех пор, пока не будет выплачен оформленный кредит или в семье не родится еще один ребенок, подчеркивает юрист. #Схематоз Подпишитесь на @dwellercity
«На текущий момент клиентов, интересующихся такой программой, почти нет, поскольку, как правило, покупатель квартиры хочет, чтобы она полностью была оформлена на него», — говорит о схеме с привлечением созаемщиков-«доноров» эксперт. Это подтверждает и другой, отмечая, что доля таких сделок в спросе в компании не превышает 1%.
После оформления права собственности такой «донор» может отказаться от своей доли, отмечает адвокат. «Чтобы исключить «донора» из числа сособственников и созаемщиков, необходимо подписание с ним соглашения об этом. Если одна из сторон вопреки первоначальной договоренности откажется подписывать такое соглашение, то сделать с этим что-либо второй стороне будет практически невозможно», — разъясняет эксперт.
С позиции тех семей, кто соглашается выступить созаемщиком по программе, тоже есть важные ограничения. Главное из них — использовав возможность взять семейную ипотеку, такие созаемщики теряют возможность еще раз взять кредит по этой программе до тех пор, пока не будет выплачен оформленный кредит или в семье не родится еще один ребенок, подчеркивает юрист. #Схематоз Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Пытливый житель
Опасности схемы «семейная ипотека без детей». Кроме того, «доноры» рискуют получить дополнительную финансовую ответственность, предостерегает юрист. «Вопрос наличия рисков от использования такой схемы для конечного приобретателя и для «донора» зависит в первую очередь от наличия полного взаимного доверия между ними, а также от их финансовой платежеспособности», — поясняет эксперт. Но обе составляющие могут измениться со временем. «Для «донора» в данном случае имеются существенные риски на случай неплатежа со стороны конечного приобретателя до переоформления собственности. Ведь в этом случае банк имеет право предъявить требование к обоим собственникам, — рассказывает он. — Также не исключено, что, даже если кредит будет выплачиваться в сроки, банк посчитает финансовое положение конечного покупателя недостаточно стабильным и откажет «донору» в выходе из сделки».
Подобный риск усматривает и адвокат. «Если основные заемщики не смогут исполнять обязанности по выплате кредита, то претензии по возврату чужого кредита могут быть предъявлены и к «донорам», — подчеркивает эксперт. — В лучшем случае эти претензии будут носить долевой характер (если в кредитном и ипотечном договоре вопрос будет урегулирован соответствующим образом). Однако это невыгодно банку, которому надежнее иметь возможность предъявить требование ко всем должникам и в полном объеме».
Кроме того, продолжает он, риски есть и в случае гипотетического судебного банкротства заемщиков-«доноров» — при таком развитии событий суд вполне может оспорить сделку по отказу от доли в квартире основных заемщиков. «Существует риск, что такая сделка будет признана недействительной и доля будет продана на торгах. Этот риск выше, если банкротство начнется меньше чем через три года после сделки», — заключает юрист.
Что касается рисков схемы для застройщиков, эксперты сходятся в том, что они минимальны. «Для застройщика в данном случае риски, скорее всего, отсутствуют при любом раскладе, поскольку использование или неиспользование данной схемы — это добровольное решение покупателей», — говорит юрист.
По сравнению с заемщиками правовые риски застройщика невелики, говорит и другой: «Во всяком случае, будучи сильной стороной договора и располагая штатом юристов, он сможет их просчитать и нивелировать». #Схематоз Подпишитесь на @dwellercity
Подобный риск усматривает и адвокат. «Если основные заемщики не смогут исполнять обязанности по выплате кредита, то претензии по возврату чужого кредита могут быть предъявлены и к «донорам», — подчеркивает эксперт. — В лучшем случае эти претензии будут носить долевой характер (если в кредитном и ипотечном договоре вопрос будет урегулирован соответствующим образом). Однако это невыгодно банку, которому надежнее иметь возможность предъявить требование ко всем должникам и в полном объеме».
Кроме того, продолжает он, риски есть и в случае гипотетического судебного банкротства заемщиков-«доноров» — при таком развитии событий суд вполне может оспорить сделку по отказу от доли в квартире основных заемщиков. «Существует риск, что такая сделка будет признана недействительной и доля будет продана на торгах. Этот риск выше, если банкротство начнется меньше чем через три года после сделки», — заключает юрист.
Что касается рисков схемы для застройщиков, эксперты сходятся в том, что они минимальны. «Для застройщика в данном случае риски, скорее всего, отсутствуют при любом раскладе, поскольку использование или неиспользование данной схемы — это добровольное решение покупателей», — говорит юрист.
По сравнению с заемщиками правовые риски застройщика невелики, говорит и другой: «Во всяком случае, будучи сильной стороной договора и располагая штатом юристов, он сможет их просчитать и нивелировать». #Схематоз Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Пытливый житель
Различные схемы продаж новостроек давно вызывают беспокойство Центробанка. В конце июля глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что регулятор будет бороться с различными схемами, которые расцвели на рынке жилья на фоне завершения программы льготной ипотеки с господдержкой. «Перед завершением широкой льготной программы эти схемы снова расцвели с новой силой. Чего здесь только нет: и рассрочка, и так называемый кешбэк, и очень льготные ставки. Но за этими всеми завлекаловками стоит либо завышение цены квартиры, либо резкий рост платежей впоследствии. И все это для людей непрозрачно, запутанно», — заявила Эльвира Набиуллина. #Схематоз Подпишитесь на @dwellercity