​Частный дом вместо многоэтажек? #Урбанизация Многочисленные минусы жилых высотных зданий дают много почвы для критики со стороны урбанистов или блогеров, но не со стороны властей. Хотя иногда «высотки» фигурируют в контексте демографической политики. Например, в 2019 году врио губернатора Курганской области Вадим Шумков заявлял, что застройка городов многоэтажными зданиями препятствуют увеличению рождаемости. Это отмечают и на экспертном уровне.

Иногда звучит тема альтернативного варианта: частного жилья. На дома и коттеджи государство делает особую ставку, намереваясь привлечь в них часть населения. В октябре 2021 года правительство России распространило ипотеку на частные дома, а с учетом того, что именно жилье в таких условиях отвечает потребностям большей части населения страны, этот вариант может оказаться привлекательным для многих. Но коснется ли это мегаполисов — по-прежнему вопрос.

На глобальном уровне судьба жилых высоток также вряд ли сложится иначе: если для относительно богатой пока Европы выбор еще есть, то для развивающихся стран с огромным числом населения, желающим переехать в новое жилье, многоэтажка — самый оптимальный вариант.

Высотки были и остаются возможностью относительно дешево улучшить жилищные условия, и ни малоэтажное строительство, ни частные дома не могут конкурировать с ними по популярности — по крайней мере, до тех пор, пока жизнь в мегаполисах будет привлекать сотни миллионов людей по всему миру.

​Практически одновременно с очередным рассмотрением на Градсовете проекта «Морской резиденции» петербурженка Анна Афонина на своей странице во «ВКонтакте» заявила о реализации вместе с партнёрами проекта создания в Галерной гавани жилого квартала на воде.

«Представлены четыре варианта типового жилого дебаркадера и внешний вид всего небольшого комплекса, который может оказаться соседом «шпееровского» комплекса на месте «Ленэкспо». Постройки должны иметь договор на швартовку, затраты на обустройство каждой составят не менее 15 миллионов рублей. Сама Афонина уже живёт в дебаркадере, установленном на набережной Ждановки.

Может, этот проект, если осуществится, поспособствует превращению территории «Ленэкспо» во что-то живое и настоящее больше, чем голограмма или металлический каркас уничтоженной башни Бурышкина…», пишет издание.

А ведь концептуально идея очень интересная: воплощаемая, нестандартная и очень комфортная. Важно, что автор идеи сама несколько лет живет на воде - об этом писали СМИ в прошлом году и я отметил для себя. А тенденцию считаю очень интересной и полезной для популяризации формата ИЖС в любом его проявлении.

Любопытная у коллег статистика продаж жилой недвижимости по агломерации Петербурга и Ленинградской области из которой видно, что спрос очень медленно, но смещается в область. Статистика эта не учитывает ИЖС, но вектор примечательный:

По сравнению с августом 2021 года оценка выручки (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета) в Петербургском регионе в августе 2022 оказалась на 10% выше. Продажи в лотах ниже на 12%, чем год назад, а средний бюджет покупки выше на 24%.

В Санкт-Петербурге рынок по-прежнему отстает от прошлогодних показателей - на 20% в лотах, в то время как в Ленинградской области продажи в лотах выше прошлогодних на 18%.

На фоне предыдущих месяцев ситуация на рынке Петербургского региона улучшилась, однако в августе 2021 года на рынке был спад показателей (в том числе и низкая доля сделок с использованием ипотечных кредитов) после окончания выгодных программ субсидирования ипотечных ставок летом 2021 года. Поэтому при сравнении сказывается эффект "низкой базы".

Относительно скромный рынок Ленинградской области (с большим количеством долгостроев и застройщиков-банкротов) за последний год существенно изменился. По всей видимости сказался запуск сильными застройщиками крупных проектов с экроу-счетами в пригородах (еще до 24 февраля), который оживил рынок и вернул доверие к нему. Также могло повлиять изменение уровня доходов, структуры расходов, моделей ежедневной миграции населения, переформатирование ипотечных программ.

Все это привело к постепенному перетеканию спроса с территорий в границах Санкт-Петербурга и росту средней площади реализуемых квартир (тут также сказалось перенасыщение рынка области студиями в предыдущие годы).

Если год назад в проектах в границах Ленинградской области регистрировались 2 из 10 сделок в Петербургской агломерации, то сейчас 3 из 10. В результате в августе на фоне "низкой базы" оценка выручки в проектах Ленинградской области оказалась на 72% выше, чем год назад, в том время как в границах Санкт-Петербурга оценка выручки показала нулевой рост. Методика расчетов приведена здесь.

Год назад на встрече бизнес-партнеров я говорил: «Наша компания работает в комфорт-классе, именно этот сегмент выбирают 80% покупателей загородной недвижимости. Мы уже построили восемь поселков, реализуем еще шесть, и «абонентская плата» для наших жителей составляет 2,5 тыс. руб. в месяц — притом что в поселках компании выделено примерно 20% площади под скверы, парки, пруды и детские площадки. Наличие общественных пространств с достаточным функционалом для отдыха и досуга позволяет несколько уменьшить площадь индивидуальных участков, но не до шести соток, иначе страдает архитектурный облик поселка. В комфорт-классе востребованы участки 8–12 соток». Интересно даже самому посмотреть на то, какими темпами мы выросли за этот не самый лёгкий для всего рынка год.

Строительный блок Правительства Ленинградской области обсуждает увеличение кредитного лимита, который выделяют банки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

По словам зампреда правительства Ленобласти Евгения Барановского, в регионе зафиксирован крайне высокий спрос на частный сектор. «В Ленинградской области строятся преимущественно частные дома. Из 2,73 млн.м2. жилья 1,9 млн м2 ― ИЖС. <…> Чтобы сделать покупку и строительство таких домов еще доступнее предлагаем увеличить лимит до 15-20 миллионов. Буквально на позавчера обсуждали этот вопрос с представителями "Россельхозбанка", - рассказал Евгений Барановский.

Он также добавил, что теперь правительство планирует обратиться по данному вопросу в Минстрой России, чтобы заручиться поддержкой федерального центра, что само по себе хорошая новость для стимулирования развития одной из ведущих отраслей Ленобласти.

​Дома-лодки и плавучие дома - часть романтической атмосферы современного Амстердама. А в связи с тем, что недавно (я в пятницу 9-го) заговорили о подобном в Петербурге, решил посмотреть о голландских решениях чуть подробнее.

Каналы Амстердама всегда были его траспортными артериями. Первая известная попытка разобраться с живущими на лодках была предпринята в 1652 году, тогда городской совет попросту запретил проживание на лодках, баржах и прочих судах. Правда, это не очень помогло. В городе велось масштабное строительство, со всех сторон стекались рабочие и жили они на лодках, где же еще?

В конце 19 века на смену деревянным торговым судам пришли железные и старый флот постепенно перешел в частную собственность граждан, которые жили там за неимением другого жилья. В то время жизнь на барже ассоциировалась с бедностью. В 1918 году был издан указ: жители домов-лодок не должны иметь криминальных записей, их дети должны получать образование в школе, а сама лодка не должна протекать. Кто не соответсвует, должен сойти на берег. Этот закон просуществовал до 1998 года! И только после этого дома-лодки перешли в ведомство жилищных законов.

В 1918 году на 85 лодках жило 413 человек. Все они были пришвартованы в специально отведенных местах. После первой мировой войны жилищный кризис привел к росту числа жилых лодок до 1100. После второй мировой произошло нечто подобное событиям конца 19 века - устаревший грузовой флот списали и он быстро перешел в жилой фонд.

Уже в 50е муниципалитет Амстердам больше не контролировал численность населения на воде. Хиппи и прово (местная провокационно настроенная молодежь, вроде панков) прекрасно чувствовали себя в таких жилищах, но вот обитатели более шикарных "домов с видом на канал" были вовсе не рады такому соседству.

В современном Амстердаме 2500 официальных жилых лодок, еще примерно 500 - нелегалы, по всей стране насчитывают 10 тысяч мест швартовки. Тема интересная и я ее продолжу.

А ведь правы ребята - если в статистике продаж загородных домов учитывать не только «бытовки», но и собачьи будки, то можно ого-го какой результат работы профильным министерствам получить. Пять старушек - рубль, десять будок по метру - один «микродом» и так далее.

Плюсы. Таунхаус — это одновременно и квартира, и загородный 2-3-этажный дом с небольшим прилегающим участком и отдельным входом. Как правило, стоимость такого объекта ниже, чем домовладения в загородном жилом комплексе или сопоставимой по площади квартиры.

Минусы. Небольшой земельный участок по сравнению с загородным домовладением, наличие соседей. Сам сегмент не так активно развит в настоящий момент, как многоквартирные или загородные дома. В хороших локациях таунхаусов практически нет. Например, в Санкт-Петербурге они представлены, в основном, в премиум-классе на севере города. Также есть отдалённые локации с низкой привлекательностью за пределами Петербурга в Ленобласти. Предложение в среднем ценовом сегменте отсутствует.

Дал коллегам комментарий по такого поводу специфического сегмента как таунхаусы.