Сбербанк шалит? Почему банк меняет ставку по ипотеке после подробной проверки заёмщика?
#ПолезныеСоветы #Лонгрид
Намедни в нашем дофига дружелюбном чатике всплыла жалоба на самый зелёный банк страны:
"Сбербанк стал делать сейчас какую-то хрень. Одобряет кредит по одной ставке, а дальше, когда уже покупатель вносит аванс, объект проверяется, начинает увеличивать ставку. И покупателю деться некуда, уже и за оценку заплачено, и аванс внесён, жалко терять существенную сумму порядка 100 000.
Примерный перечень причин, по которым они повышают ставку:
- что-то у вас возраст очень большой. Ставка будет выше.
- что-то у вас апартаменты, нежилое помещение. Ставка будет выше.
- что-то у вас первоначальный взнос маленький. Ставка будет выше."
@novostroyman и бывший консультант Центрального аппарата Сбербанка по развитию сервиса "Домклик", Сергей Смирнов, разобрались, почему такие ситуации, в принципе, случаются.
▪️Предварительное одобрение заёмщика - то, с чем сталкивается любой клиент, обращающийся за ипотечным кредитом. Это ускоренная процедура рассмотрения клиента (в Сбербанке и ВТБ она занимает порядка 12 часов), в ходе которой банк решает, есть ли возможность, в принципе, выделить деньги 💰 отдельному заявителю. На этом этапе заёмщику нужно минимальное количество документов: паспортные данные или вовсе номер карты Сбербанка (если у клиента зарплатная карта "зелёного"), остальную информацию потенциальный заёмщик предоставляет без подтверждающих документов и банк на данном этапе априори верит на слово.
При предварительном одобрении заявителю открывают, так называемый, свободный лимит, который рассчитывается, исходя из предоставленных клиентом данных (заработная плата, количество иждевенцев и т.д.), т.е. данных, ещё не подтверждённых документально 📋, и без учёта данных выбранного объекта покупки. И вы действительно получаете данные о сумме кредита, которую вам может выделить ПАО при определённой сумме первоначального платежа.
НО такое одобрение не зря называется предварительным: это только первоначальная оценка потенциального клиента. И данные, озвученные в ходе её могут (и будут, скорее всего) меняться, о чём менеджер обязан сообщать.
▪️Следующий этап - проверка риск-менеджментом банка. Он наступает, когда заёмщик уже точно выбрал объект, в который хочет вложиться, т.е. тогда, когда риск-менеджер уже может обсуждать объект предметно, рассказал мне Сергей Смирнов. На этом же этапе происходит предоставление всех нужных документов со стороны заёмщика. И только после рассмотрения выбранного объекта недвижимости и проверки документов банк озвучивает точную процентную ставку по кредиту.
Важно понимать, что, в среднем, время от первоначального обращения по вопросу предоставления ипотеки до выхода на сделку у Сбербанка - 48 дней. За это время у самого заёмщика может измениться много чего: может появиться кредитная карта (часто добирают сумму на первоначальный взнос), меняются данные по созаёмщику (например, супруга/супругу уволили/сократили или, в принципе, появился созаёмщик), заёмщик потерял возможность предоставить какие-то из нужных документов - и всё это повлияет на "окончательный вердикт" Сбербанка.
Вы должны понимать: ставки ВСЕГДА две: предварительная и реальная. И первая может меняться.
▪️ Что касается ссылки на возраст заёмщика при повышении ставки - вот это как раз незаконно и противоречит правилам Сбербанка. По этому поводу нужно подавать жалобу. Но об этом - в другом посте.
@novostroyman
#ПолезныеСоветы #Лонгрид
Намедни в нашем дофига дружелюбном чатике всплыла жалоба на самый зелёный банк страны:
"Сбербанк стал делать сейчас какую-то хрень. Одобряет кредит по одной ставке, а дальше, когда уже покупатель вносит аванс, объект проверяется, начинает увеличивать ставку. И покупателю деться некуда, уже и за оценку заплачено, и аванс внесён, жалко терять существенную сумму порядка 100 000.
Примерный перечень причин, по которым они повышают ставку:
- что-то у вас возраст очень большой. Ставка будет выше.
- что-то у вас апартаменты, нежилое помещение. Ставка будет выше.
- что-то у вас первоначальный взнос маленький. Ставка будет выше."
@novostroyman и бывший консультант Центрального аппарата Сбербанка по развитию сервиса "Домклик", Сергей Смирнов, разобрались, почему такие ситуации, в принципе, случаются.
▪️Предварительное одобрение заёмщика - то, с чем сталкивается любой клиент, обращающийся за ипотечным кредитом. Это ускоренная процедура рассмотрения клиента (в Сбербанке и ВТБ она занимает порядка 12 часов), в ходе которой банк решает, есть ли возможность, в принципе, выделить деньги 💰 отдельному заявителю. На этом этапе заёмщику нужно минимальное количество документов: паспортные данные или вовсе номер карты Сбербанка (если у клиента зарплатная карта "зелёного"), остальную информацию потенциальный заёмщик предоставляет без подтверждающих документов и банк на данном этапе априори верит на слово.
При предварительном одобрении заявителю открывают, так называемый, свободный лимит, который рассчитывается, исходя из предоставленных клиентом данных (заработная плата, количество иждевенцев и т.д.), т.е. данных, ещё не подтверждённых документально 📋, и без учёта данных выбранного объекта покупки. И вы действительно получаете данные о сумме кредита, которую вам может выделить ПАО при определённой сумме первоначального платежа.
НО такое одобрение не зря называется предварительным: это только первоначальная оценка потенциального клиента. И данные, озвученные в ходе её могут (и будут, скорее всего) меняться, о чём менеджер обязан сообщать.
▪️Следующий этап - проверка риск-менеджментом банка. Он наступает, когда заёмщик уже точно выбрал объект, в который хочет вложиться, т.е. тогда, когда риск-менеджер уже может обсуждать объект предметно, рассказал мне Сергей Смирнов. На этом же этапе происходит предоставление всех нужных документов со стороны заёмщика. И только после рассмотрения выбранного объекта недвижимости и проверки документов банк озвучивает точную процентную ставку по кредиту.
Важно понимать, что, в среднем, время от первоначального обращения по вопросу предоставления ипотеки до выхода на сделку у Сбербанка - 48 дней. За это время у самого заёмщика может измениться много чего: может появиться кредитная карта (часто добирают сумму на первоначальный взнос), меняются данные по созаёмщику (например, супруга/супругу уволили/сократили или, в принципе, появился созаёмщик), заёмщик потерял возможность предоставить какие-то из нужных документов - и всё это повлияет на "окончательный вердикт" Сбербанка.
Вы должны понимать: ставки ВСЕГДА две: предварительная и реальная. И первая может меняться.
▪️ Что касается ссылки на возраст заёмщика при повышении ставки - вот это как раз незаконно и противоречит правилам Сбербанка. По этому поводу нужно подавать жалобу. Но об этом - в другом посте.
@novostroyman
Математически безграмотные застройщики загнали рынок в тупик
#Лонгрид
Так заявил нам Сергей Смирнов. И вот пруфы:
Переход на эскроу делает бессмысленным привлечение денег от дольщиков по "котлованным ценам". Это означает только одно - с рынка исчезают дешевые рисковые квартиры на стадии котлована.
Но! Это не означает, что цена готовой квартиры, при этом, вырастет 👆🏻. Цену готовых квартир, как и вторичного рынка, определяет количество покупателей и их способность и желание покупать по такой цене.
Теперь переведем все на язык математики. Почему, по мнению большинства, цена должна вырасти?
Скажем "спасибо" аналитикам, которые фальсифицируют реальные данные. Манипулиция статистикой продаж - шельмование, за которое на соседнем фондовом рынке наказывается уголовной статьей 👍🏻.
Поясним: некий застройщик А, продавал на стадии котлована квартиры по цене 80 000 за кв.м, потом поднял до 90 000 за кв.м и потом последние квартиры продает за 120 000. Т.к. на котловане он продавал за 80 000, то часть квартир на рисковой стадии инвестирования он продавал дешевле. Получалась у него средневзвешенная цена за все время продаж - 97 000 за метр.
Теперь застройщику на стадии строительства деньги дает банк 🏦. Ему не интересно давать скидки на котловане, т.к. деньги он заберет в конце. Он ставит цену 120 000 за метр и весь период стройки продает по такой цене. Итоговая цена готовой квартиры - 120 000 за метр.
Подождите, получается, что средневзвешенная цена 💰 у Застройщика выросла? Да, но! Цена готовой квартиры остаётся прежней ❗️Раньше застройщик просто хотел быстрее собрать деньги дольщиков, поэтому давал скидки, ведь важна была скорость продаж. Теперь же важна конечная прибыль, которую за полтора года может уменьшить еще и инфляция.
Но в этом и фарс сумасшедшего дома, который творится на рынке недвижимости России. Застройщики убедили всех, что и готовые квартиры вырастут в цене, и сильно. С какого перепуга? У нас люди не стали богаче 🤷♀️. А продать дороже покупательской способности при малом спросе не может даже волшебник.
Но что еще страшнее для рынка, так это то, что застройщики убедили самих себя и банки, что цены вырастут. Раздулся страшный ценовой пузырь, что привело к стагнации.🤷♀️
Вот вам еще один наглядный пример. Представим себе, что одинаковые предложения в городе продаются застройщиком А на стадии котлована по цене 50 000 за кв.м, на стадии финиша - за 60 000 за кв.м у застройщика Б и готовые с ключами - по 70 000 за кв.м у застройщика В. Средняя цена метра? Верно: 60 000 за метр!
Перешли на эскроу. Застройщик А решил поставить 65 000 за метр, застройщик Б решил поставить по 69 000 за метр, застройщик С решил, что рынок вырос и поставил 80 000 за метр. Итог такой: средняя цена вроде бы выросла - 71 000 за "квадрат", только, в итоге, застройщик А и Б все распродали, а застройщик В - в пролёте 🤷♀️. Вот вам и все математические фокусы.
👆🏻Таким образом, готовые квартиры не дорожают, исчезают дешевые предложения на стадии котлована. И если бы застройщики с самого начала говорили об этом рынку, последний не раздулся бы до такого кошмара, когда некоторые собственники, поверив в бред застройщиков, поставили готовые квартиры в продажу по 200 000 за кв.м в Коммунарке 🤦♀️.
@novostroyman
#Лонгрид
Так заявил нам Сергей Смирнов. И вот пруфы:
Переход на эскроу делает бессмысленным привлечение денег от дольщиков по "котлованным ценам". Это означает только одно - с рынка исчезают дешевые рисковые квартиры на стадии котлована.
Но! Это не означает, что цена готовой квартиры, при этом, вырастет 👆🏻. Цену готовых квартир, как и вторичного рынка, определяет количество покупателей и их способность и желание покупать по такой цене.
Теперь переведем все на язык математики. Почему, по мнению большинства, цена должна вырасти?
Скажем "спасибо" аналитикам, которые фальсифицируют реальные данные. Манипулиция статистикой продаж - шельмование, за которое на соседнем фондовом рынке наказывается уголовной статьей 👍🏻.
Поясним: некий застройщик А, продавал на стадии котлована квартиры по цене 80 000 за кв.м, потом поднял до 90 000 за кв.м и потом последние квартиры продает за 120 000. Т.к. на котловане он продавал за 80 000, то часть квартир на рисковой стадии инвестирования он продавал дешевле. Получалась у него средневзвешенная цена за все время продаж - 97 000 за метр.
Теперь застройщику на стадии строительства деньги дает банк 🏦. Ему не интересно давать скидки на котловане, т.к. деньги он заберет в конце. Он ставит цену 120 000 за метр и весь период стройки продает по такой цене. Итоговая цена готовой квартиры - 120 000 за метр.
Подождите, получается, что средневзвешенная цена 💰 у Застройщика выросла? Да, но! Цена готовой квартиры остаётся прежней ❗️Раньше застройщик просто хотел быстрее собрать деньги дольщиков, поэтому давал скидки, ведь важна была скорость продаж. Теперь же важна конечная прибыль, которую за полтора года может уменьшить еще и инфляция.
Но в этом и фарс сумасшедшего дома, который творится на рынке недвижимости России. Застройщики убедили всех, что и готовые квартиры вырастут в цене, и сильно. С какого перепуга? У нас люди не стали богаче 🤷♀️. А продать дороже покупательской способности при малом спросе не может даже волшебник.
Но что еще страшнее для рынка, так это то, что застройщики убедили самих себя и банки, что цены вырастут. Раздулся страшный ценовой пузырь, что привело к стагнации.🤷♀️
Вот вам еще один наглядный пример. Представим себе, что одинаковые предложения в городе продаются застройщиком А на стадии котлована по цене 50 000 за кв.м, на стадии финиша - за 60 000 за кв.м у застройщика Б и готовые с ключами - по 70 000 за кв.м у застройщика В. Средняя цена метра? Верно: 60 000 за метр!
Перешли на эскроу. Застройщик А решил поставить 65 000 за метр, застройщик Б решил поставить по 69 000 за метр, застройщик С решил, что рынок вырос и поставил 80 000 за метр. Итог такой: средняя цена вроде бы выросла - 71 000 за "квадрат", только, в итоге, застройщик А и Б все распродали, а застройщик В - в пролёте 🤷♀️. Вот вам и все математические фокусы.
👆🏻Таким образом, готовые квартиры не дорожают, исчезают дешевые предложения на стадии котлована. И если бы застройщики с самого начала говорили об этом рынку, последний не раздулся бы до такого кошмара, когда некоторые собственники, поверив в бред застройщиков, поставили готовые квартиры в продажу по 200 000 за кв.м в Коммунарке 🤦♀️.
@novostroyman
Бадаевский: разве это возможно?
#Лонгрид
29.11.2019 "РИА Недвижимость" первым сообщило о том, что власти Москвы подвели итоги публичных слушаний по редевелопменту территории Бадаевского завода. Слушания признаны состоявшимися (заключение), результаты, по факту, легализуют новое строительство и снос на территории завода.
Однако внимательный "Архнадзор" заметил кое-что удивительное:
1️⃣ На страницах 92-93 протокола “за” массово голосуют сотрудники девелопера "Капитал Груп" (который, напомню, и займется редевелопментом), компании-проектировщика "Апекс" и некоторых прочих компаний, арендующих помещения по адресу Кутузовский пр-т, 12, стр. 2 (адрес завода). Все это идет вразрез федеральному Градостроительному кодексу, который не предусматривает участия граждан, работающих на территории, в публичных слушаниях. А значит, 2017 голосов от этих лиц просто не могут учитываться 🤷♀️.
2️⃣ На страницах 86-91 протокола голосуют "за" люди, "живущие" по адресам: Студенческая улица, 33, стр. 3, 4, 5. Однако по озвученным адресам расположены студенческие общежития Российского технологического университета и Горного института. Поскольку регистрация в общежитиях всегда временная, а федеральный Градостроительный кодекс предусматривает участие в слушаниях только жителей, постоянно проживающих на территории слушаний, данные голоса также не должны приниматься к сведению.
3️⃣ А вот это и вовсе не укладывается в голове - на страницах 188-193 есть несколько записей с одинаковым текстом и большим количеством подписантов в приложенном подписном листе. Текст начинается словами "Предложения и замечания в поддержку проекта…" и завершается: "Мы, нижеподписавшиеся, за сохранение исторических зданий трехгорного пивоваренного завода (завода имени Бадаева)". По данным местных активистов, эти подписи собирали другие лица и только под последней фразой, крупно выделенной в тексте протокола. А в текущей трактовке голоса нескольких тысяч человек в защиту завода, вероятно, были использованы против их позиции 🙈.
Сейчас по результатам подсчета голосов (округляю):
▪️Против - 8 300
▪️За - 12 000.
Борьба закончена?
@novostroyman
#Лонгрид
29.11.2019 "РИА Недвижимость" первым сообщило о том, что власти Москвы подвели итоги публичных слушаний по редевелопменту территории Бадаевского завода. Слушания признаны состоявшимися (заключение), результаты, по факту, легализуют новое строительство и снос на территории завода.
Однако внимательный "Архнадзор" заметил кое-что удивительное:
1️⃣ На страницах 92-93 протокола “за” массово голосуют сотрудники девелопера "Капитал Груп" (который, напомню, и займется редевелопментом), компании-проектировщика "Апекс" и некоторых прочих компаний, арендующих помещения по адресу Кутузовский пр-т, 12, стр. 2 (адрес завода). Все это идет вразрез федеральному Градостроительному кодексу, который не предусматривает участия граждан, работающих на территории, в публичных слушаниях. А значит, 2017 голосов от этих лиц просто не могут учитываться 🤷♀️.
2️⃣ На страницах 86-91 протокола голосуют "за" люди, "живущие" по адресам: Студенческая улица, 33, стр. 3, 4, 5. Однако по озвученным адресам расположены студенческие общежития Российского технологического университета и Горного института. Поскольку регистрация в общежитиях всегда временная, а федеральный Градостроительный кодекс предусматривает участие в слушаниях только жителей, постоянно проживающих на территории слушаний, данные голоса также не должны приниматься к сведению.
3️⃣ А вот это и вовсе не укладывается в голове - на страницах 188-193 есть несколько записей с одинаковым текстом и большим количеством подписантов в приложенном подписном листе. Текст начинается словами "Предложения и замечания в поддержку проекта…" и завершается: "Мы, нижеподписавшиеся, за сохранение исторических зданий трехгорного пивоваренного завода (завода имени Бадаева)". По данным местных активистов, эти подписи собирали другие лица и только под последней фразой, крупно выделенной в тексте протокола. А в текущей трактовке голоса нескольких тысяч человек в защиту завода, вероятно, были использованы против их позиции 🙈.
Сейчас по результатам подсчета голосов (округляю):
▪️Против - 8 300
▪️За - 12 000.
Борьба закончена?
@novostroyman
Застройщики, строящие не по эскроу, начали переоформлять счета
#Лонгрид
Дольщики, заключившие ДДУ в "переходный период" с 01.07.2018 до 01.09.2019 стали получать просьбы перевести деньги со счета, на который они вносили их при заключении ДДУ, на новый.
▪️ЧТО ПРОИСХОДИТ?
Ситуация такая: звонит застройщик и говорит: "Мы поменяли банк и номер счёта. Деньги, которые Вы вносили при покупке, лежат на старом счете, поэтому просим написать заявление, что Вы просите перевести их на новый счёт."
Уведомления с соответствующим текстом также отправляются дольщикам.
▪️КАК ЭТО ПОНИМАТЬ?
Подобные просьбы застройщиков не беспочвенны: они обращают внимание, что в соответствии с измененными положениями №214-ФЗ (ред. от 27.06.2019), вступившими в силу с 1 сентября 2019 года, а именно, пункта 2.3 статьи 3 указанного закона, застройщик вправе иметь только один счет. В соответствии с указанными нормами закона, застройщик обязан принимать оплаты по ДДУ в рамках спецсчета. В связи с этим, по ДДУ, зарегистрированным после 01.07.2018 в целях соблюдения законодательства, оплату по договору долевого участия необходимо перевести на специальный счет застройщика, открытый в уполномоченном банке.
▪️А МОЖНО ПОПРОЩЕ?
Конечно! ☺️ После 01.07.2018 вступили в силу изменения в 214-ФЗ, по которым все застройщики обязаны иметь спецсчет для средств дольщиков. И, кстати говоря, расходы с такого счета контролируются банком и производятся исключительно на цели строительства объекта, что ведет к бОльшей защите дольщиков. По договорам долевого участия, регистрация которых попала на переходный период, оплата зачислялась ещё по старым реквизитам. Застройщики уверены: теперь их по закону нужно перевести на новый спецсчет, чтобы вести работу в нормах законодательства.
Для дольщиков эту процедуру застройщики стараются провести максимально прозрачно: первые получают официальное уведомление от застройщика и все необходимые справки об открытии счета.
▪️А ЧТО ГОВОРЯТ ЮРИСТЫ?
Андреева О.В., юрист ЮК "ВАШ ПРАВОВЕД", комментирует:
©️ "Если участник долевого строительства заключил договор и договор был зарегистрирован до 01.07.2018 г., то данное требование не распространяется на него. НО если застройщик желает соблюсти действующую редакцию статьи закона, несмотря на то, что необходимые действия и документы были осуществлены и получены до 01.07.2018 г., застройщик и дольщик должны оформить дополнительные документы (дополнительное соглашение к договору об изменении банковских реквизитов на основании норм), после чего дольщик может подписать заявление о переводе денежных средств на новый счёт.
Регистрация изменений возможна до подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.
Насколько я понимаю, вступившие в силу изменения в ФЗ-214 не оставляют застройщиков в покое 🤷♀️. И последние, хоть и понимают, что не должны переоформлять что-либо, оформленное до 01.07.2018, все же идут на уступки вышестоящим организациям. Не буди лихо, пока тихо.
@novostroyman
#Лонгрид
Дольщики, заключившие ДДУ в "переходный период" с 01.07.2018 до 01.09.2019 стали получать просьбы перевести деньги со счета, на который они вносили их при заключении ДДУ, на новый.
▪️ЧТО ПРОИСХОДИТ?
Ситуация такая: звонит застройщик и говорит: "Мы поменяли банк и номер счёта. Деньги, которые Вы вносили при покупке, лежат на старом счете, поэтому просим написать заявление, что Вы просите перевести их на новый счёт."
Уведомления с соответствующим текстом также отправляются дольщикам.
▪️КАК ЭТО ПОНИМАТЬ?
Подобные просьбы застройщиков не беспочвенны: они обращают внимание, что в соответствии с измененными положениями №214-ФЗ (ред. от 27.06.2019), вступившими в силу с 1 сентября 2019 года, а именно, пункта 2.3 статьи 3 указанного закона, застройщик вправе иметь только один счет. В соответствии с указанными нормами закона, застройщик обязан принимать оплаты по ДДУ в рамках спецсчета. В связи с этим, по ДДУ, зарегистрированным после 01.07.2018 в целях соблюдения законодательства, оплату по договору долевого участия необходимо перевести на специальный счет застройщика, открытый в уполномоченном банке.
▪️А МОЖНО ПОПРОЩЕ?
Конечно! ☺️ После 01.07.2018 вступили в силу изменения в 214-ФЗ, по которым все застройщики обязаны иметь спецсчет для средств дольщиков. И, кстати говоря, расходы с такого счета контролируются банком и производятся исключительно на цели строительства объекта, что ведет к бОльшей защите дольщиков. По договорам долевого участия, регистрация которых попала на переходный период, оплата зачислялась ещё по старым реквизитам. Застройщики уверены: теперь их по закону нужно перевести на новый спецсчет, чтобы вести работу в нормах законодательства.
Для дольщиков эту процедуру застройщики стараются провести максимально прозрачно: первые получают официальное уведомление от застройщика и все необходимые справки об открытии счета.
▪️А ЧТО ГОВОРЯТ ЮРИСТЫ?
Андреева О.В., юрист ЮК "ВАШ ПРАВОВЕД", комментирует:
©️ "Если участник долевого строительства заключил договор и договор был зарегистрирован до 01.07.2018 г., то данное требование не распространяется на него. НО если застройщик желает соблюсти действующую редакцию статьи закона, несмотря на то, что необходимые действия и документы были осуществлены и получены до 01.07.2018 г., застройщик и дольщик должны оформить дополнительные документы (дополнительное соглашение к договору об изменении банковских реквизитов на основании норм), после чего дольщик может подписать заявление о переводе денежных средств на новый счёт.
Регистрация изменений возможна до подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.
Насколько я понимаю, вступившие в силу изменения в ФЗ-214 не оставляют застройщиков в покое 🤷♀️. И последние, хоть и понимают, что не должны переоформлять что-либо, оформленное до 01.07.2018, все же идут на уступки вышестоящим организациям. Не буди лихо, пока тихо.
@novostroyman
До Верховного суда! ...пришлось дойти дольщику, чтобы доказать свое право требовать устранения недостатков и дефектов квартиры до подписания акта приема-передачи 🙈
#Лонгрид
Новогодние ❄️ чудеса творятся на нашем московском рынке новостроек. Проходите, друзья, присаживайтесь в круг и слушайте праздничную сказку.
Жил-был славный молодец Дольщик 🙍🏻♂️. Жил себе, не тужил, пока не пригласил его Застрой Горыныч квартиру готовую в стольном граде Московии принимать.
Вошел Дольщик в хоромы каменные и ахнул 🙉: продувание стен ветрами - дивное, промерзание стен - чудное, вентиляция - естественная, через неотрегулированные окна.
Расстроился Дольщик и говорит Застрой Горынычу: "Не буду я, Застрой Горыныч, акт приема-передачи хором подписывать. Коль ты Горыныч добросовестный, надо недостатки в хоромах устранить. Вот акт о несоответствии."
Разгневался Застрой Горыныч, ох, осерчал он на Дольщика! Кинул акт о несоответствии в полымя 🔥 да и сжег его.
Опечалился Дольщик, закручинился 😞 и направился в суд, Симоновский районный. И попросил у суда взыскать с Застрой Горыныча затраты на устранение строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и расходов на оплату юридических услуг 🧐.
Развел суд дланями правоверными и отправил Дольщика восвояси. Без компенсации и без удовлетворения. Не помогла Дольщику и инстанция апелляционная 🤷♀️.
И Дольщик наш, добрый молодец, оседлал коня 🐎 своего верного, да поскакал на нем в Суд Верховный. И постановил Суд Верховный удовлетворить все ходатайства Дольщика, ибо:
©️ "Выводы суда первой и апелляционной инстанции сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя".
Осчастливился добрый молодец и попросил меня написать вам, мои други, эту сказку. А заодно напомнить, что:
При осмотре квартиры совместно с представителем застройщика составляется ведомость дефектов или акт 📝 осмотра, где указываются обнаруженные недостатки. Каждое замечание нужно обосновать пунктом из рабочего проекта или действующего свода правил. Также можно отправить застройщику заказным письмом с уведомлением заявление-претензию с приложением составленного самим дольщиком акта осмотра.
И ни один Застрой Горыныч не может заставить вас принять хоромы каменные с недоделками.
@novostroyman
#Лонгрид
Новогодние ❄️ чудеса творятся на нашем московском рынке новостроек. Проходите, друзья, присаживайтесь в круг и слушайте праздничную сказку.
Жил-был славный молодец Дольщик 🙍🏻♂️. Жил себе, не тужил, пока не пригласил его Застрой Горыныч квартиру готовую в стольном граде Московии принимать.
Вошел Дольщик в хоромы каменные и ахнул 🙉: продувание стен ветрами - дивное, промерзание стен - чудное, вентиляция - естественная, через неотрегулированные окна.
Расстроился Дольщик и говорит Застрой Горынычу: "Не буду я, Застрой Горыныч, акт приема-передачи хором подписывать. Коль ты Горыныч добросовестный, надо недостатки в хоромах устранить. Вот акт о несоответствии."
Разгневался Застрой Горыныч, ох, осерчал он на Дольщика! Кинул акт о несоответствии в полымя 🔥 да и сжег его.
Опечалился Дольщик, закручинился 😞 и направился в суд, Симоновский районный. И попросил у суда взыскать с Застрой Горыныча затраты на устранение строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и расходов на оплату юридических услуг 🧐.
Развел суд дланями правоверными и отправил Дольщика восвояси. Без компенсации и без удовлетворения. Не помогла Дольщику и инстанция апелляционная 🤷♀️.
И Дольщик наш, добрый молодец, оседлал коня 🐎 своего верного, да поскакал на нем в Суд Верховный. И постановил Суд Верховный удовлетворить все ходатайства Дольщика, ибо:
©️ "Выводы суда первой и апелляционной инстанции сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя".
Осчастливился добрый молодец и попросил меня написать вам, мои други, эту сказку. А заодно напомнить, что:
При осмотре квартиры совместно с представителем застройщика составляется ведомость дефектов или акт 📝 осмотра, где указываются обнаруженные недостатки. Каждое замечание нужно обосновать пунктом из рабочего проекта или действующего свода правил. Также можно отправить застройщику заказным письмом с уведомлением заявление-претензию с приложением составленного самим дольщиком акта осмотра.
И ни один Застрой Горыныч не может заставить вас принять хоромы каменные с недоделками.
@novostroyman
Почему краудфандинг не заменит ДДУ?
#Лонгрид
Сегодня ТГ-канал "Железобетонный замес" громко заявил, что нашел лазейку для застройщиков, как обойти эскроу. Сделать это можно при помощи привлечения средств через электронные инвестиционные площадки, считает источник. "Инструмент может стать альтернативой привлечения средств в недвижимость вместо договоров долевого участия 🏗" - пишет он. Рассказываю, почему на самом деле краудфандинг альтернативой быть никак не может:
1️⃣ Физлицо не может инвестировать более 600 000 рублей в год"
ФЗ-259 "О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", регулирующий "краундфандинг", ограничивает сумму, которую может инвестировать физлицо за год, 600 000 руб. (ст.7) - такая сумма не позволит купить недвижимость в новостройке какого-либо крупного города РФ🤷♀️. В мелких заморачиваться этим же вовсе не будут.
Да, ограничения действительно не распространяются на ИП, квалифицированных инвесторов и в отношении физлиц при приобретении утилитарных цифровых прав по договорам инвестирования, заключенным с ПАО. Но последнее исключение не распространяется на недвижимость, а первые два слишком сложны для массового потребителя.
2️⃣ Объем инвестиций, собираемых одним привлекающим лицом в течение года, не может превышать 1 млрд руб. (Ст. 6).
Исключения - ПАО, привлекающие инвестиции путем приобретения инвесторами утилитарных цифровых прав, которые, повторюсь, не касаются сделок с недвижимостью.
Давайте честно: 1 млрд рублей для крупного застройщика - это слишком несерьезно 🤷♀️: в переводе на лоты это примерно 100 однокомнатных квартир в хорошем комфорт-классе. Копейки 🤷♀️.
Кроме того, среднестатистический дольщик в современной России стремится к минимизации рисков, краундфандинг же - высокорисковая деятельность.
Петр Монич, автор канала @propertyinsider соглашается со мной:
©️"Краудфандинг на рынке первичной недвижимости невозможен по ряду обстоятельств:
1. Рынок крайне инертен. Кому надо - набрали РнС, будут играть по старым правилам и продавать по ДДУ. Кому не надо - сдуют пыль с ЖСК или провернут продажу по ДКП/предДДУ. И все будут довольны, хоть это не безопасные схемы.
2. Ипотека. Готовы ли банки давать деньги на краудфандинг? Yе думаю. Рынок ипотеки в Московском регионе составляет 75%. Играть без ипотеки - играть с 1/4 рынка.
3. Ограничение по бюджету проекта. 1 млрд - это домик меньше 20 тыс. кв. м. Кого им можно вообще испугать?
4. Англицизм. Не надо пугать честных советских заек таким диковинным словом как "краудфандинг", оно ещё от бигдаты и эскроу-счета не отошло.
Предлагаем этот схематоз использовать для покупки/продажи машиномест 🚗: люди скидываются и донатят себе на машиноместо в паркетине, потом поочередно его используют или ещё клаус докупают.
Кстати, очень ждём первого долгостроя по эскроу-счётам, вероятнее всего он будет через года 2-3, но очень забавно, когда люди получат свои деньги, которые лежали 2-3 года и жрались 5% инфляцией 🙈. Плюс время потеряно, цены на недвижимость выросли и тд."
Вывод: краудфандинг - замена ДДУ для физлиц? Нет. Возможность инвестировать по-немногу в некрупные проекты? Да, конечно ✊🏻.
@novostroyman
#Лонгрид
Сегодня ТГ-канал "Железобетонный замес" громко заявил, что нашел лазейку для застройщиков, как обойти эскроу. Сделать это можно при помощи привлечения средств через электронные инвестиционные площадки, считает источник. "Инструмент может стать альтернативой привлечения средств в недвижимость вместо договоров долевого участия 🏗" - пишет он. Рассказываю, почему на самом деле краудфандинг альтернативой быть никак не может:
1️⃣ Физлицо не может инвестировать более 600 000 рублей в год"
ФЗ-259 "О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", регулирующий "краундфандинг", ограничивает сумму, которую может инвестировать физлицо за год, 600 000 руб. (ст.7) - такая сумма не позволит купить недвижимость в новостройке какого-либо крупного города РФ🤷♀️. В мелких заморачиваться этим же вовсе не будут.
Да, ограничения действительно не распространяются на ИП, квалифицированных инвесторов и в отношении физлиц при приобретении утилитарных цифровых прав по договорам инвестирования, заключенным с ПАО. Но последнее исключение не распространяется на недвижимость, а первые два слишком сложны для массового потребителя.
2️⃣ Объем инвестиций, собираемых одним привлекающим лицом в течение года, не может превышать 1 млрд руб. (Ст. 6).
Исключения - ПАО, привлекающие инвестиции путем приобретения инвесторами утилитарных цифровых прав, которые, повторюсь, не касаются сделок с недвижимостью.
Давайте честно: 1 млрд рублей для крупного застройщика - это слишком несерьезно 🤷♀️: в переводе на лоты это примерно 100 однокомнатных квартир в хорошем комфорт-классе. Копейки 🤷♀️.
Кроме того, среднестатистический дольщик в современной России стремится к минимизации рисков, краундфандинг же - высокорисковая деятельность.
Петр Монич, автор канала @propertyinsider соглашается со мной:
©️"Краудфандинг на рынке первичной недвижимости невозможен по ряду обстоятельств:
1. Рынок крайне инертен. Кому надо - набрали РнС, будут играть по старым правилам и продавать по ДДУ. Кому не надо - сдуют пыль с ЖСК или провернут продажу по ДКП/предДДУ. И все будут довольны, хоть это не безопасные схемы.
2. Ипотека. Готовы ли банки давать деньги на краудфандинг? Yе думаю. Рынок ипотеки в Московском регионе составляет 75%. Играть без ипотеки - играть с 1/4 рынка.
3. Ограничение по бюджету проекта. 1 млрд - это домик меньше 20 тыс. кв. м. Кого им можно вообще испугать?
4. Англицизм. Не надо пугать честных советских заек таким диковинным словом как "краудфандинг", оно ещё от бигдаты и эскроу-счета не отошло.
Предлагаем этот схематоз использовать для покупки/продажи машиномест 🚗: люди скидываются и донатят себе на машиноместо в паркетине, потом поочередно его используют или ещё клаус докупают.
Кстати, очень ждём первого долгостроя по эскроу-счётам, вероятнее всего он будет через года 2-3, но очень забавно, когда люди получат свои деньги, которые лежали 2-3 года и жрались 5% инфляцией 🙈. Плюс время потеряно, цены на недвижимость выросли и тд."
Вывод: краудфандинг - замена ДДУ для физлиц? Нет. Возможность инвестировать по-немногу в некрупные проекты? Да, конечно ✊🏻.
@novostroyman
ЖК "Западные ворота столицы" - голодовки бесполезны
#Долгострой #Лонгрид
Помните ли вы, друзья, историю, когда дольщики ЖК "Западные ворота столицы" в 2018-м году голодали около 60 дней? Если нет, я вам напомню 👇🏻.
Дольщики 4-го корпуса данного ЖК в Одинцово 🏗 летом 2018-го года объявили голодовку, чтобы привлечь внимание властей к достройке объекта. Для большего охвата организовали он-лайн трансляцию и пригласили журналистов. Долгое время никто, кроме СМИ, не обращал на акцию внимания 🤷♀️, а голодовка все длилась.
На 9-й день на площадку прибыл глава Одинцово, Иванов Андрей Робертович, и советник губернатора Московской области Воробьёва А. Ю. (а по совместительству мать Михаила Оглоблина, кинувшего дольщиков ЖК "Марьино Град", "Спортивный квартал" и "Спорт Таун"), Оглоблина Марина Евгеньевна.
Достроить брошенный дом чиновники пообещать не могли: приглашенный на объект "ПИК", проведя экспертизу, выяснил, что корпус №4 находится в аварийном состоянии - но зато могли пообещать обеспечить дольщиков жильём в 2 новых башнях, которые взялся строить девелопер намбер ван.
За обеспечение квадратными метрами дольщиков ЖК "ЗВС" "ПИК", как известно, получил компенсационные земли рядом с Митино, на которых оперативно построил ЖК "Митино Парк". А вот состояние домов под переселение обманутых дольщиков 4-го корпуса "ЗВС" на январь 2020-го (спустя 1,5 года с смомента принятия решения. Прислано дольщиками)👇🏻.
Мы живем в самой прекрасной стране на свете, и все остальные страны нам завидуют. Наше государство настолько правовое, что даже 60-дневные голодовки не могут помочь обманутым дольщикам ✊🏻.
@novostroyman
#Долгострой #Лонгрид
Помните ли вы, друзья, историю, когда дольщики ЖК "Западные ворота столицы" в 2018-м году голодали около 60 дней? Если нет, я вам напомню 👇🏻.
Дольщики 4-го корпуса данного ЖК в Одинцово 🏗 летом 2018-го года объявили голодовку, чтобы привлечь внимание властей к достройке объекта. Для большего охвата организовали он-лайн трансляцию и пригласили журналистов. Долгое время никто, кроме СМИ, не обращал на акцию внимания 🤷♀️, а голодовка все длилась.
На 9-й день на площадку прибыл глава Одинцово, Иванов Андрей Робертович, и советник губернатора Московской области Воробьёва А. Ю. (а по совместительству мать Михаила Оглоблина, кинувшего дольщиков ЖК "Марьино Град", "Спортивный квартал" и "Спорт Таун"), Оглоблина Марина Евгеньевна.
Достроить брошенный дом чиновники пообещать не могли: приглашенный на объект "ПИК", проведя экспертизу, выяснил, что корпус №4 находится в аварийном состоянии - но зато могли пообещать обеспечить дольщиков жильём в 2 новых башнях, которые взялся строить девелопер намбер ван.
За обеспечение квадратными метрами дольщиков ЖК "ЗВС" "ПИК", как известно, получил компенсационные земли рядом с Митино, на которых оперативно построил ЖК "Митино Парк". А вот состояние домов под переселение обманутых дольщиков 4-го корпуса "ЗВС" на январь 2020-го (спустя 1,5 года с смомента принятия решения. Прислано дольщиками)👇🏻.
Мы живем в самой прекрасной стране на свете, и все остальные страны нам завидуют. Наше государство настолько правовое, что даже 60-дневные голодовки не могут помочь обманутым дольщикам ✊🏻.
@novostroyman
Уведомление о готовности к передаче Объекта долевого строительства носит информационный характер и не являются приглашением на осмотр 🙅♀️. Ожидайте SMS-уведомления о завершении строительства
Слышали такое? А вот дольщики 2-го этапа 1-й очереди строительства апарт-комплекса "Спутник" узнали это от своего небезызвестного девелопера "Самолет" ✈️. #Лонгрид
КОНТЕКСТ
В конце января 2020-го дольщики указанного проекта начали получать уведомления о завершении строительства и готовности объектов к передаче (имеется в распоряжении редакции, благодаря @medovsputnik ). В них застройщик сообщает об обязанности дольщиков в соответствии с частью 4 статьи 8 Федерального Закона №214 в течение 7 рабочих дней приступить к приёмке своих объектов недвижимости.
Чтобы осуществить это, дольщики должны связаться по телефону с отделом заселения (ОЗ) и согласовать дату и время прибытия на объект 📆. В том же уведомлении указано предложение о подписании допсоглашения о продлении сроков передачи объекта до 31.03.2020 (согласно ДДУ, объект должен был быть передан до 31.10.2019).
В ЧЕМ ПРОБЛЕМА?
📞 При звонке в ОЗ для записи на осмотр, менеджер сообщает, что присланное уведомление носит информационный характер и не является приглашением на осмотр (😅), и дольщику, на самом-то деле, необходимо ожидать получения SMS-уведомления о завершении строительства. Записывать на приемку на ближайшие 7 рабочих дней в ОЗ отказывают. При прибытии на объект в приемке также отказывают даже после одностороннего уведомления со стороны дольщика о предстоящем визите.
Таким образом, собственник чисто физически не может реализовать прописанную в уведомлении приемку. 🤷♀️
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ?
Отсутствие подписанного дольщиком акта приема-передачи может расцениваться, как "уклонение от приёмки объекта" 🙈. А в случае "уклонения" застройщик может в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи апартаментов.
Важно понимать, что подобный акт со дня его составления перекладывает на плечи дольщиков бремя по содержания объекта, а риски случайной гибели и случайного повреждения признаются перешедшими к участнику долевого строительства. ❗️Права на неустойку собственник, при этом, лишается.❗️
Подобные действия застройщика наталкивают на одну очень страшную мысль 💭 - ему дела нет до своих дольщиков. Что это, уверенность в своей вседозволенности и безнаказанности или приближающаяся смерть девелопера?
#СамолетДевелопмент #Спутник #ПриемкаКвартиры
@novostroyman
Слышали такое? А вот дольщики 2-го этапа 1-й очереди строительства апарт-комплекса "Спутник" узнали это от своего небезызвестного девелопера "Самолет" ✈️. #Лонгрид
КОНТЕКСТ
В конце января 2020-го дольщики указанного проекта начали получать уведомления о завершении строительства и готовности объектов к передаче (имеется в распоряжении редакции, благодаря @medovsputnik ). В них застройщик сообщает об обязанности дольщиков в соответствии с частью 4 статьи 8 Федерального Закона №214 в течение 7 рабочих дней приступить к приёмке своих объектов недвижимости.
Чтобы осуществить это, дольщики должны связаться по телефону с отделом заселения (ОЗ) и согласовать дату и время прибытия на объект 📆. В том же уведомлении указано предложение о подписании допсоглашения о продлении сроков передачи объекта до 31.03.2020 (согласно ДДУ, объект должен был быть передан до 31.10.2019).
В ЧЕМ ПРОБЛЕМА?
📞 При звонке в ОЗ для записи на осмотр, менеджер сообщает, что присланное уведомление носит информационный характер и не является приглашением на осмотр (😅), и дольщику, на самом-то деле, необходимо ожидать получения SMS-уведомления о завершении строительства. Записывать на приемку на ближайшие 7 рабочих дней в ОЗ отказывают. При прибытии на объект в приемке также отказывают даже после одностороннего уведомления со стороны дольщика о предстоящем визите.
Таким образом, собственник чисто физически не может реализовать прописанную в уведомлении приемку. 🤷♀️
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ?
Отсутствие подписанного дольщиком акта приема-передачи может расцениваться, как "уклонение от приёмки объекта" 🙈. А в случае "уклонения" застройщик может в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи апартаментов.
Важно понимать, что подобный акт со дня его составления перекладывает на плечи дольщиков бремя по содержания объекта, а риски случайной гибели и случайного повреждения признаются перешедшими к участнику долевого строительства. ❗️Права на неустойку собственник, при этом, лишается.❗️
Подобные действия застройщика наталкивают на одну очень страшную мысль 💭 - ему дела нет до своих дольщиков. Что это, уверенность в своей вседозволенности и безнаказанности или приближающаяся смерть девелопера?
#СамолетДевелопмент #Спутник #ПриемкаКвартиры
@novostroyman
Is it possible? Ипотека без первоначального взноса
Ипотека без первоначального взноса действительно существует как банковский "продукт". Выдают его, правда, мало какие ПАО и под совершенно сумасшедший процент. Поэтому зачастую застройщики, предлагающие квартиру в своей новостройке на супервыгодных условиях, делают хитрый финт ушами. О нем и поговорим 👇🏻.
Большинство банков не выдают займ без первоначального взноса, однако у каждого ПАО разные требования по схеме его проведения: одним нужно, чтоб для сделки дольщик приносил деньги в банк, другим достаточно справки о том, что они внесены на счет застройщика.
Девелоперы, разумеется, в рамках данного схематоза сотрудничают с последними.
СХЕМА
Застройщик предлагает клиентам искусственно увеличить стоимость квартиры на определенный процент, обычно - на 15-20%, и в ДДУ указывается как раз эта завышенная стоимость. Вместе с этим, компания выдает справку о том, что первоначальный взнос внесен - те самые 15-20%.
Клиент подписывает документы, вексель на сумму, равную этим 15-20% "первоначального взноса" (вместо векселя может подписываться договор целевого займа у сотрудника компании как у частного лица 🙈), а позже - акт зачета требований о том, что клиент ничего не должен.
Дольщик относит полученную справку о внесении "первоначального взноса" в нужный банк и получает в ипотеку нужную, искусственно увеличенную, сумму. То есть, по сути, стоимость квартиры 100% оплачивает банк 🏦.
ЧТО НЕ ТАК С ЭТОЙ СХЕМОЙ?
▪️Акт зачета требований по векселю застройщик зачастую оставляет у себя, не информируя дольщика о том, что он вообще нужен. Если все проходит успешно, история тихо заканчивается. Но если дольщик оказывается чем-то недоволен: УК/полученной квартирой/тарифами на обслуживание - отсутствие акта становится удавкой на его шее. Застройщик заявляет, что в его распоряжении есть вексель, по которому не произведен расчет, и дольщик должен расплатиться 🙈.
▪️Если оформляется не вексель, а займ у физического лица, в договоре, скорее всего, есть пункт о необходимости вернуть долг наличными, если покупатель квартиры утратит свой статус участника долевого строительства. В случае банкротства застройщика и создании ЖСК для достройки дома дольщик как раз теряет такой статус и становится должником 🤷♀️.
Любой схематоз - это риски, если вы готовы к ним - прекрасно, если нет - не влезайте, убьет ⚠️.
#Ипотека #Лонгрид
@novostroyman
Ипотека без первоначального взноса действительно существует как банковский "продукт". Выдают его, правда, мало какие ПАО и под совершенно сумасшедший процент. Поэтому зачастую застройщики, предлагающие квартиру в своей новостройке на супервыгодных условиях, делают хитрый финт ушами. О нем и поговорим 👇🏻.
Большинство банков не выдают займ без первоначального взноса, однако у каждого ПАО разные требования по схеме его проведения: одним нужно, чтоб для сделки дольщик приносил деньги в банк, другим достаточно справки о том, что они внесены на счет застройщика.
Девелоперы, разумеется, в рамках данного схематоза сотрудничают с последними.
СХЕМА
Застройщик предлагает клиентам искусственно увеличить стоимость квартиры на определенный процент, обычно - на 15-20%, и в ДДУ указывается как раз эта завышенная стоимость. Вместе с этим, компания выдает справку о том, что первоначальный взнос внесен - те самые 15-20%.
Клиент подписывает документы, вексель на сумму, равную этим 15-20% "первоначального взноса" (вместо векселя может подписываться договор целевого займа у сотрудника компании как у частного лица 🙈), а позже - акт зачета требований о том, что клиент ничего не должен.
Дольщик относит полученную справку о внесении "первоначального взноса" в нужный банк и получает в ипотеку нужную, искусственно увеличенную, сумму. То есть, по сути, стоимость квартиры 100% оплачивает банк 🏦.
ЧТО НЕ ТАК С ЭТОЙ СХЕМОЙ?
▪️Акт зачета требований по векселю застройщик зачастую оставляет у себя, не информируя дольщика о том, что он вообще нужен. Если все проходит успешно, история тихо заканчивается. Но если дольщик оказывается чем-то недоволен: УК/полученной квартирой/тарифами на обслуживание - отсутствие акта становится удавкой на его шее. Застройщик заявляет, что в его распоряжении есть вексель, по которому не произведен расчет, и дольщик должен расплатиться 🙈.
▪️Если оформляется не вексель, а займ у физического лица, в договоре, скорее всего, есть пункт о необходимости вернуть долг наличными, если покупатель квартиры утратит свой статус участника долевого строительства. В случае банкротства застройщика и создании ЖСК для достройки дома дольщик как раз теряет такой статус и становится должником 🤷♀️.
Любой схематоз - это риски, если вы готовы к ним - прекрасно, если нет - не влезайте, убьет ⚠️.
#Ипотека #Лонгрид
@novostroyman
Пять способов вырастить цены на жилье #Лонгрид
Этот текст написал Дмитрий Маслов, независимый аналитик рынка, еще 2 года назад. Тогда я, увы, не знала о Дмитрие и не читала его шедевров. Сегодня исправляю эту несправедливость. На волне хайпа по ипотеке под 6,5% особенно важно не забывать об этом 👇🏻.
Представьте, что вы государственный Деятель. И вдруг вам захотелось, чтобы цены на жилье росли как на дрожжах. Только не спрашивайте 🙅♀️, зачем вам это нужно. Просто нужно и все.
Все счастливы, когда цены на недвижимость растут. Население радуется, что его активы растут. Банки 🏦 радуются, что залоги растут. Государство радуется, что налоги растут. Застройщики так вообще прыгают от счастья. Ну, а кто несчастлив, из-за того, что не может купить подорожавшие квартиры, те сами виноваты. Это лузеры и нищеброды, не стоит о них.
И вот вам необходимо, чтобы стоимость недвижимости ушла в стратосферу 📈. Есть, правда, одна небольшая проблема: цены уже и так давно кусаются и самостоятельно расти не хотят. Спроса нет. Все, кто хотел и мог, уже давно "затарился недвигой". Других желающих по таким ценам не наблюдается.
Однако вы не были бы государственным Деятелем, если бы сдались так просто. Существует 5 основных способов встряхнуть непокорный рынок и заставить идти его в нужную вам сторону.
Способ №1️⃣. Внушить, что цены растут
Если цены не растут, то вам нужно заявить, что они растут. Тогда это станет самосбывающимся прогнозом. Люди будут покупать, потому что цены растут, а цены вырастут, потому что люди покупают. Вечный двигатель! Пусть из каждого утюга несется "спешите, дорожает!"
По-другому это называется "оральные интервенции". Как это работает, я подробно описываю в других своих статьях. Берите на вооружение!
Способ №2️⃣. Накачать спрос кредитами
Не оригинально, но эффективно. Если у человека нет денег, ему нужно дать их взаймы, обложив его процентами и убедив, что так оно ему лучше. Кто может купить квартиру за 3 миллиона? Немногие. А за 20 тыс/мес (размер ипотечного платежа)? – практически любой желающий. Вот пусть впрягаются. Раздайте ипотеку всем кому можно и кому нельзя, и задача подъема цен будет решена!
Способ №3️⃣. Заставить платить тех, кто этого не хочет
Но если первых двух способов недостаточно, чтобы разогнать цены, используйте тех, кому вообще "фиолетово" на недвижимость. Не надо спрашивать, хотят ли они оплачивать банкет или нет. Пусть платят. Налогоплательщики! Это бездонная бочка 🛢, из которой можно черпать спрос практически бесконечно.
Что для этого нужно:
▪️Раздать субсидии из госбюджета. Например, заявить, что вы радеете о росте рождаемости в стране, и все матери могут рассчитывать на поддержку. Сказать, что новая программа называется "маткапитал" и ее можно использовать по-разному, но фактически, только на покупку квартир.
▪️Предложить льготную ипотеку. Повод сами придумаете ("помощь молодым семьям", "студентам", "инвалидам" и т.д.).
▪️Раздать бесплатно за особые заслуги. Вы же чиновник и у вас есть социально близкие слои, которые поддерживают вас на вашем нелегком поприще (другие госслужащие, силовики). Раздайте жилье им. Все равно платить не вам – а податному населению. Вам что, жалко?
Способ №4️⃣ Искусственно ограничить предложение
Но если и этот способ не помогает, нужно плотнее заняться застройщиками. Они, злодеи, слишком много строят и опускают цены. Не понимают собственной выгоды. Тогда нужно сделать так, чтобы они строили меньше или дороже. Создайте искусственный дефицит площадок, чтобы цены на землю выросли, обложите их поборами, заставьте больше тратится на инфраструктуру. Поднимите им процент по кредитам. Потом охладите пыл мечтателей тем, что "выросла себестоимость строительства" и дешевое жилье невозможно.
Если даже это не помогло, и все равно остался профицит квартир, срочно берите вопрос в свои руки: выкупайте все без разбора, что осталось у застройщика. Все, подчистую. За счет бюджета, разумеется. Например, скажите, что квартиры требуются "под реновацию". Помните, что ваша цель – рост цен и тут нужно действовать решительно и смело ✊🏻.
Способ №5 👇🏻
Этот текст написал Дмитрий Маслов, независимый аналитик рынка, еще 2 года назад. Тогда я, увы, не знала о Дмитрие и не читала его шедевров. Сегодня исправляю эту несправедливость. На волне хайпа по ипотеке под 6,5% особенно важно не забывать об этом 👇🏻.
Представьте, что вы государственный Деятель. И вдруг вам захотелось, чтобы цены на жилье росли как на дрожжах. Только не спрашивайте 🙅♀️, зачем вам это нужно. Просто нужно и все.
Все счастливы, когда цены на недвижимость растут. Население радуется, что его активы растут. Банки 🏦 радуются, что залоги растут. Государство радуется, что налоги растут. Застройщики так вообще прыгают от счастья. Ну, а кто несчастлив, из-за того, что не может купить подорожавшие квартиры, те сами виноваты. Это лузеры и нищеброды, не стоит о них.
И вот вам необходимо, чтобы стоимость недвижимости ушла в стратосферу 📈. Есть, правда, одна небольшая проблема: цены уже и так давно кусаются и самостоятельно расти не хотят. Спроса нет. Все, кто хотел и мог, уже давно "затарился недвигой". Других желающих по таким ценам не наблюдается.
Однако вы не были бы государственным Деятелем, если бы сдались так просто. Существует 5 основных способов встряхнуть непокорный рынок и заставить идти его в нужную вам сторону.
Способ №1️⃣. Внушить, что цены растут
Если цены не растут, то вам нужно заявить, что они растут. Тогда это станет самосбывающимся прогнозом. Люди будут покупать, потому что цены растут, а цены вырастут, потому что люди покупают. Вечный двигатель! Пусть из каждого утюга несется "спешите, дорожает!"
По-другому это называется "оральные интервенции". Как это работает, я подробно описываю в других своих статьях. Берите на вооружение!
Способ №2️⃣. Накачать спрос кредитами
Не оригинально, но эффективно. Если у человека нет денег, ему нужно дать их взаймы, обложив его процентами и убедив, что так оно ему лучше. Кто может купить квартиру за 3 миллиона? Немногие. А за 20 тыс/мес (размер ипотечного платежа)? – практически любой желающий. Вот пусть впрягаются. Раздайте ипотеку всем кому можно и кому нельзя, и задача подъема цен будет решена!
Способ №3️⃣. Заставить платить тех, кто этого не хочет
Но если первых двух способов недостаточно, чтобы разогнать цены, используйте тех, кому вообще "фиолетово" на недвижимость. Не надо спрашивать, хотят ли они оплачивать банкет или нет. Пусть платят. Налогоплательщики! Это бездонная бочка 🛢, из которой можно черпать спрос практически бесконечно.
Что для этого нужно:
▪️Раздать субсидии из госбюджета. Например, заявить, что вы радеете о росте рождаемости в стране, и все матери могут рассчитывать на поддержку. Сказать, что новая программа называется "маткапитал" и ее можно использовать по-разному, но фактически, только на покупку квартир.
▪️Предложить льготную ипотеку. Повод сами придумаете ("помощь молодым семьям", "студентам", "инвалидам" и т.д.).
▪️Раздать бесплатно за особые заслуги. Вы же чиновник и у вас есть социально близкие слои, которые поддерживают вас на вашем нелегком поприще (другие госслужащие, силовики). Раздайте жилье им. Все равно платить не вам – а податному населению. Вам что, жалко?
Способ №4️⃣ Искусственно ограничить предложение
Но если и этот способ не помогает, нужно плотнее заняться застройщиками. Они, злодеи, слишком много строят и опускают цены. Не понимают собственной выгоды. Тогда нужно сделать так, чтобы они строили меньше или дороже. Создайте искусственный дефицит площадок, чтобы цены на землю выросли, обложите их поборами, заставьте больше тратится на инфраструктуру. Поднимите им процент по кредитам. Потом охладите пыл мечтателей тем, что "выросла себестоимость строительства" и дешевое жилье невозможно.
Если даже это не помогло, и все равно остался профицит квартир, срочно берите вопрос в свои руки: выкупайте все без разбора, что осталось у застройщика. Все, подчистую. За счет бюджета, разумеется. Например, скажите, что квартиры требуются "под реновацию". Помните, что ваша цель – рост цен и тут нужно действовать решительно и смело ✊🏻.
Способ №5 👇🏻
Фейковый он-лайн: можно ли продать недвижимость через интернет? #Лонгрид
Я уже неоднократно отвечала на этот вопрос: нет. Фулл-онлайн невозможен в современных реалиях России, но многие со мной не соглашались. Поэтому я обратилась с данным вопросом к Сергею Смирнову, старшему партнеру Vysotsky Estate.
©️"Не секрет, что главная задача наемника - продать себя подороже будущему хозяину. Строительная отрасль не исключение. Как только запахло кризисом и маячащей ответственностью за результат, многие наемники ринулись за личным PR и начали проявляться в информационном поле YouTube.
Благо, и кость им кинули съедобную - ОН-ЛАЙН ПРОДАЖИ недвижимости. Неопытному зеваке со стороны может показаться, что эти “умные люди” говорят профессиональные мантры. Но опытный человек, не раз стоявший за стойкой в отделе продаж или в бетонной серой коробке проводивший презентацию про квартиру мечты, сразу увидит, что начальники отделов маркетинга и коммерческих служб в поля не ходили от слова “совсем”.
Чтобы разобраться, что скрывается за нездоровым движением в вокруг он-лайн продаж, чтобы показать глупость маркетинга, который спустил очередные деньги на наружную рекламу вдоль пустых городских трасс со слоганом "покупай квартиру он-лайн", придется по пунктам разобрать процесс продажи недвижимости.
1️⃣ Продажа - это влияние на принятие решения покупателем в пользу своего проекта.
2️⃣ Оформление сделки - юридический процесс согласования договора, условий оплаты, подписание документов и регистрация договора в Росреестре.
3️⃣ Маркетинг решает задачу обращения интересанта в отдел продаж, а также отстройки от конкурентов для принятия покупателем окончательного решения в пользу проекта.
4️⃣ Public Relation решает задачу скрытого влияния на принятие решения покупателем в пользу проекта.
5️⃣ Задача продавца в отделе продаж не сводится к обсуждению условий оформления. Основная задача живого человека в отделе продаж - провести Закрытие презентации.
6️⃣ Закрытие презентации - профессиональный прием, который позволяет сделать главное - вытащить сомнения и страхи покупателя, которые мешают ему сделать положительный выбор в пользу проекта. Эту задачу не может решить ни один робот, ни один он-лайн продукт. Эта задача решается только живым продавцом, который умеет отличать запрос от потребности.
Теперь соединим процесс в цепочку:
▪️маркетинг за счет рекламы вытаскивает интересанта на звонок, сообщение или визит; 🔜
▪️продавец убеждает в значимости встречи: оффлайн встречи/он-лайн встречи - это лишь способ общения с живым продавцом; 🔜
▪️продавец выявляет потребность, проводит презентацию и проводит закрытие; 🔜
▪️дальше - задача продавца обратить внимание на обзоры, сравнительные статьи в прессе, которые за счет грамотной PR-службы купируют страхи покупателя.
Это идеальный мир. На практике вы ничего подобного не увидите. Наши "эффективные" менеджеры даже не понимают, что реальная он-лайн продажа товара сегодня - это полное отсутствие в описанной мной цепочке живых людей. Он-лайн сегодня продается одежда, бытовая техника, пицца. Там давно решена задача отсутствия в цепочке людей.
Но недвижимость - слишком дорогой продукт. Велика цена ошибки. 95% покупателей не готовы исключить общение с экспертами и специалистами.
Покупка новостройки - это плата за доверие к компании. Конечно, россияне - геройские дети, как говорил покойный Сергей Доренко. Но даже они в последние годы в основе своей не готовы платить за доверие через он-лайн.
Да, и вот еще беда. Даже оформление сделки сегодня без визита в банк невозможно 🤷🏻♂️".
@novostroyman
Я уже неоднократно отвечала на этот вопрос: нет. Фулл-онлайн невозможен в современных реалиях России, но многие со мной не соглашались. Поэтому я обратилась с данным вопросом к Сергею Смирнову, старшему партнеру Vysotsky Estate.
©️"Не секрет, что главная задача наемника - продать себя подороже будущему хозяину. Строительная отрасль не исключение. Как только запахло кризисом и маячащей ответственностью за результат, многие наемники ринулись за личным PR и начали проявляться в информационном поле YouTube.
Благо, и кость им кинули съедобную - ОН-ЛАЙН ПРОДАЖИ недвижимости. Неопытному зеваке со стороны может показаться, что эти “умные люди” говорят профессиональные мантры. Но опытный человек, не раз стоявший за стойкой в отделе продаж или в бетонной серой коробке проводивший презентацию про квартиру мечты, сразу увидит, что начальники отделов маркетинга и коммерческих служб в поля не ходили от слова “совсем”.
Чтобы разобраться, что скрывается за нездоровым движением в вокруг он-лайн продаж, чтобы показать глупость маркетинга, который спустил очередные деньги на наружную рекламу вдоль пустых городских трасс со слоганом "покупай квартиру он-лайн", придется по пунктам разобрать процесс продажи недвижимости.
1️⃣ Продажа - это влияние на принятие решения покупателем в пользу своего проекта.
2️⃣ Оформление сделки - юридический процесс согласования договора, условий оплаты, подписание документов и регистрация договора в Росреестре.
3️⃣ Маркетинг решает задачу обращения интересанта в отдел продаж, а также отстройки от конкурентов для принятия покупателем окончательного решения в пользу проекта.
4️⃣ Public Relation решает задачу скрытого влияния на принятие решения покупателем в пользу проекта.
5️⃣ Задача продавца в отделе продаж не сводится к обсуждению условий оформления. Основная задача живого человека в отделе продаж - провести Закрытие презентации.
6️⃣ Закрытие презентации - профессиональный прием, который позволяет сделать главное - вытащить сомнения и страхи покупателя, которые мешают ему сделать положительный выбор в пользу проекта. Эту задачу не может решить ни один робот, ни один он-лайн продукт. Эта задача решается только живым продавцом, который умеет отличать запрос от потребности.
Теперь соединим процесс в цепочку:
▪️маркетинг за счет рекламы вытаскивает интересанта на звонок, сообщение или визит; 🔜
▪️продавец убеждает в значимости встречи: оффлайн встречи/он-лайн встречи - это лишь способ общения с живым продавцом; 🔜
▪️продавец выявляет потребность, проводит презентацию и проводит закрытие; 🔜
▪️дальше - задача продавца обратить внимание на обзоры, сравнительные статьи в прессе, которые за счет грамотной PR-службы купируют страхи покупателя.
Это идеальный мир. На практике вы ничего подобного не увидите. Наши "эффективные" менеджеры даже не понимают, что реальная он-лайн продажа товара сегодня - это полное отсутствие в описанной мной цепочке живых людей. Он-лайн сегодня продается одежда, бытовая техника, пицца. Там давно решена задача отсутствия в цепочке людей.
Но недвижимость - слишком дорогой продукт. Велика цена ошибки. 95% покупателей не готовы исключить общение с экспертами и специалистами.
Покупка новостройки - это плата за доверие к компании. Конечно, россияне - геройские дети, как говорил покойный Сергей Доренко. Но даже они в последние годы в основе своей не готовы платить за доверие через он-лайн.
Да, и вот еще беда. Даже оформление сделки сегодня без визита в банк невозможно 🤷🏻♂️".
@novostroyman
Халявная ставка по ипотеке ведет нас по сценарию США, который закончился коллапсом 2008 года
Многие уже задавались вопросом и задавали вопросы экспертам, к чему же приведет льготная ипотека и закредитованность населения на нашем рынке. Я тоже решила узнать мнение эксперта - старшего партнера Vysotsky Estate Сергея Смирнова. И вот, что он мне рассказал: #Лонгрид
©️"Уже всем понятно, что чем ниже ипотечная ставка, тем выше цены на недвижимость 📈. Особенно это сказывается в районах и городах, где количество строящегося жилья минимальное, поэтому в цене растет весь "советский хлам".
Снижение ипотечных ставок "подталкивает" россиян к беспечному отношению к займам. На фоне того, что банки снижают требования к первоначальному взносу, россияне все больше больше берут в долг.
Средмесячный платеж за счет роста цен вырос, а переплата за счет "растягивания срока выплаты" останется, в итоге, на прежнем уровне. При этом, на фоне значительного роста цены потребительской корзины и высокого уровня безработицы мы можем через пару лет получить проблемный рынок. Казалось бы как связаны продукты питания, рынок труда и выплата по ипотеке? А вот как.
Представим себе семью с общим доходом в 150 000 рублей, которая решила пуститься во все тяжкие и взять квартиру получше и подороже, с ежемесячной выплатой в 70 000 рублей.
Если раньше при оценке платежеспособности банки строго следили за тем, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 30% от общего дохода семьи, то сейчас на это стали смотреть "проще": ипотеку надо выдавать.
Но! При оценке платежеспособности никто не хочет учитывать тот факт, что темпы роста зарплат у большинства россиян в ближайшие годы замедлятся. А вот инфляция скорее всего нет, потому что на фоне падения объемов производства наблюдается такой эффект как "стагфляция".
Сложившись, эти факторы могут привести к тому, что семья обнаруживает, что раньше на все остальные траты 80 000 рублей хватало, а по прошествии 2 лет, что-то стало не хватать. Зарплату не повышают, а премии, которые раньше тратили на отпуск, урезали, так как стоит очередь желающих на их рабочее место.
В банки 🏦 потянется толпа за рефинансированием ипотеки. Но и банки начнут очухиваться. Если же кто-то из этой семьи хотя бы временно потеряет работу, а устроится на новую на меньших финансовых условиях (а, к примеру, рынок зарплат в it-сегменте сейчас перераздут необоснованно), то такая семья выставит свой объект в "быструю продажу".
Ипотечные брокеры, которые проходили такие сценарии в 2009 и 2016-2017 годах дают более негативные комментарии.
Дмитрий Овсянников основатель ipotek.ru: ©️ "Проблемы начнутся уже в 2021 году.
Ждать не долго осталось.
Что касается тех, кто бернет большие суммы, что они, якобы, ответственнее подходят к своим обязательствам – так было раньше, сейчас заемщик более безответственный.
На этом фоне идет отток вкладов из банков, а квартиры воспринимаются как защитный актив, куда перекладывают все сбережения (ключевое "все").
Поскольку сбережений не остается и "подушки безопасности" у большинства заемщиков нет, любой "кассовый разрыв" приведет к личному дефолту.
А что мы имеем на фоне пандемии в экономике? "Схлопнулось" несколько отраслей.
На рынок труда вышли хорошие специалисты из этих отраслей: они ищут применение своего труда в других отраслях.
Это значит, что в других отраслях работникам можно платить меньше. А потому, платежи по кредиту, которые сейчас составляют процентов 50 - 60 от доходов, вскоре могут составлять 90 - 100%.
А дальше задачка - объяснить банковскому сотруднику, что если платеж по кредиту равен 100% дохода заемщика, то это не означает, что заемщик все эти деньги может отдать банку в счет месячного платежа".
Поэтому те инвесторы, которые терпеливо "посидят на деньгах", через пару лет хорошо заработают на выкупе проблемных активов. #Ипотека
@novostroyman
Многие уже задавались вопросом и задавали вопросы экспертам, к чему же приведет льготная ипотека и закредитованность населения на нашем рынке. Я тоже решила узнать мнение эксперта - старшего партнера Vysotsky Estate Сергея Смирнова. И вот, что он мне рассказал: #Лонгрид
©️"Уже всем понятно, что чем ниже ипотечная ставка, тем выше цены на недвижимость 📈. Особенно это сказывается в районах и городах, где количество строящегося жилья минимальное, поэтому в цене растет весь "советский хлам".
Снижение ипотечных ставок "подталкивает" россиян к беспечному отношению к займам. На фоне того, что банки снижают требования к первоначальному взносу, россияне все больше больше берут в долг.
Средмесячный платеж за счет роста цен вырос, а переплата за счет "растягивания срока выплаты" останется, в итоге, на прежнем уровне. При этом, на фоне значительного роста цены потребительской корзины и высокого уровня безработицы мы можем через пару лет получить проблемный рынок. Казалось бы как связаны продукты питания, рынок труда и выплата по ипотеке? А вот как.
Представим себе семью с общим доходом в 150 000 рублей, которая решила пуститься во все тяжкие и взять квартиру получше и подороже, с ежемесячной выплатой в 70 000 рублей.
Если раньше при оценке платежеспособности банки строго следили за тем, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 30% от общего дохода семьи, то сейчас на это стали смотреть "проще": ипотеку надо выдавать.
Но! При оценке платежеспособности никто не хочет учитывать тот факт, что темпы роста зарплат у большинства россиян в ближайшие годы замедлятся. А вот инфляция скорее всего нет, потому что на фоне падения объемов производства наблюдается такой эффект как "стагфляция".
Сложившись, эти факторы могут привести к тому, что семья обнаруживает, что раньше на все остальные траты 80 000 рублей хватало, а по прошествии 2 лет, что-то стало не хватать. Зарплату не повышают, а премии, которые раньше тратили на отпуск, урезали, так как стоит очередь желающих на их рабочее место.
В банки 🏦 потянется толпа за рефинансированием ипотеки. Но и банки начнут очухиваться. Если же кто-то из этой семьи хотя бы временно потеряет работу, а устроится на новую на меньших финансовых условиях (а, к примеру, рынок зарплат в it-сегменте сейчас перераздут необоснованно), то такая семья выставит свой объект в "быструю продажу".
Ипотечные брокеры, которые проходили такие сценарии в 2009 и 2016-2017 годах дают более негативные комментарии.
Дмитрий Овсянников основатель ipotek.ru: ©️ "Проблемы начнутся уже в 2021 году.
Ждать не долго осталось.
Что касается тех, кто бернет большие суммы, что они, якобы, ответственнее подходят к своим обязательствам – так было раньше, сейчас заемщик более безответственный.
На этом фоне идет отток вкладов из банков, а квартиры воспринимаются как защитный актив, куда перекладывают все сбережения (ключевое "все").
Поскольку сбережений не остается и "подушки безопасности" у большинства заемщиков нет, любой "кассовый разрыв" приведет к личному дефолту.
А что мы имеем на фоне пандемии в экономике? "Схлопнулось" несколько отраслей.
На рынок труда вышли хорошие специалисты из этих отраслей: они ищут применение своего труда в других отраслях.
Это значит, что в других отраслях работникам можно платить меньше. А потому, платежи по кредиту, которые сейчас составляют процентов 50 - 60 от доходов, вскоре могут составлять 90 - 100%.
А дальше задачка - объяснить банковскому сотруднику, что если платеж по кредиту равен 100% дохода заемщика, то это не означает, что заемщик все эти деньги может отдать банку в счет месячного платежа".
Поэтому те инвесторы, которые терпеливо "посидят на деньгах", через пару лет хорошо заработают на выкупе проблемных активов. #Ипотека
@novostroyman
Как государство спасает спрос на недвижимость?
Сегодня я пытаю этой темой Сергея Смирнова, старшего партнера Vysotsky Estate. Далее - с его слов: #Лонгрид
©️ "Для начала приведу простое экономическое доказательство, что спрос на недвижимость падает: снижение кредитных ставок для покупки любого товара нацелено лишь на то, чтобы спрос на товар не падал.
Другими словами - чтобы недвижимость покупали дальше, ставки по ипотеке надо снижать. И тут ЦБ РФ попадает в ловушку. В связи с неразвитыми финансовыми рынками в нашей стране недвижимость резко растет. Почему? Потому что для снижения ипотечной ставки нужно снижать ключевую ставку, как следствие, снижаются ставки по депозитам.
Если раньше наши граждане клали накопления на депозиты 🏦, то теперь они несут их в недвижимость (к слову, в развитых странах инвестиции идут на фондовый рынок).
Таким образом, снижение ставки для стимуляции дальнейшего спроса на недвижимость тут же больно ударило по рынку недвижимости. Потому что массовый заёмщик платить по факту больше не может 🙅🏻♂️.
Как могла молодая семья себе позволить платить N рублей в месяц, так может и сейчас. Но что случилось? Ставку по ипотеке снизили и, казалось бы, увеличили количество покупателей, способных купить недвижимость. Но тут же лавочка прикрылась. На рынок забежали те, кто вынес деньги депозитов. В результате чего из-за неразвитости наших рынков, на коротком пробеге мы увидели скачок цен на новостройки. Вся программа стимуляции спрос на рынке недвижимости сведена к нулю.
❗️Рекорды октября и ноября умных людей не должны вводить в заблуждение. Из-за локдауна регистрации сделок и покупки были аккумулированы в начале осени. Общий объем сделок опять не вырос! Новая Москва задрала цены и потеряла в объеме продаж 15%, покупатель, который покупал в Новой Москве, не увидел выгоды для себя и пошел внутрь МКАД, где объем сделок вырос на 10%. И что?
Разогнал ли этот спрос цены на новый рекорд в рублях? Нет. Уральская палата недвижимости в конце ноября опубликовала отчет, что цены в рублях НАКОНЕЦ (‼️) вернулись на уровень марта 2015 года. То есть, понадобилось почти 6 лет, чтобы вернуть потерянное в пузыре 2014 года.
Государство продляет льготную ипотеку не от хорошей жизни. Очевидно, что спрос на недвижимость падает, а количество "хороших" заемщиков заканчивается. Об этом говорит падение процента одобренных заявок потенциальных заемщиков. Количество желающих попробовать купить недвижимость за счет массовой рекламы выросло, а вот платить таким желающим за недвижимость нечем 🤷🏻♂️.
Сразу из некоторых источников появилась информация, что доля одобрений ипотеки находится в районе 65-70%. По льготной ипотечной ставке, более рискованной, процент одобрений тоже снижается.
Более тревожную статистику опубликовал Пульс Продаж Новостроек, который проанализировал данные за период со II-го по III-й кварталы 2020 года, в сравнении с аналогичным периодом 2019 года и выяснил, что с запуском льготной ипотеки средний срок кредитования возрос на 7%, достигнув 213 месяцев (+14 мес.). Больше всего увеличился срок ипотеки по Московской области - на 11,9% (+23 мес.). В Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области средний срок вырос на 8 месяцев.
Что значит увеличение срока ипотеки? Это означает только одно: заемщик растягивает срок с целью уменьшения ежемесячной суммы выплаты. То есть, по факту, круг замыкается, реальных денег платить за недвижимость больше у нынешних покупателей нет.
Получается, что государство, стимулируя по хитрой схеме строительство жилья, скоро уткнется в то, что одобрять придется все более проблемных заемщиков. Поэтому г-жа Набиуллина забила тревогу. Такое искусственное поддержание спроса на недвижимость говорит лишь о том, что реальный спрос на жилую недвижимость в России у платежеспособной части населения давно упал".
@novostroyman
Сегодня я пытаю этой темой Сергея Смирнова, старшего партнера Vysotsky Estate. Далее - с его слов: #Лонгрид
©️ "Для начала приведу простое экономическое доказательство, что спрос на недвижимость падает: снижение кредитных ставок для покупки любого товара нацелено лишь на то, чтобы спрос на товар не падал.
Другими словами - чтобы недвижимость покупали дальше, ставки по ипотеке надо снижать. И тут ЦБ РФ попадает в ловушку. В связи с неразвитыми финансовыми рынками в нашей стране недвижимость резко растет. Почему? Потому что для снижения ипотечной ставки нужно снижать ключевую ставку, как следствие, снижаются ставки по депозитам.
Если раньше наши граждане клали накопления на депозиты 🏦, то теперь они несут их в недвижимость (к слову, в развитых странах инвестиции идут на фондовый рынок).
Таким образом, снижение ставки для стимуляции дальнейшего спроса на недвижимость тут же больно ударило по рынку недвижимости. Потому что массовый заёмщик платить по факту больше не может 🙅🏻♂️.
Как могла молодая семья себе позволить платить N рублей в месяц, так может и сейчас. Но что случилось? Ставку по ипотеке снизили и, казалось бы, увеличили количество покупателей, способных купить недвижимость. Но тут же лавочка прикрылась. На рынок забежали те, кто вынес деньги депозитов. В результате чего из-за неразвитости наших рынков, на коротком пробеге мы увидели скачок цен на новостройки. Вся программа стимуляции спрос на рынке недвижимости сведена к нулю.
❗️Рекорды октября и ноября умных людей не должны вводить в заблуждение. Из-за локдауна регистрации сделок и покупки были аккумулированы в начале осени. Общий объем сделок опять не вырос! Новая Москва задрала цены и потеряла в объеме продаж 15%, покупатель, который покупал в Новой Москве, не увидел выгоды для себя и пошел внутрь МКАД, где объем сделок вырос на 10%. И что?
Разогнал ли этот спрос цены на новый рекорд в рублях? Нет. Уральская палата недвижимости в конце ноября опубликовала отчет, что цены в рублях НАКОНЕЦ (‼️) вернулись на уровень марта 2015 года. То есть, понадобилось почти 6 лет, чтобы вернуть потерянное в пузыре 2014 года.
Государство продляет льготную ипотеку не от хорошей жизни. Очевидно, что спрос на недвижимость падает, а количество "хороших" заемщиков заканчивается. Об этом говорит падение процента одобренных заявок потенциальных заемщиков. Количество желающих попробовать купить недвижимость за счет массовой рекламы выросло, а вот платить таким желающим за недвижимость нечем 🤷🏻♂️.
Сразу из некоторых источников появилась информация, что доля одобрений ипотеки находится в районе 65-70%. По льготной ипотечной ставке, более рискованной, процент одобрений тоже снижается.
Более тревожную статистику опубликовал Пульс Продаж Новостроек, который проанализировал данные за период со II-го по III-й кварталы 2020 года, в сравнении с аналогичным периодом 2019 года и выяснил, что с запуском льготной ипотеки средний срок кредитования возрос на 7%, достигнув 213 месяцев (+14 мес.). Больше всего увеличился срок ипотеки по Московской области - на 11,9% (+23 мес.). В Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области средний срок вырос на 8 месяцев.
Что значит увеличение срока ипотеки? Это означает только одно: заемщик растягивает срок с целью уменьшения ежемесячной суммы выплаты. То есть, по факту, круг замыкается, реальных денег платить за недвижимость больше у нынешних покупателей нет.
Получается, что государство, стимулируя по хитрой схеме строительство жилья, скоро уткнется в то, что одобрять придется все более проблемных заемщиков. Поэтому г-жа Набиуллина забила тревогу. Такое искусственное поддержание спроса на недвижимость говорит лишь о том, что реальный спрос на жилую недвижимость в России у платежеспособной части населения давно упал".
@novostroyman
Novostroyman. Москва. Недвижимость
Эскроу защитит? В последние недели как-то часто натыкаюсь в СМИ на фразу "Дольщики, покупая проект через эскроу, ничем не рискуют, рискуют в этой схеме только банки" в разных вариациях. И такая лапша мне уже порядком надоела. Давайте разбираться. 1️⃣ Во…
Эскроу защитит? Часть 2
Тема счетов эскроу не отпускает меня. Сегодня - второй пост о том, действительно ли защищает этот инструмент рядового дольщика. #Лонгрид
Вот какую ситуацию представили мы с моим одним из самых активных подписчиков. Допустим, срок сдачи дома в эксплуатацию - 1 квартал 2021 года, получение ключей - ещё + 3 месяца, в итоге, окончательный срок передачи квартиры дольщику - июнь 2021г. По ДДУ срок депонирования средств на эскроу-счете - тоже июнь 2021 года.
Допустим также, что застройщик, задерживает срок передачи объекта и должен продлить счёт-эскроу. Но можно представить, что застройщик откажется заключать с дольщиком доп.соглашение на продление срока депонирования эскроу-счета, тогда банк отдаст деньги дольщику, а застройщик сможет продать готовую квартиру за совершенно иные деньги 🔝.
Согласитесь: схема любопытная. И я попросила рассмотреть ее юриста в сфере недвижимости и автора ТГ-канала Rent. Legally, Анастасию Горячеву, чтобы понять, действительно ли дольщик может остаться без купленной квартиры и с деньгами на руках, которые обесценились за время стройки объекта.
Вот, что рассказала мне Анастасия:
©️" 1️⃣ Денежные средства на счете эскроу
В части возврата денежных средств все правильно отмечено. В этом суть счета эскроу. Он выполняет роль подушки безопасности: если условие перечисления денежных средств бенефициару не наступает, осуществляется их возврат депоненту. Таким образом, если дополнительное соглашение о продлении срока счета эскроу не подписано, денежные средства возвращаются участнику долевого строительства.
См. ст. 860.10 ГК РФ
2️⃣ Судьба объекта ДДУ
В части передачи объекта недвижимости по ДДУ ситуация выглядит немного иначе, а именно закрытие счета эскроу не является непосредственным основанием для прекращения ДДУ. Таким образом, обязательства сторон по ДДУ сохраняют юридическую силу: застройщик обязан передать объект, участник долевого строительства обязан произвести оплату.
3️⃣ Риски в части объекта ДДУ
Есть определенный риск признания невыполненным обязательства участника долевого строительства по оплате. В соответствии с п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ просрочка внесения платежа на более чем 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Однако, в моем понимании, вероятность того, что закрытие счета эскроу будет признано просрочкой, крайне невелика. Согласно п. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет эскроу. Следовательно, о просрочке не может идти и речи.
Стоит обратить внимание на то, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит норму, в соответствии с которой в ограниченном числе случаев, связанных с возможностью нарушения законодательства РФ о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, возможно расторжение ДДУ застройщиком в случае закрытия эскроу счета. Следует отметить, что в судебной практике не встречается расширительное толкование данной нормы.
В целом, судебная практика по названной теме отсутствует. Подобных споров я в практике не встречала и ситуация является скорее теоретической. Даже в случае если застройщик все же решит повести себя таким образом, как описано выше, его поведение с высокой долей вероятности будет признано недобросовестным в суде.
Дополнительно напоминаю, что большое значение имеют положения, предусмотренные договором. В каждом конкретном случае для полноценного анализа ситуации и оценки возможных рисков необходимо ознакомиться с полным пакетом документов".
⌘ ⌘ ⌘
Такие выводы не могут не радовать мое сердечко. Надеюсь, реальность окажется такой же благоразумной, как ответ Анастасии Горячевой.
@novostroyman
Тема счетов эскроу не отпускает меня. Сегодня - второй пост о том, действительно ли защищает этот инструмент рядового дольщика. #Лонгрид
Вот какую ситуацию представили мы с моим одним из самых активных подписчиков. Допустим, срок сдачи дома в эксплуатацию - 1 квартал 2021 года, получение ключей - ещё + 3 месяца, в итоге, окончательный срок передачи квартиры дольщику - июнь 2021г. По ДДУ срок депонирования средств на эскроу-счете - тоже июнь 2021 года.
Допустим также, что застройщик, задерживает срок передачи объекта и должен продлить счёт-эскроу. Но можно представить, что застройщик откажется заключать с дольщиком доп.соглашение на продление срока депонирования эскроу-счета, тогда банк отдаст деньги дольщику, а застройщик сможет продать готовую квартиру за совершенно иные деньги 🔝.
Согласитесь: схема любопытная. И я попросила рассмотреть ее юриста в сфере недвижимости и автора ТГ-канала Rent. Legally, Анастасию Горячеву, чтобы понять, действительно ли дольщик может остаться без купленной квартиры и с деньгами на руках, которые обесценились за время стройки объекта.
Вот, что рассказала мне Анастасия:
©️" 1️⃣ Денежные средства на счете эскроу
В части возврата денежных средств все правильно отмечено. В этом суть счета эскроу. Он выполняет роль подушки безопасности: если условие перечисления денежных средств бенефициару не наступает, осуществляется их возврат депоненту. Таким образом, если дополнительное соглашение о продлении срока счета эскроу не подписано, денежные средства возвращаются участнику долевого строительства.
См. ст. 860.10 ГК РФ
2️⃣ Судьба объекта ДДУ
В части передачи объекта недвижимости по ДДУ ситуация выглядит немного иначе, а именно закрытие счета эскроу не является непосредственным основанием для прекращения ДДУ. Таким образом, обязательства сторон по ДДУ сохраняют юридическую силу: застройщик обязан передать объект, участник долевого строительства обязан произвести оплату.
3️⃣ Риски в части объекта ДДУ
Есть определенный риск признания невыполненным обязательства участника долевого строительства по оплате. В соответствии с п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ просрочка внесения платежа на более чем 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Однако, в моем понимании, вероятность того, что закрытие счета эскроу будет признано просрочкой, крайне невелика. Согласно п. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет эскроу. Следовательно, о просрочке не может идти и речи.
Стоит обратить внимание на то, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит норму, в соответствии с которой в ограниченном числе случаев, связанных с возможностью нарушения законодательства РФ о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, возможно расторжение ДДУ застройщиком в случае закрытия эскроу счета. Следует отметить, что в судебной практике не встречается расширительное толкование данной нормы.
В целом, судебная практика по названной теме отсутствует. Подобных споров я в практике не встречала и ситуация является скорее теоретической. Даже в случае если застройщик все же решит повести себя таким образом, как описано выше, его поведение с высокой долей вероятности будет признано недобросовестным в суде.
Дополнительно напоминаю, что большое значение имеют положения, предусмотренные договором. В каждом конкретном случае для полноценного анализа ситуации и оценки возможных рисков необходимо ознакомиться с полным пакетом документов".
⌘ ⌘ ⌘
Такие выводы не могут не радовать мое сердечко. Надеюсь, реальность окажется такой же благоразумной, как ответ Анастасии Горячевой.
@novostroyman
Как мошенники пользуются изменением законодательства по ипотеке. Часть 1
Новая удивительная история из практики Граната М. А., юриста из Тольятти, который не ленится вести свой блог, касается изменения в законодательстве, регулирующем ипотеку. Смотрите, как ловко мошенники обвели вокруг пальца ростовщика и представьте, как сильно пострадают в этой истории обычные люди: #Лонгрид
©️"На протяжении пары лет двое молодых людей занимали деньги у одного и того же ростовщика. Свои задолженности они погашали своевременно и с процентами, а в залог каждый раз оставляли ПТС на дорогие автомобили. Весной 2020 г. приятелям в очередной раз потребовались деньги, но необходимая им сумма оказалась во много раз крупнее прежних.
Кредитор, привыкший вовремя получать исполнение от знакомых заемщиков, все же на этот раз проявил большую, чем обычно, осторожность. В залог он попросил недвижимость: восьмизначная сумма займа требовала повышенных мер безопасности.
Заемщики не стали возражать. Они рассказали, что "для нового проекта" им пришлось продать все, кроме дорогостоящего участка земли. Участок предназначался под строительство коттеджного поселка, был оформлен на одного из молодых людей. Заемные деньги требовались как раз для начала строительства на этой земле индивидуальных домов.
Собственник земли согласился на залог и на повышенную процентную ставку. Он настоял только на том, что возврат займа должен производиться одним платежом, в конце срока действия договора, то есть, не ранее марта 2023 г. Заемщик объяснил это требование вполне логично: раньше этого срока он не успеет возвести дома, сформировать участки и найти покупателей. Ростовщик, подумав, согласился, так как в любом случае при наличии залога все действия заемщика он сможет контролировать. Описанные условия всех устроили, тем более что цена участка была вполне сопоставима с суммой займа и процентами за три года.
Весной 2020 г. заемные деньги были переведены получателю одним платежом. Договор ипотеки был подписан и сдан для регистрации залога. Текст договора был составлен по старой и испытанной форме, которую много раз ранее успешно использовал ростовщик. Кроме того, действуя по своей давнишней традиции, кредитор забрал у заемщика паспорт, чтобы тот не смог даже подумать о том, чтобы приостановить регистрацию залога. На этом оформление сделки было завершено.
Как выяснилось, заемщик и не собирался приостанавливать регистрацию ипотеки. Восстановив паспорт "по утере", он спокойно дождался уведомления Росреестра о приостановлении государственной регистрации.
Произошло вот что 👇🏻.
Будучи давно в профессии, ростовщик был уверен, что регистрация залога пройдет также, как всегда, и не следил за изменениями в законе. Между тем, в ст. 9.1 ФЗ "Об ипотеке" есть отсылочная норма к ФЗ "О потребительском кредите (займе)". Указано, что в части займов, не связанных с предпринимательской деятельностью, регулирование производится именно ФЗ "О потребительском кредите (займе)".
При этом в ФЗ "О потребительском кредите (займе)" имеется ст. 6.1 "особенности условий кредитного договора… с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности". С октября 2019 г. в данные правила внесены изменения. В частности, деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, теперь может осуществляться только определенным кругом кредиторов, а именно: кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, иными организациями, включенными в специальный перечень, установленный правительством России. Индивидуальные предприниматели и займодавцы - физические лица в этот список не вошли, и принимать недвижимое имущество в залог они формально больше не могут (‼️).
@novostroyman
Новая удивительная история из практики Граната М. А., юриста из Тольятти, который не ленится вести свой блог, касается изменения в законодательстве, регулирующем ипотеку. Смотрите, как ловко мошенники обвели вокруг пальца ростовщика и представьте, как сильно пострадают в этой истории обычные люди: #Лонгрид
©️"На протяжении пары лет двое молодых людей занимали деньги у одного и того же ростовщика. Свои задолженности они погашали своевременно и с процентами, а в залог каждый раз оставляли ПТС на дорогие автомобили. Весной 2020 г. приятелям в очередной раз потребовались деньги, но необходимая им сумма оказалась во много раз крупнее прежних.
Кредитор, привыкший вовремя получать исполнение от знакомых заемщиков, все же на этот раз проявил большую, чем обычно, осторожность. В залог он попросил недвижимость: восьмизначная сумма займа требовала повышенных мер безопасности.
Заемщики не стали возражать. Они рассказали, что "для нового проекта" им пришлось продать все, кроме дорогостоящего участка земли. Участок предназначался под строительство коттеджного поселка, был оформлен на одного из молодых людей. Заемные деньги требовались как раз для начала строительства на этой земле индивидуальных домов.
Собственник земли согласился на залог и на повышенную процентную ставку. Он настоял только на том, что возврат займа должен производиться одним платежом, в конце срока действия договора, то есть, не ранее марта 2023 г. Заемщик объяснил это требование вполне логично: раньше этого срока он не успеет возвести дома, сформировать участки и найти покупателей. Ростовщик, подумав, согласился, так как в любом случае при наличии залога все действия заемщика он сможет контролировать. Описанные условия всех устроили, тем более что цена участка была вполне сопоставима с суммой займа и процентами за три года.
Весной 2020 г. заемные деньги были переведены получателю одним платежом. Договор ипотеки был подписан и сдан для регистрации залога. Текст договора был составлен по старой и испытанной форме, которую много раз ранее успешно использовал ростовщик. Кроме того, действуя по своей давнишней традиции, кредитор забрал у заемщика паспорт, чтобы тот не смог даже подумать о том, чтобы приостановить регистрацию залога. На этом оформление сделки было завершено.
Как выяснилось, заемщик и не собирался приостанавливать регистрацию ипотеки. Восстановив паспорт "по утере", он спокойно дождался уведомления Росреестра о приостановлении государственной регистрации.
Произошло вот что 👇🏻.
Будучи давно в профессии, ростовщик был уверен, что регистрация залога пройдет также, как всегда, и не следил за изменениями в законе. Между тем, в ст. 9.1 ФЗ "Об ипотеке" есть отсылочная норма к ФЗ "О потребительском кредите (займе)". Указано, что в части займов, не связанных с предпринимательской деятельностью, регулирование производится именно ФЗ "О потребительском кредите (займе)".
При этом в ФЗ "О потребительском кредите (займе)" имеется ст. 6.1 "особенности условий кредитного договора… с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности". С октября 2019 г. в данные правила внесены изменения. В частности, деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, теперь может осуществляться только определенным кругом кредиторов, а именно: кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, иными организациями, включенными в специальный перечень, установленный правительством России. Индивидуальные предприниматели и займодавцы - физические лица в этот список не вошли, и принимать недвижимое имущество в залог они формально больше не могут (‼️).
@novostroyman
Novostroyman. Москва. Недвижимость
Как мошенники пользуются изменением законодательства по ипотеке. Часть 1 Новая удивительная история из практики Граната М. А., юриста из Тольятти, который не ленится вести свой блог, касается изменения в законодательстве, регулирующем ипотеку. Смотрите, как…
🔴 Вы сами можете снять с регистрационного учета любого зарегистрированного в квартире!
Такие фразы часто говорят агенты по недвижимости покупателям квартир, в которых зарегистрированы люди. Во-первых, не любого. Во-вторых, всплыл прелюбопытнейший нюанс — очень важна дата регистрации этих самых людей.
Ниже 👇🏻 потрясающая история на эту тему от Максима Граната, юриста из Тольятти. Вооружайтесь! #Лонгрид
©️ "Клиент прислал мне документы на покупаемую квартиру в Крылатском. Продавец – москвичка, владела жильем по договору дарения с 2000 г. Ранее жилье принадлежало ее отцу, который с 2003 г. до настоящего времени в квартире зарегистрирован. Объект очень «понятный».
Покупателя устраивала цена и порядок оплаты, но он просил об одном: пусть папа, пенсионер, снимется с учета до подписания договора купли-продажи. В этом вопросе стороны компромисса не достигли. Продавец безапелляционно сказала, что «папа снимется с учета сразу после перехода права».
Смягчая позицию, продавец выразила свое согласие заложить часть суммы, 250 000, «под выписку» родственника. Сказала, что готова прописать условие в договоре: если отец не снимается с регистрационного учета в течение недели после перехода права собственности, цена договора уменьшается на 250 000.
Покупатель, в принципе, был не против часть суммы недоплатить и заняться снятием «папы» с регистрационного учета после сделки самостоятельно, но что-то в ситуации его насторожило.
Он перечислил, что его беспокоит:
▪️отец продавца ранее это жилье приобретал по возмездной сделке;
▪️в настоящее время у него, по всей видимости, нет другого жилья;
▪️вроде бы у папы, бывшего собственника, имеется инвалидность;
▪️папа, судя по данным сайта районного суда, довольно часто судится со страховыми компаниями и турфирмами;
▪️папа продавца непростой, в прошлом - высокопоставленный министерский работник.
В совокупности, все это, кажется, не имеет значения, поскольку п.2 ст. 292 ГК РФ четко указывает, что «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». Но, на всякий случай, покупатель решил проконсультироваться.
Я открыл ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» от 30 декабря 2004 года: «внести в часть первую Гражданского кодекса РФ… следующие изменения: … в статье 292: в пункте 2 слова "не является" заменить словом "является"».
Проще говоря, до 2004 г. норма ст. 292 ГК РФ имела значение прямо противоположное сегодняшней: «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника».
Теперь вспоминаем, что в ст. 4 ГК РФ: «акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие».
Наш пенсионер не был зарегистрирован в квартире, когда она была в его собственности (до 2000 г.), а зарегистрировался уже в квартиру дочери (2003 г.). Таким образом, его регистрация состоялась до приятия поправки в ст. 292 ГК РФ. При этом изменяющий ГК РФ документ начал действовать вообще с 2005 г., и в нем не было указано, что «действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие».
Получается, что к выселению папы в 2023 г. суд может попробовать применить правила ст. 292 ГК РФ, которые действовали двадцать лет назад - в 2003 г.
На практике это означает, что в иске о снятии отца продавца с учета может быть отказано, если суд посчитает, что папа до сих пор являлся для продавца членом семьи, и что к ситуации применяется старая редакция ст. 292 ГК РФ.
Я предложил продавцу переговорить еще раз с отцом продавца, а от предложения «заложить деньги под выписку» твердо отказаться.
😳 Неожиданно выяснилось, что, оказывается, папа вовсе и не против сняться с регистрационного учета до сделки, но в этом случае цена квартиры будет выше на 3 млн. руб. От сделки покупатель отказался. Что это вообще такое было?"
@novostroyman
Такие фразы часто говорят агенты по недвижимости покупателям квартир, в которых зарегистрированы люди. Во-первых, не любого. Во-вторых, всплыл прелюбопытнейший нюанс — очень важна дата регистрации этих самых людей.
Ниже 👇🏻 потрясающая история на эту тему от Максима Граната, юриста из Тольятти. Вооружайтесь! #Лонгрид
©️ "Клиент прислал мне документы на покупаемую квартиру в Крылатском. Продавец – москвичка, владела жильем по договору дарения с 2000 г. Ранее жилье принадлежало ее отцу, который с 2003 г. до настоящего времени в квартире зарегистрирован. Объект очень «понятный».
Покупателя устраивала цена и порядок оплаты, но он просил об одном: пусть папа, пенсионер, снимется с учета до подписания договора купли-продажи. В этом вопросе стороны компромисса не достигли. Продавец безапелляционно сказала, что «папа снимется с учета сразу после перехода права».
Смягчая позицию, продавец выразила свое согласие заложить часть суммы, 250 000, «под выписку» родственника. Сказала, что готова прописать условие в договоре: если отец не снимается с регистрационного учета в течение недели после перехода права собственности, цена договора уменьшается на 250 000.
Покупатель, в принципе, был не против часть суммы недоплатить и заняться снятием «папы» с регистрационного учета после сделки самостоятельно, но что-то в ситуации его насторожило.
Он перечислил, что его беспокоит:
▪️отец продавца ранее это жилье приобретал по возмездной сделке;
▪️в настоящее время у него, по всей видимости, нет другого жилья;
▪️вроде бы у папы, бывшего собственника, имеется инвалидность;
▪️папа, судя по данным сайта районного суда, довольно часто судится со страховыми компаниями и турфирмами;
▪️папа продавца непростой, в прошлом - высокопоставленный министерский работник.
В совокупности, все это, кажется, не имеет значения, поскольку п.2 ст. 292 ГК РФ четко указывает, что «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». Но, на всякий случай, покупатель решил проконсультироваться.
Я открыл ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» от 30 декабря 2004 года: «внести в часть первую Гражданского кодекса РФ… следующие изменения: … в статье 292: в пункте 2 слова "не является" заменить словом "является"».
Проще говоря, до 2004 г. норма ст. 292 ГК РФ имела значение прямо противоположное сегодняшней: «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника».
Теперь вспоминаем, что в ст. 4 ГК РФ: «акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие».
Наш пенсионер не был зарегистрирован в квартире, когда она была в его собственности (до 2000 г.), а зарегистрировался уже в квартиру дочери (2003 г.). Таким образом, его регистрация состоялась до приятия поправки в ст. 292 ГК РФ. При этом изменяющий ГК РФ документ начал действовать вообще с 2005 г., и в нем не было указано, что «действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие».
Получается, что к выселению папы в 2023 г. суд может попробовать применить правила ст. 292 ГК РФ, которые действовали двадцать лет назад - в 2003 г.
На практике это означает, что в иске о снятии отца продавца с учета может быть отказано, если суд посчитает, что папа до сих пор являлся для продавца членом семьи, и что к ситуации применяется старая редакция ст. 292 ГК РФ.
Я предложил продавцу переговорить еще раз с отцом продавца, а от предложения «заложить деньги под выписку» твердо отказаться.
😳 Неожиданно выяснилось, что, оказывается, папа вовсе и не против сняться с регистрационного учета до сделки, но в этом случае цена квартиры будет выше на 3 млн. руб. От сделки покупатель отказался. Что это вообще такое было?"
@novostroyman