Минаков. Питер. Недвижимость.🏛
350 subscribers
360 photos
1 video
2 files
64 links
Красивые квартиры и наблюдения о петербургской недвижимости

http://minakov.realty

Для связи:
@minakovrealty
minakovas@gmail.com
Download Telegram
to view and join the conversation
Как развить эмпатию?

Один из способов - вообразить, каким твой собеседник был, когда был маленьким. Потому что маленькие все хорошие.
Иерархия целей риелтора

1. Решение задач клиентов, с которыми у него заключен договор. Очевидно: есть договор, он создает ответственность и сулит деньги.

2. Самопродвижение.

3. Работа по остальным задачам: "Ну, если будет что-то подходящее", "Вдруг кому предложишь", "Имейте нас в виду", "Вы приведите покупателя, а мы тогда заплатим".

У хорошего риелтора до третьего уровня руки не доходят.
Закат бизнеса на студиях-долях в коммуналках

Я всегда отговаривал моих клиентов покупать студии, переделанные из комнат в коммуналках. Вокруг этого совсем недавно развилось целое направление бизнеса.

В частном порядке многие переделывали свои коммунальные комнаты и раньше - кто душ ставил, кто электроплиту. Без согласований, естественно. Однако в 2018-2020 дело было поставлено на поток такими компаниями как "Метражи", "Маслов груп", "Инвеста", "Метры оптом".

Ребята сориентировались и нашли ответ на запрос рынка. В Питер едут молодые люди. На большой метраж денег нет, а жить хочется в центре. Следовательно, надо собрать 5 таких покупателей в один пул. Подобрать им квартиру-коммуналку и оборудовать в ней 5 студий. Такую перепланировку в некоторых случаях возможно даже согласовать. При этом разделить квартиру юридически нельзя - у собственников будут по-прежнему доли в общей собственности на нее.

Подробно можно прочитать тут:
https://www.the-village.ru/city/stories/364723-microflats

Один раз в жизни я привел клиента в "Метражи", поскольку мы хотели рассмотреть покупку квартиры целиком с разбивкой на студии под сдачу - менее опасный вариант, потому что даже если все идет прахом, у покупателя остается целая большая квартира. Ее можно нарезать на студии самостоятельно или продать с небольшими потерями. И то нам показалось слишком рискованным и мы не стали подписывать договор.

А вот если вы покупаете долю - по сути комнату в коммуналке, вы с ней потом и остаетесь. Если компания обанкротится, и не сделает согласование и ремонт. Или если все будет сделано с нарушениями и вас обяжут привести комнату обратно в нормативное состояние.

Именно это и произошло - компания "Метражи" закрылась и находится в стадии банкротства.
Как выполняют свои обязательства другие компании - смотрите на скриншотах.
Допускаю, что вначале этой волны кому-то повезло получить студию с неплохим ремонтом, а кто-то обогатился. Однако время расставило все по местам.

Что же делать, если денег мало, а жить в Питере надо? Снимайте. Будьте мобильны. Поживите в разных районах. Можно снять ту же студию в бывшей коммуналке и посмотреть как это в реале.

Это универсальный совет и всем иногородним покупателям - прежде чем отдавать миллионы, поживите в арендованной квартире, протестируйте район или конкретный жилой комплекс.
Квартира Михаила Зощенко ищет покупателя

Квартира на Чайковского, 75, в которой с 1927 по 1934 год жил писатель Михаил Зощенко.

Петербургский адрес Михаила Зощенко до переезда в "писательскую надстройку" на канале Грибоедова, где сейчас его музей.

Летом 1927 года пишет жена Зощенко Вера:

"...нашли подходящую для нас квартиру на Сергиевской (ныне - ул. Чайковского) улице в аристократическом р-не Петербурга в маленьком 3-этажном особняке. В то время бывшие домовладельцы могли арендовать у государства бывшие свои дома и сдавать в них квартиры по соглашению с жильцами. Вот и я сняла квартиру у такого арендатора инженера Громова. Сам он занимал квартиру в 1-м этаже - ту самую. где он родился.

Наша квартира была во 2-м - большая барская квартира, когда- то занимавшая весь 2-й этаж с двумя входами на парадной лестнице. Нам она была конечно велика и мы с Громовым договорились, что он нам сдаст часть квартиры - это было сделать легко - только заделать дверь из последней комнаты в следующую, отходящую к другой квартире. И даже после этого в нашей квартире оставалось 6 комнат, что конечно было нам многовато.

Осталась за нами - бывшая маленькая гостиная - она стала комнатой Михаила, огромная зала в 3 окна 52 метра площади, кот. в 1-й год стояла у нас пустая - мебели у меня едва хватило на 3 комнаты. Обе эти комнаты выходили на север - то. что требовал от квартиры Михаил, на южную сторону выходил бывш. кабинет - эту комнату заняли мы с Валей и проходная столовая. Дальше шел светлый коридор, 2 небольшие людские и огромная, в 2 окна кухня с плитой и русской печью вдобавок. Эти помещения выходили на восток… итак квартира была одобрена Михаилом и 1 сентября мы туда переехали..."

(цитирую по сайту Ситиволлс, там еще много интересного про дом https://www.citywalls.ru/house5786.html)

Продается часть бывшей квартиры писателя с двумя окнами на зеленую улицу Чайковского. Квартира, где жил Зощенко, занимала весь этаж (второй, с учетом цокольного - третий). Впоследствии была разделена, поскольку в доме был капремонт.

От Таврического сада здание отделяют всего пять домов.

Площадь 66 м2. Цена 11,99 млн.

Показывает агент компании "Минаков недвижимость" Ксения Захарова

+7 921 572-75-64
@melky_bes
Недвижимость и бессознательное

Есть расхожее клише, что риелтор должен быть немного юристом, маркетологом, продажником, коммуникатором, психологом.

Я бы заострил внимание на последнем. Поскольку главное в профессии риелтора - умение вскрывать, понимать и принимать мотивы участников процесса.
А также хранить эту тайну.

Таким образом, выдающийся риелтор - детектив, интеллектуал и психолог, наделенный незаурядной эмпатией.

Если развивать эту тему, можно выделить три уровня мотивов для любой операции с недвижимостью:
1. Декларируемый
2. Осознаваемый
3. Бессознательный

Осознаваемый мотив не называется сходу, ведь часто он бывает слишком личным и даже не очень благородным. Бессознательный может быть и вовсе неведом или может открыться только в ходе длительного общения и терапии. Именно поэтому многие люди уклоняются от прямых и искренних ответов на вопросы - для чего они продают и почему покупают.

Приведу пример.

Гордей продает отличную квартиру в центре со свежим ремонтом и на вопрос "почему", заявляет, что она ему надоела, хочет переехать загород. Это декларируемый мотив.

При углубленном анализе, выясняется, что у Гордея проблемы в бизнесе, долги по кредитам и он осознает, что продажа квартиры - единственный шанс преодолеть финансовые трудности.

Бессознательная причина состоит в том, что Гордей вырос в маленьком городе, потом жил в спальном районе и ему никогда не нравилась жизнь в центре столицы. Переехать в центр его уговорила жена. Она же, по мнению Гордея - источник всех бед в его семье, работе и самореализации. "Надо продать к чертям эту квартиру и переехать на дачу, чтобы эта тварь тоже пострадала" - решает его бессознательное.
Весь спектр услуг

Спектр - это из физики. НПО "Спектр" - так любили называть конторы в 70-е. Одного только "ктр" на конце достаточно, чтобы про "весь спектр услуг" не говорить. К тому же это штамп.

Агентство полного цикла. Тоже что-то из наукоемкого производства. На практике означает: мы берем вас в оборот, мы с вас не слезем. Цикл!

Все операции с недвижимостью. Удаление. Протезирование.

Зачем делать всё?
Ведь всё - значит ничего.

Приходите в мое агентство, если вам надо:
- продать квартиру в центре Петербурга, окей - в пределах КАД + Курортный район,
- купить дорогую и классную квартиру в центре Петербурга.

И не надо никакого больше спектра и цикла.
Продолжение истории про квартиру Зощенко

Все-таки известное имя - сильный драйвер продажи.

Я вот хотел бы жить в квартире Чуковского или Шостаковича.

О квартире написали все петербургские СМИ и даже федеральные.

Лучше всех получилось у 78тв. "Счастливая квартира" - лучших титров я бы и не мог пожелать.

https://youtu.be/_U1Wln1CAcc