Плохие новости для дачников

Госдума приняла законопроект (внесены поправки в ФЗ), который ограничит коммерческую деятельность на участках СНТ.

Основные тезисы:

❌нельзя будет открывать на своей даче хостелы, склады, мастерские, автосервисы, питомники, магазины и прочие объекты, не подходящие под определение «для личных нужд».

❌урожай, полученный на участке, можно будет продавать, если вы не нанимали рабочих и если размер участка меньше 50 соток.

Если с кирпичного, то маховик под названием "легализация малого и среднего предпринимательства" заработал на полную катушку.

Особо насторожиться стоит тем, кто собирается развивать гостиничный бизнес или некую коммерцию, в рамках действующего ИЖС.

И да, если вы до сих предполагаете, что принятые в Москве законы, дойдут до Осетии лет через 5, с точки зрения функционирования, то у меня для вас плохие новости - сегодня происходит моментальная синхронизация.

Строительные девелоперы в зоне риска банкротства

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, 19% российских девелоперов находятся в зоне риска банкротства.

Основные причины↙️↙️↙️

❌ перенос сроков ввода в эксплуатацию, что создает финансовые и операционные проблемы для застройщиков;
❌высокая ключевая ставка ЦБ - как следствие низкого объема потребительского спроса на ипотечные продукты;
❌ высокая доля отказов в удовлетворении ипотечных займов для населения - до 50% отказов в июне;
❌рост просроченной задолженности по ипотечным займам.

Если ситуация не изменится, то доля девелоперов, которые окажутся в зоне риска банкротства, может достигнуть 30%.

По словам вице-премьера, правительство рассматривает введение моратория на банкротство застройщиков до конца 2025.

Комментарий M²: Сокращение количества девелоперов может привести к стагнации в строительстве - проекты перестанут наполняться инфраструктурой, которая необходима для комфортного проживания людей.

Всегда приятно получать обратную связь от клиентов в виде благодарности за проделанную работу.

Чего греха таить - все мы безусловно работаем для того, чтобы закрывать свои финансовые потребности, но ...

любой профессионал в своем деле, в первую очередь думает о своей репутации, и лишь потом о заработке.

Да, можно конечно закрыть сделку, не заботясь о последствиях для клиента, но это всего лишь временный заработок.

Лишь незапятнанная репутация позволяет человеку работать вдолгую.

Краткий видеообзор расположения и устройства коммерческих помещений нашего проекта

Подробнее по

☎️+7(928)9273040
📱 WhatsApp

То о чем шла речь ранее - во Владикавказе остро стоит проблема транспорта.

Развитие досуговой и иной инфраструктуры спальных районов города, быть может и не исключит необходимость ездить в центр или водную, но по крайней мере снизит траффик и нагрузку на общественный транспорт.

Эльвира Набиуллина об ипотеке и вкладах.

🔥Миронов выдал базу 🔥

Лидер партии СРЗП направил письмо Мишустину с предложением отменить мораторий для застройщиков.

"Из-за этого моратория девелоперы, по сути, не несут никакой ответственности за задержки в строительстве. Если дом не сдан, не заселен вовремя, они не платят дольщикам неустоек и штрафов. Если человек из-за задержек решит расторгнуть договор, вернуть свои деньги – тоже никаких процентов и компенсаций. Он получит назад почти ту же сумму, что и платил за квартиру, обесцененную инфляцией."

Комментарий M²: В целом наш думский хистӕр выдал базу насчёт моратория для застройщиков - данная тема неразрывно связана с темой ввода в эксплуатацию, а вернее с преднамеренным затягиванием сроков рядом застройщиков, в том числе во Владикавказе.

Некоторые строительные компании, осознав что правительству важна стройка, решили воспользоваться ситуацией в своих интересах - проще говоря безобразничать стали. Не все, но многие. Поэтому кое кому, в частности в Осетии, я бы мораторий отменил.

А теперь с кирпичного о чём собственно говоря идет речь↙️↙️↙️

Мораторий - это каникулы предоставленные государством, в ходе которых, если застройщик затягивает сроки ввода дома и передачи квартир покупателям (в заявленный по договору срок), то покупатель квартиры не может подать в суд, требуя неустойки/пени/штрафных санкций.

Так как в стране не совсем простая ситуация, то государство решило таким образом поддержать застройщиков❗

В итоге, это привело сегодня к тому, что указано на приведенном графике, а именно ↙️↙️↙️

❌В июне более половины введенных в эксплуатацию домов были сданы с задержкой - это максимальный показатель с весны 2019 года.

То есть многие строительные компании не торопятся со сдачей домов, зная, что никаких последствий в виде штрафов не последует,поэтому спокойно затягивают с передачей ключей дольщикам, которые вынуждены ждать, продолжая оплачивать арендованное жилье.

ПВЗ как драйвер развития коммерции

Если я напишу о том, что пункт выдачи заказов стал неотъемлемой чертой практически любого дома во Владикавказе, то, скорее всего, читатель уместно скажет: "Ну так мы и без тебя это знаем, не слепые!".
То что ПВЗ генерирует траффик на уровне супермаркетов или кафетериев на том же проспекте, тоже ни для кого открытием не является.

Так о чем же я❓

В СССР во многих городах создавались градостроительные предприятия, вокруг которых создавалась инфраструктура, которая обслуживала быт как работников этих заводов, так и их семей - садики, школы, поликлиники, кафетерий, парикмахерские.

На мой взгляд ПВЗ , это, что-то вроде этого завода. Он генерирует траффик в зоне своего расположения, который можно перенаправить на коммерческие структуры типа общепита, салона красоты, аптеки.

Мой посыл заключается в том, что создание ПВЗ может стать якорем для создания/развития более крупного бизнеса.

Часто слышу, что жители Осетии возмущаются высокими ценами на жилье во Владикавказе.
На примере рассрочки, разберём как формируется цена за м².

В СФ предложили запретить покупать малогабаритные квартиры по семейной ипотеке

Сенатор Кутепов обратился к вице-премьеру Голиковой с предложением запретить продажу студий и квартир площадью менее 28м2 по семейной ипотеке.

«Просим рассмотреть возможность исключения квартир-студий, где жилая комната не отделена внутриквартирными перегородками от кухни, а также квартир менее 28 квадратных метров из программы "Семейная ипотека"»,— заявил сенатор.

Комментарий M²: По сути сенатор продолжил нарратив озвученный Леонидом Слуцким, который предлагал ввести полный запрет на жилье менее 40м².
По сути, предложение не лишено смысла, так как складывается нехорошая тенденция, в рамках которой, для некоторых застройщиков, семейная ипотека стала что-то вроде дойной коровы средством для безудержного обогащения - без стыда и совести нарезают малогабаритные квартиры, взвинчивая цену м² таким образом, чтобы не выйти за пределы лимита в 6 млн.руб.. Непомерные аппетиты некоторых застройщиков нужно поубавить.
С другой стороны, семейная ипотека занимает более 80% процентов всех ипотечных займов в России, поэтому ввод некоторых ограничений может поставить под сильный удар всю строительную отрасль в сфере гражданского строительства, поэтому у меня возникают большие сомнения, что данная инициатива будет реализована в ближайшей перспективе.

Изменились правила одобрения ипотечных займов

Банк России утвердил документ, согласно которому банки и другие кредиторы при рассмотрении заявок, в частности по ипотечным займам, будут опираться на сведения об официальных доходах заёмщика, полученные из информационных систем ФНС и Социального фонда.

«Переход на использование исключительно сведений об официальных доходах позволит банкам и другим кредиторам более точно оценивать доходы заемщиков и поможет Банку России эффективнее ограничивать риски долговой нагрузки граждан», — отмечается в материалах ЦБ.

Комментарий M²: Не хочу нагнетать, но, в среднесрочной перспективе, нас ждет резкий спад объема одобренных ипотечных займов, да и в целом кредитов. Почему? Цифровизация, вкупе со ставкой ЦБ на официальные доходы, сделают невозможным одобрение займа для большей половины жителей республики - официальные доходы крайне низкие, либо их вообще нет.

Не так давно я опубликовал заявление представителя «Домклик» Сбербанка о том, что пик снижения ипотеки пройден и интерес к займу постепенно набирает обороты.

На мой взгляд Осетия пока не прошла данный спад и вот почему↙️↙️↙️

1️⃣Изменились правила одобрения ипотечных займов, которые снизят процент одобренных заявок.
2️⃣Сарафанное радио, которое твердит о том что цена 1 м² снизится, также вносит свой вклад на поведенческую модель.
3️⃣Сохранение Банком России значения макропруденциальных лимитов (МПЛ) по ипотеке на приобретение строящегося и готового жилья в многоквартирных домах.
4️⃣Сохранение довольно высокой ключевой ставки ЦБ, что психологически поддерживает иллюзию профита от срочных вкладов в российских банках.

Помните видео в котором речь шла о том как обстоят дела с продажами домов во Владикавказе ⁉️
Я тогда знатно хапнул свою долю хейта в инсте😂

Как оказалось проблема реализации частных домов в Осетии не уникальна по своей сути. Практически идентичная ситуация сложилась в других регионах нашей страны.

Видео позаимствовал у девелопера загородной недвижимости Максима Серякова

Продолжая тему регресса продаж домов на рынке Осетии, стоит обратить внимание на аналитику от Дом РФ.

В этом сегменте продаж, доля сделок по России самая низкая на Кавказе. Учитывая соотношение между стоимостью лота и площадью, медианная стоимость не превышает 70 000 рублей за 1м².

Как видно из таблицы, при покупке дома, в наибольшей степени пользуются спросом одноэтажные домостроения - 90.8% - самый высокий процент среди всех округов России.

Газоблок в строительстве

Тихим сапом газоблок начинает вытеснять кирпич в сфере строительства многих многоэтажных домов. Оно и понятно, ведь↙️

✅материал легкий , соответственно меньше нагрузка на мембрану, что позволяет увеличить этажность;
✅меньше стоит как единица и в рамках оплаты работы каменщиков;
✅быстрее кладка, соответственно сроки строительства сокращаются.

Но с ним есть одна большая беда, особенно для Осетии - в условиях нашей сырости, он сильно и довольно быстро впитывает влагу.

Не сказать, что я в целом против этого материала, определенную ценность он имеет, но навряд ли бы я купил себе квартиру в доме, где:

❌кладка межквартирных стен из газоблоков;
❌кладка внешней стены из газоблоков.

Есть, как всегда, один жирный нюанс:

Стоимость 1м², в домах с преимущественной кладкой из газоблоков, кратно дешевле стоимости 1м² домов из кирпича

⬆️и это, к сожалению, весомый аргумент для покупателя с небольшим бюджетом.

Как я и предполагал, предложение сенатора СФ Кутепова о запрете продаж малогабаритных квартир по семейной ипотеке не нашло отклик в ГосДуме.

Глава комитета ГД по вопросам семьи, женщин и детей Нина Останина выступила против предложения сенатора:

«В полноценной семье рождаются дети, и многие родители, с заботой о них, делают инвестиции впрок, поэтому я против каких-либо запретов. Не семьи надо наказывать, а застройщиков и банки, которые взвинтили цены. А то получается, опять бьем по людям. Центробанку РФ нужно запретить устанавливать такую высокую ставку рефинансирования, которая делает любую ипотеку невыгодной, а строительным компаниям запретить наживаться на якобы льготной ипотеке. Право выбора должно быть у каждой семьи."

ЦБ может резко снизить ключевую ставку до 16% уже в сентябре

Ближайшее заседание ЦБ состоится 12 сентября. По словам инвестиционного аналитика Юлии Кузнецовой, есть
высокая вероятность того, что будет принято решение снизить ключевую ставку еще на 2 процентных пункта, до 16% годовых.

Если это произойдет, то для населения данное понижение отразится в первую очередь на 2 позициях:

✅удешевление потребительских займов и ипотечных кредитов;
❌ухудшение условий по срочным вкладам.

Тема вкладов в банки особняком стоит, в частности для жителей Осетии, поэтому в ближайшее время я постараюсь объяснить чего именно ждать вкладчикам в случае понижения ставки в сентябре.

При этом важно понимать, что коммерческие банки будут корректировать свои условия, исходя из потенциальных рисков и ликвидности.

Из серии я же говорил

«Выдача ипотеки в Северной Осетии за семь месяцев сократилась на 44%. Банки в Северной Осетии за январь-июль 2025 года выдали 1 221 ипотечный кредит более чем на 4,89 млрд рублей, что на 44% меньше по количеству и на 42% ниже по объему, чем в тот же период прошлого года.»(@krilyatv)

Комментарий M²: «Буквально пару дней назад я опубликовал видео в котором говорил о том, что пик снижения объема одобренных ипотечных займов ещё не пройден. И вот тебе на, канал КрыльяТВ анонсируют масштабное сокращение займов по данным Объединенного кредитного бюро.

Что говорят эти цифры❓

1️⃣ Либо в республике упал интерес к ипотеке и люди стали меньше подавать заявок.

2️⃣Либо вопрос не в заявках, а в МПЛ и политике банков, которые стали делать больше отказов в одобрении ипотеки.

Третьего тут быть не может. В целом, как я и говорил , на этот и другие вопросы мы частично получим ответ 12 сентября, когда ЦБ, возможно, пересмотрит текущую ключевую ставку.

UPD. Я склоняюсь ко 2️⃣ варианту, потому что в республике сложилась катастрофически высокая доля просроченной задолженности по ипотечным займам, что, скорее всего, подтолкнуло банки к более пристальному разбору получаемых заявок.